Торговая лихорадка


Ситуацию на столичном рынке можно назвать ажиотажем, считает заместитель директора отдела исследований Jones Lang LaSalle (JLL) Юлия Никуличева. Помещения пользуются спросом у торговых операторов, обороты которых растут, что, в свою очередь, связано с повышением уровня доходов населения. По данным Мосгоркомстата, в 2004 г. объем продаж потребительских товаров в городе вырос на 8,4% по отношению к 2003 г. По словам Никуличевой, доходность на рынке торговой недвижимости на конец 2004 – начало 2005 г. оценивается в 20–30% годовых с окупаемостью 2–3 года при девелопменте ТЦ (когда компания сама реализует проект) и 11–13% с окупаемостью 7–10 лет, если инвестор покупает готовое здание для дальнейшей его эксплуатации. Как сообщила Елена Зискинд, PR-менеджер “Гиперцентра” (строит сеть “Мосмарт”), стандартный срок окупаемости проекта площадью 25 000 кв. м – около пяти лет. В компании Capital Group (сеть “Метромаркетов”) считают, что строительство торговых центров сейчас выгодный бизнес, так как рынок еще недостаточно насыщен качественными площадями.

Игра по-крупному и не очень

На рынке уже разделяют понятия “торговый центр” и “отдельно стоящий магазин”, “качественный ТЦ” и “непрофессиональная концепция”. “Мы считаем, что проработанная концепция – залог успеха современного торгового центра, – говорит Елена Зискинд из “Гиперцентра”. – Среди операторов гипермаркетов серьезная конкуренция, для “Мосмарта” – Aushan, “Рамстор”, Metro”. По данным консультантов Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, Colliers International и Jones Lang LaSalle, в 2004 г. построено 10 крупных центров (от 11 000 кв. м): “Весна”, “Новинский пассаж”, “Мосмарт-2”, “Аushan-Мякинино”, “Вэйпарк”, “МЕГА-II”, “Пятая авеню”, “БУМ”, “L-153”, “Солнечный рай”. Noble Gibbons добавляет к списку еще пилотный объект Leroy Merlin на 12 000 кв. м. А Cushman & Wakefield – “Подсолнухи” (11 666 кв. м).

Заметного колебания арендных ставок в ТЦ в прошлом году, по оценке Colliers, не было. В универсальном центре ставки для якорных арендаторов типа гипермаркета, супермаркета, центра развлечений колеблются от $70 до $250 за 1 кв. м в год, для магазинов одежды и бытовых товаров – от $250 до $1000. Плата остальных арендаторов зависит от их профиля торговли – это может быть $450–5000 за 1 кв. м. По данным Cushman & Wakefield, ставки в центральных ТЦ останутся высокими в 2005 г., а за пределами центра они стабилизируются. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец считает, что арендные ставки будут снижаться в неудачно расположенных ТЦ, в которых операторы проигрывают из-за малого потока посетителей. Как говорит Юлия Никуличева из JLL, на высокие цены аренды влияет расположение здания в многолюдном месте, где есть удобные парковки.

На крупных проектах ТЦ специализируются такие местные девелоперы, как “Гиперцентр”, Capital Group, “Система-Галс”, “Стройинком-К”, “Ингеоком”, Plaza Gruppa, корпорация “Гарант-Инвест”. Присутствующие в столице международные компании являются, как правило, операторами и строителями в одном лице – это Aushan, IKEA, REAL, Metro. По данным Юлии Дальновой, ведущего специалиста по торговым помещениям в Knight Frank, доля иностранцев-девелоперов составляет около 30% от общего объема. Конкуренция со стороны зарубежных игроков пока несильна, говорят в Capital Group. “Иностранцев сдерживает нестабильность деловой атмосферы в России, коррумпированность чиновников и бюрократические препоны”, – считает Нина Новикова, руководитель отдела исследований рынка торговых помещений из Noble Gibbons.

В Москве и России ощутим дефицит профессиональных универмагов (department store). Среди московских удачно выделился ЦУМ после реконструкции, считает Никуличева. Но, на взгляд специалистов JLL, московский рынок не готов к приходу большого числа иностранных универмагов, так как для них нет проектов подходящего формата.

От центра до окраин

По оценкам Colliers, в 2004 г. наблюдался рост общего предложения торговых площадей. В спальных районах – за счет пространств на первых этажах новостроек или переделки жилых площадей. В самых популярных торговых коридорах центра переоборудовались подвалы, сооружались антресоли, осваивались вторые этажи и административные помещения. В 2004 г. процент вакантных площадей здесь был 0–5%. Право называться “элитными” сохраняют за собой улицы Тверская и Новый Арбат, где арендная плата иногда доходит до $6000 за 1 кв. м для магазинов площадью 100–200 кв. м, по данным JLL. (В магазинах на окраинах ставка бывает ниже $700 за 1 кв. м.)

Цены продаж в пределах столицы сильно разнятся: в центре и в дорогих коридорах – это $10 000– 20 000 за 1 кв. м, а в других районах – $3000–6000. Одной из крупнейших сделок прошедшего года на этом поле стала покупка компанией MCTrustco торговой галереи площадью 5000 кв. м в “Мосмарте” на Ярославском шоссе за $15 млн.

Еще земли и денег

Дефицит земельных участков – одна из насущных проблем рынка торгцентров. Ресурсы в городе пока есть, но небольшие: вблизи станций метро, на пересечении МКАД с основными магистралями, вдоль Третьего транспортного кольца, в некоторых спальных районах – Жулебине, Бутове, а также на месте выводимых промзон и под землей. По словам Никуличевой из JLL, в связи с высоким спросом на землю московское правительство повышает ставки на нее. Для примера: внутри жилого квартала между Профсоюзной улицей и Ленинским проспектом в 2004 г. был продан участок по цене, характерной еще два года назад для Ленинградского шоссе, – $5 млн за 1 га.

В 2005 г. Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers, прогнозирует увеличение доли объектов, строящихся за счет заемных средств. Банковские кредиты стали у местных и зарубежных строителей ТЦ основной формой финансирования.