“Котлован” не продается
Руководители городского строительного комплекса оказались в сложном положении. На протяжении последних полутора лет несколько раз менялись правила игры и неуклонно возрастала доля отчислений городу в затратах застройщиков. Установленная в конце 2003 г. планка – перечислять в бюджет не менее $80 за 1 кв. м строящегося жилья – с каждым месяцем поднималась все выше. Например, на торгах, прошедших в начале 2005 г., победитель – компания “Техностром-Строительство” оценила право застройки в $180 за каждый квадратный метр будущих квартир.
По данным Управления инвестиций, за год девелоперы получили территории под строительство примерно 4 млн кв. м жилья, из них 15% – через торги. Причем торги проходили по так называемому короткому пакету без точных данных по инженерным мощностям. Условия предусматривают право аренды участков на шесть лет, основные выплаты происходят в течение первого года, а возврат средств отодвигается на неопределенный срок. Позволить себе такие рискованные приобретения могут главным образом компании, располагающие солидными финансовыми ресурсами. Среди победителей торгов петербургских фирм не более половины. Остальные – московские компании (например, “Пионер”), строители с западным капиталом (“ЮИТ-Лентек”), “дочки” сырьевых холдингов (“Синтез-Девелопмент”). Впрочем, крупные петербургские фирмы создали определенный запас территорий под застройку, которого, по экспертным оценкам, на 2–3 года хватит. Происходит передел рынка в пользу крупных корпораций.
Периодическое изменение правил игры привело к созданию парадоксальной ситуации. Со второй половины 2005 г. на рынке строящегося жилья будет присутствовать несколько видов “товара”. Первая группа – проекты, начатые еще в период правления губернатора Владимира Яковлева, когда цена земли в спальных районах составляла $40–80 за 1 кв. м. Вторая – новостройки, заложенные на участках, полученных через торги, на более дорогой земле ($100–300 за 1 кв. м) и нередко с более высоким уровнем риска (из-за неопределенности с инженерией). Третья – те проекты, которые стартуют после 1 апреля, когда вступит в силу новое законодательство об участии граждан и юридических лиц в жилищном строительстве. Федеральный закон предусматривает гарантии для дольщиков, но неизбежно обернется дополнительными затратами для застройщиков. В частности, запрет на продажу по договорам долевого участия до получения разрешения на строительство приведет к сдвигу финансовых потоков. Девелоперам придется либо рассчитывать на собственные средства, либо привлекать банковские кредиты, что проблематично, да и недешево.
По данным аналитиков корпорации “Петербургская недвижимость”, если в 2003 г. доля непроданных квартир на момент сдачи построенных домов в эксплуатацию составляла 37%, то в 2004 г. этот показатель увеличился до 50%
По экспертным оценкам, соблюдение новых требований хотя и поможет навести порядок в жилищном строительстве, но приведет к увеличению издержек на 5–15%. Вице-президент корпорации “Петербургская недвижимость” Вячеслав Семененко опасается, что расширение прав дольщиков (например, право в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком) увеличит риски для основной массы участников первичного рынка. Частный инвестор в сегодняшней ситуации потерял возможность зарабатывать на росте цен – зато с апреля он получит возможность шантажировать застройщика. Генеральный директор “Петербургстрой Skanska” Виталий Вотолевский надеется на то, что в закон будут внесены поправки, которые помогут смягчить негативные последствия от вступления в силу нового законодательства.
Руководитель компании “СКС-Падамс” Борис Томалак отмечает, что ужесточение финансовой дисциплины сузит пространство для маневра на рынке подрядных услуг: резко сократится доля бартера во взаимоотношениях застройщика и подрядчиков.
В ситуации, когда возможности и риски даже на год вперед просчитать крайне сложно, часть петербургских девелоперов диверсифицируют бизнес. Компания “Импульс” строит жилье в Сочи, “Петербургская недвижимость” – в Калининграде, Группа “ЛСР” начинает проект в Выборге и т. д. Узкая специализация не в моде: многие компании параллельно со строительством жилья развивают проекты коммерческой недвижимости, строят торговые центры, паркинги, многофункциональные комплексы.
По мнению экспертов, часть инвестиционного потенциала будет смещаться в те сегменты рынка, которые не требуют масштабных финансовых вливаний на старте, например в малоэтажное строительство. Пока в этой области наблюдается застой. За год сдано 340 индивидуальных домов (на 118 меньше, чем год назад), зато сами дома стали просторнее (по совокупности – 79 105 кв. м, примерно на 5000 кв. м больше, чем в 2003 г.). Генеральный директор компании “ГСК-Девелопмент” Владимир Любомиров отмечает, что в ближайшие годы ситуацию в этом секторе будут определять новые проекты. К освоенным и уже развивающимся зонам малоэтажной застройки (несколько проектов в Коломягах, “Новая Скандинавия” в Озерках) добавятся “южные территории” – масштабные малоэтажные комплексы в Тярлево и Петродворце.