ГРОМКИЕ ИМЕНА: Европейцы открывают Флориду

Смысл системы RE/MAX заключается в том, что брокер не нанимается на работу в риэлторскую компанию, а выступает в качестве ее полноправного делового партнера. Компания организует ему качественное рабочее место, обычно предоставляет услуги ресепшиониста, иногда – консультанта-юриста и т. п. Конечно, не безвозмездно – за это брокер периодически платит компании заранее оговоренную фиксированную сумму. Зато размер его доли от комиссионного вознаграждения составляет не 30–50%, как у наемного сотрудника, а 95%, а иногда достигает и 100%.

– Вы работаете в системе RE/MAX. В чем заключаются ее основные принципы?

– Ассоциация RE/MAX Realty Associates, ведущая мировая сеть компаний на рынке недвижимости в США и Канаде, существует вот уже 35 лет. На сегодняшний день у RE/MAX есть представительства в 52 странах мира, всего 5072 офиса. Ее принципы одинаковы для всех. Риэлторы, входящие в состав ассоциации, более квалифицированны и потому могут помочь клиенту заключить наилучшую сделку; у них больше информации по объектам и, как правило, они находят покупателей на тот или иной объект за более короткий период, чем их коллеги, не входящие в RE/MAX. В итоге, если сравнивать членов RE/MAX с их коллегами – не членами ассоциации по результативности, получим соотношение 3 к 1 в пользу брокеров RE/MAX.

– В чем секрет успеха членов RE/MAX?

– Главное отличие компаний – членов RE/MAX – профессионализм, помноженный на рационализм. Риэлторы – члены RE/MAX лично заинтересованы в продаваемых домах. Если агенты большинства компаний пользуются рекламными бюджетами, контролируемыми руководством, риэлторы RE/MAX фактически не ограничивают затраты на рекламу. Для того чтобы максимально эффективно представить собственность, они тратят столько, сколько считают необходимым. Лучшие брокеры RE/MAX знают цену квалифицированному маркетингу. Выставляя дом на продажу, они фактически делают личные финансовые инвестиции. Конечно, они рискуют: в случае если дом не продается, брокеры могут потерять деньги. Однако риэлторы RE/MAX настроены на поиск “правильных” покупателей, которые готовы приобрести тот или иной дом за “правильную” цену. Опыт дает им уверенность в том, что процесс пройдет успешно. Смысл сделки в том, чтобы подобрать “правильный” вариант для покупателя.

– А почему вы выбрали именно Флориду?

– Я считаю, что у Флориды много преимуществ. Они начинаются с высокоразвитой экономики и заканчиваются рядом налоговых льгот. Например, во Флориде не взимается федеральный налог (state tax). Что касается экономики этого штата, то, если рассматривать его как отдельную страну, по [макроэкономическим] показателям Флорида выходит на 15-е место в мире. Примечательно, что в общем объеме доходов штата доля недвижимости составляет 19,2%, или $72,9 млрд в год. Флорида занимает 3-е место в США по развитию высоких технологий, 4-е – по уровню образования. Растущей популярностью этот штат обязан не в последнюю очередь поколению baby boomers. Именно они ввели моду на Флориду, именно благодаря им во всем мире сегодня знают такие города, как Майами и Орландо.

– В России очень распространено долевое участие в строительстве, при котором физические лица инвестируют в строительство новостроек на стадии фундамента. Есть ли аналоги во Флориде?

– Можно резервировать проекты на стадии утверждения проектной документации. Причем общая сумма резервирования на отдельные апартаменты в отелях-кондо или жилищных кондоминиумах составляет 20–30%. При подписании контракта оплачивается 10% от первоначальной стоимости объекта за вычетом уже оплаченной суммы резервирования. Через 3–6 месяцев оплачиваются вторые 10%. Остаток – последние 10% – оплачивается уже либо при возведении крыши, либо с началом отделочных работ. Некоторые проекты требуют лишь 20% оплаты для участия. Таким образом, вложив всего 20–30% от стоимости объекта, инвестор получает прирост в среднем 20% от общей стоимости недвижимости. Если принять во внимание, что срок возведения отеля-кондо или жилищного кондоминиума составляет 1,5–2,5 года (в зависимости от этажности и сложности инфраструктуры), то прибыль можно получить уже через 1,5–3 года.

На момент открытия резервирования договор заключается по наиболее низким ценам, которые остаются неизменными при последующем росте для других покупателей. Это объясняется заинтересованностью застройщика продать как можно больше [на раннем этапе строительства] и получить в банке краткосрочный кредит [на возведение объектов недвижимости]. Как правило, банк выдает девелоперу такой кредит при реализации 45–50% объекта. С началом строительства цены возрастают, достигая пика в момент готовности объекта.

В настоящее время мы предлагаем инвесторам самые разнообразные проекты – в отелях-кондо, жилищных кондоминиумах и др. Наиболее известные – Fontainebleau III, Terzetto Aventura, Canyon Ranch Living, The Q Club, Riverside Grande, The Beachside Villas, Cabana.

– Многие покупатели приобретают недвижимость во Флориде не для постоянного проживания, а для отдыха. В остальное время года теоретически можно сдавать дома или апартаменты в долгосрочную аренду. Какой годовой доход гарантирует эта операция?

– Наша компания разработала схему минимизации рисков по долгосрочной аренде. Основная идея опирается на американский образ жизни: американцы очень мобильны – это их национальная особенность, если хотите. В среднем каждая американская семья меняет место жительства каждые 7–8 лет. По некоторым оценкам, ежедневно около 1000 человек переселяются во Флориду. Значительную часть из них составляет имущественное поколение baby boomers и обслуживающий их персонал.

В любом случае, для того чтобы организовать сдачу недвижимости в аренду, лучше обратиться в соответствующую управляющую компанию. Если ваша собственность находится в отеле-кондо или курортном городке, то с управляющей компанией целесообразно подписать договор о краткосрочной (до года) сдаче собственности в аренду. В каждом конкретном случае предусмотрены специфические условия. Например, у каждого кондоминиума есть свой устав, в соответствии с которым и прописывается договор сдачи в аренду помещения.

– Что бы вы порекомендовали тем, кто хочет просто инвестировать в недвижимость с целью получения дохода?

– Каждому инвестору необходима индивидуальная программа. Вначале он должен составить представление о своих финансовых возможностях. Когда инвестор обозначит желаемую сумму, следует определить, в какой вид недвижимости лучше вкладывать средства. Преимущества индивидуальной программы инвестирования – это низкий стартовый капитал, низкие риски. Кроме того, прибыль в данном случае легко прогнозируема.

– С какой минимальной суммой инвестор может выйти на американский рынок недвижимости?

– Я бы оценил этот порог в $80 000–100 000. С этой суммы уже можно начинать, она принесет хорошую отдачу от капиталовложения.

– Насколько выгодно приобретать земельные участки под строительство домов?

– Наша компания может предложить проекты, предусматривающие приобретение земли как под коммерческое, так и под жилищное строительство. Например, летом прошлого года предлагался проект по приобретению лотов земли в районе “золотого треугольника” в Центральной Флориде. Так называется территория будущего курортного и жилищного городка Познер-парк. Стоимость земли составила от $305 000 за акр. Общая площадь парка – 366 акров (около 150 га). Из них деловая и коммерческая инфраструктура между жилой частью и магистралями – 49 акров (лоты размером от 10,91 до 21,63 акра). Для строительства жилья

предлагались лоты земли площадью от 2,26 до 8,44 акра, а для строительства офисов и отелей – лоты площадью 23,73, 16 и 7,75 акра.

– Можно ли купить в курортной зоне небольшой земельный участок?

– Да, например, есть лоты размером 60 на 110 футов (примерно 2000 кв. м. – “Ведомости”). На выкупленном участке строится дом из расчета $119–150 за 1 кв. фут. Такой вариант хорошо рассматривать с точки зрения корпоративного использования (база отдыха для сотрудников той или иной компании) или для сдачи его в аренду. Наша компания работает со многими известными застройщиками, например US Homes, Valery Homes, Mercedes Homes, Centax Homes, MI Homes, Earth Link.

– Не секрет, что в Америке значительная часть сделок совершается с помощью ипотечных кредитов. Чем вы можете заинтересовать россиян в этом плане?

– Американцы практически все покупают в кредит – это повсеместная практика и образ жизни. Высокий доход и выгодные финансовые условия позволяют им тратить больше, чем они тратят фактически. Вместе с тем развитая система кредитования разработана таким образом, что не позволяет человеку тратить больше, чем он может себе позволить (т. е. плата за кредит не должна составлять более 36% от совокупного дохода).

Для оформления прав собственности иностранному покупателю или инвестору нужно оплатить всего 20–30% от общей стоимости недвижимости. Оставшаяся сумма (70–80%) кредитуется американскими банками под залог приобретаемой недвижимости. Из десятков существующих ипотечных программ мы подбираем самую оптимальную в зависимости от цели покупки недвижимости (инвестиции, “второй дом”, корпоративная собственность).

Официальная процедура продажи и административный период получения ипотечного кредита обычно занимают 2–4 недели. За это время компанией проводятся переговоры от имени инвестора, полная проверка дома, подаются документы для получения кредита и проч. В день закрытия сделки владельцы уже могут заселяться.

– Приобретая недвижимость за рубежом, россияне чаще всего задают вопросы, касающиеся юридического сопровождения и оптимизации налогообложения.

– Наш холдинг представляет интересы только одной из сторон, несет ответственность за юридическую чистоту объекта и правильность оформления сделки. Примечательно, что в составе холдинга функционирует юридическая компания, отслеживающая интересы наших клиентов. Собственность может быть оформлена как на физическое, так и на юридическое лицо.

Что касается налогов, то американское законодательство в этих вопросах неоднозначно. Впрочем, при грамотном учете доходов и расходов в рамках закона сокращается налогооблагаемая база. Однако, для того чтобы воспользоваться этой и другими льготами, необходима квалифицированная помощь бухгалтеров.

– Долгие годы россияне не могли привыкнуть к тому, что для осуществления грамотной сделки с недвижимостью нужны риэлторы. Может быть, действительно легче провести сделку самостоятельно? На комиссионных сэкономить…

– Приведу два примера из личного опыта. Один клиент из Чехии подписал контракт со строительной компанией. А затем обратился к нам – контракт был составлен явно не в его пользу. Мои партнеры из юридического бюро доработали документацию, и клиент сэкономил 5% на покупке недвижимости. Другой случай произошел с венгерским клиентом. Сначала он решил провести переговоры по покупке апартаментов в комплексе Fontainebleau III самостоятельно. Но был озадачен предложенной ценой за объект. Затем переговоры были проведены от имени моей компании. В результате продавец пошел навстречу покупателю – цена сделки была снижена.

– Клиенты возвращаются к вам?

– У нас есть постоянные клиенты, которые уже оценили преимущества инвестирования в недвижимость. Некоторые из них заключили сделки при участии моей компании по нескольку раз – четыре, восемь и даже 10 раз.

– С прошлого года у вашей компании работает офис в Москве. Что вы можете сказать о русских клиентах, об их предпочтениях?

– Русские клиенты очень продвинутые, образованные. Они четко знают, чего хотят. У них действительно красивая и открытая душа.

– А как же разговоры о грязных деньгах российских инвесторов?

– Я с этим не согласен. Грязные деньги – понятие международное, их можно найти в любой стране.

– Риэлторы, как правило, умалчивают об объемах сделок. Может быть, вы сделаете исключение?

– Конечно. Например, в июне – июле этого года наша компания продала недвижимость во Флориде для венгерских покупателей на сумму свыше $12 млн.

– Во сколько миллионов или миллиардов оценивается ваше состояние?

– Я бы не хотел об этом говорить.

– И все-таки…

– Ну хорошо. Если я сегодня отойду от дел, то следующие лет 100 могу прожить спокойно, ни в чем себе не отказывая.