ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Кредитная линия жизни

По расчетам руководителя петербургского отделения Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, в 2004 г. в Петербурге было выдано от 1500 до 2000 “классических” ипотечных кредитов (на покупку жилья под залог его же), средняя сумма – $30 000–40 000.

Безусловный лидер – Сбербанк. По словам Леонида Шаца, председателя Северо-Западного банка Сбербанка России, “Сбер” занимает примерно половину рынка жилищного кредитования (не только под залог, но и под поручительство) и выдал в прошлом году около 3500 кредитов на покупку жилья.

Жилищно-накопительные кооперативы пока ведут счет на сотни: у лидера – кооператива “Строй и Живи” – пайщики за четыре года приобрели около 500 квартир.

В новом строительстве кредитование под залог права требования реально началось лишь в конце прошлого года.

Даже с учетом сбербанковской “псевдоипотеки” доля кредитных схем остается незначительной. За прошлый год в городе зарегистрировано более 60 000 сделок купли-продажи, построено примерно 25 000 новых квартир. Доля кредитных сделок, по самым оптимистичным расчетам, – не более 7–8%. В других регионах (кроме Москвы) этот показатель еще ниже. Для сравнения: в США приобретается в кредит до 90% жилья, в Европе – 70–80%, в странах бывшего советского блока (Чехия, Венгрия, Польша) – до 30%.

Математика риска

Сегодня средняя ставка по ипотечному кредиту – 13–15%, если в рублях, и 12–14% – в долларах. Обычный срок – до 10 лет. Плюс неизбежные дополнительные расходы: 1–1,5% на страховку, открытие счета, оценку объекта, комиссионные риэлтора, нотариат…

Банк обычно требует подтверждения легального дохода. Иногда это требование чисто формальное (для отчетности перед аудиторами), тогда подойдет и справка “в произвольной форме”. Кроме того, полагается, чтобы выплаты по кредиту не превышали 30–40% дохода семьи. Чтобы претендовать на получение кредита, от 15% до 30% суммы нужно внести самому.

Активных участников рынка около десятка, их число постоянно растет. Конкуренция, впрочем, еще не ведет к снижению ставок. По словам Игоря Жигунова, пока можно говорить лишь о “конкуренции сервиса и технологий”: насколько удобно устроена процедура, сколько дней занимает андеррайтинг (проверка платежеспособности клиента).

В некоторых случаях финансисты могут учитывать имеющуюся в наличии собственность, прибыль от бизнеса… Система, позволяющая анализировать структуру доходов заемщика, сводит риски банка к минимуму. Учитывается все: возраст, состав семьи, образование, активы, квалификация, состояние здоровья.

Директор Центра жилищного кредитования (ЦЖК) компании “Адвекс-РОССТРО” Ирина Забродина отмечает еще один важный момент: квартира, приобретаемая на средства банка, должна отвечать его требованиям (учитываются состояние дома, юридическая чистота объекта). Кроме того, не каждый продавец согласится после нотариата ждать, пока банк переведет деньги. Это сужает круг пригодных для ипотеки объектов.

До сих пор сказывается дефицит информации. Многие просто не знают о возможностях, которые предоставляет ипотека, а те, кто знает, опасаются непривычного.

Тем не менее спрос на ипотеку велик, и объем выданных кредитов год от года возрастает в разы. Президент Владимир Путин в ноябре на заседании правительства РФ поставил задачу за три года увеличить количество выданных ипотечных кредитов в 30 раз.

Начинает работать “административный ресурс”: снижена нотариальная пошлина при регистрации залога, на выплаты по кредиту распространяется налоговая льгота. С 1 января вступает в силу пакет законов, нацеленных на развитие ипотеки. Одно из важных новшеств – неплатежеспособный клиент по решению суда может быть выселен из купленной в кредит квартиры без предоставления другого жилья. Это снижает банковские риски. Впрочем, по словам Жигунова, ни в “ДельтаКредите”, ни в Городском ипотечном банке пока не было случаев неуплаты (за исключением технических просрочек). По сбербанковским кредитам просроченная задолженность составляет всего 0,17%.

Власть старается. Снижены нотариальные пошлины при оформлении ипотеки. Принят целый пакет законов, направленных на развитие ипотечного рынка.

Однако главный катализатор ипотеки – даже не совершенствование нормативной базы, а экономические резоны. Ирина Забродина рассказывает, что в период быстрого роста цен на жилье спрос на кредиты резко активизировался: граждане сообразили, что купить квартиру под 15% годовых – это выгодно, если ее цена за год поднимается на 30–40%.

Генеральный директор “Адвекс-РОССТРО” Владимир Гаврильчук отмечает, что основной резерв ипотеки – рынок аренды. “Если ежемесячные выплаты по кредиту будут сравнимы с арендной ставкой, спрос на покупку через ипотеку возрастет в разы, – считает он. – Это основной ресурс квадратных метров для граждан и денег – для строителей”.

Риэлторы считают, что ипотека начнет ощутимо влиять на рынок, когда кредитные схемы будут составлять 15–20% от общего объема сделок. Крупные фирмы работают на опережение: в “Бекаре” создан кредитный департамент; при компании “Адвекс-РОССТРО” работает Центр жилищного кредитования. Для ЦЖК в конце прошлого года компания приобрела отдельный офис. Развивают это направление и другие риэлторские агентства.

Администрация Петербурга тоже в меру сил использует возможности ипотеки. С прошлого года в Петербурге действует программа субсидирования очередников – довольно любопытная попытка решать социальные проблемы рыночными методами.

Субсидия может быть выдана только тем, кто стоит в городской очереди на улучшение жилищных условий. Главное условие – претендент должен подтвердить в банке свой статус исправного заемщика и располагать достаточной суммой для первого взноса.

Претендент отправляется сначала в районный отдел учета, затем в банк; после этого заявку рассмотрит специальная комиссия, она же (при положительном решении) и определит размер субсидии. Потом открывается блокированный счет. Сумма на счете формируется из трех источников: собственные средства гражданина, банковский кредит и городская субсидия. В течение полугода надо найти подходящую квартиру. Заключив сделку, гражданин превращается из очередника в должника и квартировладельца.

Размер дотации рассчитывается по специальной формуле и зависит от стажа стояния в очереди (чем дольше, тем больше) и суммы, которую гражданин сразу готов потратить на улучшение жилищных условий. Больше, чем может внести сам претендент, город не даст. Верхний предел субсидирования – 35% от стоимости жилья.

Вся процедура (в описании) выглядит громоздкой, на самом деле ничего страшного. В Городском ипотечном банке провели несколько таких сделок. “Все нормально прошло, – говорит Игорь Жигунов. – Схема абсолютно понятна и на практике реализуема”.

По данным жилищного комитета администрации Санкт-Петербурга, в прошлом году (работа реально началась только в IV квартале) субсидии на общую сумму 33 млн руб. получили 64 семьи. В результате из очереди выбыли 200 семей (с учетом тех, кто остался в отдельной квартире). По словам Игоря Кокарева, начальника жилищного комитета, на январь 2005 г. ждали субсидии уже 319 очередников, сумма – 148 615 000 руб. “Спрос превышает предложение”, – констатирует он. В городском бюджете на эти цели предусмотрено только 80 млн руб. Вероятно, придется пробивать дополнительное финансирование. Иначе очередь за жильем превратится в очередь за деньгами.

Бумажный залог

До недавнего времени банкиры отказывались рассматривать еще не построенное жилье в качестве залога.

Первая программа кредитования дольщиков была разработана специалистами Балтийского банка. Они проанализировали рынок, выбрали несколько надежных строительных компаний, составили перечень объектов и начали выдавать кредиты. Для этой кредитной линии были установлены ограничения – не более $5 млн. Тем не менее эксперимент получился удачным.

Настоящий прорыв случился в прошлом году. Сразу несколько компаний заключили договоры с банками. Дольщики трех объектов “Северного города” могут получить кредит в ПСБ; есть аналогичные программы у компаний “Петротрест”, “Жилстройинвест”, “47 трест”, “Профит”. В прошлом году ПСБ предоставил дольщикам более 60 ипотечных ссуд на сумму около $2,5 млн.

Компания “Петербургстрой Skanska” подписала соглашение с австрийским Райффайзенбанком, “Строймонтаж” договорился с Внешторгбанком…

Например, по соглашению между “Райффайзенбанком Австрия” и “Петербургстрой Skanska” кредиты будут выдаваться на покупку квартир в трех объектах компании: в комплексе на пересечении Ленинского и улицы Десантников, на Поклонногорской улице, в жилом квартале “Новая Скандинавия”. Срок кредитования – от 5 до 15 лет, минимальная сумма – $20 000. По ходу строительства процентная ставка – 14%, а когда дом построен и квартира передана заемщику и оформлена в качестве залога – 10%. До этого в качестве залога выступает право требования. По оценке генерального директора “Петербургстрой Skanska” Виталия Вотолевского, возможность получить кредит позволит на 10–15% увеличить продажи строящегося жилья.

Новую схему предложила строительная компания “ЮИТ-Лентек”. Покупая квартиру в любом из пяти объектов фирмы, клиент может получить кредит в петербургском отделении Международного московского банка. При сроке до 10 лет – 15–16% годовых, до 15 лет – под 17–18%. Минимальная сумма займа – 500 000 руб. Поручителем выступает сам застройщик – “ЮИТ-Лентек”. Фокус в том, что у банка и у строительной фирмы общий акционер – финский концерн YIT.

В начале этого года соглашение с ПСБ подписала компания “Петербургская недвижимость”. Пока по ее схеме можно приобретать квартиры только в одном из строящихся домов – на пересечении улиц Доблести и Рихарда Зорге. В ближайшее время в программу включат жилые комплексы “Огни Москвы” на Варшавской улице и элитный “Эгоист” на пересечении улиц Рылеева и Восстания. Позже с помощью кредита ПСБ можно будет приобрести жилье еще в семи строящихся объектах “Петербургской недвижимости”.

Валютные кредиты сроком от 3 до 10 лет доступны гражданам с ежемесячным доходом от $600. Годовая ставка – 13–14%. Заемщики могут рассчитывать на ссуду от $10 000 до $300 000 (сумма не должна превышать 70% стоимости квартиры).

Кредитование дольщиков – мера скорее вынужденная: банкам необходимы надежные варианты размещения активов, строителям – приток оборотных средств, граждане далеко не всегда способны справиться с текущими выплатами при обычной покупке в рассрочку. Например, гражданин приобретает у застройщика “единичку” стоимостью $40 000. Дом будет построен через два года, $20 000 (половину суммы) дольщик вносит сразу. И на протяжении двух лет ему необходимо ежемесячно выплачивать по $830.

Тем не менее финансовый директор компании “Петербургская недвижимость” Максим Ельцов считает, что в новом строительстве достойной альтернативы рассрочке у потребителя пока нет.

Президент ФПГ “РОССТРО” Александр Макаров думает, что ощутимый для рынка результат от ипотеки будет не раньше чем через 10 лет. “Объем сделок, проведенных по кредитным схемам, несопоставимо мал по сравнению с прямыми продажами. Клиент не готов сегодня рисковать. Только одна схема использования заемных средств является безусловным лидером – долевое участие в строительстве. В условиях банковской нестабильности клиенты предпочитают не брать кредит, а предоставлять его строительным организациям. Это свидетельствует о неготовности рынка к переходу на ипотечные схемы и о преждевременности законодательных инициатив по выводу с него схемы долевого участия в строительстве”, – полагает он.