ДОХОДНОЕ МЕСТО: Игры ритейлоров

Самый доходный сектор

Окончание строительства торгового центра “Мега-2” в Химках некоторые участники рынка назвали одним из самых значимых событий уходящего года. Правда, открыть ТЦ удалось только с третьей попытки из-за конфликта компании IКЕА с подмосковными властями, зато проект стоимостью $300 млн дал столице 230 000 кв. м торговых и рекреационных площадей. Всего же в 2004 г., по данным компании Knight Frank, в Москве было введено в строй 413 000 кв. м торговых площадей. Объем инвестиций в их строительство, по данным той же компании, составил $650 млн.

В 2004 г. ритейл стал наиболее доходным сектором коммерческой недвижимости в Москве, утверждает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании “Новое качество” Владимир Крючков. За год стоимость 1 кв. м торговой площади выросла на 10–15% по сравнению с предыдущим годом, а арендные ставки – на 5–10%. А согласно опубликованному компанией A.T. Kearney ежегодному Индексу развития мировой розничной торговли (A.T. Kearney Global Retail Development Index) Россия второй год подряд является лидером среди стран, наиболее привлекательных для развития розничных сетей.

О хорошей погоде в секторе ритейла также говорит его сближение с фондовым рынком, которое началось в 2004 г. Тогда интерес к торговой недвижимости проявила крупная управляющая компания “Тройка Диалог”, которая инвестирует средства своих клиентов в прибыльные и перспективные проекты. В прошлом году УК “Тройка Диалог” приобрела 40% акций торговой сети “Арбат Престиж”. По словам президента УК “Тройка Диалог” Павла Теплухина, “мы купили пакет акций сети “Арбат Престиж”, потому что сочли их потенциальную доходность высокой, а менеджмент сети – профессиональным”.

В 2004 г. были зафиксированы первые случаи выхода ритейлоров на фондовый рынок. В ноябре 2004 г. компания “Седьмой континент” провела IPO, разместив на бирже в виде акций 15% своего уставного фонда. На бирже акции имели успех: все они были куплены, что позволило компании привлечь более 80 млн руб. Акции “Седьмого континента” приобрели 77 компаний, 20% которых – российские. В “Седьмом континенте” довольны тем, что их IPO заинтересовало ведущих международных институциональных инвесторов. Оценили значение выхода торговой сети на фондовый рынок и другие ритейлоры. По мнению пресс-секретаря “Мосмарт” Натальи Оразовой, “публичное размещение отечественной розничной компании свидетельствует о зрелости рынка, а тот факт, что все предложенные акции были куплены, говорит о продолжающемся интересе инвесторов к розничному рынку”.

Чтобы провести IPO, компания должна иметь хорошие финансовые показатели, попросту – доказать, что прекрасно может обойтись и без привлечения внешних средств. Эмиссия и продажа акций нужны для того, чтобы сохранить темпы развития, необходимые для борьбы с конкурентами. Средства на развитие бизнеса “Седьмой континент” привлекал и иными способами. В прошлом году сеть продала принадлежащие ей площади в одном из самых крупных московских торговых центров – в ТЦ “Атриум” на Земляном Валу. Сумму сделки оценили в $22 млн за 4200 кв. м.

На примере “Седьмого континента” видно, как привлеченные средства начинают работать на развитие сети. В 2004 г. “Седьмой континент” стал владельцем сетей “Семен Семеныч” и “Петровский” (26 универмагов). В результате торговая сеть “Петровский” полностью выходит из розничного бизнеса.

Иностранцы в ритейле

Западные сети больше не считают самостоятельное развитие бизнеса в России эффективным, предпочитая поглощать местную сеть. Одно из наиболее ярких проявлений этой тенденции – покупка германским концерном Rewe Group 19 супермаркетов холдинга “Марта”. Ранее эти супермаркеты работали под американской маркой Spar на условиях субфранчайзинга. К настоящему времени 19 помещений уже стали местом дислокации принадлежащей немцам торговой сети под маркой Billa. В течение следующих пяти лет эта сеть вырастет до 80 супермаркетов, на что Rewe Group планирует потратить $500 млн.

В 2004 г. продолжилась экспансия в Россию крупных международных якорей. Особо следует отметить приход на российский рынок Leroy Merlin – крупной европейской сети магазинов, где продаются товары для ремонта и дачи (такие магазины называют Do It Yourself, DIY). Контрольный пакет акций Leroy Merlin принадлежит семье Дюбрюль, владеющей розничной компанией Auchan. Как раз рядом с гипермаркетами Auchan на Осташковском шоссе и напротив Строгина в 2004 г. были открыты два магазина Leroy Merlin. По мнению заместителя начальника отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Филиппа Бертере, “открытие второго проекта Leroy Merlin и динамичное развитие проектов германской сети Obi демонстрируют, что формат DIY будет развиваться. Это дает больше возможностей разнообразить якорных арендаторов по различным профилям в торгово-развлекательных центрах”.

Сеть Leroy Merlin расширяет небогатый ассортимент доступных в Москве якорных арендаторов формата DIY. До сих пор в роли последнего выступала только сеть Obi. В 2006 г. список доступных в России якорей формата DIY пополнит британская компания Kingfisher, которая в течение ближайших 10 лет планирует открыть в городах-миллионниках России 60 гипермаркетов Castorama, торгующих товарами для дома и стройматериалами. На претворение в жизнь этих планов компания собирается потратить $600 млн. Строительство первого гипермаркета будет закончено в I квартале 2006 г. В перспективе Kingfisher планирует занять четверть российского рынка стройматериалов и товаров для дома, который оценивается в $5–6 млрд.

В следующем году у зарубежных гипермаркетов Auchan и “Рамстор” появится заокеанский же конкурент – Real. А сетям электротехники составит конкуренцию немецкий торговый концерн Metro, который собирается открыть в Москве магазины электробытовой техники Media Market. О том, стоит ли покорять Россию, задумались в американской корпорации Wal-Mart, владеющей самой крупной в мире сетью центров розничной торговли. В 2004 г. Wal-Mart создала в России исследовательскую группу, в задачи которой входит изучение потенциального рынка. В случае положительной резолюции Wal-Mart не замедлит прийти в Россию.

Быть концептуальным

Из-за ужесточения конкуренции на рынке ритейла изменились требования к торговым центрам. Ставка на концептуальность ТЦ становится заметной тенденцией. Как утверждает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец, торговый центр нового времени должен быть не просто коробкой для сдачи помещений в аренду – он должен “соответствовать всем канонам жанра”. К последним, в частности, относятся близость к транспортным развязкам, удобный подъезд, количество и качество предоставляемых услуг. Посетители торгового центра должны иметь возможность выбора не только магазинов, но и развлечений: кинотеатр, бильярд, кафе, ресторан – список можно продолжить. Тот или иной набор сервисов, а также количество и состав арендаторов представляют собой концепцию торгового центра. Все чаще ритейлоры предпочитают

доверить ее разработку ведущим консалтинговым компаниям, которые определят оптимальный вариант заполняемости торгового центра.

Именно концепция вызвала критику в адрес ритейлового хита года – “Меги-2”. О некоторых недостатках концепции этого ТРЦ рассказала генеральный директор компании “Астера” Марти Уилан. В “Меге-2” якорные арендаторы – IKEA и Auchan – располагаются в “боковых” зданиях, а в центральном здании находятся мелкие арендаторы. Для того чтобы попасть из IKEA в центральное здание, необходимо будет проделать немалый путь – перспектива, которая не может вдохновлять уставшего от “прогулок” по одной только IKEA покупателя. Известно, что никто не ездит в большие торговые центры из-за маленького магазина, целью посещения ТЦ является, как правило, именно гипермаркет. Получается, что в “Меге-2” изрядная доля маленьких магазинов рискует остаться без клиентов, посетивших IKEA и Auchan. В Западной Европе и США якорные арендаторы – те же гипермаркеты – в больших торговых центрах располагаются в глубине здания. И пока покупатель доберется до этого гипермаркета, он пройдет мимо десятков мелких магазинов и магазинчиков. Стоит ли говорить, что встречающиеся на пути к гипермаркету магазины имеют все шансы продать свой товар. Еще один важный элемент правильной организации торгового центра – большое количество входов. Например, в самом большом торговом центре мира в Канаде 59 входов. В немаленькой “Меге-2” – по одному в каждое здание. “Мегу-2” критикуют также из-за местоположения. Попасть в торговый центр можно только с Ленинградского шоссе. Один въезд – это слишком мало для такого большого объекта. Может статься, что многие будут отказываться от посещения “Меги-2” только из нежелания стоять пару-тройку часов в безнадежной пробке.

Следует отметить, что в самом здании IKEA организация пространства отвечает классическому западному образцу. Потоки посетителей организованы таким образом, что мимо дверей каждого магазина проходит примерно одно и то же количество посетителей ТЦ. Главный принцип – расположение магазинов по кругу.

Стремление покупателей сочетать приятное (шопинг) с очень приятным (развлечения) стало причиной роста популярности кинотеатров в составе ТЦ. “Как опцию реакционной зоны практически все девелоперы стараются увидеть в стенах своего объекта многозальный кинотеатр, – рассказывает Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank. – Парадокс заключается в том, что в ряде случаев наличие кинотеатра не является определяющим фактором привлечения потенциальных покупателей”. Например, близость торгового центра к станции метро вполне определяет его высокую посещаемость при грамотном подборе арендаторов. В данном случае необязательно оборудовать в торговом центре кинотеатр – достаточно небольшой зоны ресторанов быстрого питания. “Однако “мода на кино” настолько захватила отечественных застройщиков, что в 2004 г. это приобрело формы тенденции”, – резюмирует Дальнова.

Одно из самых заметных проявлений этой тенденции – объявленные в 2004 г. планы группы “Екатеринбург АРТ” (ЕА) оборудовать в ТЦ “Вэймарт-2”, что на 71-м км МКАД, самый большой мультиплекс страны. Мультиплекс из 16 залов рассчитан на 2500 мест. Стоимость одного зала составляет порядка $700 000–800 000. Решение о строительстве торгово-развлекательных центров также приняло руководство компании “Седьмой континент”.

Планов по открытию мультиплексов в торговых центрах могло бы не быть без успешного опыта уже функционирующих ТРЦ. В 2004 г. в торговом центре “Калужский” начал работать девятизальный “Синема-Парк” – мультиплекс, рассчитанный на 1200 мест. В минувшем году также был построен “Титаник Синема-Сити”, включающий в себя 16 залов общей вместимостью 2500 мест. Был открыт 11-зальный мультиплекс и в составе “Меги-2”. Он побил все рекорды по вместимости: всего в мультиплексе 3100 мест.

В Москве к созданию торговых центров относятся все более ответственно. Профессионализм ритейлоров растет, а вместе с тем повышаются и требования не только к концепции торгового центра, но и к уровню его эксплуатации. За границей многие торговые центры имеют контракты с управляющими компаниями, которые специализируются на управлении торговой недвижимостью. В России ритейловых управляющих компаний пока нет. Однако, по словам одного из участников рынка, в 2005 г. в Москве откроют свои представительства две международные компании, профессионально управляющие торговыми центрами.

Чем дальше, тем интереснее

Современный рынок торговой недвижимости Москвы представляет собой симбиоз концептуальных торговых помещений и открытых базаров, состоящих из весьма мобильных и “легких на подъем” ларьков и палаток, которые порой трудно соотносить с понятием недвижимости. Первый вариант олицетворяет модель так называемой цивилизованной торговли, последний является “атавизмом 90-х”. Ритейлоры солидарны в том, что, хотя сегодня на открытые вещевые и строительные рынки приходится немалая доля розничной торговли, постепенно эта доля будет уменьшаться в пользу крытых торговых центров и гипермаркетов.

В отношении перспектив развития сектора ритейла в Москве справедливо утверждение “Чем дальше, тем интереснее”. В ближайшие годы торговые центры в Москве будут расти как грибы после дождя. “Насыщенность столицы крупными торговыми центрами, при условии запуска имеющихся проектов в срок, может составить в 2005 г. около 250 кв. м на 1000 человек, а в 2006 г. – до 430–450 кв. м на 1000 человек”, – прогнозирует Игорь Качалов, генеральный директор компании “Качалов и коллеги”, занимающейся маркетинговыми исследованиями рынков недвижимости. Для сравнения: в Париже насыщенность крупными торговыми центрами сегодня составляет около 400–420 кв. м на 1000 человек.

В мае 2005 г. состоится открытие торгового центра для дома класса de luxe “Дрим Хаус” на Рублево-Успенском шоссе и торгово-офисного комплекса “Неглинная Plaza”. Кроме того, начнется строительство подземного торгового комплекса под площадью Белорусского вокзала. Также увеличится количество торговых центров в спальных районах Москвы, испытывающих нехватку качественных торговых площадей. По мнению Юлии Дальновой, такая нехватка особенно остро ощущается в Южном и Восточном округах столицы.

В 2005-м и последующих годах продолжится освоение российского рынка торговой недвижимости зарубежными игроками. К сожалению, пока немногие из последних продвинулись на Восток настолько, чтобы попасть в Россию. Однако успешный опыт зарубежных сетевиков, забросивших свои якоря и торговых представителей в Россию, а также рост инвестиционной привлекательности нашей страны будут способствовать росту ее популярности у международных ритейлоров.

Сегодня московскому рынку ритейла не хватает финансирования. Иногда у девелопера есть хорошая концепция торгового центра и престижное место для строительства, но для полной реализации проекта не хватает нескольких миллионов долларов. Вряд ли такой девелопер может рассчитывать на незнакомого инвестора, энтузиазма которого хватит, чтобы вложиться в такой проект. В настоящее время девелоперы, занимающиеся строительством торговых центров, получают кредиты старым методом – пользуясь личными знакомствами. Но едва ли это допустимо на цивилизованном рынке. С недавних пор девелопер может найти инвестора с помощью компании-консультанта. “Сегодня компания Jones Lang LaSalle помогает девелоперам находить источники финансирования; это происходит путем использования классической схемы, классически налаженных инструментов”, – заявляет Филипп Бертере. Если в результате подобной практики объем инвестиций в сектор ритейла увеличится, то развитие рынка торговой недвижимости получит еще один мощный импульс.

В связи с открытием новых торговых центров в 2005 г. конкуренция на рынке торговой недвижимости ужесточится, вероятно, продолжатся процессы слияний и поглощений. Относительно поведения арендных ставок у аналитиков рынка наблюдаются некоторые разногласия. По мнению Юлии Дальновой, “в связи с возрастающей в некоторых столичных районах конкуренцией можно ожидать незначительного снижения арендных ставок (около 3%)”. Напротив, Владимир Крючков считает, что “в связи с дефицитом площадей, сдаваемых в аренду, арендные ставки возрастут. В будущем году они будут колебаться в пределах $1200–3000 за 1 кв. м в год. Но в исключительных случаях арендные ставки на площади, сдаваемые в аренду в наиболее престижных торговых центрах, могут достигать $4000–5000 за 1 кв. м в год”.