ДОХОДНОЕ МЕСТО: Москва УК не верит

Доверяй, но проверяй

В Москве несколько тысяч принадлежащих государству объектов – здания институтов, министерств, музеев, концертных и выставочных залов и др. – находятся под патронажем специально созданных для управления ими ГУПов. Государственное имущество передается ГУПам в хозяйственное ведение. Существует также несколько частных структур, созданных для управления конкретными объектами. Например, в доверительном управлении у ОАО “Сити” находится принадлежащий государству мост “Багратион”, ОАО “Гостиный двор” отвечает за одноименный выставочный комплекс. Часть расположенных в Москве гособъектов функционирует “на автопилоте”, т. е. им управляют сотрудники “внутреннего аппарата” (те же работники музея, если речь идет о музее).

“Система ГУПов зарекомендовала себя как неэффективная, так как никакой ощутимой прибыли от эксплуатируемых зданий в бюджет они не приносят”, – говорит президент управляющей компании Gruppa Plaza Елена Оболонная. Причину можно усмотреть в малой заинтересованности самих ГУПов в управлении муниципальными зданиями, так как это низколиквидная либо вовсе бездоходная для сотрудников ГУПов сфера деятельности. А качество услуг зачастую прямо пропорционально вознаграждению, которое в данном случае заведомо не самое привлекательное. “Многие мелкие бизнесмены пошли бы на государственную службу, если бы она приносила тот доход, который может приносить, – считает Оболонная. – Я ушла с государственной службы, потому что контора начала обюрокрачиваться”.

ГУПы тихо существуют, а муниципальные здания не приносят прибыли в бюджет. Между тем недвижимость может быть для своего владельца источником не только проблем, но и радостей. Все зависит от того, как к ней относиться. При пренебрежительном отношении она приносит убытки, а при корректном – служит инструментом для зарабатывания денег. Все секреты о том, как выжать из недвижимости максимальную прибыль, знают частные управляющие компании. Они предоставляют клиентам полный комплекс услуг по обслуживанию здания – от уборки помещений до подбора арендаторов и ведения бухгалтерии. Управление, при котором управляющая компания выполняет самый широкий спектр услуг, включая разработку стратегии эксплуатации здания и распределение прибыли, называют доверительным.

В идеале собственник может вообще не видеть свое здание и получать доход от его функционирования, за которое отвечает доверительный управляющий. Правда, такой “крайний” вариант пользуется значительной популярностью за рубежом и весьма скромной – в России. Здесь преобладает альтернативная практика, когда владелец коммерческой недвижимости принимает действенное участие в ее жизни, хотя и переложив изрядную долю забот на стороннюю компанию. С государственной недвижимостью дело обстоит иначе. По данным управляющей компании M+W Zander, в Москве в доверительное управление передано более 200 государственных объектов, но большинство из них – жилой фонд.

Рыбы не дождались

С доверительным управлением государственным имуществом экспериментировала в 2000 г. Gruppa Plaza. В то время управляющая компания подписала договор с Департаментом потребительского рынка и Мосрыбхозом, которые являлись собственниками Пятницкого рыбного торгового комплекса, возведенного на месте бывшего Пятницкого рынка. Gruppa Plaza начала управлять двухэтажным рыбным рынком площадью 40 000 кв. м на этапе, когда здание готовилось к сдаче госкомиссии. Управляющая компания должна была привлечь арендаторов, организовать техническую эксплуатацию комплекса и сделать известным брэнд “Пятницкий рыбный рынок”. Идея была хорошая: рыбный торговый центр должен был стать подобием рыбного рынка в Париже, куда свозится большое количество свежей рыбы и различных морепродуктов. Успешность проекта во многом зависела от Мосрыбхоза, так как именно эта структура должна была доставлять в торговый центр охлажденную рыбу, в том числе ценных пород.

Приступив к работе над проектом, управляющая компания разработала концепцию его развития, в соответствии с которой наняла специалистов для работы в комплексе и подготовила технический персонал для обслуживания коммуникаций, уборки и охраны комплекса. Затем компания заполнила рыбный центр на 100%, сдав в аренду все торговые помещения, склады и холодильники. Причем в качестве арендаторов были привлечены не только юридические лица, занятые в рыбном бизнесе и близких к нему сферах (магазины для рыболовов, рыбные кафе, суши), но и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на торговлю рыбой. После этого Gruppa Plaza провела рекламную кампанию, благодаря которой о новом рыбном комплексе узнали его потенциальные посетители.

Спустя год, однако, сотрудничество частной управляющей компании и городских структур закончилось. В 2001 г. договор доверительного управления Пятницким рыбным рынком был расторгнут по инициативе управляющей компании. Президент Gruppa Plaza называет сразу несколько причин, из-за которых пришлось прекратить отношения. “Во-первых, концепция управления комплексом одного из его учредителей – Мосрыбхоза – начала меняться. Мы не были согласны с новой концепцией, – рассказывает Оболонная. – Во-вторых, договор пришлось расторгнуть, так как оказалось, что Департамент [потребительского рынка] не имеет права входить в состав учредителей торгового комплекса”. Действительно, по закону в состав учредителей может входить только орган, распоряжающийся имуществом, – Комитет по управлению имуществом г. Москвы. Кроме того, возникли юридические разногласия между государственными собственниками торгового центра и проблемы с правами собственности на объект. Права собственников были определены на бумаге, но фактического подтверждения и регистрации в органах регистрации они не получили.

Управляемый мост

Доверительное управление городской недвижимостью осуществляет ОАО “Сити”. Компания, акции которой распределены между более чем 15 000 акционеров, управляет торгово-пешеходным мостом “Багратион” на Краснопресненской набережной, а в будущем возьмет под патронаж другие объекты, которые будут

построены в составе ММДЦ “Москва-Сити”. ТПМ “Багратион” состоит из двухуровневой крытой пешеходной части и пятиуровневого здания ресторанов. Общая площадь моста – более 13 000 кв. м, торговые помещения занимают примерно 880 кв. м, а площадь ресторанов, баров и кафе превышает 2500 кв. м.

“Функции доверительного управляющего “Багратионом” переданы ОАО “Сити” “Договором о доверительном управлении ТПМ” от 1997 г., заключенным с правительством Москвы, – рассказывает пресс-секретарь ОАО “Сити” Наталья Орехова. – Согласно этому договору (а также исходя из сложившейся практики) все расходы по управлению мостом и его содержанию, включая расходы на эксплуатацию его как инженерного сооружения, оплачиваются из дохода, получаемого доверительным управляющим за счет сдачи в аренду имеющихся на нем коммерческих площадей”. ОАО “Сити” своими силами сдает в аренду коммерческие площади и заключает договоры с подрядными организациями, отвечающими за эксплуатацию, уборку, охрану и благоустройство территории. Эксплуатация моста и техобслуживание его инженерных систем требуют больших расходов. По словам Ореховой, из-за того что коммерческие площади составляют менее четверти общей площади сооружения, управляющей компании приходится постоянно прилагать огромные усилия для содержания этого сложного объекта на должном уровне с учетом интересов владельца и арендаторов.

Проблемы

Однако это лишь единичные примеры доверительного управления государственным добром. Почему услуги частных управляющих компаний не пользуются успехом у столичных властей? Комплекс проблем берет начало в законодательстве и заканчивается обоюдным недоверием частных компаний и чиновников. Несмотря на то что в течение последних пяти лет в Думе работали над созданием законодательства о доверительном управлении, ряд вопросов по-прежнему остается открытым. В частности, не проработаны юридические и бухгалтерские нюансы такого управления. Для установления правовой основы управления имуществом Москвы столичным властям также придется принять два фундаментальных закона – “Об основах управления собственностью г. Москвы” и “О городской казне”.

Неясна и цена вопроса вознаграждения. “Я затрудняюсь назвать компанию, обладающую объективной и понятной всем методикой, благодаря которой можно четко и обоснованно прийти извне и сделать такого рода оценку, – говорит директор по маркетингу M+W Zander Константин Баранов. – С другой стороны, я убежден, что инициатива должна исходить от самих государственных предприятий, поскольку успех и эффективность такой оценки напрямую связаны с готовностью предоставить максимальный объем информации”. Определить величину издержек, которые несет государство, управляя своими зданиями, можно с помощью специальной методики. Однако такой методики в Москве пока нет. По предположению Баранова, со временем в Москве появятся компании, специализирующиеся на оценке успешности управления.

Еще одна проблема может возникнуть при получении бюджетного финансирования, которое имеет свойство задерживаться. “До тех пор пока чиновники не начнут четко распределять деньги из бюджета, частные управляющие компании не будут играть ни в какие игры с государством”, – утверждает Елена Оболонная. В свою очередь, частная управляющая компания не всегда рискнет вложить в государственную недвижимость свои деньги, да еще и на длительный срок. Однако зарубежная практика показывает, что только инвестиции зачастую позволяют раскрыть весь потенциал здания в плане доходности.

Объем вложений зависит от стоимости реконструкции. По оценке Баранова, во многих случаях “муниципальный” квадратный метр может потребовать дополнительных инвестиций. Например, для приведения в порядок офисных площадей (хотя бы до уровня класса В) могут потребоваться инвестиции в среднем от 300 евро за 1 кв. м. То есть если даже речь идет о небольшом здании площадью 3000 кв. м, то возможный объем привлекаемых средств составит от 1 млн до 3,5 млн евро. “Поэтому настоящим вызовом для управляющих компаний, берущих недвижимость в доверительное управление, станет существенное повышение доходности объекта, а это, в свою очередь, возможно только при наличии современных технологий и ноу-хау”, – отмечает Константин Баранов.

Подсчитывая, за какой срок эти вложения окупятся, надо исходить из средней арендной ставки. Для здания класса С она составляет 150–200 евро в год за 1 кв. м. Получается, что 2,5 млн евро окупятся за 4–6 лет. Для России срок немаленький, за который правила игры на рынке муниципальных площадей могут измениться самым неожиданным образом. Коммерческие структуры не спешат вкладываться в госсобственность еще и потому, что в Москве не полностью охвачен сегмент негосударственных объектов, нуждающихся в профессиональном управлении. “На сегодняшний день мы с гораздо большим интересом смотрим на коммерческую недвижимость, чем на муниципальную, – говорит Баранов. – Сейчас рынок коммерческой недвижимости в Москве гораздо более предсказуемый и понятный, нежели рынок муниципальной недвижимости”.

С другой стороны, в некоторых случаях чиновники могут решить, что гораздо дешевле управлять зданием посредством ГУПа, чем приглашать частную компанию. Кроме того, государство тоже имеет причины настороженно относиться к управляющим компаниям. Раньше имели место случаи, когда частная компания брала в доверительное управление государственный объект и эксплуатировала его исключительно в своих интересах. Бюджет не получал никакой ощутимой прибыли.

Другая сторона медали

По оценке M+W Zander, минимальная емкость рынка муниципальной нежилой недвижимости Москвы составляет около 25 млн евро в год. Это хорошие деньги. Интересно, что в карман управляющей компании попадет от 2% до 98% дохода, который приносит годовая арендная плата. Все зависит от того, как доверительный управляющий договорится с государством.

Для частных компаний рынок муниципальных зданий привлекателен хотя бы потому, что в Москве практически любая недвижимость является ликвидной и потенциально доходной. Однако если коммерческие торгово-офисные центры эксплуатируются сегодня на полную мощность, то что происходит с музеями или концертными залами? Очевидно, что те же музеи отнюдь не дают всю прибыль, какую они способны принести. Для сравнения: вход в Третьяковскую галерею стоит 60 руб., а в средний европейский музей, гораздо более скромный по представленной экспозиции, – 10–15 евро. Еще одной серьезной статьей дохода музея способны стать экспозиции, которые привезены из-за рубежа не “просто так”, а с подачи экспертов, одинаково хорошо разбирающихся в искусстве и во вкусах публики. Задача таких профессионалов в том, чтобы количество посетивших экспозицию людей исчислялось не тысячами, а десятками тысяч. А это в конечном итоге формирует высокую доходность музея.

То же относится, скажем, к концертным залам, ледовым дворцам и дворцам спорта. Проблема не в том, чтобы на год вперед расписать арендаторов помещения, а в том, чтобы подобрать арендаторов с расчетом на получение максимальной прибыли. Для этого необходимо опять-таки разбираться в пристрастиях зрителей и мероприятиях, сулящих наибольшую прибыль. К сожалению, на скромном государственном содержании найдется немного аналитиков, которые увлеклись бы вычислением наиболее рентабельных схем сдачи помещений в аренду. Поэтому сегодня мало кто воспринимает гособъекты как инструмент для получения большой прибыли.

Не исключено, что частные управляющие компании начнут осваивать рынок государственной недвижимости с управления зданиями, составляющими жилой фонд (доходные дома, общежития). Ведь жилье гораздо быстрее принесет доход, чем “нежилье”. Причина – спрос на комнату или квартиру в Москве будет всегда, в то время как маленький магазинчик, приютившийся в ветхом муниципальном доме, не сможет выдержать конкуренции с возведенной поблизости “Копейкой” или иным сетевым ритейлором. Поэтому, когда речь идет о коммерческой (нежилой) недвижимости, необходима определенная концепция. С жилым фондом все гораздо проще. Конечно, управление старенькой хрущевкой не принесет много денег. Зато весьма доходной представляется эксплуатация общежитий и доходных домов – новации, которая еще не вошла в моду.

Сейчас в Москве функционируют здания по 12–16 этажей, большинство площадей в которых занимает общежитие. Нередко в таких зданиях несколько этажей снимают компании для размещения офисов. Конечно, такой объект далек от идеала, который видится любому управляющему, нацеленному на получение прибыли из недвижимости.

Тем не менее, по оценке одного из участников рынка, пожелавшего остаться неназванным, сдача в аренду под офисы двух этажей в подобном общежитии приносит порядка $250 000 в год. Чем не доход для управляющей компании, у которой в доверительном управлении находятся десятки объектов? С государством вполне можно подписать договор доверительного управления таким общежитием. Правда, надо учитывать, что достаться оно может со шлейфом долгов перед различными коммунальными структурами, протекающей крышей и отсутствием ремонта. Дополнительными “отягчающими обстоятельствами” могут стать граждане, незаконно проживающие в общежитии. Одна частная компания, вот уже семь лет управляющая в Москве общежитием, выиграла на заре своей работы 52 иска против таких “нелегалов”, сообщил ее топ-менеджер, который попросил не упоминать его имени.