ДОХОДНОЕ МЕСТО: Мотели идут со скрипом

Дело даже не в том, что реальное количество мотелей совершенно не совпадает с данными официальной статистики Госкомстата, согласно которой в России построено всего 53 объекта. Зачастую их состояние при высоких ценах настолько далеко от идеального, что даже дальнобойщики, не говоря уже о туристах, не рискуют останавливаться в таких дорожных отелях и спят на стоянке в машинах. Хотя иногда выбирать путешественникам не приходится. Несмотря на то что протяженность Российской Федерации гораздо больше, чем США – лидера по числу мотелей, на некоторых российских трассах в течение 10 часов можно не встретить ни одного мотеля. Не хватает их и около Москвы, хотя в ближайшее время, по сообщению московской мэрии, около вокзалов, аэропортов и у МКАД должно появиться с десяток мотелей и небольших кемпингов.

По американским стандартам

Принято считать, что в идеальном своем виде мотель появился именно в Америке. Его дешевым прообразом были кемпинги, альтернатива дорогим гостиницам, – небрежные деревянные времянки, раскинувшиеся в начале прошлого века к западу от Миссисипи. Однако, несмотря на приток денег от посещения кемпингов в местный бюджет, от них быстро отказались – жители устали от дебошей и ущерба, наносимого нетрезвыми и грязными автотуристами, набивавшимися в хрупкую каморку на последние $20.

На востоке страны был популярен иной тип отелей – дома туристов (tourist homes или tourist courts). И сегодня в американских антикварных лавках можно найти рекламные объявления, приглашающие посетить “комнаты для туристов, с водой и ванной”, обещающие скидки в апреле, мае и после Дня труда. Основным принципом оснащения и сервиса в таких заведениях был главный лозунг американских мотелей Mom and Pop – “Как у мамочки с папочкой”.

Взрыв популярности мотелей пришелся на послевоенные годы, когда по примеру образцовых немецких автобанов была изменена и дорожная система США. По решению президента Дуайта Эйзенхауэра в стране были построены многорядные автострады (highways) с придорожной инфраструктурой, включающей бензоколонки, полицейские участки, телефоны-автоматы, автосервис, вынесенные за пределы городов торговые центры, туалеты, закусочные и мотели. Путешествовать на автомобиле стало более комфортно.

А в 1952 г. в Америке появился новый “мотельный” стандарт – отель Holiday Inn, открытый энергичным бизнесменом Кеммонсом Уилсоном. Так в стране возникла действующая и поныне сеть Holiday Inn, успех которой основан на умеренных ценах, выдерживаемом стандарте сервиса и удачном расположении отелей (обычно их строят рядом с аэропортами, на подъездах к городам и рядом с шоссе). К 1972 г., на пике роста империи Уилсона, каждые 72 два часа где-нибудь в мире открывался очередной отель под его фирменной маркой. В настоящее время только в Америке насчитывается более 1000 отелей этой сети, а рекламный слоган корпорации Holiday Inn с 1975 г. звучит как The Вest Surprise is no Surprise – “Лучший сюрприз – отсутствие сюрпризов”.

Главной приметой развития рынка мотелей на Западе является жесткая конкуренция. Все больше мотелей там по уровню сервиса приближаются к дорогим гостиницам, оставаясь при этом сравнительно недорогими. Жесткая конкуренция вынуждает предоставлять постояльцам все больше удобств, причем иногда эти удобства вполне сопоставимы с роскошью фешенебельных курортных гостиниц. Самые крупные из мотелей, особенно если они принадлежат известным сетям, построены так, чтобы по максимуму сделать комфортным пребывание путешественника: к услугам туристов плавательные бассейны, теннисные корты, солярии, видеомагнитофоны в каждом номере и даже индивидуальные кофеварки.

Мотели идут в регионы

Строительство мотелей в России идет в основном вдоль федеральных трасс, где наиболее популярными направлениями, по словам Марины Смирновой, заместителя директора по маркетингу Hotel Consulting and Development Group, являются Москва – Брест и Юг (трассы, ведущие на Ростов, в Краснодарский край, Сочи, Красную Поляну). Сравнительно много мотелей в Подмосковье, Ленинградской, Тверской, Владимирской, Ярославской областях. В целом, по информации Госкомстата России, около 48% мотелей находится в Центральном округе, 24% – в Южном, 12% – в Сибирском, 12% – в Северо-Западном и еще 4% рассредоточено по другим регионам.

Как отмечает Марина Смирнова, мотельный бизнес в России сегодня развивается в малом объеме, как сопутствующий: иногда предприниматель случайно получает какое-то место на трассе, строит там объект по своему вкусу без проведения необходимых маркетинговых исследований. Более того, собираясь в дальний путь, иногда невозможно найти на карте нужные мотели, которые могли бы быть на трассе.

По мнению Максима Карапетова, PR-директора Vesco Realty, все дело в низком спросе на мотели сегодня: “У мотелей есть своя специфика, или, лучше сказать, философия. Мотель – это временное жилье, как правило снимаемое на ночь и ориентированное в основном на дорожных туристов и, безусловно, на дальнобойщиков. Чтобы говорить об успешности мотеля, нужно в первую очередь быть уверенным в наличии огромного количества потенциальных клиентов – тех самых автотуристов. А их-то как раз в России немного”.

Кроме того, сам по себе мотель, строительство которого может обойтись по меньшей мере в $100 000, окупается не сразу, а минимум в течение шести лет. Пока у инвесторов нет особого желания вкладывать деньги в этот бизнес. Это красноречиво подтверждают данные Госкомстата, согласно которым в России всего около 50 мотелей, в то время как в США их по всей стране несколько сотен тысяч. Следует добавить, что в США дорожный семейный туризм развивается уже много лет, чему во многом способствует наличие ряда рекреационных мест, да и просто крупных городов, куда можно съездить всей семьей, например, на Рождество или День независимости. У нас же в стране, как считают в Vesco Realty, до сих пор сохраняется предельная централизация. Даже несмотря на привлекательность таких городов, как Москва (для регионов), Санкт-Петербург или Сочи, плохие дороги и непредсказуемость поездки с точки зрения безопасности делают дорожный туризм малопривлекательным и хлопотным занятием. Кроме того, нельзя забывать, что Россия – достаточно холодная страна, где долгое дорожное путешествие возможно лишь с мая по сентябрь.

Тем не менее во многих регионах России, особенно в туристических центрах, нехватка достойных гостиничных объектов ведет к потерям в бюджете, в связи с чем местные власти стараются привлекать к строительству объектов гостиничной инфраструктуры отечественных или западных инвесторов. В частности, еще три года назад начальник управления по вопросам территорий приоритетного развития в правительстве Крыма Валентина Мазур в интервью газете “Крымская правда” сообщала, что в целом на полуострове ожидается реализация 70 инвестиционных проектов общей стоимостью около $230 млн. Наиболее привлекательным для инвестиций остается гостиничный и ресторанный бизнес. В структуре иностранных инвестиций преобладают средства, поступившие из Латвии (35,3%) и Швейцарии (29,5%).

Приоритетным направлением развития Ялты также станет строительство сети кемпингов и мотелей – стало понятно, что запретительными мерами власти не могут решить проблему разгрузки города от наплыва автотранспорта в летний период. Известно, что третьим по объему инвестиций в Ялте после гостиницы “Ореанда” и строительства аквапарка в районе санатория “Голубой залив” являлся уже завершенный проект реконструкции мотеля-кемпинга “Поляна сказок” (объем инвестиций – $800 000).

Помимо иностранных инвесторов напрямую в строительстве мотелей заинтересованы имеющие отношение к нефтяным ресурсам компании. Так, еще в 1997 г. предприятия ВНК (ОАО “Новосибирскнефтепродукт ВНК” и ООО “Торговый дом ВНК”) выиграли конкурс на право строительства автозаправочных станций вдоль новосибирской части федеральной дороги “Байкал” по четырем наиболее оживленным участкам новосибирских дорог (около Барабинска, Юрги, Мошково и Коченево). Информация об этом со ссылкой на пресс-службу ВНК была распространена в Интернете. Условием участия в конкурсе была гарантия поставки нефтепродуктов в объемах, обеспечивающих не менее 250 заправок в сутки на АЗС, и строительства мотелей с охраняемыми автостоянками. Помимо этого, победитель должен был возвести более 20 новых АЗС со всеми атрибутами сервисного обслуживания (станции техосмотра, мойки, кафе, магазины).

Мотели: что почем?

В столице и Московской области ситуация с наличием хороших мотелей, пожалуй, еще более плачевная, нежели в регионах. Долгое время самыми известными объектами у экспертов считались построенные еще во времена Олимпиады мотели “Солнечный” и “Можайский”, сегодня чаще упоминаемые в криминальной хронике. Как правило, большая часть объектов, расположенных на территории Москвы (мотель “Минский”, мотели в Бутове или на Варшавском шоссе), предназначены для водителей грузовых автомобилей или рабочих. Услуги более высокого уровня, ориентированные на обеспеченного клиента, вероятнее всего получить в таких мотелях, как “Балтия” (Новорижское шоссе, 10 км), “Мотель-авто” (трасса Москва – Крым, 20 км от МКАД), “Отдохни” (г. Хотьково, Сергиево-Посадский район) и т. д.

Однако и они в полной мере не соответствуют принятым в США стандартам. Прежде всего в московских и подмосковных мотелях не предполагается оборудование каждого номера (коттеджа) персональной стоянкой. Чаще всего парковка прилегает к единому гостиничному зданию. Более того, по данным Hotel Consulting and Development Group, иногда громким словом “мотель” хозяин именует небольшие деревянные вагончики, к которым в целях повышения рентабельности объекта пристроен ресторан или кафе. Услуг для обслуживания автомобилей в таком мотеле может и не быть. Как правило, строительство деревянных вагончиков обходится всего лишь в $150 за 1 кв. м. Также инвестор, желающий сэкономить, может попробовать устроить мотель в отремонтированном здании, каких сегодня в области немало. По самым скромным подсчетам, на возведение мотеля может потребоваться $50 000–250 000, а его окупаемость составит 3–7 лет.

Такой подход к строительству, по словам Марины Смирновой, обычно характерен для мелких игроков (учитывая тот факт, что крупных в этом бизнесе вообще маловато, это туроператоры и фирмы, занимающиеся перевозками). Так, в практике компании был случай, когда пришлось консультировать бизнесмена, желающего рядом с построенным рестораном в свободном закутке без окон сделать мотель. Такие мелочи, как отсутствие в помещении естественного освещения и аэрации, его не останавливали. Естественно, одобрения в Hotel Consulting and Development Group этот человек не нашел, что не помешало ему реализовать свою затею.

Впрочем, обычно предприниматели предпочитают строить новые объекты: по мнению Вячеслава Плахова, первого заместителя председателя Комитета по туризму Московской области, новое строительство гораздо выгоднее реконструкции. Более того, инвесторы, собирающиеся строить объекты недвижимости в рамках областной программы “Развитие индустрии туризма в Московской области на 2004–2007 гг.”, имеют возможность ставить свои условия властям до утверждения и согласования проекта. Стоит отметить разумность такого компромисса: в рамках указанной программы до 2007 г. должно быть возведено только два мотеля (в Можайском районе и г. Луховицы), но для их строительства инвестору придется выложить соответственно 96 млн и 64 млн руб.

Безусловно, при возведении мотеля следует просчитывать его будущую загруженность и устанавливать реальные цены. В российских мотелях обычно бывает от шести до 50 номеров, редко больше. Средняя стоимость проживания – $8–10, цена VIP-номеров может колебаться от 800 до 4000 руб. Набор услуг варьируется: сауны, рестораны и автосервис бывают при мотелях далеко не всегда. Конечно, наивно полагать, что строительство мотеля на 100 номеров при постоянной загрузке лишь 15 номеров будет выгодным, а потенциальных клиентов-дальнобойщиков устроят завышенные цены. Идеально, если владелец мотеля грамотно выстраивает систему продаж на объекте, привлекая к сотрудничеству крупных туроператоров, осуществляющих автобусные экскурсии. Успех мотелю обеспечен, как считает Марина Смирнова, если он будет расположен на обустроенной по принципу автобана трассе, не проходящей через населенные пункты.

Действительно, как сообщили “Ведомостям” в строительной компании “ТРИМ”, владеющей мотелем “Отдохни”, строительство таких объектов – дело сложное и хлопотное, хотя при наличии связей и умелой организации бизнеса, при возведении дополнительной инфраструктуры выгоду от использования мотеля можно получить. Так, мотивацией строительства мотеля “Отдохни” оказались дефицит хороших гостиниц в Сергиево-Посадском районе и появившиеся свободные денежные средства. Изначально владельцы мотеля не рассчитывали на огромные прибыли, а минимизировать расходы на строительство они смогли за счет уже оформленной собственности на земельный участок (бывшая база стройматериалов).

Насколько затратным является строительство мотелей для ресурсодобывающих компаний, остается только предполагать. В компании “ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт”, обслуживающей сегодня мотель “Балтия” на Новорижском шоссе, отказались отвечать на вопрос о сумме инвестиций в строительство этого объекта и его рентабельности. Впрочем, вряд ли этот проект является убыточным: помимо удачного расположения на популярном сегодня шоссе с гостиницей по соседству находятся заправка, шиномонтаж и супермаркет, а в самом здании мотеля работает салон, торгующий “Мерседесами”.

Нужны ли Москве мотели?

Как считает Максим Карапетов, ввиду наличия целого ряда рисков, упомянутых выше, в ближайшей перспективе строительство целых сетей общедоступных дешевых мотелей вряд ли предвидится. Скорее всего следует ожидать появления единичных проектов, ориентированных на обеспеченных клиентов. Подобные мотели, как правило, будут строиться в комплексе с АЗС, салонами красоты, станцией технического обслуживания автомобилей, магазинами, кафе, барами, ресторанами, боулингом и бильярдом. В опции этих мотелей будут также входить бани, бассейны и банкетные залы для проведения встреч и корпоративных мероприятий. Отдых в них будет обходиться в $50–100 за ночь.

По данным Hotel Consulting and Development Group, планы строительства мотелей в Москве, на МКАД и Третьем транспортном кольце действительно имели место, однако разрабатывались они московскими градостроительными структурами, которые к бизнесу, как правило, не имеют отношения. Поэтому они мало принимали в расчет такие факторы, как время, проведенное за рулем (6–8 часов), и расстояние, оправдывающее ночевку или отдых в мотеле. Нет сомнений, что водителям грузового транспорта или автотуристам нет резона останавливаться и тратиться на услуги мотеля, расположенного на выезде из города.

Сложно рассматривать мотели и как первичное жилье для посетителей Москвы (в частности, иностранных граждан), не сумевших найти для себя подходящий отель в городе. По мнению Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, в большинстве случаев российские мотели по качеству и сервису значительно уступают зарубежным и в качестве комфортабельного постоянного жилья не могут конкурировать с арендованными квартирами. А номера в 3-звездочных мотелях (бывают люкс- или VIP-номера) обходятся порой до 3000–4000 руб. в сутки, что слишком дорого для длительного проживания. Для сравнения: по данным аналитиков Blackwood, стоимость аренды коттеджей в Москве начинается от $4000 в месяц за дом площадью до 150 кв. м, а в элитной новостройке за пределами Садового кольца можно арендовать двухкомнатную квартиру (до 80 кв. м) за $3000 в месяц. Таким образом, проживание в мотеле высшего класса в течение месяца сопоставимо с арендой скромной элитной квартиры и коттеджа.