ДОХОДНОЕ МЕСТО: На отхожий промысел

Аналитики солидарны в том, что все самое интересное на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие годы будет происходить в регионах. Директор офиса компании Knight Frank в Петербурге Елена Табала комментирует: “Очевидно волнообразное развитие рынков от центра к периферии. Первой идет волна офисной недвижимости, следом ее накрывает волна развития ритейла, а затем подтягивается складская недвижимость. Временной лаг развития регионов – от двух до восьми лет. Столичный рынок уже достаточно стабилизирован и близок к перегреву. Регионам это сулит новые перспективы и возможности. Сотрудники лондонского, петербургского, московского и других офисов нашей компании предприняли совместное исследование, цель которого – получить как можно более объективное и полное представление об инвестиционном климате и состоянии рынков недвижимости в крупных российских городах. При сопоставлении инвестиционной привлекательности российских и европейских городов получилось, что Екатеринбург вышел на 6-е место, обогнав Амстердам и Москву. Расчеты делались на основании 40 показателей (экономических, политических, оценки всевозможных рисков и т. п.)”.

“Региональные рынки коммерческой недвижимости переживают бум, поэтому они нам и интересны, – констатирует президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Александр Гришин. – Особенно приятно, что местные девелоперы при выборе консультантов все чаще останавливаются на соотечественниках”.

Петербургские советчики

Первым из управляющих компаний в сырьевые центры и города-миллионники устремился “Бекар”. В начале 2004 г. он стал работать в Челябинске, заключив договор на сопровождение проекта строительства многофункционального комплекса в центре города. 22-этажное здание должно стать самым высоким в Челябинске, превысив отметку в 80 м. На 50 000 кв. м разместятся офисный и торговый комплексы, а также фитнес-центр. Предполагаемый объем инвестиций в этот проект – $25 млн. “Бекар” намерен задержаться в Уральском регионе и в 2005 г. откроет здесь региональное представительство.

Следующими стали контракты в Калининграде, Перми и Тюмени. В этих городах петербуржцы оказывают консультации по реконцепции и редевелопменту действующих объектов. Так, “Бекар” участвует в проекте модернизации Калининградского делового центра (КДЦ), который принадлежит фирме “Гамма менеджмент групп”. Бизнес-центр общей площадью 9000 кв. м расположен в центре Калининграда. Необходимость в его реконструкции возникла в связи с растущей конкуренцией на местном офисном рынке. До конца 2005 г. девелоперы планируют ввести в эксплуатацию не менее 100 000 кв. м торгово-офисных площадей, что удвоит имеющееся предложение. Специалисты “Бекара” разработали новый концепт для КДЦ и намерены продолжить сотрудничество с его владельцем по другим проектам.

В Перми заключен контракт с корпорацией “Перспектива”, которой принадлежит бывший кинотеатр “Россия”. Собственник намерен превратить здание площадью 4200 кв. м в современный торгово-развлекательный комплекс и открыть его в III квартале 2005 г.

Тюменский проект связан с редевелопментом территории завода “Геотрон”. Екатеринбургский инвестор приобрел предприятие, занимавшееся выпуском оборудования для нефтяной отрасли, чтобы создать на его территории бизнес-парк. Концепция предполагает реконструкцию административного здания под бизнес-центр (10 000 кв. м) и новое строительство на свободном участке.

“Инвестиционная активность в сфере коммерческой недвижимости высока также в Нижнем Новгороде, Казани, Екатеринбурге. В этих городах мы тоже намерены работать”, – комментирует директор по развитию УК “Бекар” Дмитрий Золин.

В активе петербургской “Ай Би Групп” пока два крупных провинциальных контракта, заключенных в 2004 г. Компания предлагает заказчикам весь пакет услуг – от разработки концепта будущего комплекса до внешнего управления.

В Челябинске “Ай Би Групп” работает с компанией “Монолит-Инвест”, которая приступает к строительству самого масштабного в городе торгово-развлекательного комплекса “Магистраль” (общая площадь – около 60 000 кв. м, паркинг на 1200 с лишним машино-мест). Его открытие намечено на I квартал 2007 г. Основными якорями ТРК станут гипермаркет “Перекресток”, супермаркет “Техносила” и восьмизальный кинотеатр компании “ИнвестКиноПроект” c боулингом и детским развлекательным центром. Подписаны протоколы о намерениях со “Спортмастером”, “Детским миром”, “Стариком Хоттабычем” и др. В феврале 2005 г. “Ай Би Групп” запускает в Челябинске свой офис.

В Калининграде петербуржцы консультируют многофункциональный проект “Европа-центр”, который будет сочетать офисную, торговую и гостиничную функции. Его запуск запланирован на середину 2007 г. Общая площадь трехэтажного здания, расположенного в центре города, составит 78 000 кв. м, торговая – 27 000 кв. м. Подземный паркинг рассчитан на 850 мест. С учетом престижной локации комплекса его торговая зона позиционируется как fashion centre.

В стадии обсуждения контракты в Екатеринбурге, Тюмени, Уфе, Барнауле. “Мы движемся вслед за нашими клиентами – торговыми сетями. Но спешить не будем. За следующий проект на Южном Урале возьмемся, только когда станет ясно, что “Магистраль” состоялась. Бывает, нас приглашают заказчики, которые недавно расстались с известными иностранными консультантами, не найдя с ними общий язык”, – рассказывает управляющий партнер “Ай Би Групп” Юрий Борисов.

Среди потенциальных арендаторов, которых компания привлекает в региональные ТЦ, преобладают московские сетевики. Юрий Борисов уверен, что питерская прописка отнюдь не мешает работать со столичными ритейлорами. По его оценке, доходность петербургских и региональных проектов сопоставима. Средний срок их окупаемости составляет 5–7 лет. Проблемы тоже общие, в частности нехватка профессиональных дизайнеров и архитекторов.

Несколько проектов за пределами Петербурга есть у компании “ВМБ-Траст” и др.

Еда без границ

Среди петербургских девелоперов, осваивающих регионы, наиболее заметны торговые сети. Как известно, “Пятерочка” – лидер отечественной розницы – имеет питерское происхождение, хотя формально ею владеет голландская структура Pyaterochka Holding. Управляет сетью, созданной в 1999 г., ООО “Агроторг”. В 2001 г., когда в Петербурге насчитывался уже 51 магазин, открылся первый универсам в Москве, в 2002 г. появились первые торговые точки в регионах (Воронеже и Челябинске). По итогам 2004 г. оборот компании составил примерно $1,6 млрд (против $933 млн в 2003 г.). $1,2 млрд заработано в Москве и Подмосковье, а также в Петербурге и Ленобласти. $400 млн принесла провинция. Ежедневно “Пятерочки” посещает более 700 000 покупателей.

В ассортименте магазинов – от 2000 до 3000 товарных позиций. Руководство “Агроторга” избегает термина “дискаунтер”, предпочитая называть свои предприятия “универсамами экономкласса”. Плановые вложения в развитие компании составляют $160–200 млн в год. Сейчас сеть объединяет более 440 магазинов: 112 – в Петербурге, 124 – в Москве и более 200 – в регионах. Цифры постоянно меняются. “Пятерочки” есть в Волгограде (37), Ульяновске (26), Перми (19), Уфе, Екатеринбурге, Саратове, Омске, Самаре. За пределами России торговля под раскрученным брэндом идет в Алма-Ате и Харькове. В регионах и странах СНГ сеть развивается на основе франчайзинга. По оценке руководства компании, стоимость франшизы в зависимости от объема местного рынка составляет от $600 000 до $1 млн.

На 2005 г. намечено освоение еще шести регионов. Уже весной 2005 г. первые магазины должны появиться в Краснодаре, Новосибирске, Казани и Ярославле. В Нижнем Новгороде компания выступит в ином торговом формате. На конец года здесь намечен запуск гипермаркета “Карусель” общей площадью 15 000 кв. м. Этот брэнд “Агроторг” начал развивать недавно. В Петербурге первая “Карусель” заработала только в декабре 2004 г. По словам управляющего сетью магазинов “Пятерочка” Олега Высоцкого, гипермаркеты, вероятно, появятся еще в 3–4 регионах. Всего на этот год запланирован запуск 300 магазинов. “Несмотря на активное региональное развитие, Москва и Петербург остаются для нас наиболее приоритетными направлениями, мы планируем открывать здесь магазины до 2010 г.”, – комментирует Олег Высоцкий.

Насадить свои гипермаркеты в провинции намерена и другая петербургская сеть – “О’Кей”. Инвестором и заказчиком строительства торговых комплексов выступает “Доринда” (компания с люксембургскими корнями). Материнская структура Dorinda Holding работает в основном с западноевропейскими пенсионными фондами. Специально под инвестпроекты на территории Восточной Европы было создано ее дочернее предприятие, которое, в частности, финансировало строительство двух торговых центров в Таллине. Российская программа стартовала в Петербурге, где в мае 2002 г. заработал первый гипермаркет. Сейчас в сеть входят четыре крупных магазина площадью от 11 000 до 15 000 кв. м с ассортиментом до 35 000 наименований товаров, включая свежевыпеченный хлеб, салаты, полуфабрикаты, гриль-продукты, а также большую группу non food (одежда, обувь, бытовая техника и проч.). За кассовой линией торгового зала “О’Кей” традиционно располагаются магазинчики, кафе и предприятия сферы услуг.

“Доринда” также выступает инвестором строительства торгово-развлекательных комплексов, частью которых являются ее гипермаркеты. Первый такой объект площадью 70 000 кв. м должен открыться к концу года на Приморском шоссе.

В 2005 г. марка “О’Кей” выйдет за пределы Петербурга. На май намечен запуск гипермаркета в Ростове-на-Дону общей площадью 13 400 кв. м, который расположится в центре Северного жилого микрорайона. Донской “О’Кей” строится по типовому петербургскому проекту. В этом городе “Доринда” рассчитывает обзавестись еще 1–2 магазинами.

В Нижнем Новгороде инвестор приобрел в собственность два земельных участка – в районе Комсомольской площади и на Ленинском проспекте. Оба принадлежали ГАЗу. Первый “О’Кей” откроется здесь в 2006 г.

Строительство двух комплексов задумано и в Самаре. Проекты связаны с расселением, поэтому точные сроки их реализации не определены. В Тольятти на улице Барковского стройка согласно плану стартует летом 2005 г. Пара гипермаркетов должна появиться и в Краснодаре.

На рынок Мурманска “Доринда” выйдет в более крупном формате. В историческом центре города компания намерена возвести торгово-развлекательный комплекс общей площадью 45 000 кв. м, в состав которого войдут гипермаркет, торговая галерея (магазины в ней будут сдаваться в аренду), многозальный кинотеатр, центр водных развлечений, выставочные залы и кафе. Мурманская мэрия уже дала согласие на выделение инвестору участка площадью 6,2 га. Вскоре проект будет вынесен на городской градостроительный совет. Работы на стройплощадке “Доринда” рассчитывает начать уже этим летом.

“Доринда” активно интересуется московским рынком. Три площадки – в Бутове, Путилкове и Алтуфьеве – уже определены. На первых двух гипермаркеты должны заработать к концу 2005 г. Компания продолжает искать в столице земельные участки площадью от 2 до 30 га, имущественные комплексы или торговые объекты размером от 7000 до 20 000 кв. м.

По оценке генерального директора “Доринды” Алексея Краузе, в региональное развитие будет инвестировано около $500 млн. Это собственные средства компании и кредиты. По плану, уже через три года сеть будет включать примерно 30 гипермаркетов (по 10 в Петербурге, Москве и регионах). Скорее всего заявленная цифра излишне оптимистична. (По крайней мере, в Петербурге “О’Кей” открываются с некоторым отставанием от изначально объявленного графика.) Однако темпы экспансии и ее географический размах все равно впечатляют.

“Затраты на строительство гипермаркетов в Петербурге и за его пределами сопоставимы. Сравнить рентабельность проектов у нас пока не было возможности. Естественно, петербургские разработки приходится адаптировать к региональным требованиям. Как правило, мы привлекаем местных проектировщиков”, – комментирует Алексей Краузе.

У компании “Лента”, чья сеть насчитывает в Петербурге шесть гипермаркетов, также есть планы регионального развития. Пока, правда, значительно более скромные. В 2006 г. она рассчитывает открыть первые магазины в районных центрах Ленинградской области.

Холдинг MT Group, которому принадлежит самый крупный в Северной столице гипермаркет бытовой техники и электроники “Матрица” (10 000 кв. м), созданный по образу и подобию магазинов немецкой сети Saturn, намерен тиражировать этот формат в других городах – в каких, пока не известно.

Жилищная инициатива

В 2004 г. питерские девелоперы приступили к строительству жилья в регионах. В июне корпорация “Петербургская недвижимость” учредила в Калининграде дочернюю компанию “Объединенный строительный трест” (ОСТ). Она выступает в роли заказчика, генерального инвестора и застройщика. На подрядные работы привлекаются местные фирмы. В качестве пилотного выбран сравнительно небольшой проект, который соответствует основному типу городской застройки: крупные высотные комплексы непривычны для калининградцев. ОСТ возводит два пятиэтажных (плюс мансарда) кирпичных дома (на 50 и 30 квартир) на улице Борзова, в центре Калининграда. Новостройки позиционированы как жилье класса “комфорт”. Инвестиционная стоимость проекта – $2,8 млн. Квартиры продаются по 600–660 у. е. за 1 кв. м (актуальный курс условной единицы – 31,7 руб.). Реализовано более половины площадей. Дома по плану сдаются в эксплуатацию в III квартале 2005 г.

На стадии проектирования находятся еще два комплекса: 16-этажный кирпичный дом экономкласса на улице Судостроительной и пятиэтажка класса “комфорт” на улице Володи Дубинина, в зеленой зоне частного сектора. Продажа квартир в этих зданиях начнется в конце лета.

“В Петербурге резерв уплотнительной застройки практически исчерпан, – комментирует вице-президент корпорации “Петербургская недвижимость” Вячеслав Семененко. – Компании готовы осваивать большие объемы, но мешает дефицит участков. Один из способов решения этой проблемы – выход за пределы “тесного” рынка. Калининград мы выбрали потому, что он входит в число перспективных и динамично развивающихся городов, но при этом там еще нет жесткой конкуренции среди застройщиков”.

По оценке специалистов корпорации, рентабельность калининградских проектов экономкласса примерно соответствует петербургским показателям.

ООО “СК “Импульс” (входит в одноименный промышленно-строительный комплекс) в 2004 г. приступило к строительству двух жилых комплексов в Сочи. Суммарная стоимость этих проектов – $11 млн. В центре города, на Театральной улице, будет возведен дом общей площадью 18 000 кв. м.

Группа “ЛСР” начинает осваивать рынок Выборга. Там будут построены жилой дом и торгово-офисный комплекс. Параметры проектов уточняются.