ДОХОДНОЕ МЕСТО: Окно в регионы

Экспансия гигантов

В настоящее время уровень жизни в крупных региональных центрах России растет, и потому привлекательным источником дохода является удовлетворение потребностей местного населения. Один из самых дорогих товаров – недвижимость. Торгово-офисные помещения высокого класса на продажу и для сдачи в аренду, а также современные жилые комплексы и гостиницы европейского уровня – это выгодные объекты для вложения средств. Солидная доля инвестиций в регионы приходится на столичные финансово-промышленные группы, которые в свое время с не меньшим энтузиазмом вкладывали средства в предприятия тяжелой промышленности, заводы и прочие “стратегические” объекты. Представители большого бизнеса и на этот раз не пропустили хорошую возможность диверсифицировать свой инвестиционный портфель путем строительства в регионах России коммерческой недвижимости с целью ее дальнейшей продажи и сдачи в аренду.

Например, летом 2004 г. на конференции “Слияния и поглощения в России” управляющая компания “Базовый элемент” объявила о планах инвестировать в создание гостиничной сети в регионах России. “Нас интересуют города с населением более 500 000 человек”, – заявил тогда управляющий директор “Базэла” Дэвид Джеованис. “Ведомостям” он пояснил, что “нас интересуют гостиничный бизнес, коммерческая недвижимость. Мы рассматриваем возможность строительства офисных зданий и торговых центров, причем не только в Москве”. “Базэл” контролирует компанию “Руспромавто” (ГАЗ, “УралАЗ” и другие автозаводы), авиакомпанию “Авиалинии Кубани”, а также доли в Красноярской ГЭС и “Иркутскэнерго”. Кроме того, “Базэлу” принадлежит компания “Российский алюминий”, которая управляет пакетами акций в Красноярском, Братском, Новокузнецком и Саяногорском алюминиевых заводах, Ачинском и Николаевском глиноземных комбинатах и др.

“Российский алюминий” вошел в пул столичных инвесторов, участвующих в строительстве в Сочи горнолыжного курорта и туристско-спортивного комплекса международного класса “Красная Поляна”. Грандиозный проект стоимостью $1,68 млрд будет завершен лишь к 2015 г., когда начнется обратный отсчет – эксплуатация комплекса на полную мощность и возврат вложенных в его строительство средств. “Российский алюминий” разделит бремя инвестиций и удовольствие от получения прибыли с холдингами “Интеррос”, АФК “Система”, Внешторгбанком, “Газпромом”, РАО “ЕЭС России” и еще 40 компаниями. В рамках проекта будут построены 57 горнолыжных трасс, а также отели, спортивные и фитнес-залы, рестораны, ночные клубы, магазины, паркинги, автозаправка, супермаркет и вертолетная площадка.

Все в одном

Внедряются в регионы и столичные девелоперские компании. Как правило, московский девелопер приходит в регион не один, а в содружестве с дочерними или дружественными компаниями. Например, для разработки концепции проекта девелоперы часто привлекают консалтинговые компании, а для управления конечным продуктом – управляющие компании. Подобная практика имеет место в Москве, где самые успешные проекты являются, как правило, результатом совместной работы ряда узкоспециализированных компаний, а не одного “всеядного” гиганта. Зато сами региональные проекты отличаются универсальностью: большинство из них совмещают под одной крышей торговые и офисные площади высокого класса. Однако, по словам начальника отдела исследований рынка Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, из всех видов коммерческой недвижимости наиболее востребованной в регионах является именно торговая.

Например, московская девелоперская компания “Авгур Эстейт” строит в Белгороде торгово-офисный центр “Славянский”. Центр носит название элитного жилого комплекса, рядом с которым находится. Торгово-офисный центр площадью 8000 кв. м будет отвечать всем требованиям, предъявляемым к современным помещениям класса А. В компании “Авгур Эстейт” отмечают высокое качество строительства, выгодное местоположение и систему управления центром. Последняя будет включать в себя полный спектр услуг – от работы с арендаторами до эксплуатации инженерных систем “Славянского”. 1-й и 2-й этажи центра займут торговые помещения. На 3-м разместятся фуд-корт и ряд магазинов. 4-й и 5-й этажи будут состоять из офисов класса А, предназначенных для сдачи в аренду. Ввод центра в эксплуатацию намечен на лето 2005 г. К настоящему моменту “Авгур Эстейт” уже инвестировала в этот проект $9 млн. Еще столько же предстоит вложить, чтобы завершить строительство.

Почему Белгород? По словам начальника отдела коммерческой недвижимости “Авгур Эстейт” Сергея Кузьминова, на протяжении последних лет этот регион является одним из наиболее привлекательных в России для инвестирования. “Белгородский рынок коммерческой недвижимости имеет серьезный потенциал роста в сегменте торговых площадей, – утверждает он. – Существующий спрос на площади торгового назначения значительно превышает предложение по количественным и качественным показателям. Как результат – потенциальная рентабельность “Славянского” сопоставима с рентабельностью аналогичных проектов в столице”.

Таких городов, как Белгород, где ощущается острая нехватка высококачественных торговых, офисных, гостиничных и жилых площадей, в России более чем достаточно. Главное – чтобы доходов местного населения хватило для стабильного обеспечения рентабельности инвестиционного проекта. Видимо, до необходимой “кондиции” уже дошли, в частности, Новороссийск и Нижний Новгород, куда столичные инвесторы будут вкладывать десятки миллионов долларов.

Одним из самых дорогих объектов в Новороссийске станет многофункциональный комплекс “Новосити”, создание которого обойдется в $100 млн. Девелопером, соинвестором и проектировщиком комплекса выступает столичная компания GVA Sawyer. Под комплекс площадью 110 000 кв. м в центре Новороссийска выделили площадку в 5,5 га. Решение о строительстве в Новороссийске многофункционального комплекса было принято после анализа экономической активности города и перспектив его развития. Новороссийск покорил инвесторов количеством иностранных и российских компаний, которые обеспечивают работу крупнейшего порта и составляют ядро активности региона. К настоящему времени инфраструктура города устарела, а гостиницы и офисы не отвечают современным требованиям. По замыслу “Новосити” напоминает “Москва-Сити” – самодостаточный комплекс с полной инфраструктурой, где можно работать, отдыхать и жить.

В 2004 г. специалисты компании GVA Sawyer создавали проект “Новосити”. В начале 2005 г. начинается строительство, все три фазы которого будут завершены к концу 2007 г. В состав “Новосити” войдут торгово-офисный комплекс класса А, элитный жилой комплекс, подземный паркинг, а также 4-звездочная гостиница марки “Новотель” и 3-звездочная марки “Ибис”. В составе комплекса также предусмотрены конференц-залы, концертная площадка, рестораны. Управлять отелями в “Новосити” будет французский гостиничный оператор Accor. Комплексному благоустройству подвергнется и близлежащая набережная, где планируют построить яхт-клуб.

Это первый, но отнюдь не последний региональный проект GVA Sawyer и ее партнеров – компании Accor и инвестиционно-промышленной компании “Кеско”. В их планах – строительство 3- и 4-звездочных отелей европейского уровня в восьми городах России. Если удастся наладить контакт с местными властями, то в ближайшие пять лет новые отели появятся в Ростове-на-Дону, Челябинске, Уфе, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Краснодаре и Калининграде.

Инвестировать $35 млн в строительство в Нижнем Новгороде гипермаркета площадью 14 000 кв. м собирается компания “Мосмарт”. Хотя имя застройщика и технические характеристики гипермаркета пока не известны, сдача объекта уже намечена на конец года. Выбор компании не случайно пал именно на Нижний Новгород. Сегодня это четвертый по числу жителей город России. Вместе с областью он является одним из ведущих экономических центров страны и занимает 11-е место по доле валового регионального продукта в объеме российского ВВП. А потенциальных посетителей гипермаркетов в области много, как нигде: 25% населения области занимается малым предпринимательством. “По сравнению со средними показателями по стране в Нижнем Новгороде достаточно высокий уровень зарплаты, который ежегодно растет”, – говорит Наталья Оразова, пресс-секретарь “Мосмарт”. Сама же цивилизованная розничная торговля пользуется у нижегородцев высокой популярностью: в городе представлены не только местные, но и национальные сети (“Рамстор”, “Перекресток”, “М.Видео”, “Эльдорадо”), а местные компании строят новые торговые центры.

“Бурное развитие ритейла в регионах – это очевидный тренд, – считает Наталья Оразова. – Российские и транснациональные сети все больше интересуются регионами. Властям нужно быть открытыми к диалогу, а также гарантировать инвесторам отсутствие бюрократического пресса, коррупции”. “Мосмарт” планирует открыть гипермаркет не только в Нижнем Новгороде. Компания уже составила список городов, потенциально для нее интересных. Прежде всего это “миллионники” и крупные города, расположенные в центральной части России. Второй этап регионального развития сети – большие города за Уралом. Помимо Москвы и Санкт-Петербурга “Мосмарт” собирается открыть гипермаркеты в Волгограде, Казани, Самаре, Ярославле, Саратове, Ростове-на-Дону, Воронеже, Тольятти, Краснодаре, Ижевске, Уфе, Перми, Тюмени, Челябинске и Екатеринбурге.

Отели

Некоторые девелоперы, возводящие коммерческую недвижимость в регионах, специализируются на гостиницах. По словам заместителя директора по связям с общественностью Hotel Consulting and Development Group Марины Смирновой, средний гостиничный проект в регионах оценивается в $10–20 млн. Наиболее перспективными регионами для строительства отелей столичные инвесторы считают Сочи, Центральный район (Воронеж, Липецк), Урал (Екатеринбург), Поволжье (Нижний Новгород, Астрахань, Самара, Казань), меньше – Сибирь (Новосибирск). Причем девелоперы предпочитают строить сразу сети из 10–100 отелей. Средняя сетевая гостиница имеет площадь 6000–10 000 кв. м и состоит из 100–150 номеров. Стоит один такой номер $80–175 в сутки. А вложенные в строительство отеля $10–20 млн окупаются за 8–12 лет. О планах инвестировать в строительство сетей отелей заявили “Базэл”, “Спутник” (группа “Ренессанс Капитал”), МЕНАТЕП, “Дельта-Капитал”, “Альфа”, “Русское золото”, АФК “Система” (“Интурист”) и др.

Девелоперы возводят отели в городах, где на гостиницы есть спрос со стороны не только туристов, но и деловых посетителей. Инфраструктурой гостиничного комплекса – а это рестораны, конференц-залы, фитнес-центры – также пользуется местное население, обеспечивая дополнительный доход. “Основные проблемы связаны с недостатком свободных средств (для реализации проекта инвесторы предпочитают привлекать 50–70% заемных денег), отсутствием опыта управления гостиницами, спецификой гостиничных проектов как таковых (из-за более длительных сроков окупаемости по сравнению с офисными комплексами и жильем)”, – рассказывает Смирнова.

Компании, специализирующиеся на строительстве отелей, выводят на этот рынок новые для России форматы. Например, группа компаний “Юмако” возводит гостиницы с номерами на продажу – так называемыми апартаментами. Обычно отели, в которых можно купить апартаменты, строят на популярных курортах. Идея продавать расположенные на курорте коттеджи и апартаменты пришла к нам с Запада, где она эксплуатируется уже более 40 лет. Такую недвижимость приобретают состоятельные завсегдатаи курортов, которые хотят несколько недель или месяцев в году отдыхать в одном и том же месте. “Покупателями – членами клуба становятся люди, заинтересованные в постоянном месте отдыха и высококачественном гостиничном сервисе, – рассказывает пресс-секретарь “Юмако” Роман Накашидзе. – Для них важным мотивом в принятии решения о покупке недвижимости служит возможность ее передачи в аренду ведущим гостиничным операторам и получение за счет этого гарантированного дохода”.

Гостиницы с апартаментами на продажу “Юмако” возводит, в частности, в Красной Поляне, Сочи и Краснодаре. В Сочи будут построены гостиничные комплексы “Катерина-Альпик” и “Катерина-Резиденс”, суммарный объем инвестиций в которые составит 45 млн евро. Комплекс “Катерина-Альпик” займет территорию в 2 га, где в 11 зданиях будет оборудовано 99 апартаментов площадью от 50 до 265 кв. м. Апартаменты будут оборудованы индивидуальными системами обогрева полов и охлаждения воздуха, кухонной бытовой техникой от лучших европейских производителей, телефонной связью, спутниковым телевидением и выделенной линией Интернета. К услугам владельцев будут тренажерный зал, SPA-салон, открытый и закрытый бассейны для взрослых и детей, бани, ресторан и бар. Строительство “Катерина-Альпик” завершится летом 2005 г., после чего “Юмако” приступит к возведению в Красной Поляне “Катерина-Резиденс”. На стадии строительства апартаменты продаются по 2750–2800 евро за 1 кв. м. Готовые апартаменты будут стоить минимум 3000 евро за 1 кв. м.

В Сочи “Юмако” также реконструирует гостиницу “Чайка”, на месте которой будет построен современный торгово-офисный центр “Чайка Плаза”. Строительство центра начнется в этом году, а завершится в следующем. Помимо офисных и торговых площадей в состав “Чайка Плаза” войдет блок апартаментов, рассчитанных на долговременное проживание. Объем инвестиций в проект составит 35 млн евро, которые, по расчетам “Юмако”, окупятся не более чем за пять лет. “Чайка Плаза” имеет статус приоритетного инвестиционного проекта Краснодарского края, что дает девелоперу право на получение господдержки на краевом уровне.

О трудностях

Столичные инвесторы порой сталкиваются в регионе с комплексом проблем, самая большая из которых, как и в Москве, – получение “хороших” участков под застройку. По словам заместителя директора департамента торговой недвижимости Colliers International Дмитрия Воробьева, “основные принципы выбора участка ничем не отличаются от московских: предпочтение отдается участкам, расположенным в центральной части города, на пересечении пешеходных и транспортных потоков, на правой (вечерней) стороне крупных транспортных магистралей, равно как и участкам, находящимся вблизи крупных жилых массивов”. Но нередко оказывается, что самые интересные с инвестиционной точки зрения территории заняты ветхим жильем. Снос дома и расселение жильцов значительно увеличивают себестоимость 1 кв. м в здании, возведенном на месте снесенного. Самый очевидный путь решения проблемы – помощь местных властей, которые не меньше инвесторов заинтересованы в обновлении и реконструкции городской среды. “К сожалению, по многим причинам власти часто не способны решить проблему расселения, и этот груз взваливается на плечи инвесторов, – сетует Сергей Кузьминов. – Если бы жильцы хотя бы частично расселялись из ветхих строений за счет предоставления муниципальных квартир, инвестиционная и строительная активность во многих регионах была бы выше”.

Источник ряда проблем, которые приходится решать девелоперам, кроется в разногласиях в местном законодательстве. В каждом регионе существует свой порядок осуществления проектных работ, а также получения разрешений и согласований. Кроме того, в способах установления контакта с местной администрацией и согласующими органами всегда есть определенная специфика. Универсальных рецептов тут нет: то, что понравится чиновникам в одном регионе, может быть воспринято в штыки в другом. Сегодня в некоторых регионах местные власти пытаются отладить конкурсные механизмы, которые пока не имеют главного подспорья – четко прописанного законодательства. А потому перед каждым конкурсом приходится заново выстраивать схему его проведения, что более напоминает самодеятельность, нежели эффективный механизм зрелого рынка. Даже новый Градостроительный кодекс, вступивший в силу 1 января 2005 г., не изменит в ближайшей перспективе эту ситуацию – по крайней мере до тех пор, пока не будут внесены соответствующие поправки в подзаконные акты, так или иначе перекликающиеся с Градкодексом.