ГРОМКИЕ ИМЕНА: Готовясь к чемпионату

– Леонид, как вы оцениваете динамику развития девелоперской деятельности в России?

– Начнем с того, что в чистом виде девелопмента в России нет. Пока нет. По-настоящему девелоперская компания – это та, которая придумывает проект и на привлеченные деньги, обычно банковские, реализует его. Она сама не ведет ни проектирование, ни строительство, а только заключает договоры и отвечает за качество продукта, который потом представляет на рынке. В России классическая девелоперская деятельность невозможна по нескольким причинам. Одна из основных – другие условия финансирования. Если на Западе девелопером производится оплата 10–25% от общей стоимости земельного участка, а недостающую сумму дает банк под разумный процент и он же предоставляет средства на строительство, то в России так построить работу пока нереально. Никакой российский банк не станет финансировать начальные вложения в проект, а в лучшем случае даст деньги под строительную часть, когда заказчик уже понес все необходимые затраты, связанные с выкупом прав на землю, разработкой проекта и другими работами. По существу, банки готовы финансировать лишь наименее рискованные конечные этапы проекта. Застройщику это не очень интересно, так как на этом этапе у него уже есть предложения о покупке недвижимости. Хотя и в России сотрудничество девелоперов с банками развивается по нарастающей и все больше кредитных ресурсов привлекается в проекты, но до подлинно девелоперской деятельности нам еще очень далеко.

– Какие еще причины вы можете назвать?

– Причины – не урегулированное до конца законодательство и высокая стоимость денег. Кроме того, опыт проектирования и строительства на Западе более отлаженный. Там контракты страхуются, их срывы крайне маловероятны, так как в противном случае убытки несут не девелопер, а подрядчик, нарушивший сроки, и страховая компания, заключившая договор страхования на данный контракт. В России пока все еще не совсем так. Поэтому девелопер, который заключил контракт с проектировщиком, контракт с подрядчиком и рассудил, что достаточно платить по счетам, не вникая в суть происходящих на площадке процессов, может на выходе получить совсем не тот результат, не то качество и не в те сроки, на которые рассчитывал. Если говорить образно, то процесс девелопмента в России и за рубежом отличается, как сборка “Жигулей” от сборки Mercedes. Если вы хотите получить Mercedes, но заказали его на заводе, где собирают автомобили “Жигули”, то скорее всего на выходе получите “Жигули”. На заводе привыкли собирать такие автомобили, там действуют соответствующие стандарты и сложилась определенная культура производства. Чтобы получить качественный продукт, к сожалению, приходится самому вникать в проектирование, присутствовать на стройке и во всем разбираться. В общем, собирать автомобиль вручную.

“Баркли” работает как компания полного цикла. У нас есть своя финансовая структура, своя строительная группа со всей необходимой техникой, оборудованием, рабочими. Мы являемся генподрядчиком на своих строительных площадках. Есть свое агентство, которое занимается реализацией нашей недвижимости и сдачей ее в аренду, есть своя группа, которая управляет проектами. У “Баркли” есть собственное подразделение, которое занимается девелопментом. Мы с удовольствием бы перешли на девелопмент в чистом виде, если бы были уверены, что конвейер будет работать без сбоев.

– Корпорация “Баркли” – коммерческая структура, одним из главных условий деятельности которой является получение прибыли. Не экономите ли вы на качестве?

– Нет, принципиально не экономим. Если надо, мы пойдем на любые издержки, но добьемся высокого результата. Приведу пример. В жилом доме, уже сданном госкомиссии, мы полностью переделали фасад, это обошлось в $300 000.

– Зачем вам это понадобилось?

– Сначала мы через суд пытались доказать, что материалы и монтаж фасада, за которые отвечал нанятый субподрядчик, некачественные. Результаты экспертизы показали, что все сделано кое-как, но в пределах строительных норм и соответствует СНиПам. Поэтому заставить подрядчика переделать работу было невозможно. Суд признал, что действительно сделано плохонько, но “на село” потянет. Такой результат нас никак не устраивал, и мы все переделали за свой счет.

– Таким способом вы поднимаете престиж своей компании?

– Нам не надо никому ничего доказывать. Мы работаем не для того, чтобы в настоящий момент получить какие-то деньги, а завтра хоть трава не расти. Мы строим компанию, несокрушимую во времени и пространстве, поэтому те вещи, которые мы делаем, должны быть качественными и мы должны быть в них уверены сегодня, завтра и через много лет.

– “Баркли” занимается строительством с 1993 г. По сравнению с 1990-ми гг. доходность бизнеса выросла или упала?

– Упала сильно. В те времена, когда на рынке был дефицит качественного жилья или офисных площадей, народ покупал практически все и по любым ценам. Сейчас есть выбор. Откройте любое издание – и у вас глаза разбегутся! Поэтому требования, которые предъявляются к надежности компании, к ее истории, к качеству того, что она делает, к гарантии, значительно выше. И я считаю, что мы во многом превосходим конкурентов. Но, конечно, конкуренция на рынке растет. Знаете, есть такой принцип – “Расти или уходи!”.

– Вы считаете, что ваша компания растет?

– Растет, даже очень, так считают и наши клиенты. Наши проекты делаются с учетом всех предыдущих ошибок.

– Какие проблемы, связанные с проектированием и реализацией зданий, труднее всего находят решение?

– Те, что находятся вне компетенции компании. К примеру, некоторые пожарные нормы противоречат здравому смыслу. По действующим нормам в большинстве случаев нельзя оборудовать подземный паркинг общим лифтом, обслуживающим жилой дом. По требованию пожарников должна быть отсечка, т. е. один лифт в холл, а второй – из холла вверх. Жильцам предлагается выйти из машины с сумками, проехаться на одном лифте, а потом с этими же сумками перейти в другой лифт и уже подняться на свой этаж. Хотя, наверное, те, кто разрабатывал эти нормы, руководствовались соображениями безопасности. Подобных примеров сколько угодно, самые впечатляющие – из области несогласованности действий различных разрешающих структур.

Еще пример. Большинство естественных

монополистов в свои тарифы закладывают средства на развитие инженерных сетей. Но несмотря на это, при подключении коммерческих структур к сетям пытаются получить дополнительные деньги или за счет инвестора решить проблему обновления инженерии в целом квартале. Они прекрасно понимают, что врезаться в иную инженерную сеть невозможно. Даже правительство Москвы, которое в доле инвестора в инвестиционных контрактах учитывает отчисления на развитие социальной инфраструктуры, ничего не может сделать. Получается, что деньги с нас берут два раза.

– В какой нише сейчас работает “Баркли”?

– Это жилая недвижимость: квартиры класса de luxe, класс А и качественный бизнес-класс, а также офисы классов А и В. Кроме того, мы возводим торговые помещения и занимаемся реконструкцией гостиниц. Сейчас мы не строим для других заказчиков, строительный комплекс “Баркли” работает только на тех объектах, которые мы финансируем сами.

– Бизнес-центр, который строит компания на пересечении Пречистенской набережной и 1-го Зачатьевского переулка, носит название “Баркли-Плаза”. Этот проект вы реализуете для себя?

– Площади в бизнес-центре мы не будем продавать, планируем сдавать их в аренду. Хочу отметить, что проект интересен по целому ряду позиций: он расположен в одном из лучших мест на набережной Москвы-реки, с отличными видами, хорошими подъездами. Я думаю, что “Баркли-Плаза” может войти в золотой фонд коммерческой недвижимости Москвы, поэтому наше решение вполне объяснимо. Может быть, в какой-то момент, если поступит очень хорошее предложение и у нас будет интересный следующий проект, мы и рассмотрим предложение о продаже “Баркли-Плаза”, но пока наше решение – оставить бизнес-центр за собой.

– Когда “Баркли-Плаза” выйдет на рынок аренды?

– Он уже вышел, несмотря на то что срок сдачи объекта – 2006 г., часть площадей уже сдана в аренду. Всего же общая площадь офисной части без учета доли города составляет 2450 кв. м.

– Вы рассчитываете, что все площади удастся сдать еще на этапе строительства?

– Да. Практика работы компании показывает, что около 80% жилых площадей и столько же офисных реализуется на стадии строительства. Были такие случаи, когда мы еще и дом не начали строить, более того – даже не снесли старые строения, но клиенты уже были готовы заплатить цену жилплощади на стадии госкомиссии, так как опасались, что, когда начнется стройка, свободных квартир не останется. Похожая ситуация складывается вокруг коммерческих площадей. Один банк искал для себя помещение полтора года и не захотел ни у кого, кроме как у нас, его приобрести.

– Эта сделка уже состоялась. Можно назвать этот банк?

– Да, состоялась в прошлом году. Речь идет о Российском банке развития – одном из крупнейших государственных банков, который располагается в особняке по адресу: 1-й Зачатьевский переулок, 3, стр. 1. Причем проект реконструкции этого здания получил диплом “За высокую коммерческую востребованность и другие экономические показатели” на конкурсе “Лучший реализованный проект 2003 г. в области инвестиций и строительства”.

– Корпорация “Баркли” много работает в центре города, где самые сложные условия получения земельных площадок. Как вам это удается?

– Где-то участвуем в тендерах, а где-то идем другим путем. У нас собственник здания по федеральному закону получает право распоряжаться земельным участком, на котором оно находится. Мы выкупаем здание в собственность, выходим на правительство Москвы, и, как собственнику, нам разрешают эти здания сносить и строить то, что соответствует градостроительным нормам.

– А каким образом вы получили такой престижный участок под строительство “Баркли-Плаза”?

– Все здания на участке, где строится бизнес-центр, мы выкупили у частных владельцев, консолидировали несколько тысяч квадратных метров собственности, оформили землю на 49 лет в аренду, а уже потом, как собственники зданий и долгосрочные арендаторы земельного участка, вышли на правительство с предложением о реализации проекта. Но несмотря на то что мы собственники, правительство провело необходимые расчеты, и мы заплатили $5 млн в бюджет, после чего получили разрешение построить на этом месте бизнес-центр.

– При таком раскладе у вас была свобода проектирования?

– В рамках существующих архитектурных ограничений. Архитектурные ограничения накладываются независимо от того, являешься ты собственником или нет. Город – это жилая среда, в которой должны соблюдаться определенные требования, и мы не из тех компаний, которые наперекор всем архитектурно-строительным нормам будут строить в центре монстров, чтобы больше заработать. Мы строим не метры, а квартиры и офисы. Нельзя зарабатывать на уродстве!

– Выгоднее участвовать в тендере или выкупать здание в собственность, чтобы таким способом получить землю под застройку?

– В каждом конкретном случае по-разному. Если мы собственники здания, то можем рассмотреть различные варианты. Рынок покупки

здания в собственность под реконструкцию включает почти весь город. Практически любое предприятие, здание, объект, дом можно попробовать купить. А если мы рассматриваем только те площадки, которые столичное правительство выставило на тендер, то это уменьшает выбор.

– Какой процент в себестоимости строительства составляет получение земельного участка под застройку путем выкупа расположенных на нем зданий?

– 60%. На сегодняшний день строительная составляющая в себестоимости проекта – до 40%, а иногда и меньше.

– Дороже обходится земля под жилое здание или коммерческое?

– Бывшему владельцу здания все равно, что мы построим на его месте. Его интерес – получить свои деньги, но отчисления в город по строительству административных площадей немного меньше, чем по жилым.

– С годами стало легче или сложнее получить землю под строительство в Москве?

– Сложнее намного. В первую очередь, остается все меньше земельных ресурсов, увеличивается конкуренция, растут административные барьеры, ограничения. Летом 2004 г. был принят закон г. Москвы “Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях г. Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в г. Москве”, который накладывает ограничение на строительство в охраняемых архитектурных зонах. По существу, во всем центре Москвы уже практически ничего нельзя делать. Ситуация прогнозируемая: в центре города будут стоять развалины, так как не известно, найдутся ли в бюджете деньги на эксплуатацию и содержание памятников архитектуры. А возможность реконструкции и строительства в центре блокируется.

– Какой выход из ситуации вы видите?

– Я не знаю, пусть решает правительство Москвы.

– И что ожидает центр в будущем?

– Перестанет строиться жилье, что приведет к многократному увеличению его стоимости. Я думаю, что цену $50 000 за 1 кв. м на вторичном рынке мы скоро увидим. Когда три года назад я говорил, что в центре 1 кв. м будет стоить $15 000, меня называли сумасшедшим. Сегодня по этим ценам уже зафиксированы сделки.

– В планах компании значатся три жилых комплекса бизнес-класса с офисными блоками. Чем вызвана необходимость совмещать жилую и офисную недвижимость?

– Прежде всего тем, что требования к офисам и квартирам совершенно разные. Если в том месте, где нужно строить квартиры, мы будем возводить офисы, это будет потеря денег. Если мы начнем делать квартиры с окнами на шумные улицы, мы опять же потеряем деньги. Мы строим комплексы с учетом правильного зонирования территории. Подобные проекты реализуются так, чтобы зоны движения жильцов дома и собственников или арендаторов коммерческих площадей не пересекались. Это и отдельные входы, и паркинги – как подземные, так и наземные.

– Приход в столицу питерских девелоперов вызван ослаблением позиций московских компаний?

– А почему вы выделяете питерские компании и вас не волнует, что, например, пришла команда из Ростова и забрала часть московского рынка? Я не понимаю слово “питерские”. Я знаю, что есть конгломераты, которые работают на территории всей страны, в том числе в Москве, Петербурге, Ростове, Сочи. Москва – это хороший рынок, куда пытаются войти многие. Почему бы нет? Вы считаете, что можно поставить административный барьер по расовому, национальному, территориальному принципам? На рынке усиливается конкуренция. Почему вы считаете, что для человека, который приехал с нефтяными деньгами из Сибири или с юга России, ситуация с конкуренцией в столице будет не такой, как для москвичей? Москва – город, где у всех есть связи. Даже, допустим, если вы управляли в Краснодаре колхозом, то у вас в Москве есть три десятка знакомых во властных структурах. Кто может работать – работает, кто не можете – отходит в сторону. Московские девелоперы, которые не могут работать, сдают свои позиции, а освободившуюся нишу занимают другие компании, корни капитала которых могут быть немосковскими. И потом, что значит “немосковская компания”? Как вы думаете, сколько людей, постоянно живущих в Петербурге, работают в компаниях, которые строят объекты недвижимости в Москве? Нисколько! Большинство из них сегодня жители Москвы. В свое время они переехали в Москву, купили квартиры, женились на московских девушках, обросли столичными связями. Какое отношение имеет история капитала к их бизнесу сегодня? Я не видел постановления какого-то властного органа – “Сочинских в Москву не пускать”, не видел я и другого – “Давать площадки только калининградским”.

– Леонид, заметно, что вы любите свою работу, но в чем кроме работы вы черпаете энергию?

– В общении с интересными людьми, моя работа дает мне такую возможность, в хороших книжках, хороших фильмах, в занятии спортом.

– Речь идет об экстремальных видах спорта? Я знаю, что вы занимались парашютным спортом, являетесь мастером спорта международного класса, чемпионом России, рекордсменом мира. Вы совершили больше 1000 прыжков…

– Больше 2500. Я занимался парашютным спортом 10 лет. К сожалению, я прекратил занятия спортом.

– Почему? Адреналина и так хватает?

– Из-за высокой занятости. Чтобы серьезно заниматься парашютным спортом, нужно выполнять 600 прыжков в год; если прыгаешь меньше, то зря теряешь время. По мне, парашютный спорт очень интеллектуальный. Люди, которые выполняют групповые прыжки, держат в голове столько информации, что в шахматы в уме легко можно играть. Групповые акробаты запоминают подряд порядка 2000 движений и не ошибаются. И если хотя бы один из них делает ошибку, то страдают результаты всей команды. Представьте: за 35 секунд свободного падения человек совершает 30 фигур с перемещением! Что же касается адреналина, то человека напрягают первые 500 прыжков, после 500-го парашютист получает не больше адреналина, чем обычный человек от поездки на автомобиле. С опытом приходят другие ощущения и к прыжку относишься, как к шахматной комбинации. Парашютный спорт развивает реакцию, память и очень высокую концентрацию.

– А как с горными лыжами?

– Я продолжаю заниматься горными лыжами, но катаюсь для себя.

– Вам не кажется, что, отходя от большого спорта, вы что-то теряете как личность?

– Да.

– Наверняка есть цель, которая это оправдывает?

– Выиграть чемпионат мира по бизнесу.

– И когда, вы предполагаете, состоится этот чемпионат?

– А он идет каждый день, мы просто этого не замечаем. И если люди не выигрывают бизнес-соревнования, то они уже потенциально стоят в очереди на биржу труда. Самые профессиональные управленческие команды по бизнесу сегодня еще не столкнулись на одном игровом поле, но это только вопрос времени. Если сегодня в Москве присутствуют из мировых девелоперов только пять или шесть, а остальные 50 находятся в состоянии stand by, то завтра все они сюда придут. И пока мы здесь сидим, японские строители придумывают новую технологию арматуры, американские дизайнеры – новые отделочные материалы, английские девелоперы – новые системы финансирования ипотеки. И это происходит каждую минуту, каждую секунду в тех офисах, которые мы не видим. Эти ребята готовят управленческие команды, которые завтра начнут играть в серьезные игры на нашем поле.

– Как вы оцениваете потенциал “Баркли” в этом чемпионате? На ваш взгляд, среди девелоперских коллективов есть команда сильнее вашей?

– Потенциал у нас серьезный. По управлению, я думаю, нет более сильного коллектива. Есть команды, которые превосходят нас по административным ресурсам, количеству взятых площадок, объемам свободных денег, умению создавать административные барьеры для конкурентов. В этих соревнованиях мы проигрываем. Есть команды, за которыми стоят миллиарды долларов, полученных из других видов бизнеса, и их просто нужно куда-то вложить. У них есть некие стартовые конкурентные преимущества, но преимущества, которые держатся только на одном виде ресурса, недолговечны. Нефтяные деньги могут закончиться, административные ресурсы могут иссякнуть. Выиграют те, кто строит долгосрочные программы, кто понимает, что чемпионат мира по бизнесу был, есть и будет, и кто отдает себе отчет в том, что на этом чемпионате играют управленческие команды, готовые играть по правилам. Самое слабое место наших конкурентов – это то, что никто из владельцев компаний не готов играть в конституционную управляемую монархию. Построение системы управления внутри компании накладывает ограничения не только на персонал, но и на хозяев. Многие хозяева не готовы играть по писаным правилам, хотят, как и раньше, иметь полную степень свободы принятия любых решений.

– А вы готовы?

– Я готов, и я воспринимаю себя не как полновластного хозяина, а как элемент управляющей системы.