ВДАЛИ: Лидеры дороговизны
Корпорация Cushman & Wakefield, нью-йоркская консалтинговая фирма, специализирующаяся на рынке коммерческой недвижимости, опубликовала ежегодный доклад о стоимости аренды офисных помещений на самых дорогих мировых рынках. Делая это исследование, аналитики посчитали расходы, связанные с арендой офисных помещений, на 202 наиболее дорогих рынках в 47 странах. Львиную долю издержек составляют, конечно же, арендные платежи. Но, кроме того, учитывались еще налоги и коммунальные услуги. В результате, как сообщают авторы доклада, самые дорогие офисы – в Лондоне. С большим отрывом за ним следует Париж. 3-е и 4-е места занимают Токио и Нью-Йорк, а замыкающим в пятерке рынков с самыми дорогими офисными помещениями стал Гонконг – в 2004 г. арендные ставки на офисные помещения выросли там более чем в два раза.
Расходы на аренду растут на многих наиболее крупных рынках, причем стремительнее, чем в предыдущем году. Если по результатам 2003 г. такая динамика отмечалась на половине мировых рынков, то в 2004 г. – уже на 60%. Рост расходов, связанных с арендой офисных помещений, в основном связан с ростом активности финансовых институтов, для многих из которых 2004-й стал годом рекордной прибыли.
В 2004 г. годовая аренда офисных помещений в районе Мэйфэйр в лондонском Вест-Энде стоила порядка $199 за 1 кв. фут ($19 900 за 1 кв. м) – на 20% выше, чем в 2003 г., когда среднее значение этого показателя колебалось вокруг отметки $165 за 1 кв. фут. Лондон удерживает 1-е место и в списке самых дорогих рынков офисной недвижимости, который составляется другой компанией – Colliers International. “Рост спроса на аренду офисных помещений в Лондоне в 2004 г. во многом был обусловлен активностью компаний, оказывающих финансовые и консалтинговые услуги, – рассказывает Регина Лочмеле, аналитик по офисной недвижимости Colliers International. – Семь из 10 самых крупных
сделок по аренде офисов были заключены компаниями финансового сектора. Общий объем сделок аренды и продажи офисных помещений в 2004 г. достиг в Лондоне максимума за последние четыре года”.
Лондонский Вест-Энд всегда был районом с самыми дорогими офисными помещениями, что объясняется существующими там ограничениями на высоту зданий, ограниченными возможностями для расширения застройки, равно как и высокими налогами, которые могут доходить до 40% годовых расходов на аренду, рассказывает Джеймс Шарно, директор по работе с клиентами в Cushman & Wakefield.
В Париже аренда офиса обходится дешевле, но тоже дорожает. Если в 2003 г. офисные помещения в центре города стоили порядка $106 за 1 кв. фут, то в 2004 г. расходы поднялись на 13% и составляли уже $120 за 1 кв. фут. За Парижем в списке наиболее “элитных” рынков офисных помещений следует Токио. В Центральном деловом районе арендные расходы составили в прошлом году порядка $92 за 1 кв. фут в год – практически не изменившись по сравнению с 2003 г. Что касается арендных ставок, то, по данным Colliers, в Токио самые высокие арендные ставки на офисные помещения достигли своего минимума за последние 20 лет и демонстрируют негативную тенденцию. “В Токио арендные ставки продолжают снижаться”, – говорит Регина Лочмеле. По оценке экспертов компании, темпы нового строительства превышают темпы роста спроса на офисы. А потому владельцы офисных помещений должны проявлять повышенную изобретательность и “задействовать различные механизмы для обеспечения заполнения своих новых офисных проектов”. Имеется в виду, например, перемещение арендаторов из существующих объектов в новые здания, принадлежащие тому же владельцу, привлечение арендаторов из зданий других собственников, а также размещение собственных групп компаний в своих новых объектах. Таким образом, рынок офисов в Токио представляет собой в настоящее время рынок арендатора – “рынок покупателя”.
Вплотную за японской столицей следует Нью-Йорк, где в центре города аренда офиса обойдется приблизительно в $86 за 1 кв. фут – тоже почти не изменившись по сравнению с $85 за 1 кв. фут в предыдущем, 2003 г. Впрочем, хоть и незначительный, этот рост внушает аналитикам рынка известный оптимизм. По мнению специалистов из нью-йоркской аналитической корпорации Reis, специализирующейся на изучении рынка недвижимости, в прошлом году “арендные ставки достигли минимальных значений, начали расти и в 2006 г. продемонстрируют значительное повышение”.
Серьезный рост цен показал Гонконг, взлетевший с 17-й позиции, которую он занимал в этом списке в 2003 г., до пятой – в 2004 г. Офисы подорожали с $47 за 1 кв. фут до $81, а арендная ставка выросла более чем на 100%. Если Токио представляет собой “рынок покупателя”, то сегодняшний Гонконг – явление прямо противоположное. “Рынок офисов в Гонконге представляет собой в настоящее время рынок арендодателя – “рынок продавца”, – говорит Лочмеле. По словам этого эксперта, “основной тенденцией, характеризующей динамику спроса на офисы, является рост спроса со стороны крупных международных компаний, а также небольших и средних финансовых фирм, которые стремятся расширять занимаемые ими офисные площади и перебираться в новые здания более высокого качества. Некоторые компании при заключении сделок аренды сразу берут дополнительные помещения, что называется, “впрок”. Они руководствуются двумя соображениями: с одной стороны, дополнительные площади, арендованные заранее, пригодятся, когда компания станет расширять бизнес, а с другой – позволят ей сэкономить, поскольку, по твердому убеждению аналитиков, арендные ставки на гонконгском рынке в ближайшей перспективе будут только расти.
Впрочем, гонконгский рынок исторически отличался высокой степенью динамичности и арендные ставки даже на нынешнем уровне все же остаются на 42% ниже пикового показателя 1997 г., считает Брюс Мозлер, президент и генеральный директор Cushman & Wakefield.
На 2005 г. аналитики Cushman & Wakefield прогнозируют дальнейший рост расходов на аренду, главным образом на наиболее дорогих мировых рынках, объясняя это растущим спросом и минимальным предложением офисов класса премиум в дорогих районах.
С этим прогнозом согласны и эксперты Colliers International. В Лондоне арендные ставки могут вырасти, поскольку спрос на офисные помещения будет расти, но общий объем нового строительства в 2005 г. будет снижаться. А это может привести к “некоторому снижению уровня вакантных площадей”.
В Токио, считают аналитики, рост арендных ставок в 2005 г. маловероятен. “Уровень вакантных помещений в классе премиум стабилизировался, в то время как в менее конкурентоспособных объектах уровень вакантных помещений увеличивается, что обусловливает для арендаторов возможность совершения сделок на более выгодных условиях”, – говорит Лочмеле.