Ажиотаж кончился
Директор по экономике компании “Сибакадемстрой- недвижимость” Павел Смелов рассказывает, что в прошлом году был отмечен самый значительный рост цен на жилье за последние пять лет. По его данным, в 2002 г. цены на вторичном рынке поднялись на 14%, а в 2003 г. – всего на 5%. За прошлый год цены выросли в среднем на 38%, считает Смелов. По его мнению, ранее рост цен на вторичное жилье отставал от уровня инфляции, а в прошлом году они наверстали упущенное. Директор фирмы “Дельта” Владимир Затримайлов полагает, что рост цен был еще более значительным. По его оценке, квартиры в 2004 г. подорожали на 50–60%, а наиболее востребованные однокомнатные квартиры – и вовсе на 100%.
Риэлторы отмечают, что спрос и цены на квартиры росли в прошлом году неравномерно. Директор агентства “Байт” Игорь Ковалев говорит, что с января по март спрос возрастал на 3% ежемесячно, с апреля по август – на 5–10% и достиг пика в сентябре, когда спрос превысил предложение на 40–50%. “С октября ажиотаж стих, и в декабре спрос и предложение были сбалансированы”, – говорит Ковалев. О том, что рынок жилья по-настоящему разогрелся только во втором полугодии, говорит и Смелов. По его оценке, в первом полугодии стоимость квартир выросла в среднем на 10%, а во втором – на 28%.
Смелов и Затримайлов связывают этот подъем в первую очередь с развитием ипотеки, которое стало заметным именно в 2004 г. Затримайлов отметил, что в “Дельте” с использованием ипотеки совершается уже каждая десятая сделка. То, что темпы удорожания увеличились именно летом, которое риэлторы называют традиционно мертвым сезоном, Смелов объясняет неустойчивостью курса доллара. “Многие привыкли хранить накопления в долларах, – говорит он. – И с его падением спешно инвестировали средства в недвижимость”. Руководитель технической службы агентства “Доктор Ключ” Виталий Гильд в числе причин роста квартирного рынка называет ужесточение контроля на рынке ценных бумаг, что побуждало людей вкладывать сбережения не в акции, а в квартиры. По мнению исполнительного директора агентства “Жилфонд” Александра Чемеркина, в 2004 г. среди покупателей было особенно много тех, кто приобретал недвижимость как инвестиционный инструмент.
По мнению Ковалева и Затримайлова, наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры на окраинах, спрос на элитное жилье оставался небольшим. По словам Гильда, сделки с элитным жильем составляют не более 7% в общем объеме продаж “Доктора Ключа”. Цены на элитные квартиры также росли в два раза медленнее, чем в целом по рынку, отметил Смелов.
По мнению Смелова, с начала года на рынке царит равновесие спроса и предложения: в январе и феврале цены росли на 1,5–2% в месяц. “В январе – феврале цены растут пока медленно, но сохраняется тенденция повышения из-за увеличения числа ипотечных сделок, – говорит Гильд. – Нередко цены повышаются по инициативе самих покупателей, которые, прибегнув к ипотеке, желают удержать за собой приглянувшийся вариант жилья”. Он полагает, что в 2005 г. цены на вторичном рынке возрастут на 20–25%, “в ногу” с предполагаемой инфляцией. С ним согласен Смелов, который, однако, не исключает, что рынок могут подстегнуть банки, намеренные развернуть в регионе ипотечные программы. Затримайлов считает, что темп роста цен будет слегка опережать инфляцию и составит около 30%.
Самой дорогой продажей “Байта” стала, по словам Ковалева, сделка с квартирой на Вокзальной магистрали по цене $1500 за 1 кв. м, по самой низкой стоимости – $360 за 1 кв. м – продаются трехкомнатные квартиры на окраинах. Ковалев полагает, что в 2005 г. наиболее востребованы, как обычно, будут однокомнатные квартиры в ценовом сегменте до 1 млн руб. В общем объеме продаж и спроса компании такие квартиры составляют сейчас не меньше 60%.
Быстрее всего, по данным Смелова, дорожают квартиры в окраинных районах Новосибирска и скорее всего такая тенденция сохранится. Затримайлов отметил быстрый рост цен на жилье в Бердске. “Дешевой альтернативой Новосибирску всегда был Бердск, – поясняет Затримайлов. – Сейчас цены на жилье там близки к стоимости квартир в наших спальных районах, отличаясь всего на 10–15%”. Смещения спроса никто из опрошенных риэлторов не прогнозирует. Затримайлов отмечает, что в последние месяцы обострился дефицит на комфортабельное жилье, так как на рынке невелико разнообразие вариантов и предложение не удовлетворяет запросы покупателей.