ИНТЕРВЬЮ: Вячеслав Заренков, президент холдинга “ЛенСпецСМУ”
– В проспекте эмиссии облигационного займа вы названы основным владельцем холдинга (42% управляющей компании холдинга “Эталон-ЛенСпецСМУ” и 54,3% ЗАО ССМО “ЛенСпецСМУ”). Что раньше мешало раскрыть эту информацию?
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ – Крупнейшей компании петербургского строительного рынка “ЛенСпецСМУ” становится тесно дома. Но идти в Москву или регионы она не хочет. Президент и основной владелец холдинга Вячеслав Заренков заявил, что собирается строить жилье и коммерческие здания в Испании, Англии и Германии. А для привлечения денег с фондового рынка, холдинг раскрыл структуру собственности и планирует в будущем перейти на единую акцию.
– Раскрывать информацию мы готовы были и три года назад. Но раньше у нас не было столько подготовленных проектов, чтобы получать такие деньги. А облигационный заем три года назад стоил не 10–12% годовых, а 27–30%. Для нас это было невыгодно.
– А кто является остальными владельцами холдинга?
– Сейчас это 28 акционеров. Наши сотрудники.
– Среди них есть владельцы доли, по размеру сопоставимой с вашим пакетом?
– В материнской компании “Эталон-ЛенСпецСМУ” по 15% имеют мои заместители [вице-президенты “Эталон-ЛенСпецСМУ”] Кирилл Вязовский, Антон Евдокимов, Дмитрий Заренков, 7% принадлежит Михаилу Иванову.
В компании ССМО “ЛенСпецСМУ”, выполняющей роль заказчика и инвестора, 28 владельцев, среди которых распределено по 2–3% акций. Компания МФТЦ на 70% принадлежит материнской компании (“Эталон-ЛенСпецСМУ”), 10% принадлежит ее директору, 20% – компании “Электронстрой”.
В генподрядных организациях – по 90% у материнской компании и по 10% – у генеральных директоров. У субподрядных организаций генеральные директора владеют долями до 45%.
Так выглядит структура сейчас. Но мы готовим реструктуризацию, которую будем проводить примерно через год.
– Как будет выглядеть новая структура?
– Материнская компания будет владеть всеми структурами не менее чем на 90%.
– А каков сейчас оборот холдинга?
– По последним, еще не уточненным данным – около $215 млн в 2004 г. В этом году мы планируем увеличить оборот до $340 млн, а в 2006 г. – примерно до $410 млн.
План базируется на адресной программе жилищного строительства, которая у компании существует сейчас, и на планах по развитию промышленного строительства. Еще в 2004 г. была поставлена задача довести объем внешнего заказа, в том числе по промышленному строительству, до 30%. Это пока не удалось, но к 2006 г., я думаю, мы будем делать 30–40% оборота за счет внешнего заказа на строительство коммерческих и промышленных объектов.
– Зачем компании представительства в Магадане, Мурманске, Норильске и Надыме? У “ЛенСпецСМУ” есть проекты в регионах?
– Добавьте сюда еще и представительство в Москве. Вообще, региональная сеть у нас насчитывает более 40 точек, но в основном они занимаются только реализацией нашей продукции и формируют региональный заказ. Активной производственной деятельности в регионах мы не ведем. Но в этом году мы планируем подготовить около шести проектов, заключить договоры и начать реализацию этих проектов за границей.
– За границами Санкт-Петербурга?
– Я имею в виду два направления: ближнее зарубежье и дальнее. За границей, т. е. за рубежом.
Нам интересно работать в Белоруссии – но там значительные политические риски, и я не уверен, что наши планы строительства в центре Минска осуществятся. А вот в Испании и Англии проекты абсолютно реальны. В Испании мы рассматриваем четыре интересных проекта, в Англии – два. На днях встречаюсь с представителем из Германии.
– Речь идет о жилищном строительстве?
– Не только о жилищном. В Испании – два проекта жилищного строительства, два – коммерческих. В Англии и Германии предлагают только коммерческие проекты.
– А на московский рынок не хотите выходить? Или в регионы?
– Я на Москву не рассчитываю, уж очень переполненный рынок. А в других регионах нет рынка, нет покупателей.
– Вы сказали, что компания располагает запасом проектов на пять лет вперед. Вы поэтому не участвуете в торгах на право аренды участков с “коротким пакетом” документации (состоит из документов об имущественно-правовом статусе участка, принципиального разрешения на строительство объекта)?
– Нет, не поэтому. Торги пока мне неинтересны. Слишком много неопределенности и дорого. И слишком большой первый взнос – 30% в течение 20 дней, – которого я не имею.
Я положительно отношусь к торгам. Это нормальный и прогрессивный метод. Но я должен иметь возможность выбора. А в торгах, где все выставленные объекты сметаются без разбора цены и условий, я участвовать не буду.
Сейчас многие компании готовят пакеты сопроводительной документации, необходимой для выставления участков на торги. Когда месяца через три эти участки с полным пакетом будут выставлены на продажу, я думаю, ситуация изменится, будет нормальный рынок.
По существующей сейчас схеме торгов строители платят двойную цену – сначала за право строительства, при этом никаких прав на саму землю не имея, потом надо платить за выкуп земли в собственность. Так не лучше ли сразу продавать землю в собственность? Городу не надо бояться продавать землю в собственность. Как раз это может стать толчком к развитию использования заемных средств.
Я думаю, торги на право аренды – это только этап по переходу к полноценным торгам на право собственности. Губернатор Валентина Матвиенко это понимает.
– Вы это с ней обсуждали?
– Да, мы говорили об этом. У администрации были опасения, что инвесторы, которые купят землю в собственность, будут сидеть на ней как собака на сене. Но ведь они будут платить налог. Зачем им это? Я думаю, такие опасения необоснованны. Надо больше доверять инвесторам и начинать продавать землю в собственность.
Я ищу другие возможности получения участков под застройку. К примеру, мы осваиваем бывшие промышленные территории. Вот купили механический завод на Петроградской стороне, производство вывели, корпуса снесли, в этом году начнем строить жилой комплекс на этом месте.
Освоение бывших промышленных территорий немного дешевле. Кроме того, мы получаем землю в собственность, ее можно заложить или продать.
– Освоение территории в центре означает, что компания больше будет углубляться в сегмент элитного жилья?
– Это не совсем элитное жилье. Элитное жилье подразумевает строительство очень небольшого здания на большом участке. Если квартир больше 200, то это уже не элитное жилье. У нас это верхняя часть среднего сегмента.
Я считаю, в Петербурге вообще элитного жилья почти нет. В верхне-средний сегмент попадает около 25–30%. Еще 25% – в среднем сегменте. А остальное – массовая застройка, экономкласс.
– А что, в Петербурге обеспеченных покупателей нет?
– Не столько покупателей, сколько условий для создания штучного товара, которым является элитное жилье. Должен быть хороший вид из окна, расположение, окружение. Возможно, элитным жильем был бы небольшой дом, на 10–15 квартир, с участком земли где-нибудь на Крестовском острове. А когда в квартире на Невском супердорогая отделка, а с собачкой некуда выйти прогуляться, – это не элитное жилье. Сами мы стараемся придерживаться среднего и верхне-среднего сегмента.
– Что заставило компанию прибегнуть к такому механизму, как облигационный заем?
– Это закономерный этап не только для нашей компании, но и в развитии российского рынка. Когда наша компания только начинала работать, мы использовали все схемы для привлечения инвестиций. В ходу были бартерные, зачетные схемы, бывало, в цепочке взаиморасчетов участвовало до 15 юридических и физических лиц. Что, конечно, в цивилизованном обществе в принципе неприемлемо, но в тот период это было необходимо и правильно. Как только рынок хоть сколько-нибудь оформился, мы первыми стали последовательно избавляться от бартерных сделок, затем и от зачетных схем, и теперь работаем напрямую: застройщик – покупатель, по принципу “деньги – товар – деньги”.
Сейчас мы проходим этап, когда нужно продавать жилье в более высокой стадии готовности, и для этого нам необходимы заемные средства. Следующим шагом будет реструктуризация холдинга, объединение всех 26 компаний и переход на единую акцию. Но к этому мы пока еще только плавно подходим. Деньги облигационного займа пойдут как на расширение самой компании, так и на новые проекты, которых нам хватит еще на 4–5 лет и которые нам хотелось бы начать без привлечения дольщиков. Так что это вполне закономерный процесс, хотя строительные компании и отстают немного на этом пути от нефтяной, газовой промышленности и от некоторых других секторов экономики.
– Вы планируете постепенно отойти от схемы финансирования проектов за счет средств дольщиков?
– Да, мы хотим больше строить за счет заемных средств и увеличивать долю продаж готовой продукции. Этот процесс не будет происходить резко. Я считаю, через 3–4 года соотношение привлеченных средств и средств дольщиков должно быть 50 на 50. Это оптимальная схема с точки зрения распределения рисков. Еще года через два это соотношение может измениться и составит 70% к 30%. Но совсем исключить дольщиков из этого процесса нельзя.
– Разве схема строительства на кредитные средства и продажа жилья в высокой стадии готовности не выгоднее?
– Это нормальная цивилизованная схема, но мы в ней теряем два инвестиционных года. Жилье трудно продать мгновенно. Строительство – это не пиво и не хлеб, который вчера испек, сегодня продал. Когда мы начинаем продавать квартиры, то продаем их с момента начала строительства и еще в течение одного-двух лет после завершения. Если мы будем продавать квартиры только после завершения работ, то на продажу будет уходить года три-четыре.
Во-вторых, отказ от принципа долевого участия отсекает массу людей, которые готовы рисковать, но покупать более дешевое жилье на ранних стадиях строительства. Поэтому пойдет резкий отток инвестиций.
– Учитывая проблемы в строительной отрасли в прошлом году и принятие закона о дольщиках, возможно ли, на ваш взгляд, дальнейшее ухудшение конъюнктуры на строительном рынке?
– Вполне возможно. В прошлом году причиной замедления рынка был резкий рост цен, связанный с подорожанием участков под застройку, увеличением платы за инфраструктуру. Росла стоимость подключения к сетям, тарифы за электроэнергию, был увеличен налог на имущество. Все это подстегнуло рост себестоимости и конечных цен. После резкого подорожания началась стабилизация – при одновременных заявлениях со стороны федеральных и городских властей о том, что жилье будет дешеветь. В результате потенциальные покупатели застыли в ожидании: а вдруг подешевеет на самом деле?
Но дешеветь недвижимость вряд ли будет, иначе это означало бы предкризисное состояние экономики в целом. К концу 2004 г. рынок понял, что никакого снижения цен не будет. Недвижимость должна все время дорожать, но не такими бешеными темпами, как это происходило в начале 2004 г. Нормально и закономерно – 5–10% в год.
– То есть кризиса из-за спада цен не будет?
– Цены будут расти. В частности, из-за нового закона о дольщиках. Хотя его называют законом о защите прав дольщиков, – на самом деле закон о ликвидации дольщиков как класса, поскольку действовать по этому закону с дольщиками почти невозможно. Он гласит, что дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. А застройщик не имеет права расторгнуть договор, даже если дольщик не выполняет условий соглашения. Только через суд. Суд – это год. Мы на это время должны все работы на объекте заморозить? Абсурд полный.
Не знаю, кто этот закон писал. Однозначно можно сказать только, что среди авторов этого закона не было юристов. И строителей тоже не было. А если закон пролоббировали банковские структуры, чтобы подтолкнуть строителей к более активному использованию кредитов, то они и сами не готовы к его принятию, поскольку раньше выдавали кредиты под договоры долевого участия, а теперь это запрещено.
Чтобы банк выдал кредит, строительной компании необходимо предоставить залоговое обеспечение, стоимость которого в 1,7 раз превышает сумму самого кредита. Чтобы взять кредит на $100 млн, я должен заложить имущество на $170 млн. Откуда у меня имущества на $170 млн? Ни одна строительная копания столько имущества не имеет. У меня в этом году объем финансирования запланирован на уровне $340 млн. Чтобы взять такой кредит, я должен сдать в залог имущества на полмиллиарда долларов.