Продажи падают, а цены растут
Цены бурно росли и спрос превышал предложение на протяжении первой половины 2004 г. Начиная с июня спрос заметно упал и цены практически перестали расти. По мнению Антона Кузнецова, менеджера отдела вторичного рынка АН “Чекни”, главным событием на вторичном рынке жилья в 2004 г. стало реальное начало ипотечного кредитования. Хотя ипотечные сделки еще не делают погоды на рынке жилья, но интерес к кредитованию со стороны покупателей существенно превышает пока предложение кредиторов.
А вот в целом на рынке жилья все наоборот. Объем предложения существенно превышает спрос и продолжает увеличиваться. “Если судить даже по электронной базе данных, объем предложения вырос на несколько десятков процентов”, – говорит Антон Кузнецов.
Непривычно большой объем предложения не радует риэлторов. Покупатели не ценят неожиданно открывшуюся возможность выбора: количество сделок по сравнению с тем же периодом прошлого года существенно снизилось. Хотя, по данным АН “Адрес”, в январе текущего года сделок было примерно на 30% меньше, чем в январе 2004 г., но в основном это были сделки, не завершенные в декабре. Антон Кузнецов из “Чекни” отмечает, что даже юридически чистые квартиры, обычно пользующиеся наибольшим спросом, плохо реализуются и если владелец действительно хочет быстро продать, то вынужден снижать цену.
Одной из причин снижения объемов на вторичном рынке участники рынка считают проблемы с регистрацией прав на недвижимое имущество. С января 2005 г. срочная регистрация отменена, установлен один срок для всех сделок – в течение месяца. “Ждать денег в течение месяца продавцы не хотят – и ищут бесстрашных покупателей, готовых заплатить до государственной регистрации. А покупатели ищут других, более терпеливых продавцов”, – говорит Елена Соловьева, директор по продажам АН “Адрес”. На вторичном рынке одна из основных операций – обмен, продажа одной квартиры с покупкой другой или других. В условиях месячной регистрации выстраивать цепочки обмена практически невозможно – и это тоже снижает объем сделок.
К сложностям с регистрацией администрация добавила и еще проблем: из-за того, что в управление Федеральной службы регистрации по Нижегородской области не были вовремя поданы реестры на находящееся в муниципальной собственности жилье, граждане, приватизирующие свои квартиры, не могли зарегистрировать сделку с государством и получали отсрочки регистрации. Эти квартиры в январе – феврале просто не попали на рынок.
Проблемы с регистрацией лишь усугубляют ситуацию на рынке, но не являются основной причиной стагнации. По мнению Ирины Улановской, агента АН “Калинка”, спрос отложен, покупатели ждут чуда, падения цен, которое вот уже почти год обещают СМИ.
Антон Кузнецов, напротив, считает, что никакого отложенного спроса нет: “Такое впечатление, что у населения кончились деньги. Сказывается и отток инвестиционных денег с рынка недвижимости: частные инвесторы, видя снижение доходности на рынке жилья, больше не вкладывают ни в новостройки, ни во вторичный рынок”. По мнению Кузнецова, рынок поддерживают расселение, которое осуществляют крупные застройщики, ипотека и другие виды кредитования да инвестиционный спрос на первые этажи.
“У людей всегда есть проблемы. Есть необходимость съехаться, разъехаться, обменять квартиру, купить квартиру для сына-студента, приехавшего учиться в Нижний Новгород из другого региона, и т. п. Эти проблемы не терпят отлагательства и требуют решения независимо от ситуации на рынке”, – соглашается Андрей Крайнов, менеджер АН “Выбор-недвижимость”.
“Есть квартиры, на которые и сейчас спрос достаточно высок. Это квартиры в новых кирпичных домах в Нижегородском и Советском районах”, – добавляет Ирина Улановская.
Несмотря на снижение количества продаж, падение спроса, рост цен пока не остановился. Правда, говоря о росте цен, риэлторы имеют в виду цену предложения. Оценить же, насколько изменилась цена продажи, довольно сложно. Для основной операции на рынке жилья – обмена – реальная цена в денежном выражении чаще всего не имеет большого значения, важен натуральный эквивалент. Если же говорить о чистых продажах, то предложение таких квартир непривычно велико для нижегородского рынка и тем, кто хочет продать побыстрее, приходится цены снижать. Антон Кузнецов и Андрей Крайнов считают, что уровень цен соответствует ноябрю – декабрю. Правда, продавцы, по словам Кузнецова, по инерции выставляют новые позиции чуть выше существующего предложения. Елена Соловьева констатирует небольшой рост цен, чуть ниже уровня инфляции. Ирина Улановская отмечает существенный, в среднем на $150 за 1 кв. м рост цен на качественное жилье в Нижегородском и Советском районах, а в других районах города цены, по ее мнению, не изменились по сравнению с декабрем.
Прогнозировать развитие ситуации довольно сложно. Чтобы рынок активизировался, нужно, чтобы кто-то – либо продавцы, либо покупатели – уступил, дрогнул. С одной стороны, цены явно перегреты. “На жилье в микрорайоне за “Этажами” цены выше, чем на новостройки, но это жилье и не упадет в цене, потому что спрос на него не падает. А рост цен на первичном рынке приводит и к росту на аналогичное по качеству жилье на вторичном. Но цены на хрущевки, на панельное жилье должны снизиться: $40 000 за трехкомнатную хрущевку на Бекетовке – это перебор. В пересчете на квадратный метр (почти $700) она дороже новостройки в хорошем районе”.
Антон Кузнецов считает, что, в принципе, по законам рынка цены должны расти – инфляция, рост цен на первичное жилье и падение курса доллара способствуют этому. Но сейчас такое соотношение спроса и предложения, что вполне вероятно и падение цен. “Сложно прогнозировать, но мне кажется, чтобы реальные цены продаж начали расти, нужно, чтобы они сначала снизились”, – говорит он.