Американская недвижимость нарасхват

Пэм Джилхоли и ее сестра Валери Кинг из Эдинбурга часто отдыхали во Флориде и порой мечтали о собственном доме в этом дивном месте. Свою мечту они смогли осуществить в прошлом году: слабый доллар позволил им очень выгодно вложить накопленные фунты стерлингов – они купили дом в Орландо с четырьмя спальнями и тремя ванными комнатами за $214 000. “Момент для покупки был очень удачным. И ситуация на валютном рынке, безусловно, нам помогла”, – говорит Джилхоли. На родине такая покупка обошлась бы сестрам в $950 000. Они планируют отдыхать в своем новом доме три раза в год по две недели, а в остальное время – сдавать его в аренду.

Помог дешевый доллар

Цены на недвижимость в США в раскрученных местах бьют рекорд за рекордом. Так, по данным компании Florida Investment & Marketing Inc., за последние пять лет жилая недвижимость во Флориде в зависимости от населенного пункта подорожала на 105–127%. Только в 2004 г. средняя цена дома на одну семью в престижном районе Бока-Ратон в городе Уэст-Палм-Бич, штат Флорида, выросла на 36% до $361 800. Но иностранных покупателей это не смущает: доллар же обесценивается.

Так, курс евро к доллару вырос в 2004 г. почти на 10%, а за последние три года – более чем на 50%, курс фунта стерлингов – на 5% и 35% соответственно. Даже рубль подорожал относительно американской валюты на 5,9% в 2004 г. и 8,4% за три последних года.

Рост национальных валют к доллару и дороговизна недвижимости в европейских странах делает покупку жилья в США выгодной. Британский рынок, например, является одним из самых дорогих в Европе: только за 2004 г. цены на жилую недвижимость там выросли на 24%. А в Москве за этот период средние цены на жилье поднялись примерно на 20%, москвичей уже не удивишь коттеджами за несколько миллионов долларов на Рублевском шоссе.

Кроме того, по прогнозам специалистов компании Florida Investment & Marketing Inc., в нынешнем году рост цен на недвижимость во Флориде продолжится и составит 15–20% в зависимости от населенного пункта.

Неудивительно, что американские эксперты по недвижимости отмечают наплыв в страну иностранцев. Лиз Аньелло, директор подразделения брокерских услуг девелоперской компании Ginn в Орландо, говорит, что английский брокер недавно направил к ней 14 человек. Всех их интересовали дома в строящемся комплексе Reunion Resort & Club of Orlando, цена которых варьируется от $500 000 до $800 000. “14 иностранцев одновременно – такого обычно не бывает”, – говорит Аньелло.

По словам руководителя проекта официального представительства в Москве американской компании Florida Investment & Marketing Inc. Ирины Поповой, в последние месяцы поток российских клиентов, заинтересованных в покупке недвижимости в США, также значительно увеличился.

Многие иностранцы не ограничиваются покупкой в США одного дома. Джен Мартин, брокер и директор британской риэлторской компании SunSense International Property, утверждает, что за последние месяцы некоторые ее клиенты приобрели в США по нескольку домов. К примеру, предприниматель из британского города Суиндона Майк Петик в начале 2004 г. стал членом четырех кондоминиумов в Майами. Свои покупки он рассматривает как инвестиции. Поскольку доллар продолжал дешеветь, в сентябре Петик решил купить еще один дом. “Если бы у меня были свободные средства, я бы, безусловно, сейчас купил еще”, – говорит Петик.

Учительница Алвина Смит, живущая с мужем в графстве Уорикшир, также решила воспользоваться слабостью доллара для приобретения американской недвижимости. В прошлом году она купила два дома в Орландо. “За те же деньги в США можно купить сейчас гораздо больше, чем в Англии, – говорит Смит. – Обменный курс сделал приобретение в Штатах домов за $219 000 и $367 000 гораздо более выгодным, чем на моей родине”. Один из домов Смит с семьей планирует использовать как свою резиденцию на время отпуска и сдавать в оставшееся время, второй дом будет постоянно сдаваться в аренду.

Курортная зона

Консультант по зарубежной недвижимости компании Kirsanova Realty Светлана Скотникова отмечает среди россиян постоянное увеличение спроса на проекты в Майами. Выбор такого штата, как Флорида, неслучаен. “Помимо инвестиционной привлекательности (за последние 20 лет недвижимость Флориды дорожает ежегодно на 6–12%, а в некоторых районах – таких, как, например, Майами – рост может достигать и 20%) здесь играет роль еще и психологический фактор. Флорида ассоциируется у россиян с местом, где живут миллионеры, делится наблюдениями Скотникова.

“Максимальный интерес россияне проявляют к различным инвестиционным проектам в курортных городках Флориды, которые позволяют получать прибыль и одновременно иметь возможность приезжать сюда на отдых. Но самый востребованный город – Майами”, – соглашается Попова из Kirsanova Realty.

Нью-Йорк, Нью-Йорк

Активность зарубежных покупателей недвижимости не ограничивается Флоридой. По словам брокеров, все большим спросом у иностранцев пользуются дома на Манхэттене в Нью-Йорке. Джонатан Миллер, президент риэлторской фирмы Miller Samuel, утверждает, что на долю иностранцев в 2004 г. пришлось около трети всех покупок манхэттенских апартаментов (в 2003 г. – не более четверти).

Одним из этих иностранцев стал бухгалтер Пэт О’Брайан. Раньше он покупал дома и доли в кондоминиумах в Европе, в частности в родной Ирландии, но не так давно приобрел апартаменты с двумя спальнями в роскошном 78-этажном кондоминиуме недалеко от Центрального парка в Нью-Йорке. “Покупательная способность денег, которые я вложил, выросла на 40% по сравнению с недалеким прошлым”, – говорит он. Макс Доубенс, брокер из Prudential Douglas Elliman, с которым работает О’Брайан, одобряет решение своего клиента: “Он очень своевременно сделал эту покупку”. По словам брокера, стоимость апартаментов такого класса сейчас составляет $2–2,5 млн.

“Среди объектов, пользующихся большим спросом со стороны российских клиентов, – пентхаусы в Нью-Йорке с панорамными видами на Манхэттен, Центральный парк, стоимость которых достигает $6–7 млн”, – рассказывает Скотникова из Kirsanova Realty. По ее словам, россияне приобретают недвижимость в Нью-Йорке в основном для собственного проживания во время посещений страны или для детей, которые обучаются в Америке.

Новая мода

Сегодня многие европейцы отдают предпочтение не прямой покупке готовой недвижимости в США, а различным инвестиционным проектам.

В такой проект лучше инвестировать средства на самой начальной стадии – “с чертежной доски”, пока строительство еще не началось и стоимость объекта значительно ниже рыночной. Эти варианты предлагаются и россиянам. “После подписания инвестконтракта наш клиент вносит лишь 20% стоимости выбранных апартаментов или квартиры, а оставшиеся 80% выплачиваются уже после полного окончания строительства”, – рассказывает Скотникова.

Есть и другие варианты. К примеру, Florida Investment & Marketing Inc. предлагает первоначально вложить 20–30% от стоимости объекта, а на остальное получить ипотечный кредит под 1,25–6% годовых.

По словам риэлторов, за год такие инвестиции обычно приносят десятки процентов прибыли. “Таким образом, оплатив 20–30% стоимости объекта в проектах “с чертежной доски”, инвесторы получают ежегодный прирост в среднем 20% от общей стоимости недвижимости”, – говорит Попова.

Большой плюс для инвесторов – возможность в любой момент перепродать свой контракт, даже если объект еще не построен, и получить доход. Попова из Florida Investment & Marketing Inc. подчеркивает, что прибыль от инвестиций в недвижимости, например, во Флориде облагается налогом, который составляет 15% и выше в зависимости от суммы дохода. Впрочем, сумму налога можно снизить, если правильно воспользоваться предусмотренными законодательством США льготами.

По мелочи

Но какой бы вариант вложения средств в американскую недвижимость ни выбирали инвесторы, им необходимо помнить о расходах на ее содержание.

Так, налоги на недвижимость во Флориде составляют примерно 1,5–2% в год от стоимости объекта. Плюс обязательное страхование: при покупке любого объекта недвижимости в Майами американское государство требует застраховать его – в основном от стихийных бедствий. По словам Скотниковой, стоимость такой страховки – от $100 в месяц, причем чем ближе к воде, тем выше размер страхового взноса. В список расходов могут также входить стоимость эксплуатации здания и его ремонта, расходы на обслуживание помещения, которые составляют от $500 в месяц.

При проведении сделки с недвижимостью покупателем оплачиваются расходы по оформлению ее в собственность, которые, по словам риэлторов, не превышают 5% от общей стоимости дома или апартаментов.

Скотникова из Kirsanova Realty обращает внимание инвесторов на тот факт, что покупка недвижимости в США не дает вида на жительство. Впрочем, есть юридические технологии, которые позволяют владельцам американской недвижимости въезжать в страну без особых проблем, упрощается получение визы. (Использованы материалы WSJ.)