Стройте на скалах
Почти четверть российских земель – сельскохозяйственного назначения. На этой земле строятся почти все новые заводы. Чтобы построить фабрику, нужно перевести участок из сельскохозяйственной категории в промышленную. Но сделать это непросто. В прошлом году агропромышленный гигант Cargill был вынужден приостановить проект строительства маслоперерабатывающего завода, в который собирался вложить $100 млн. Чиновники тогда не смогли изменить назначение участка, на который претендовал Cargill, но пообещали в кратчайшие сроки принять закон о переводе земель из одной категории в другую.
Осенью правительство предложило Думе разрешить перевод под промышленное строительство участков “низшей ценовой категории” (более дешевых, чем в среднем по району) или непригодных для ведения сельского хозяйства. 5 января закон вступил в силу, но чиновники отказываются признавать в нем свое детище. Дело в том, что из аграрного комитета Госдумы документ вышел в слегка измененном виде. В результате с нового года использовать землю под строительство можно только в том случае, если она непригодна для сельского хозяйства. Еще в прошлом году это можно было делать, если стоимость участка была ниже средней по району.
“Непригодных для ведения сельского хозяйства земель в сельской местности море, и дефицита не будет, – объясняет депутат Госдумы Владимир Дубовик. – Но, к сожалению, просят [у аграриев] не эту землю, а выровненные участки, и желательно ближе к дороге и другим коммуникациям”.
У чиновников и инвесторов другое мнение. В правительстве Московской области выяснили, что понятие непригодных для сельхозпроизводства земель было закреплено еще при советской власти. В 1982 г. Минсельхоз СССР отнес к этой категории “скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и [земли] под водой”. “Законом фактически введен запрет на развитие инвестиционного процесса”, – констатирует первый зампред правительства Московской области Игорь Порхоменко в письме замминистра экономического развития Андрею Шаронову. По оценке Порхоменко, закон грозит приостановить реализацию более 500 инвестиционных проектов в области, включая строительство завода Volkswagen.
“У нас встали 160 инвестпроектов – например, строительство терминалов порта Тамань, в которые “Газэкспорт” и другие компании планировали инвестировать более $1 млрд”, – рассказывает замруководителя департамента экономического развития Краснодарского края Татьяна Евсикова. Она убеждена, что доказать сельскохозяйственную “непригодность” земли невозможно, поскольку при желании что-нибудь вырастить можно на любом пустыре.
“К сожалению, депутаты одобрили не то, что мы им предлагали”, – разводит руками замдиректора департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин. По его словам, министерство готово инициировать поправки в только что принятый закон.
Предприниматели комментируют проблему неохотно. “Если они расскажут про проблемы с участком, завтра к ним придет банк и будет задавать вопросы”, – объясняет неразговорчивость клиентов Юрий Борисенко из юридической компании “Вегас-Лекс”. “Защищать нужно только плодородные земли, а то получается, что пустырь рядом с фермой так и должен оставаться пустырем”, – возмущен основатель агрохолдинга “Белая дача”, депутат Госдумы Виктор Семенов. Осенью “Белая дача” договорилась с IKEA о строительстве торгового центра на своей территории. По словам Семенова, “Белая дача” успела изменить назначение участка до вступления закона в силу. “Но под строительство перерабатывающего завода мы уже не сможем оформить землю”, – расстраивается Семенов. У шведской Oriflame на перевод земель в промышленную категорию ушло более полугода. “С принятием нового закона вообще непонятно, можно ли будет это сделать”, – говорит сотрудник компании. Представитель Volks-wagen от комментариев отказался.
И лишь земельные консультанты не унывают. “Перевести землю в промышленную категорию теперь действительно сложно, – говорит партнер “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский. – Зато гораздо либеральнее стал порядок перевода земель в категорию поселений”. По его мнению, сейчас при реализации крупных инвестпроектов будет проще убедить власти расширить границы поселения или создать новое, “хотя впоследствии за это придется заплатить более высокими ставками земельного налога”. Но Борисенко отмечает, что в 2005 г. введен мораторий на создание новых поселений. “Получается, что новые объекты можно строить, лишь расширяя уже существующие поселения, – резюмирует юрист. – Правда, мне не известно, чтобы кто-нибудь уже оформил себе таким образом участок, – региональные чиновники пока не понимают, что им делать”.