ГРОМКИЕ ИМЕНА: Увлечение – градостроительство

– Появление компании в Ростове-на-Дону – это не дань моде, которая возникла в среде московских застройщиков. В городе мы уже давно, просто об этом никто не знал. Попали мы туда не традиционным для застройщиков путем, в поисках новых строительных площадок, а фактически на крыльях авиакомпании “Аэрофлот-Дон”. Объясняется это тем, что в 2001 г. авиакомпания вошла в состав Группы компаний “ПИК” и сейчас принадлежит нам совместно с “Аэрофлотом”. Когда в конце 2003 г. и в начале 2004 г. мы обсуждали наши планы на будущее, на поверхность вышла проблема обеспечения летного состава авиакомпании жильем. И мы стали серьезно обсуждать, не построить ли нам в Ростове-на-Дону ипотечный дом для этих целей. Когда мы стали изучать эту тему, то выяснили, что в городе благоприятный инвестиционный климат, местная администрация к нам относится хорошо, а это на самом деле заслужить очень сложно, учитывая местные традиции. Поэтому было принято решение построить свою работу в регионе по образу и подобию того, что мы делаем в столице.

– В прошлом году в Группе компаний “ПИК” произошли значительные преобразования: она расширила географию своей деятельности, в результате чего компания “Жилстройиндустрия”, входящая в группу, была переименована в “ПИК-Регион”. Расскажите об этом подробнее.

– На самом деле мы большие консерваторы, поэтому долгое время даже не пытались думать о том, что можно строить за границей Московской кольцевой автодороги. К Московской области мы присматривались и изучали ее года два. Но жизнь вносила коррективы и подталкивала нас к тому, что нужно искать новые площадки, где можно использовать имеющийся потенциал. Ведь у нас за плечами многочисленный коллектив, в ГК “ПИК” работает около 12 000 человек, у нас есть свой домостроительный комбинат – ДСК-2, который является одним из системообразующих предприятий Москвы и продукция которого достойна быть представленной не только внутри МКАД, но и за ее пределами. Первый наш шаг на территорию Московской области был в Химки, где мы собирались реализовать масштабный проект “Новокуркино”. И так сложилось, что этим проектом начала заниматься компания “Жилстройиндустрия”, входящая в ГК “ПИК”. Когда мы вышли на территорию области, нам очень многим приходилось объяснять, что “Жилстройиндустрия” – компания, известная самостоятельными проектами, – это структура, входящая в ГК “ПИК”. Чтобы не создавать конкурентный противовес в первую очередь в глазах потребителей, было принято решение о переименовании. Идея о ребрэндинге [переименовании] возникла в начале года, но на ее осуществление ушло время, так как “Жилстройиндустрия” выполняла полный цикл по созданию объекта недвижимости под ключ. У нас жилье приобретали тысячи людей, и каждому из них объяснить, что компания остается прежней, а меняется только название, было непростой задачей. Перестроить работу мы смогли только к лету, и с 1 июля 2004 г. ЗАО “Жилстройиндустрия” было официально переименовано в ЗАО “Первая ипотечная компания – Регион”.

– Наряду с объектами в Московской области ЗАО “ПИК-Регион” имеет площадки в Ростове-на-Дону. Чем объясняется приход компании в южный регион?

– В каком качестве ЗАО “ПИК-Регион” работает в Ростовской области?

– Мы работаем как инвесторы, заказчики строительства, опираемся на существующий в городе строительный комплекс. В число наших стратегических партнеров входит “Ростовгорстрой” – это объединение, которое ведет свою историю с 1937 г. Самой же большой проблемой региона была не нехватка строительных мощностей, а отсутствие оборотных средств в местном стройкомплексе. В сложившемся партнерском альянсе с ростовскими строителями мы успешно и быстро дали толчок ряду проектов, которые до нашего прихода в город осуществлялись очень медленно.

– Уже можно говорить о результатах работы или реализация проектов только начинается?

– Уже есть сданные дома. Это первая очередь градообразующего жилого комплекса, именуемого “Театральный”. Особенность застройки состоит в том, что жилой массив возводится в живописной местности на берегу Дона, которая имеет историческое название Театральный спуск. На сегодняшний день в Ростове мы строим 10 жилых объектов. В год мы планируем сдавать не меньше чем по 100 000–150 000 кв. м.

– Собираетесь ли вы расширять сферу деятельности на другие регионы?

– Политика нашей компании состоит в том, чтобы не распылять свои усилия. Можно было объявить о большой региональной экспансии, о том, что мы вышли в пять или 10 регионов, но, по нашему мнению, это неправильно. Мы предпочитаем все делать системно, сосредоточенно, целенаправленно, выбирая те населенные пункты, где у компании есть стратегические интересы. В Ростове-на-Дону у нас такие интересы есть.

– Как строилась работа вашей компании в Ростове-на-Дону?

– В Ростов мы перенесли всю методику работы, действующую в столице: и инвестирование, и реализацию, и предоставление ипотечных кредитов. Работа построена, как в “Макдоналдсе”: в какую бы страну ты ни приехал, он работает по одной схеме и по одним и тем же стандартам. Приходя в наши офисы в Москве или других городах, человек видит одни и те же формат деятельности, договорную базу, учет, одинаковые условия по предоставлению ипотечных кредитов. Сначала мы опасались, что в Ростове не примут или не поймут тот формат, по которому мы работаем, так как ментальность населения здесь и там отличается. Мы боялись, что у нас не будут

покупать жилье, а может быть, и будут, но только квартиры, возводимые в столице или Подмосковье. Кстати, наши телекоммуникационные технологии позволяют из любого офиса получить данные и посмотреть, что происходит на московском или областном объекте. Но, как оказалось, у ростовчан нет комплекса глубинки, они живут в южной столице и не хотят покидать свой город. Когда мы это поняли, то вздохнули с большим облегчением. Продажи жилья сейчас идут успешно.

– По каким ценам идет реализация жилья в ростовских новостройках?

– Сейчас в Ростове рынок недвижимости повторяет ситуацию, сложившуюся в Москве в 1999–2000 гг. В районах массовой застройки на стадии инвестирования квартиры можно приобрести по $400–450 за 1 кв. м, в центре города – по $700–800 за 1 кв. м. Стоит отметить, что если бы в регионе работали московские строители, то для них доходность проектов была бы достаточно низкой.

– Есть ли особенности работы с администрацией региона? К примеру, в Москве больших усилий стоит не реализация объекта, а получение площадки под его строительство...

– С 1 февраля “ПИК-Регион” специализируется на работе в Московской области и Ростове-на-Дону. В Москве осталась Первая ипотечная компания. Что же касается работы с администрацией регионов, то Московская область и Ростов-на-Дону – это два субъекта Федерации, которые четко осознают, что такое крупный стратегический инвестор со своими строительными мощностями, поэтому относятся к инвестору более чем доброжелательно. Если выразиться профессиональным языком, то и в Ростове, и в Московской области создан очень благоприятный инвестиционный климат. Уже сегодня наша программа расписана до 2010 г.

– Программа работы в регионах касается только жилищного строительства?

– Нет, не только. Наряду с жильем мы будем строить социально значимые коммерческие объекты. Нельзя повторять ошибки, допущенные в Москве, когда в спальном районе могли разместить дом, который по уровню комфортности очень сильно отличается от окружающей застройки. Нельзя жить в квартире площадью 250 кв. м, когда рядом стоит неснесенная пятиэтажка! Цена на такое жилье заведомо будет низкой. Я говорю о комплексной застройке. Мы помогли ростовчанам разобраться в этом вопросе и построить работу по подобию того, как сейчас мы работаем в Химках в микрорайоне “Новокуркино”, где одновременно с жилыми домами возводятся детские сады, школы, спортивные комплексы, коммерческие объекты.

– На каких городах сейчас концентрируется внимание вашей компании в Московской области?

– Это города Химки, Долгопрудный, Дмитров. В каждом городе своя администрация, везде приходится налаживать рабочие отношения. Хотя бизнес – это не только контракты, договоры и деньги, а в большей степени человеческое отношение и понимание, которые зависят от того, как ты смог до того или иного чиновника или лица, ответственного за принятие решение, донести ту положительную идею, которую несешь своей деятельностью.

– Получить площадку под застройку в Московской области совсем непросто, и одного только понимания со стороны чиновников вряд ли достаточно. К тому же были слухи, что часть площадок вы получили совсем другим путем, перекупив их у компании “Стройметресурс”, испытывающей финансовые проблемы. Это так?

– Прежде хочу опровергнуть информацию, которая была опубликована в отдельных СМИ, где говорилось, что мы вошли в Московскую область, поглотив “Стройметресурс”. На самом деле у нас и до “Стройметресурса” были заделы в Московской области почти на 1,5 млн кв. м. История наших взаимоотношений такова: компания “Стройметресурс” была клиентом Объединенного промышленно-торгового банка, входящего в ГК “ПИК”. Сейчас банк также переименован, его новое название – Банк жилищного финансирования, а деятельность становится более ориентированной на ипотечные программы, на кредитование нашего строительного комплекса. На первых порах “Стройметресурс” совместно с нашим банком разрабатывал ипотечные программы, и банк открывал на территории области небольшие филиалы под их объемы. Со временем компания “Стройметресурс” стала клиентом банка не только как поставщик жилья для ипотеки, но и как заемщик. Когда появились сигналы, что со “Стройметресурсом”, мягко говоря, не все в порядке, мы одними из первых сориентировались в этой ситуации и вышли с предложением, которое заключалось в том, что мы освободим компанию от погашения кредитов взамен имеющихся у “Стройметресурса” площадок под строительство. На тот момент Группа компаний “ПИК” оказалась в уникальной ситуации: мы в отличие от других банков, кредитующих “Стройметресурс”, инфраструктурно оказались готовыми продолжать начатые проекты. У нас имеется возможность оценить незавершенное строительство, достроить, реализовать остатки, чем мы сейчас и занимаемся.

– Учитывая, что компания “Стройметресурс” работала во многих районах Московской области, а у вас была возможность выбора строительных площадок, на каких населенных пунктах вы остановились?

– Мы старались выбирать участки там, где у нас уже были определенные интересы.

Это, в частности, Дмитров. В Долгопрудном мы остановились на участке, расположенном вблизи осваиваемой нами территории. В Лобне мы взяли объект с замороженным котлованом, сейчас там строится 3-й этаж жилого дома. Всего нам перешло от “Стройметресурса” более 0,5 млн кв. м. На самом деле это виртуальные метры, так как мы получили только возможность их построить.

– Вас устраивают проекты “Стройметресурса” или вы в них что-то переделываете?

– Кое-что приходится переделывать. Дело в том, что, выходя на объект, мы стараемся соблюдать стандарты работы своей компании и постоянно повышаем планку. Я говорю не о ценах, а о подходе к реализации проектов. К примеру, в муниципальном стартовом доме, который строится в Дмитрове на Ковригинском шоссе, мы переделали инженерную часть проекта и в конечном итоге сделали так, что условия проживания в доме будут соответствовать тем стандартам, по которым живут люди в XXI в., а не в середине XX в. К тому же в работе ПИК есть своя особенность: мы не бросаем свои объекты после их сдачи госкомиссии, а уже больше шести лет занимаемся их эксплуатацией. У нас создано специализированное подразделение – “Жилстройэксплуатация”, – которое берет в управление, эксплуатацию и техническое обслуживание построенные дома. В нем есть необходимые мощности, включающие механизированные бригады, аварийные службы, работающие в круглосуточном режиме, со штатом рабочих, насчитывающем около 1000 человек.

– Как родилась идея о создании собственной эксплуатирующей компании?

– С определенного момента покупателей стали интересовать не только месторасположение дома, площадь квартиры и ее стоимость – им также стало совсем не безразлично, что с домом будет дальше: кто его будет обслуживать, будет ли в доме консьерж и шлагбаум на въезде и т. д. Если мы не сможем ответить на эти вопросы, у покупателей сложится не совсем хорошее мнение о нашей компании. Поэтому мы решили отвечать на вопросы и подтверждать свои ответы конкретными делами. Хочу признаться, что эксплуатация домов – тяжелый бизнес, но мы осознанно пошли на этот шаг. Кстати, услуги по эксплуатации домов мы предоставляем во всех регионах, где работает “ПИК-Регион”. На сегодняшний день мы обслуживаем сданные дома в Дмитрове – это в Московской области и в Ростове – первую очередь жилого комплекса “Театральный”.

– Во сколько это обходится жильцам ваших домов?

– Коммунальные платежи они оплачивают по действующим в регионе тарифам, а за техническое обслуживание – на уровне тех ставок, которые установлены городом.

– Как появилась идея работать с задолженностью “Стройметресурса”?

– В Дмитрове мы смотрели предложенный участок с недостроем и увидели, что рядом стоят другие замороженные объекты “Стройметресурса”. Заметив наш интерес к площадкам, к нам пошли другие банки, бывшие кредиторы “Стройметресурса”, с просьбой разморозить и их объекты. В результате мы создали пул и стали работать с задолженностью компании.

– Какую цель вы преследовали?

– В первую очередь мы не хотели получить социальный взрыв в Московской области, так как за каждым объектом были вкладчики, живые люди. Количество объектов, где строительство было заморожено, оказалось достаточно велико, и, если бы разразился кризис, доверие к застройщикам упало бы очень сильно. Группа компаний “ПИК” всегда старается преследовать не только свои интересы, мы постоянно следим за тем, что происходит на рынке, наблюдаем за игроками, которые на нем присутствуют. Об этом мало кто знает, но летом, во времена банковского кризиса, мы протянули руку помощи тем игрокам рынка недвижимости, которые в ней нуждались. Надо сказать, что в том, что в прошлом году не произошло катаклизма не только со “Стройметресурсом”, но и с другими компаниями, есть и наш вклад.

– Какие дома вы строите в Ростове, в Московской области?

– В центре Ростова, где в настоящее время работает наша компания, запрещено строить типовые дома, поэтому застройка ведется домами по индивидуальным проектам. Что же касается Московской области, то в ближайшем Подмосковье, в радиусе примерно 10 км от МКАД, куда доставлять панельную продукцию ДСК-2 рентабельно, мы строим панельные дома, а дальше – из кирпича и монолита.

– Увидим ли мы новую продукцию ДСК-2 – панельные дома серии “КОПЭ-Парус” на территории Московской области?

– Прежде всего хочу отметить, что мы гордимся этим домом, так как в короткие сроки смогли привести его в соответствие с новыми современными стандартами. Над серией “КОПЭ-Парус” мы постоянно работаем и совершенствуем. В течение нескольких лет панорамное полукруглое остекление балконов и эркеров выполнялось только с фасадной части дома, а дворовая часть собиралась из панелей старой серии “КОПЭ”. Но в ближайшем будущем мы собираемся и внутренние фасады сдавать с панорамным остеклением. Первый дом серии “Парус” впервые в Московской области стал собираться в Химках в микрорайоне “Новокуркино”. К слову, если первые два корпуса мы возводим по старой технологии, то в следующих постараемся и внутреннюю часть домов сделать эркерной. Другие новшества состоят в том, что впервые при застройке “Новокуркина” дом серии “Парус” будет возведен в варианте 25 этажей. В Москве этого еще нет. Мы первый раз оснащаем дом индивидуальными энергоемкими газовыми котельными, встроенными в крыши жилых зданий, используем более прогрессивную и более экономичную технологию, что позволит экономить на платежах за тепло. В микрорайоне “Новокуркино” 55% застройки будет состоять из домов серии “Парус”, а 45% – из построенных по индивидуальным проектам. В середине марта мы приступаем к строительству дома серии “КОПЭ-Парус” в Долгопрудном. Дом будет переменной этажности высотой 22–24 этажа. В Московской области названные дома будут самыми высокими.

– А не возникнет ли проблемы с их эксплуатацией, с подачей воды на последние этажи?

– Могу заверить: все рассчитано, люди без воды не останутся.

– Если посмотреть с позиции экономики, вам выгоднее строить панельные дома или монолитно-кирпичные?

– Группа компаний “ПИК” больше ориентирована на дома индустриальной серии, производимой ДСК-2, и это объясняется не тем, что она дороже или дешевле, а скорее необходимостью пристраивать свои мощности, а также тем, что скорость возведения панельных домов гораздо выше. Для строительства главное – скорость. Поэтому выгоднее строить дома серии “Парус”. Почему-то постоянно идут споры, нужны домостроительные комбинаты или нет, если ответ кроется как раз в сроках возведения домов. Без той скорости, какую обеспечивают домостроительные комбинаты, рынок доступного жилья создать невозможно. Монолит строится гораздо дольше.

– Тогда почему вы приняли решение в “Новокуркине” 45% намеченных объемов построить из монолита?

– Подход ПИК заключается в том, чтобы не просто построить дома, а чтобы эта застройка выглядела эстетически привлекательной. “Парус” – очень хороший дом, но делать микрорайон, состоящий из однотипных зданий, – значит потерять его лицо, сделать его похожим на один из спальных районов Москвы, чего бы нам очень не хотелось. В Химках строительная площадка располагается вдоль улицы Мельникова, которую мы хотим превратить в некий аналог столичного проспекта с индивидуальной застройкой.

– Какие стратегические планы в компании “ПИК-Регион” на ближайшее будущее?

– В первую очередь мы собираемся расширять свою деятельность на территории Московской области. Администрация области благоприятствует нам, потому что мы являемся сильной, предсказуемой, понятной для них компанией. У нас складываются удачные долгосрочные отношения со всеми партнерами. В области мы будем осуществлять и небольшие проекты, а таких масштабных, как “Новокуркино”, будет еще несколько. В силу того что на данный момент идет проработка проектов, я не хотел бы называть точные адреса. В общих чертах это ближнее Подмосковье – северо-западное направление. Если брать другие регионы, то мы идем по принципу укрупнения присутствия, в частности, это касается не только Ростова-на-Дону, но и Ростовской области, куда входят города Таганрог, Азов. У нас есть небольшой проект в Новочеркасске. Прорабатываем и другие регионы, но пока об этих проектах говорить рано. Нужно отмерить семь раз, а мы пока отмерили только пять.

– Стратегия компании в значительной степени зависит от умения руководителя правильно ставить задачи, просчитывать варианты решений и находить в них рациональное зерно. По тактике работы видно, что вы умеете считать, долго изучаете вопрос, прежде чем принять решение. Вы профессиональный управленец?

– По образованию я инженер-экономист.

– Сергей Владимирович, в вашем кабинете много макетов разнообразных кораблей. Это ваше хобби?

– Это период моей жизни. На срочной службе я три года провел в Военно-морском флоте.

– А что для вас хобби?

– На самом деле мое хобби – это строительство жилья. Складывается так, что работа отнимает не то что много времени, а очень много, поэтому если ты выдерживаешь этот темп и полностью посвящаешь себя работе, то бизнес идет хорошо, в противном случае жди просчетов и упущений. На мой взгляд, в такой ситуации выход только один: нужно изменить отношение к тому, что делаешь. Если к работе относиться творчески, то можно сказать, что создание объекта недвижимости – это и есть хобби. Для меня интересен процесс. Что же касается хобби в контексте поставленного вами вопроса, то мое хобби – писать картины. Хорошо или плохо – не знаю. Увлечение живописью, можно сказать, возникло случайно. В то время, когда я ходил на корабле, один матрос, выпускник художественного вуза, показал мне, как пользоваться масляными красками, на этом обучение и закончилось, но появилось желание писать.

– В каком жанре вы предпочитаете работать?

– Я написал очень много натюрмортов, в частности цветов.

– Где вы храните свои картины?

– Как правило, я их дарю.

– Творческое мышление помогает вам и в работе над проектами?

– Я воспринимал разработку проекта застройки “Новокуркина” не как некий рядовой микрорайон – для меня это целый город. Когда строишь один дом, то это называется “домостроительство”, а районы, подобные тем, какие мы застраиваем в Химках и Долгопрудном, требуют уже другого названия – “градостроительство”. Структур, которые могут осуществлять градостроительство, мало. В Москве есть институт НИИиПИ генплана Москвы, но там работают архитекторы, а не менеджеры, администраторы. Они все делают, руководствуясь принятыми нормами, но как все там будет, как все нужно организовать и как свести воедино всех участников проекта – это уже моя задача, и мне заниматься этим интересно. Это куда сложнее, чем компьютерная трехмерная графика, и более увлекательный процесс невозможно представить. Сейчас в тех же Химках, когда я смотрю с верхнего этажа уже построенного дома на территорию будущего микрорайона, где вовсю работает строительная техника, я в голове сопоставляю этот дом с тем маленьким кубиком, которым он был обозначен на плане функционального зонирования территории, и это очень впечатляет!

– За 10 лет компания построила не один десяток домов. Какой проект вам запомнился больше остальных?

– Если говорить о проектах, которые действительно оставили след в моей душе, то это “Новокуркино”: он, можно так выразиться, был рожден в моем кабинете, и все остальные проекты по масштабу с ним сложно сопоставить. Дома уже находятся в высокой стадии готовности, а прошло меньше года с того момента, как мы объявили о начале проекта. Мне очень нравится застройка “Новокуркина”: наш микрорайон располагается на возвышенности, там самая высокая геодезическая точка на севере области, поэтому вид открывается потрясающий! Микрорайон мне напоминает написанное большое полотно, которое выставлено на общее обозрение и которым все восхищаются.