НА КОНТИНЕНТАХ: И нашим, и вашим

Есть компании, которые ушли дальше всех или планируют такое, на что другие не решаются, а может, и не хотят решаться. Первым из крупных застройщиков в Европе оказался “Строймонтаж” – правда, не московский (который ныне называется Mirax Group), а питерский. С московской компанией питерская корпорация “Строймонтаж” находится в партнерских отношениях, как говорит ее президент Артур Кириленко. Санкт-петербургский “Строймонтаж”, по данным собственной пресс-службы, начнет в декабре 2005 г. строить во Франции, недалеко от Парижа, в г. Масси, жилой комплекс на 30 000 кв. м на участке площадью 1,5 га, приобретенном у частного собственника, на месте бывших складов компании Ericsson. Для этих целей корпорация создала девелоперскую структуру Hermitage Immobilier. Это будет комплекс под ключ, рассчитанный на средний класс, цена квартир в нем составит 3000 евро за 1 кв. м, что является средней ставкой для местного рынка. В соответствии с французским законодательством продажи квартир начнутся, когда будет готов 2-й этаж дома. Сейчас все стороны проекта согласуются с местной администрацией. Как сказал Артур Кириленко на одной из недавних пресс-конференций, возможно, компания не остановится на этом проекте и со временем выйдет на другие европейские рынки, но это будет зависеть от успешности парижского проекта.

В Москве компаний, которые уже строят за рубежом или активно собираются туда, наберется с десяток. Из крупных и известных – “Социальная инициатива”, “Интеко”, “Декра”, “Конти”, “Строймонтаж”, “Зарубежстрой”, “Доходный дом “Базис” и т. д. Пока их больше в странах бывшего СССР, например в Латвии, на Украине. Некоторые устремляются и дальше – на Кипр или в Испанию. Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко считает, что ничего удивительного в этом нет. “Во-первых, площадок под строительство в Москве почти не осталось, а те, что есть, – промзоны, районы реконструкции пятиэтажек и т. п. – как правило, требуют много времени на подготовительные работы, – говорит он. – В Москве идет борьба за площадки – и уже давно. Во-вторых, столичный рынок движется к насыщению. Уже более полугода на рынке жилья цены [практически] не растут. Рынки регионов России и некоторых стран ближнего зарубежья, напротив, находятся на начальных стадиях развития, отстают от Москвы на 3–5 лет. Где-то только начинается рост цен”.

Выше только небо

О том, как питерская корпорация получила площадку аж во Франции, каковы источники финансирования проекта и зачем это нужно, на рынке ходят разные предположения и слухи. Например, на взгляд Репченко, для корпорации “Строймонтаж” вообще характерны оригинальные, эксцентричные шаги. И, возможно, проект во Франции – часть имиджевой политики. Но в пресс-службе северного “Строймонтажа” с таким мнением не согласны. По данным компании, несколько лет назад “Строймонтаж” отправился на международную выставку MIPIM в Канны в поисках инвестиций для своего проекта реконструкции промышленного района на Выборгской набережной в Санкт-Петербурге, так как в России финансовую поддержку для этого найти не удалось. В то время и завязались отношения застройщика из Северной Пальмиры с французами.

“Мы стремимся развиваться интеллектуально и территориально, – формулирует цели выхода за рубеж Кириленко. – Становиться монополистами в Санкт-Петербурге мы не хотим. Здесь мы пока остановимся на объеме 100 000 кв. м жилья в год”.

Море, солнце, пальмы… и партнеры

Другая известная российскому рынку компания – “Социальная инициатива” тоже разрабатывает стратегию выхода в Европу, но поближе к югу. Как сообщила заместитель начальника отдела зарубежных проектов “Социальной инициативы” Наталья Ляховская, сейчас рассматриваются различные возможности для строительства в Испании, Хорватии, Черногории и на Кипре. Это могут быть не только жилищные проекты. В государствах у моря, например на Кипре, возможно, будет создан комплекс услуг, включающий гостиницы, зоны отдыха, туристические бюро. Компания способна не только инвестировать и управлять строительством, но и эксплуатировать готовые объекты, по словам Ляховской. Но каких-то точных планов еще нет.

“Найти свое место под кипрским солнцем возможно при условии, что компания разработала уникальный проект и кроме строительства жилья занимается там созданием собственных туристических объектов, открывает туристические фирмы, – отмечает глава представительства кипрской девелоперской компании Pafilia Property Developers Андреас Хулудис. – Комплексный подход в данном случае является обязательным условием. Успех иностранной компании зависит от нескольких основополагающих факторов, и в первую очередь от того, Северный это Кипр или Южный. Северная часть острова с 1974 г. оккупирована Турцией, и любые коммерческие операции, в том числе с недвижимостью, в этой части острова являются незаконными. Во-вторых, иностранной компании необходимы надежные кипрские партнеры, поскольку в соответствии с кипрским законодательством 51% акций в организации с подобной формой сотрудничества должно принадлежать местной компании. Однако найти партнера будет непросто – крупные местные фирмы сейчас вряд ли заинтересованы в подобных формах сотрудничества, так как они имеют все необходимые ресурсы, в том числе инвестиционные. Кроме того, иностранный партнер должен доказать свою кредитоспособность, найти квалифицированных архитекторов, выгодные источники поставки стройматериалов. Но эти трудности не делают рынок недвижимости Кипра менее привлекательным и перспективным”.

Далекое ближнее

Некоторые бывшие союзные республики становятся благоприятными для строительного бизнеса. Московская компания “Декра” в 2003 г. начала возводить в Риге, в микрорайоне Иманта, жилой комплекс “Солярис” – два 22-этажных дома на 160 квартир каждый. Как сказали в компании, комплекс уже достроен.

Председатель совета директоров компании “Миэль” Григорий Куликов считает страны Балтии, в частности Латвию, регионом, у которого больше европейских, нежели российских черт. С точки зрения строительства жилья эти государства выгодны для московских девелоперов. Себестоимость строительства там ниже, чем в Москве, и подобные проекты, как правило, финансируются местными банками. “С нашей стороны туда экспортируются “мозги”, методики и технологии строителей”, – говорит он. По мнению Куликова, Москва накопила ценный опыт реализации девелоперских проектов жилья, в Латвии же до недавнего времени не было новых строительных методик. Там нет жилья современного формата – такого, как, например, московский “бизнес-класс”. До сих пор в Риге сдавалось в эксплуатацию около 100 000 кв. м жилых домов в год (в Москве ежегодно строится 4,5 млн кв. м), и в основном в центре города, где здания не возводятся с нуля, а реконструируются. Массовое жилье бизнес- и экономкласса в Риге дефицит. “Тот комплекс, что строит там “Декра”, является для Риги новым форматом”, – считает Куликов.

Как объяснили в пресс-службе компании “Декра”, в регионы и за рубеж компания вынуждена идти за новыми строительными площадками и для того, чтобы загружать свои мощности, так как и то и другое в Москве делать сейчас сложно. При общем недостатке участков в столице еще и длительный процесс согласования проектов, который иногда затягивается на три года.

“Декра” строит и за пределами бывшего СССР, например в монгольском Улан-Баторе. Там она возводит микрорайон “Москва”. Это 3 га земли и шесть монолитных домов. Первая очередь строительства – 34 200 кв. м жилья – завершена. Общая жилая площадь проекта составит 45 000 кв. м.

Суммарный объем инвестиций в оба проекта – в Риге и Улан-Баторе – по данным “Декры”, оценивается примерно в $10 млн. Партнеры компании по зарубежным проектам – московские “Зарубежстрой” и “Доходный дом “Базис”.

Перспективным для жилищного строительства регионом в СНГ московские игроки рынка считают Украину. Такое мнение высказали компании “Интеко”, “Конти”, “Социальная инициатива”. Но пока другие только собираются туда, “Социальная инициатива” уже проинвестировала в Донецке проект восьмиэтажного дома, и скоро будет сдан госкомиссии второй, девятиэтажный дом, возведенный на месте недостроя. Стоимость каждого объекта в компании оценивают примерно в $1 млн. На Украине компания открыла дочернее предприятие, что делает практически в каждом регионе, где строит. Так проще управлять проектами. Компания рассматривает возможности построить жилье также в Евпатории и Севастополе.

Выход на Украину – это стратегический момент, рассказала Наталья Ляховская. Так как Украина является кандидатом в участники европейского сообщества, сейчас в этой стране наиболее благоприятный климат для иностранных инвестиций. И потому интерес инвесторов к ней растет. Строительный рынок там развивается динамично, а стоимость строительно-монтажных работ ниже, чем в Москве, где на строительство одного девятиэтажного дома уходит обычно несколько миллионов долларов.

Корпорация “Конти” тем временем строит в Аджарской автономной республике, в г. Батуми, жилой комплекс “Батус” на 15 000 кв. м на берегу моря. Его прототипом стал московский проект “Покровское-Глебово”.

Зачем Москве программа

Украина, Латвия, Монголия, Аджария и многие другие близкие и далекие регионы входят в планы экспансии московского правительства. Существует программа регионального сотрудничества в сфере строительства, которая была разработана в 2002 г. правительством Москвы и курируется стройкомплексом города. В нее включены 43 города Центрального, Северо-Западного, Южного, Сибирского и Дальневосточного округов РФ и восемь стран зарубежья. В 2005 г. на всей территории, которая включена в данную программу, правительство в целом предполагает ввести 600 000 кв. м жилья. Как сказал Константин Королевский, первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики города, который курирует эту программу, “цель Москвы состоит в том, чтобы улучшить инвестиционный климат или поделиться опытом в организации девелоперского процесса. Со всеми городами, где реализуется программа, заключены на правительственном уровне соглашения о торгово-экономическом, научно-техническом и культурном сотрудничестве. Также в цели московской администрации входит налаживание связей с регионами”.

К участию в этой программе правительство столицы привлекает инвестиционно-строительные компании, которым, судя по всему, оно доверяет. Это можно видеть хотя бы по количеству участков, которые есть у этих компаний в Москве. Как объяснили в стройкомплексе, администрация города никого не заставляет участвовать в этой программе, инвесторы строят в регионах на свои средства и сами просчитывают рентабельность таких проектов. В пресс-службе компании “Декра” сказали, что “участие в межправительственной программе – это возможность взаимовыгодного сотрудничества”. В “Социальной инициативе” утверждают, что зарубежные проекты – это самостоятельные планы компании. Как и строительство в регионах России, где у “Социальной инициативы” уже 40 представительств.

Как бы московское правительство ни хотело, компании не пошли бы в регионы, если бы им это не было экономически выгодно, считает Олег Репченко. Что же касается московской администрации, не исключено, что она делает протекции московским инвесторам на региональных рынках – для компаний это более легкий путь, чем пытаться туда проникнуть самостоятельно. Но не все инвесторы и девелоперы рвутся в регионы, кого-то устраивает Москва. Так что при желании, наверное, поучаствовать в такой программе будет несложно любой строительной компании, считает Олег Репченко. У правительства столицы в каждом регионе, по его мнению, могут быть свои выгоды. Возможно также, что это часть имиджа, который правительство себе создает.