НА ВОЗДУХЕ: Весенние хлопоты

Кривая рынка

Дома в аренду предлагаются как на год, так и на сезон. В первом случае поиск лучше вести осенью – в начале зимы. “В это время нет весеннего ажиотажа, да и выбор коттеджей большой”, – говорит Ольга Баштанова, начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации “Инком-Недвижимость”. Если коттедж нужен только на летние месяцы, специалисты советуют подбирать дом в феврале – марте.

Арендные ставки начинают расти в январе и понижаются в середине сентября, в течение летнего сезона обычно не колеблются. К зиме с уменьшением спроса арендная плата падает на 20%. “Арендодатели могут предоставлять скидку от 10% до 20%, если жилец сделает предоплату за полгода”, – отмечает Евгений Иванов, директор агентства элитной недвижимости “Усадьба”. Впрочем, на рынке аренды загородной недвижимости нет общепринятых стандартов, у каждой сделки свои особенности, и все нюансы улаживаются индивидуально.

В настоящее время рынок загородной аренды можно разделить на несколько сегментов. Компания Blackwood предлагает выделять три класса: класс А (VIP-резиденции, компаунды западного типа и частные дома с охраняемой территорией), “бизнес-класс” (частные дома и поселки после 15 км от МКАД), а также дачи. Основную часть сдаваемой загородной недвижимости составляют частные дома. Специализированных дачных поселков в Подмосковье для сдачи в аренду мало.

В формировании арендной стоимости дома достаточно большую роль играет удаленность от МКАД. Тем не менее большое расстояние от Москвы может компенсироваться другими характеристиками дачи. По словам Евгения Иванова, благодаря вековым соснам, Москве-реке и чистому воздуху дачные дома рядом с пансионатом “Поляны” в 30 км по Рублевскому шоссе сдаются за $8000–12 000 в месяц.

На арендные ставки помимо престижности направления и уровня жилья влияет масса параметров, например наличие в инфраструктуре комплекса детского сада и школы. Как отмечает Александра Косарева, начальник отдела аренды компании Soho Realty, для их клиентов важны наличие профессиональной охраны, уровень развития инфраструктуры поселка. Очень высокие требования предъявляются к интерьерам и дизайну, который быстро устаревает. Важны видовые и пейзажные характеристики. Цена зависит и от того, где стоит дом – в лесу или в поле. В первом случае дома сдаются процентов на 30 дороже. Немалую роль играет и социальная однородность окружения.

Традиционно в стоимость аренды входят фиксированная оплата коммунальных платежей, расходы на эксплуатацию. “Не включаются оплата парковочного места, абонентская плата за пользование Интернетом и спутниковым ТВ, коммунальные платежи, которые оплачиваются по счетчикам”, – отмечает Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood.

Наибольшим спросом пользуются дома на популярных западном, юго-западном и северо-западном направлениях, а также около водохранилищ и на лесных участках размером 20–50 соток. Такие предложения уходят быстрее остальных.

Дорогие и очень дорогие

Лидер в рейтинге популярности направлений не изменился. Все также 1-е место принадлежит Рублево-Успенской трассе. Здесь же находится и большая часть предложений по загородной аренде элитных коттеджей, по данным АН “Усадьба”, – до 70% всего рынка. И здесь же самое дорогое предложение. Местные цены сильно варьируются и зависят от множества факторов: престижности поселка, наличия или отсутствия охраны, размера дома и участка, уровня отделки, наличия леса и водоема и проч. К примеру, дом на Николиной горе площадью 500 кв. м с участком 73 сотки можно арендовать за $25 000 в месяц. Другой дом на этом же направлении, тоже на Николиной горе, только в специализированном дачном поселке “Сновидово”, сдается за $8000.

За минимальную сумму – $3000 – можно снять небольшой деревянный домик со всеми удобствами. В среднем за $6000–10 000 в месяц на Рублевке арендатор получает все необходимое для комфортного проживания. В Барвихе, Жуковке, Раздорах арендные ставки, по данным “Инком-Недвижимости”, могут доходить и до $60 000 в месяц. Площадь таких домов – от 800 кв. м, участок – 0,6–1 га – лесной, в коттедже есть бассейн, сауна, большие спальни со своими санузлами. В числе обязательных требований – высокий уровень безопасности, близость хорошо развитой инфраструктуры и близость к Москве. Рублевка дальше 22 км интересна в основном как дачный вариант.

Есть особая группа нанимателей, для которых важно удобное транспортное сообщение с иностранными школами. Например, из поселка “Росинка” три раза в день ходит автобус до Британской международной школы.

Рублево-успенское направление отличается однородным социальным окружением и наиболее развитой инфраструктурой. Здесь, как в Греции, есть все – от элитных конных клубов с изысканными ахалтекинцами до шикарных ресторанов. На территории многочисленных приправительственных пансионатов, домов отдыха и санаториев работают бассейны, теннисные корты, спортивные площадки для разных видов спорта, тренажерные залы, солярии, сауны и т. п.

На остальных направлениях предложений дорогой недвижимости от арендодателей меньше, и разброс цен не такой существенный по сравнению с Рублевкой.

Со 2-м местом в рейтинге предпочтений единодушия среди риэлторов не наблюдается. Связано это и с некоторыми субъективными причинами – часть агентств планомерно пиарят “свое” направление. По результатам опроса агентств вторым в списке можно назвать сразу несколько направлений. Приблизительно в одном ценовом сегменте дома на Калужском, Киевском, Новорижском, Сколковском шоссе, где средняя цена, по данным Blackwood, колеблется в районе $4000–7000 в месяц, а максимальная составляет $12 000–15 000.

По Калужскому шоссе пользуется спросом жилье в поселках “Ватутинки”, “Фоминское”, “Вороново”, “Десна”. Цены колеблются от $3000 до $15 000 в месяц. Близко расположены объекты инфраструктуры: бассейн, теннисный корт, рыбалка, лодочная станция, прогулочная зона площадью 130 га. Арендные ставки в стародачных поселках по этому направлению (Кокошкино, Крекшино, Апрелевка, Алабино) колеблются от $3000 до $10 000. Из объектов инфраструктуры можно отметить базы отдыха, горнолыжный спуск, сноуборд-парк “Новопеределкино”. В компании Soho Realty в ближайшее время прогнозируют интенсивное развитие Калужской трассы. “Очень скоро там появятся новые поселки, будет развиваться инфраструктура, – говорит Александра Косарева. – Надеемся, что на Калужском шоссе будет высокий общий уровень девелопмента”.

Следующую группу составляют Дмитровское и Пятницкое шоссе, где благодаря наличию яхт-клубов, гостиниц, ресторанов, горнолыжных курортов, конноспортивных комплексов, гольф-клуба средняя цена аренды в месяц держится от $3000–5000. Дмитровское направление стало популярным лишь в последние годы благодаря своим уникальным для Подмосковья природным характеристикам. По этому шоссе расположено большое количество лесных массивов и водохранилищ: Клязьменское, Пироговское, Учинское, Пяловское, Пестовское и Икшинское. На холмах Клинско-Дмитровской гряды активно развиваются спортивно-развлекательные центры, такие как “Сорочаны”, “Волен”, “Яхрома”, Клуб “Леонида Тягачева”. В стародачных местах – Луговая, Некрасовская – арендные ставки находятся в диапазоне от $2000 до $10 000, средняя стоимость на жилье по дмитровскому направлению составляет около $4000 в месяц.

С Ярославского шоссе также легко попасть на многие водохранилища, но, по словам Ольги Баштановой, эта трасса пользуется меньшим спросом из-за пробок. Хотя, по мнению Марины Маркаровой, к ярославскому и каширскому направлениям постепенно растет интерес. Стоимость “домика на лето” в стародачных поселках Челюскинский, Тарасовка, Клязьма, Мамонтовка, Зеленоградский, Абрамцево составляет от $2000 до $5000 в месяц. В отдельных случаях цена может быть выше. Так, в поселке Тарасовка дом площадью 370 кв. м с участком 23 сотки стоит около $7000 за месяц. Инфраструктура этого направления разнообразна: оздоровительные комплексы, боулинг-центры, лечебно-оздоровительные центры, поле для мини-гольфа (клуб Green Tee). Рядом с г. Королев находится один из самых известных пейнтбольных клубов не только в Москве и области, но и в России – Top Gun.

По Минскому и Можайскому шоссе есть предложения в стародачных местах Немчиновка, Баковка, Переделкино, Лесной Городок, Жаворонки с очень хорошо развитой инфраструктурой: детский центр хоккея и фигурного катания, учебно-воспитательный центр “Венда”, учебно-досуговый центр “Голицыно”, конноспортивный клуб “Петелино”, стрелковый клуб. Цены, по данным Ольги Баштановой, колеблются от $3000 до $8000 в месяц.

Менее всего пользуются спросом Горьковское, Ленинградское и Каширское шоссе. Арендные ставки по этим направлениям находятся в районе $1000–5000 в месяц. За дом в стародачных поселках Голицыно, Быково, Ильинский, Кратово на Егорьевском шоссе в месяц попросят от $2000 до $8000.

Наименее востребованными, по словам Марины Маркаровой, оказались Волоколамское и Каширское шоссе, где $3000 в месяц – это максимальная цена, которую люди готовы заплатить ввиду плохой экологии, транспортных проблем и слабой инфраструктуры. Однако и по этим направлениям, как считает Ольга Баштанова, есть интересные места. На Волоколамском шоссе – стародачные Опалиха, Нахабино, Снегири с развитой инфраструктурой: горнолыжный комплекс, конноспортивный клуб, спортивно-развлекательный комплекс, оздоровительный комплекс Le Meridien Moscou, “Кантри Клаб”. На Ленинградском шоссе – поселки Фирсановка, Алабушево, Новоподрезково. Инфраструктура представлена спорткомплексом “Родина”, конноспортивными клубами, яхт-клубом “Маяк”.

Только в аренду

Достойной альтернативой коттеджам в стародачных местах могли бы стать специальные поселки, дома в которых изначально построены для сдачи в аренду. Но, по словам Марины Маркаровой, спрос на такое жилье существенно превышает предложение. Кроме того, не во всех поселках можно можно арендовать дом на месяц – например, в коттеджном поселке Moscow Сountry Сlub снять коттедж можно

минимум на год (это связано с особенностями налогообложения). “Таких поселков недостаточно, – поддерживает коллегу Александра Косарева. – Их создание очень перспективно”. В Подмосковье существует, по данным АН “Усадьба”, около 25 арендных поселков, например Pine Forest около пансионата “Десна”, “Петрово-Дальнее”, арендные городки в Жуковке и Барвихе, коттеджи на территории пансионата “Лесные дали”.

Один из современных проектов – арендный городок в поселке “Никольская слобода”. Здесь построено 11 домов, на второй очереди предполагается строительство еще 31 дома. Дома располагаются на участке площадью 8–12 соток. Коттеджи расположены таким образом, чтобы окна одного дома не выходили прямо на окна другого. При небольшой площади коттеджей (222–325 кв. м) все сделано для удобства проживания: 4–5 спален, много санузлов и гардеробных. К дому примыкают большие террасы и/или балконы. Дома сдаются в аренду без мебели. В поселке предоставляют охрану общей территории и участка с домом, техническое обслуживание инженерного оборудования, телефон, Интернет, услуги по уборке территории и услуги садовника. В “Никольской слободе” работают спортивный комплекс, лицей, ресторан и т. д.

“Дом в дачном поселке – это вариант для тех арендаторов, которые готовы потратить на съем летнего жилья более $5000 в месяц, – считает Евгений Иванов. – За эти деньги “дачник” получает дополнительные удобства: развитую инфраструктуру, организованную охрану в поселке”.

На рынке такой недвижимости есть и новые предложения. К примеру, на Николиной горе по рублевскому направлению построен специализированный поселок для арендаторов “Сновидово”. Еще один подобный проект – Forestville – возведен на Дмитровском шоссе. “Вообще, дачные поселки – это достаточно интересный бизнес. Сегодня есть много клиентов, которые предпочитают жить за городом на свежем воздухе, но по каким-то причинам не планируют покупать жилье, – рассказывает Евгений Иванов. – Поэтому с каждым годом количество дачных поселков будет расти. Сейчас строится по 2–3 таких объекта в год, это вполне соответствует росту спроса на аренду загородных домов”.

Ольга Баштанова придерживается иного взгляда на перспективы арендных поселков: “Сдача в аренду – это бизнес частных лиц. Фирмы пытались освоить этот рынок; были построены поселки, специально предназначенные для сдачи: “Нахабино” (Волоколамское шоссе), “Росинка” (Пятницкое шоссе), “Павловы родники” (Калужское шоссе), “Новогорск” (Ленинградское шоссе), однако фирмы пришли к выводу, что эксплуатировать такие поселки накладно, легче продать. Есть также поселки, где часть сдается в аренду, а часть продается. Как будет развиваться ситуация дальше, непонятно. Застройщики вполне могут повернуться к эксплуатации поселков, доходы здесь небольшие, но стабильные”.

На рынке аренды также пользуются спросом так называемые дома отдыха или дачные отели: “Завидово”, Le Meridien, “Лада Holiday”, “Истра Holiday” и т. д. “Иностранцы предпочитают там проводить выходные, в то время как русские там живут на протяжении всего лета”, – говорит Марина Маркарова. “Чаще всего подобные проекты появляются в ареале домов отдыха, пансионатов или загородных спортивных комплексов, – говорит Александра Косарева. – Аренда домика позволяет клиентам пользоваться инфраструктурой пансионата (гольф-клубы, яхт-клубы и проч.). Это очень удобно семьям с детьми или пожилыми родителями. Они находят компанию, там формируются группы по интересам. Плюсом подобных комплексов является возможность краткосрочной аренды”.

Цены на рынке загородной аренды постоянно растут, но не так быстро, как на дома и участки на продажу, по данным корпорации “Инком-Недвижимость”, примерно на 20–30% в год.