ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Регистрация полна неожиданностей

Последнее новшество, связанное с административной реформой, переводит орган, осуществляющий регистрацию, в состав Федеральной регистрационной службы (ФРС), которая отныне подчиняется Министерству юстиции РФ (до 1 января 2005 г. регистрирующий орган имел двойное подчинение – Минюсту РФ и субъекту Федерации). А по закону “О государственной пошлине” (часть Налогового кодекса) плата за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним становится государственной пошлиной, которая целиком поступает в государственный бюджет. До этого часть средств, полученных регистрирующим органом, направлялась в том числе на развитие технологий госрегистрации.

Законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество” установлен один срок регистрации – в пределах 30 дней и один максимальный размер оплаты: 500 руб. – с физических лиц и 7500 руб. – с юридических. Реформированные регистрирующие органы с 1 января строго следуют букве закона, а в законе прямо не прописаны механизмы сокращения сроков регистрации за дополнительную плату. По информации от московских риэлторов, даже если документы обрабатываются регистраторами раньше (а технические возможности для этого существуют), получить их можно только через месяц.

Повторение пройденного

Хотя в целом о сути и идеологии реформ участники рынка обычно высказываются в положительном смысле – как о движении России к правовому государству с прозрачными правилами для бизнеса и большими гарантиями для граждан, – про последствия применения многих новаций можно услышать сакраментальное “Хотели, как лучше, а вышло, как всегда”. Например, введение на всей территории РФ единого органа, который будет координировать и контролировать сделки с недвижимостью путем ведения федерального реестра регистрации прав, безусловно, призвано сыграть положительную роль. Регионы, в которых регистрация прав на недвижимость осуществлялась в сроки более месяца, по идее, должны “подтянуться”. Но участники более продвинутых рынков недвижимости – Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода – выражают опасения, что невозможность государственной регистрации сделок и переходов прав на жилую и нежилую недвижимость в сроки менее одного месяца приведет к серьезным проблемам для всех участников рынка.

Любопытно, что после принятия в 1998 г. федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в этих городах уже были найдены вполне легальные способы ускорить регистрацию (это не противоречит закону, установившему лишь предельный срок для регистрации – 30 дней) и оптимизировать прохождение сложных сделок.

Риэлторы понимают, что в новых условиях ускорение регистрации может стоить дороже, но считают, что их клиенты готовы на это пойти. По большому счету, сейчас участники сделок в Москве и Питере уже несут дополнительные расходы на аренду банковских ячеек, через которые осуществляется передача денег за квартиры, и дополнительные риски, связанные с тем, что за месяц в российском государстве и в их жизни может много чего произойти. Поэтому реформы восприняты как шаг назад. “Мы вновь вынужденно наступаем на те же грабли”, – говорит президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов Михаил Гороховский. В Нижнем Новгороде новые правила восприняли как катастрофу. Петербургские агентства недвижимости надеются на возврат ускоренных сроков регистрации. Однако никакого решения на этот счет руководство Федеральной регистрационной службы пока (по состоянию на 1 марта 2005 г.) не приняло.

Нижний Новгород опасается мошенничества

Никаких особых изменений в законодательстве не потребовалось, чтобы, по выражению руководителя одной из крупнейших риэлторских компаний Нижнего Новгорода, осуществить “теракт” против системы государственной регистрации прав на недвижимость. В Нижнем Новгороде отмена срочной регистрации сделок с недвижимостью превратила сделку с жильем из процесса сложного в настоящий экстрим.

В Нижегородской области до 1 января 2005 г. плата за регистрацию была установлена в размере 300 руб. Это дало возможность за сокращение сроков регистрации взимать большую сумму: 400 руб. – за двухнедельную регистрацию и 500 руб. (максимально разрешенный законом размер) – за трехдневную. УЮНО (Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество Нижегородской области) было материально заинтересовано в проведении срочной регистрации – деньги поступали частично в учреждение, за счет этого можно было и зарплату повышать, и штат увеличивать, и оборудование закупать. Нижегородские регистраторы установили гибкий и удобный для граждан график работы центров регистрации – с 8 утра до 8 вечера. Нижегородские продавцы, покупатели и риэлторы забыли, что такое очередь на регистрацию.

А Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, в состав которого входит теперь служба регистрации прав на недвижимое имущество, работает, как и все госучреждения, с 9.00 до 18.00 с законным обеденным перерывом. Изменение режима работы совпало с приватизационным ажиотажем: напуганные отменой бесплатной приватизации жилья граждане спешат воспользоваться своим правом, пока его не отменили. В результате в управлении ФРС по Нижегородской области теперь очереди, давка, случаются обмороки.

Но риэлторов беспокоят главным образом даже не очереди, а отсутствие возможности срочной регистрации сделок. Как сообщил Евгений Шаталин, исполняющий обязанности заместителя руководителя Управления ФРС по Нижегородской области, срочная регистрация возможна теперь только в виде исключения по личному заявлению гражданина с обоснованием причин (тяжелая болезнь, срочный отъезд) и документальным подтверждением их. За срочную регистрацию госпошлина не предусмотрена, и ее время законодательно не ограничено – 29 дней вместо 30 тоже будут считаться срочной регистрацией.

Все попытки нижегородских риэлторов вместе с местными законодателями попытаться узаконить срочную регистрацию, пусть и за дополнительную плату, пока не увенчались успехом: деньги поступают в федеральный бюджет, и принять решение об изменении сроков или размера оплаты (даже в сторону увеличения) можно только на федеральном уровне.

В традициях нижегородского рынка недвижимости – передача денег за квартиру после нотариального удостоверения сделки или после подачи документов на регистрацию. Это, с одной стороны, противоречит закону – ведь переход права собственности осуществляется после регистрации. А с другой – происходит в полном соответствии с законодательством: при подаче документов на регистрацию в перечень документов входит акт приема-передачи жилья и обязательное условие – запись в договоре, что деньги за квартиру покупатель заплатил полностью.

Пока существовала возможность срочной, за три дня, регистрации сделок, это противоречие удавалось смягчить. Кроме того, наиболее продвинутые фирмы давно предлагают поэтапные схемы взаиморасчетов через банковскую ячейку после регистрации сделки, освобождения квартиры и снятия проживающих с регистрационного учета. Приживаются эти схемы в Нижнем Новгороде не очень хорошо, но все же при трехдневной регистрации они вполне успешно работали и постепенно завоевывали все большую долю рынка.

При месячной регистрации необходимость в расчетах через банковскую ячейку или через банковский счет и строго после регистрации возрастает многократно. Но готовности ждать месяц у продавцов нет. С точки зрения продавца, он исполнил перед покупателем все свои обязательства и вправе требовать от него того же – денег, и немедленно. В противном случае продавец окажется на месяц и без квартиры, и без денег. Кроме того, деньги ему нужны, как правило, для покупки альтернативного жилья. За месяц ситуация на рынке может измениться, если жилье подорожает, имеющейся суммы на новое приобретение может и не хватить.

В результате почти готовые сделки распадаются. “Покупатели ищут продавцов, которые готовы были бы ждать деньги месяц. А продавцы – покупателей авантюрного склада, согласных передать деньги сразу после подачи документов. Около половины сделок в январе – феврале, которые могли бы состояться, распалось по этой причине”, – рассказывает Елена Соловьева, вице-президент НГР, директор по продажам АН “Адрес”.

Длительность периода регистрации увеличивает риски продавца и покупателя многократно, даже если обе стороны вполне добропорядочные граждане. Во-первых, это финансовый риск из-за возможного изменения цен на рынке жилья или экономической ситуации в стране. “Меня угораздило покупать квартиру как раз в период дефолта, – вспоминает Алексей Сухих, директор адвокатского бюро “Сухих и партнеры”. – Когда мы заключали договор и подавали документы на регистрацию, доллар стоил чуть больше 6 руб. А через две недели, когда сделка была зарегистрирована и нужно было расплачиваться с продавцом, его цена подскочила до 17 руб.”.

Во-вторых, это риск форс-мажорных ситуаций с участниками сделки или с объектом сделки. Если что-то случится с продавцом или покупателем, кому будет принадлежать квартира, как будут осуществляться выплаты? Даже когда финансовые потоки и процесс перехода прав регулирует посредник, вероятны сложные конфликтные ситуации – наследники участника сделки могут повести себя непредсказуемо. А уж если посредник не регулирует процесс взаиморасчетов…

В Нижнем Новгороде работают более 100 риэлторских фирм, из которых 35 входят в НГР. По оценке Соловьевой, через них проходит до 70% сделок. Организация взаиморасчетов не является обязательным условием и обязательной услугой для риэлторов, в том числе и входящих в гильдию. “Многие небольшие фирмы оказывают только информационные услуги и доводят сделку до заключения договора”, –

говорит Соловьева. Так что реальное число сделок, расчеты по которым контролируются риэлторами, не превышает и половины от общего количества. А когда расчеты не контролируются, деньги передаются после сдачи документов на регистрацию.

Но сам факт подачи документов – еще не гарантия, что сделка будет зарегистрирована. Если раньше случаи приостановки сделок были для Нижнего Новгорода уникальным явлением, то всего за полтора месяца регистрации “по-новому” приостановки уже появились. Что делать, если расчеты уже осуществлены? В сложной ситуации и продавец, и покупатель. Зато для мошенников раздолье. “Идеальная схема – “смерть приватизатора”, – объясняет Алексей Сухих. – Квартира приватизируется на пожилого человека, продается, а пока осуществляется регистрация, владелец квартиры “внезапно” умирает. Тут же появляются наследники, которые в судебном порядке признают сделку недействительной. Как правило, денег вернуть покупателю они не могут, да и не хотят. А в договоре указывают не реальную стоимость, а по оценке БТИ, и любой суд помочь покупателю будет не в силах”.

“Если срочная регистрация не будет восстановлена, мы получим проблемы посложнее монетизации – там речь идет о сотнях рублей, а на рынке недвижимости – о десятках тысяч долларов”, – говорит Наталья Ершова, президент Нижегородской гильдии риэлторов.

Наталья Ершова и Евгений Шаталин считают, что на местном уровне проблема не может быть решена. Нужно решение на уровне федеральных органов власти. Правда, не во всех регионах такая проблема существует. Например, как рассказал Шаталин, в Самаре задолго до вступления в силу изменений в законодательство было создано так называемое “единое окно” – услуга платная, но благодаря негосударственной организации, эти услуги выполняющей, срочная регистрация сделок оказалась вполне возможной. Почему бы не создать такую в Нижнем Новгороде сейчас? Евгений Шаталин предостерегает: “Создание такой структуры после изменений в законодательстве может быть воспринято как создание аффилированной компании”. С другой стороны, если бы сейчас вдруг разрешили срочную регистрацию, это не решило, а усугубило бы проблему, считает Наталья Ершова.

“Штатное расписание нам утверждают сверху, и увеличить число сотрудников мы не можем”, – говорит Шаталин. Впрочем, о проблемах учреждения Евгений Шаталин ничего не рассказывает. Но риэлторы знают и об ушедших квалифицированных специалистах, и о низкой – 2000 руб. – зарплате регистраторов. “Регистратор, по сути, решает судьбы людей. Несет ответственность за самое дорогое, что есть у наших граждан, – недвижимое имущество. По новому законодательству он несет и материальную ответственность. Ответственность регистратора возросла, а зарплата упала”, – рассуждает Шаталин. “Разве можно ожидать от людей готовности работать больше и лучше, если у них нет никаких материальных стимулов?” – удивляется Александр Жилевский, директор АН “Выбор-недвижимость”.

Новая система оказалась негибкой. Впрочем, изменения в законе такой цели и не преследовали. “Закон о госпошлине” свое дело сделал: направил денежные потоки в госбюджет, а все остальное – побочные действия закона, которые законодатель просто не принимал во внимание. Но в результате денежный поток из мощной реки может превратиться в слабенький ручеек. “Если посчитать, как снизилось число сделок и сколько из-за этого не получило государство, то выгоды от такого перераспределения станут сомнительными”, – говорит Александр Жилевский. “В январе 2005 г. число сделок было процентов на 30 меньше, чем в январе прошлого, в основном завершались сделки, начатые в декабре. Одна из существенных причин снижения оборотов – сложности с регистрацией и растерянность продавцов и покупателей”, – считает Елена Соловьева.

Надежды Питера

С 1 января ситуация с оформлением прав на недвижимость в Санкт-Петербурге существенно ухудшилась. До сих пор сделку купли-продажи квартиры можно было зарегистрировать за три дня, а ее приватизацию – и вовсе за день. Оформление прав на нежилой фонд и земельные участки занимало от пяти дней, на объекты нового строительства – от 15.

Теперь в Петербурге, как и по всей России, сделки с недвижимостью регистрируются только за месяц. Кроме того, федеральная госпошлина оказалась существенно выше тех тарифов, по которым работало Городское бюро регистрации (ГБР). Например, до нового года оформить приватизацию жилья за месяц стоило 100 руб., теперь – 500 руб. Для юридических лиц плата, естественно, была выше, но все равно недотягивала до новой федеральной планки в 7500 руб.

Во многом благодаря энтузиазму и чувству ответственности сотрудников бывшего ГБР переподчинение регистраторов федеральным властям не привело к зависанию рынка. Бюрократическую реформу удалось провести, не прерывая работу учреждения ни на день. Прием документов начался уже 11 января в том же здании в Галерном проезде, но уже под другой вывеской. ГБР превратилось в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Новые бланки и печати изготовили за праздники.

В Петербурге за возврат к срочному оформлению прав ратуют не только риэлторы, но и само руководство филиала Росрегистрации, хотя с отменой дифференцированных тарифов пропала и материальная заинтересованность регистраторов работать в ускоренном режиме.

“У нас есть техническая возможность вернуться к сокращенным срокам. Хотя они будут не столь краткими, как прежде. Поскольку вводить различную плату за регистрационные действия теперь нельзя, мы предлагаем сделать ускоренное оформление прав общепринятым. Если же по каким-то причинам гражданин не спешит регистрировать сделку, он напишет соответствующее заявление и оформит права за месяц. Я надеюсь, что вернуть ускоренную регистрацию возможно на территории отдельно взятого округа, поскольку некоторые регионы к этому просто не готовы”, – поясняет руководитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО Галина Волчецкая.

Петербургские регистраторы уже направили в Москву свои предложения. Для вновь созданных в результате строительства, реконструкции или перепланировки объектов пока сохраняется месячный срок. По объектам, возникшим в результате разделения (объединения) ранее существовавшего имущества, регистрацию можно ускорить до 10 дней. Сделки на вторичном рынке жилья, включая его приватизацию, реально оформлять за пять дней. Такой же срок предлагается ввести для приватизации или наследования земельного участка, предоставленного под ИЖС или садоводство. По сделкам с нежилым фондом и остальной землей можно ускориться до 10 дней. При регистрации ипотеки независимо от вида объекта – до пяти дней и т. п. Хотя если для возврата к прежней практике придется корректировать федеральное законодательство, то на скорый результат рассчитывать не стоит.

Еще одна острая проблема – зарплата петербургских регистраторов. Она существенно снизилась, после того как они стали федеральными служащими. Это означает, что потери квалифицированных кадров не избежать. В Москве отток квалифицированных кадров из органов регистрации также является актуальной проблемой.

“Изменение сложившейся системы регистрации рынок воспринял болезненно, – комментирует ситуацию генеральный директор “Адвекс-РОССТРО” Владимир Гаврильчук. – Плохо, когда люди лишены выбора. Отсутствие официальных возможностей порождает коррупцию. Из-за того что сроки сделок удлинились, нам стало труднее проводить сложные операции и придерживаться цивилизованной формы расчетов, при которой первый платеж продавец получает уже после регистрации договора. Надеюсь, что прежний порядок все же будет восстановлен”.

Месяц тревоги

В условиях вялого рынка недвижимости в начале 2004 г. возврат к месячному сроку регистрации в Москве катастрофой не стал. Пока для агентств недвижимости отмена ускоренной регистрации чревата усилением недовольства клиентов и тем, что комиссионные агенты получат позже. Но риэлторы опасаются, что напряженность на московском рынке будет нарастать, если не урегулировать некоторые аспекты порядка регистрации.

“До последнего времени двухнедельная регистрация считалась обычной, зарегистрировать же договоры в ускоренном порядке можно было менее чем за неделю”, – поясняет руководитель отделения вторичного жилья “Добрынинское” компании “Дружба” Михаил Олейник. С изменением сроков выдачи документов после регистрации клиенты вынуждены арендовать депозитарные ячейки банков на более длительный срок – до 1,5–2 месяцев, что приводит к увеличению расходов, но главное – изрядно нервирует людей, хотя мошенничества при передаче денег в Москве не особенно опасаются. “Держать месяц и больше деньги в банке – это огромное напряжение для граждан, которые опасаются, что через месяц этого банка может уже не быть”, – говорит Юрий Стретович, директор управления вторичного рынка “Миэль-Недвижимости”. По его словам, резкий возврат к месячной регистрации вызвал заминку с теми сделками, которые готовились еще с ноября 2004 г., поломал планы людей, многие не успевают внести деньги за забронированную новостройку и зачастую теряют авансовый платеж вместе с возможностью приобрести квартиру.

“Возрастают издержки тех клиентов, которые, продавая квартиру на вторичном рынке, покупают новостройку, – комментирует ситуацию пресс-секретарь ИСК “Сити – XXI век” Сергей Лядов. – Обычно договор о приобретении квартиры в новом доме предусматривает оплату в течение пяти банковских дней с момента его заключения. После истечения этого срока уже начисляются проценты на сумму платежа. Если, например, квартира стоит $100 000 и на эту сумму начисляется 0,05% в день, то издержки клиента за 25 дней ожидания регистрации документов и, соответственно, получения денег за проданную квартиру составят $1250. Но мы надеемся, что новое ведомство быстро освоит механизм регистрации недвижимости и ее сроки сократятся”.

Сейчас риэлторы говорят о том, что с трепетом готовят сделки, в которых участвуют пожилые люди. Учитывая, что купля-продажа квартиры для многих и без того сильнейший стресс, старики могут просто не пережить этот месяц.

“Если в процессе регистрации умирает один из участников сделки, а запись о регистрации прав уже внесена в Единый государственный реестр прав, тогда оспорить сделку можно только в суде, – поясняет пресс-секретарь МИАН Динара Лизунова. – Если запись не внесена, то регистрирующий орган отказывает в регистрации”.

“Мы предлагаем ФРС оценить последствия принятого решения и все-таки рассмотреть возможность ускорения процесса регистрации. У людей должна быть такая возможность, легально и за официальную плату в орган регистрации”, – говорит Стретович.

В Москве “Мосжилрегистрация” (МЖР) – компания, созданная правительством Москвы для выполнения вспомогательных функций в процессе госрегистрации и технически обслуживающая этот процесс, – оказывала услуги для граждан, организаций и подразделений правительства Москвы по подготовке документов к госрегистрации прав на недвижимость, за счет чего сокращались трудоемкость обработки информации и, соответственно, сроки. По Системе автоматизации предварительной обработки документов (САПОД) вся информация из предоставленных на регистрацию комплектов документов после исправления имеющихся недостатков вносилась в компьютерную базу МЖР. Услуга по ускоренной регистрации при помощи САПОД с выдачей документов через семь дней обходилась примерно в 3000 руб.

В МЖР отказываются официально комментировать ситуацию и говорить о том, какова будет роль компании на рынке. Риэлторы отзываются о посредничестве МЖР в основном позитивно и считают, что отказываться от услуг квалифицированных специалистов глупо. По словам Гороховского, МЖР могла обрабатывать до 800 пакетов документов в день (в 2003 г. в нормальном режиме сотрудники МЖР делали по САПОД 200 пакетов в день). Но он опасается, что САПОД к апрелю просто тихо умрет, если не предпринять никаких действий. Технические возможности для того, чтобы система работала, сохраняются, но ускорить процесс регистрации в настоящее время при помощи САПОД невозможно.

Большинство риэлторов между тем уверены, что так или иначе через несколько месяцев выход будет найден.

“Любое удлинение сроков регистрации прав на недвижимость рождает новый бизнес – регистрацию ускоренными темпами”, – говорит Владислав Сухарев-Погожев, исполнительный директор Vesco Realty. Он уверен, что спрос будет колоссальным, а услуга может стоить в среднем $500. “В Москве на рынке жилья в год заключается около 150 000–170 000 сделок, годовой оборот рынка подобных услуг может составить около $1 млн – чем не повод для увеличения сроков регистрации прав на недвижимое имущество?” – задается вопросом Сухарев-Погожев.

По мнению председателя совета директоров компании “Миэль-Недвижимость” Григория Куликова, месячный срок регистрации для Москвы не проблема, если он будет единым для всех. “Мы не хотим искать лазейки, мы заинтересованы платить за ускорение, но необходимо, чтобы регистрация была действительной”, – говорит Михаил Гороховский. Риэлторы не исключают появления мошеннических предложений “ускорить” процесс, но без гарантии внесения записи в ЕГРП.

По мнению Гороховского, гораздо больше проблем вызывает ликвидация “пакетной” регистрации цепочки преобладающих на рынке жилья альтернативных сделок. В законе такая процедура одновременной регистрации прямо не предусмотрена, но ранее риэлторам удалось добиться от Мосрегистрации понимания в этом вопросе и все договоры купли-продажи в цепочке альтернативной сделки регистрировались одновременно.

На передачу полномочий от Мосрегистрации Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве, обзаведение бланками и штампами нового образца и смену вывески ушло два месяца (по состоянию на 1 марта правопреемство и исключение Мосрегистрации из реестра юрлиц еще не было оформлено). Только в феврале из госбюджета стало поступать финансирование на содержание службы, сообщила на организованной 1 марта МАГР конференции “Рынок недвижимости в условиях изменения законодательства” Галина Терехина, руководитель контрольно-методического центра Мосрегистрации (по информации из источника, близкого к бывшему МКР, она в начале марта еще продолжает работать в регистрирующем органе, но не намерена работать в ГУ ФРС по Москве).

По мнению эксперта-аналитика Paul’s Yard Владимира Кудрявцева, у регистраторов проблем сейчас не меньше, чем у риэлторов и их клиентов: меняются финансовые схемы, сокращаются кадры и зарплата, меняются пределы полномочий. Тем не менее, по данным компаний, месячный срок регистрации в настоящее время выдерживается.

Михаил Гороховский назвал состояние органов регистрации в Москве в начале года “разрухой после революции”. “Разрушено централизованное управление регистрацией. Фактически в разных районах Москвы каждый госрегистратор самостоятельно принимает решение, допустить или нет сокращение сроков в каждом конкретном случае”, – говорит он. По словам Терехиной, в ближайшее время сокращение срока возможно не более чем на неделю (до 21 дня) – и то нужно представить обоснование. Уменьшение срока регистрации до семи дней возможно только после решения руководителя Главного управления на основании заявления гражданина и по “особым обстоятельствам”.

Сетуют риэлторы и на отсутствие единообразия в правилах приема документов в приемных ФРС в Москве. Например, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве отказывается принимать на регистрацию пакет документов по квартире без распоряжения органов опеки и попечительства, некоторые из которых, в свою очередь, отказывают в выдаче распоряжения – ведь оно больше не является обязательным.