ДОХОДНОЕ МЕСТО: Инвестиционный колхоз

Рынок коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость (как, впрочем, и в жилую) находится в Петербурге все еще в зачаточном состоянии. Пока можно говорить лишь о пилотных проектах, появившихся в городе за последний год. От того, насколько успешными они окажутся, во многом будет зависеть дальнейшее развитие этого рынка.

“Средний класс в значительной степени уже сформирован, и людей, готовых распорядиться сбережениями в размере $10 000–50 000, в Петербурге довольно много. Огромная проблема для них – вложить эти деньги, – комментирует председатель совета директоров Группы компаний “Бекар” Андрей Тетыш. – Набор финансовых инструментов, ориентированных на эту категорию инвесторов, очень ограничен. Поэтому паевые инвестиционные фонды – очень перспективное направление. Другое дело, что на его раскрутку уйдут годы, и рассчитывать на скорый результат не приходится. Нужно время, чтобы у обывателя появилось доверие к ПИФам, чтобы эта схема стала для него привычной. Ситуация на рынке коллективных инвестиций сегодня напоминает картину, которую мы еще недавно наблюдали в сфере ипотечного кредитования. Разговоры об ипотеке шли на протяжении долгих лет, но она стала набирать обороты только после того, как в этот сектор пришли крупные западные банки. Я считаю, что и ПИФами должны заняться очень серьезные игроки, чтобы это направление стало реально развиваться”.

“Кусочные” инвестиции

Весной 2004 г. в Петербурге начал работать “Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость”. Этот закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) был создан ООО “Управляющая компания “Свиньин и партнеры” и действительно стал пионером на рынке коммерческой недвижимости.

УК “Свиньин и партнеры” входит в состав петербургского инвестиционного холдинга “Охта Групп” (его активы оцениваются в $50 млн). Этой структуре принадлежат бизнес-отель “Карелия” и несколько офисно-производственных объектов. Кроме того, “Охта Групп” реализует крупный инвестпроект на бывшей территории “Петрозавода” – “Район 700”.

Первым активом фонда стал действующий бизнес-центр класса С “Нарвский” (Нарвский проспект, 22) – бывшая собственность “Охта Групп”. Валовой доход объекта составлял на тот момент $445 000 в год, чистая прибыль – около $306 000. Актуальная стоимость бизнеса оценивалась в $3,63 млн.

УК “Свиньин и партнеры” выпустила на рынок ценную бумагу, покупатель которой становился пайщиком фонда и совладельцем офисного центра. Объект нарезали на 700 “долек” стоимостью примерно 157 000 руб.

Средства пайщиков привлекались для расширения бизнес-центра и ремонта существующих площадей. С увеличением рыночной цены объекта, соответственно, возрастает и стоимость каждого пая. Пайщик вправе в любой момент перепродать свою долю назад УК “Свиньин и партнеры” по актуальной котировке.

Генеральный директор УК “Свиньин и Партнеры” Владимир Свиньин комментирует: “Инвестиции в такие фонды, как наш, менее рискованны, чем вложения в “голубые фишки”, облигации или акции. Во-первых, объект недвижимости закрепляется не за управляющей компанией, а непосредственно за группой пайщиков. Это прописано в свидетельстве о собственности и практически исключает возможность злоупотреблений – “увести” актив без ведома пайщиков невозможно. Во-вторых, за каждой долей стоит конкретный актив – квадратные метры, сданные в аренду и уже приносящие деньги. Доход по паям достаточно умеренный. Зато он выплачивается регулярно (раз в квартал), а поскольку цены на недвижимость стабильно растут, то увеличивается и стоимость пая. Еще одно преимущество ЗПИФа – отсрочка

по уплате налога на прибыль. Я думаю, что именно такие фонды станут в ближайшее время основным инструментом привлечения ресурсов средних и крупных инвесторов на рынок офисной и торговой недвижимости. Кстати, по экспертной оценке, в странах Западной Европы около 90% офисных объектов находятся в собственности подобных структур”.

Пилотный ЗПИФ отработал уже год. Итоги его деятельности Свиньин оценивает со сдержанным оптимизмом: “Пайщики фонда немногочисленны. Но среди них есть как юридические лица (например, страховая компания “Прогресс-Нева”), так и частные, резиденты России и нерезиденты. На сегодня размещено около 50% паев. Это сделано на внебиржевом рынке. Привлечено около $2 млн. Результат, конечно, не идеальный, но и неплохой, учитывая, что мы предлагаем паи как консервативный актив. Они по текущей доходности конкурируют с депозитами. Выплаты происходят раз в квартал и составляют около 10–12% годовых. Мы вывели паи на ММВБ, но, к сожалению, не могу сказать, что сделки идут активно. Однако сам факт котировки ценных бумаг на бирже очень важен для нас и наших партнеров”.

В конце 2004 г. в фонд был внесен еще один имущественный комплекс – небольшой индустриальный парк, созданных на базе бывшего булочно-кондитерского комбината на улице Ивана Черных.

В ноябре был сформирован еще один ЗПИФ “Нево-Инвест”, которым также управляет компания “Свиньин и партнеры”. Особенность этого фонда в том, что у него пока один пайщик – ЗАО “Нево Табак”, внесшее в ЗПИФ недвижимость табачной фабрики на Клинском проспекте, 25 (центр города). Размер фонда – 50 млн руб.

Основным акционером фабрики является Управляющая компания “Музей”. Она рассматривает возможность перевода табачного производства на другие площадки, расположенные на окраинах, с последующим перепрофилированием фабричного комплекса на Клинском проспекте в бизнес-центр класса В/В+.

Схема с созданием ЗПИФа разработана специально для привлечения стороннего инвестора, который бы вложил средства в перебазирование предприятия. У нее есть несколько преимуществ: не надо платить НДС и налог на прибыль при внесении существующих объектов недвижимости в ЗПИФ; также не надо вносить НДС и можно сократить до нуля налог на прибыль при продаже паев предприятия привлеченному инвестору; проект имеет низкие системные риски за счет прозрачности механизма ЗПИФа и жесткой законодательной регламентации с дополнительным контролем со стороны ФСФР; перераспределение долей инвестора и предприятия в проекте может происходить на любом этапе через простые договоры купли-продажи паев (ценных бумаг) без перерегистрации прав на имущество.

“Спрос на новые финансовые инструменты очевиден. Когда будут прояснены все организационные и юридические вопросы, связанные с организацией ПИФов, интерес частных инвесторов к ним резко возрастет. Мелкий инвестор сможет выбирать между приобретением паев нескольких объектов и вложением всех имеющихся средств, к примеру, в покупку однокомнатной квартиры. Правда, к выбору такого единственного объекта придется подойти с особой тщательностью, опираясь на помощь профессионалов, – уверен финансовый директор корпорации “Петербургская недвижимость” Максим Ельцов. – Мы заключили генеральное соглашение о сотрудничестве с компанией АВК. Предполагается, что она выступит в роли УК будущих фондов, а мы – в роли инвестиционных консультантов, которые помогут выбрать интересные объекты приложения инвестиций, а затем реализовать их, когда фонд решит выйти из этих проектов”.

ПИФы – это не только способ привлечения инвестиций, но и удобная форма владения недвижимостью, связанная в первую очередь с льготным режимом налогообложения.

“Выбор финансового инструмента зависит от стратегии, которой придерживается конкретный участник рынка инвестиций, – считает генеральный директор ОАО “ПСБ – Инвест Групп” Владимир Вишневский. – У нас есть понятный источник финансирования – средства Промышленно-строительного банка. Однако ПИФы нам тоже интересны – но прежде всего как прозрачный и понятный способ владения объектами недвижимости. Кроме того, эта схема удобна при выходе из проекта с его последующей реализацией крупному институциональному инвестору. В нашей компании создана специальная рабочая группа, которая сейчас продумывает нюансы формирования таких фондов”.

Фонды для азартных

Зимой 2005 г. в Петербурге начал действовать первый в России акционерный инвестиционный фонд (АИФ) под названием “Реддер”. Он стал очередной новинкой в наборе финансовых инструментов, которыми оперируют инвесторы на рынке коммерческой недвижимости.

Фонд – это открытое акционерное общество. Однако у него есть несколько отличий от обычного АО. Во-первых, его деятельность направлена исключительно на вкладывание средств акционеров в объекты, включенные в инвестиционную декларацию. (“Реддер” получил соответствующую лицензию, выданную ФСФР.) Во-вторых, все акции АИФа – обыкновенные. В-третьих, у фонда есть специальный исполнительный орган – управляющая компания, ведающая его инвестиционными активами. Контракт с нею заключает совет директоров.

АИФ “Реддер” на рынок вывела УК “Свиньин и партнеры”, которая до сих пор занималась ЗПИФами. Однако закрытые фонды, несмотря на все их преимущества (освобождение от налога на прибыль, понятную структуру собственности, обеспечивающую контроль пайщиков над активами, и т. п.), не очень удобны для работы со сложными девелоперскими проектами, по ходу которых один объект инвестиций делится на несколько, часть из них продается, другая подвергается реконструкции и т. п. Если ЗПИФ – консервативный инструмент, предназначенный для проектов со стабильным, но невысоким доходом, то у АИФа более спекулятивный характер, инвестиции в него сопряжены с более высокими рисками, но и сулят большую доходность.

В отличие от закрытого АИФ – фонд бессрочный, он является юрлицом, и его имущество можно закладывать. Акционеры такого фонда получают доход в виде дивидендов. Их размер определяет управляющая компания, а утверждает общее собрание акционеров.

Уставный капитал “Реддера” составляет пока 5,5 млн руб. Он поделен на 550 акций по 10 000 руб. Учредители фонда – физические лица.

Первый проект, в который инвестирует средства “Реддер”, – индустриальный парк “Улица Химиков” (улица Химиков, 26). Он формируется на базе завода “Электропульт”. Собственник имущественного комплекса – холдинг “Охта Групп”. Будущий индустриальный парк – это 52 300 кв. м производственных, административных и складских объектов, сосредоточенных на территории 11,4 га. Часть корпусов планируется распродать, другие – после ремонта сдавать в аренду.

Реконструкция взаймы

На городском рынке коммерческой недвижимости впервые опробована схема с выпуском облигаций под реализацию конкретного инвестпроекта. В феврале 2005 г. компания “Елисеев Палас Отель” разместила на Петербургской валютной бирже облигационный заем на сумму 300 млн руб. Это уже второй выпуск ее ценных бумаг. Деньги будут вложены в реконструкцию зданий на углу Невского проспекта и Б. Морской улицы под гостинично-развлекательный комплекс.

ООО “Елисеев Палас Отель” – дочерняя девелоперская компания ОАО “Центр гуманитарного и делового сотрудничества” (ЦГДС). Этому холдингу принадлежит “Талион Клуб” на набережной реки Мойки, 59. Клубный комплекс включает гостиницу на 29 номеров, казино с несколькими залами, рестораны, фитнес-центр и проч. В 2004 г. ЦГДС приступил к новому проекту: существующие коммерческие площади (10 500 кв. м) предполагается расширить примерно вдвое за счет присоединения к комплексу двух зданий – федеральных памятников.

Инвестор намерен расширить отель до 100 номеров, создать в бывшем кинотеатре “Баррикада” современный конференц-центр на 700 мест, устроить на крыше шестиэтажного здания 25-метровый бассейн под стеклянной кровлей и проч. Ориентировочная сумма инвестиций внушительна – $70–80 млн.

В марте 2004 г. “Елисеев Палас Отель” уже разместил на бирже первый облигационный заем, организатором которого стал Сбербанк РФ. Облигации со сроком обращения три года были выпущены на сумму 300 млн руб. и размещены по номинальной стоимости – 1000 руб. Доход по первому купону (всего их шесть) был выплачен в сентябре и составил 15,7% годовых (около 78 руб. на облигацию). По данным Сбербанка, эти ценные бумаги довольно активно обращаются на рынке. Сделки с ними происходят практически ежедневно. Актуальная котировка – 100,76% от номинала.

Параметры второго займа аналогичны. Правда, по результатам размещения ставка по первому купону составила 14,7% годовых. Облигации (как и в марте) разошлись влет и были раскуплены мелкими лотами. Биржа удовлетворила более 1800 заявок от инвесторов.

“Храните деньги в магазине!”

Под таким слоганом инвестиционная компания “Каскад” в феврале 2005 г. начала привлекать дольщиков к строительству гипермаркета на Пулковском шоссе. Будущим совладельцам торгового объекта обещан стабильный доход от сдачи площадей в аренду. Торговый комплекс строится под уже известного арендатора – магазин товаров DIY (“Сделай сам”). По плану первая очередь гипермаркета – 8900 кв. м – сдается госкомиссии к лету 2005 г., вторая – еще 5600 кв. м – будет запущена в 2006 г.

Заказчик-застройщик проекта – ЗАО “Мегалит”, он же является собственником земельного участка. Сумма инвестиций в строительство оценивается в $10,5 млн. Пока проект финансируется из собственных средств “Мегалита”. Компания хотела бы вернуть их, зафиксировав собственную прибыль, еще до завершения работ. Для этого “Мегалит” готов уступить права на объект привлеченным дольщикам. Земельный участок остается в собственности застройщика.

Квадратный метр будущего гипермаркета в феврале продавался по 990 у. е., в марте ценник подрос до 1050 у. е. Чтобы войти в проект, нужно приобрести минимум пять “квадратов”.

Средства частных вкладчиков аккумулирует ООО “Инвестиционная компания “Каскад”. Фирма создана специально под этот проект и по договору с “Мегалитом” имеет статус генерального инвестора. Сначала ИК “Каскад” заключает с частником договор долевого участия. После регистрации прав на здание дольщик станет его совладельцем. Затем оформляется договор доверительного управления долями сроком на пять лет. В роли УК также выступает “Каскад”. На период действия контракта дольщику гарантирован фиксированный арендный доход в сумме $10 за 1 кв. м в месяц. Он не несет никаких расходов по эксплуатации и ремонту здания.

Пятилетку спустя либо договор продлевается, либо частный инвестор выходит из проекта. При желании он может продать свою долю и раньше. Если покупателей на нее не нашлось, долю приобретет сама УК по цене не ниже ее начальной стоимости.

По словам заместителя генерального директора ООО “ИК “Каскад” Екатерины Касеновой, за месяц было реализовано около 30% площадей.

“Мегалит” намерен тиражировать этот способ привлечения инвестиций и на других объектах. “Такое партнерство выгодно и девелоперу, высвобождающему средства для других новостроек, и торговому оператору, который, получая площади в аренду, не вынимает из оборота значительные суммы на покупку недвижимости, и консервативному инвестору, получающему гарантированный доход”, – полагает Екатерина Касенова.