ДОХОДНОЕ МЕСТО: Не ждали…

В столице иссякает запас площадок, а региональные просторы открывают девелоперам новые земельные ресурсы. К тому же региональные проекты – это дополнительные прибыли. Есть и такие московские игроки, которые жалуются на невозможность получить участки в Москве без связей в администрации. Однако в провинции это иногда сделать не легче. Самые привлекательные для инвесторов города на поверку оказываются самыми неприветливыми.

Ритейл в последние годы переживает подъем в городах с населением более 1 млн и в некоторых “пятисоттысячниках”, в которых среднедушевой доход составляет 4000–8000 руб. в месяц. По оценкам консультантов московской компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis и “Нижегородского центра научной экспертизы”, наиболее перспективны для строительства торговых центров (ТЦ) и развития ритейла города Казань, Нижний Новгород, Екатеринбург, Волгоград, Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург, Уфа, Самара. Среди областей – Московская, Тюменская, Самарская, Свердловская, Челябинская, Пермская, а также Татария, Башкирия и Республика Коми.

Рынок коммерческой недвижимости и ритейла в регионах стал развиваться спустя несколько лет после того, как первые современные проекты появились в Москве. Пик роста доходности, который в столице России наблюдался в 2000-х гг., сейчас отмечается в провинции, где на девелопменте ТЦ можно заработать до 50% прибыли. На периферию стремятся многие столичные инвесторы, девелоперы “храмов торговли”, сетевые ритейлоры-операторы. “В Москве возможности для развития скоро будут исчерпаны, – высказывает свою точку зрения Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ). – И компании, чтобы развивать свой бизнес, а также на тот случай, если их попытаются вытеснить со столичного рынка иностранные конкуренты, начинают осваивать региональные рынки”. Но возможности регионов сильно преувеличены, считает он.

Плата за прибыль

Объединив усилия, девелоперы и торговые компании могли бы создать по всей России множество современных торговых комплексов с интересной концепцией, с набором востребованных товаров и услуг. Однако в экономически развитых регионах часто уже есть свои строители, инвесторы и продуктовые компании. И будь новый игрок московской “Мосмарт” или международной Metro, региональные города медленно и весьма дозированно допускают их на свои рынки. Московская консалтинговая компания “Магазин магазинов” составила рейтинг наиболее проблемных с этой точки зрения городов РФ, в которых также высоки административные риски при вхождении в бизнес; в список попали Нижний Новгород, Екатеринбург, Казань, Краснодар, Самара, Владивосток. Такими рисками пришедшие компании расплачиваются в регионах за высокую доходность, которую получают от проектов.

Администрации на местах не спешат расстилать перед гостями ковровую дорожку, хотя публично и демонстрируют свою заинтересованность. Официальная позиция региональных чиновников, озвученная ими на недавней выставке “Молл-2005” в “Экспоцентре” на Красной Пресне, состоит в том, чтобы привлекать в свои города внешние инвестиции и опыт и создавать для всех игроков равные условия – конкурсные. И естественный отбор определит, кто останется в регионах, а кто уйдет. Но неофициально, например, в администрации того же Нижнего Новгорода делятся информацией, что площадок в городе для строительства ТЦ уже не осталось, помимо самых проблемных.

В Екатеринбурге участники рынка считают местные сети фаст-фуда, ритейла и отрасль недвижимости вполне развитыми и конкурентоспособными. Руководитель отдела управления недвижимостью екатеринбургской компании “Общество Малышева – 73” (крупнейший девелопер коммерческой недвижимости среди местных компаний) Сергей Николайченков говорит, что местные игроки не любят считаться с конкурентами. Ситуация в Нижнем и Екатеринбурге показательна. Их черты и обычаи могут быть присущи и другим городам-миллионникам.

Вот он, батюшка Нижний-то!

“Если компания, пришедшая извне, согласится внести вклад в развитие городской инфраструктуры, то скорее всего она найдет понимание со стороны властных структур”, – рассказал чиновник в администрации Нижнего Новгорода. Есть в городе обязательное условие для строителей любых коммерческих объектов – оно называется “инвестиционным вкладом”. Вклад этот всегда разный – смотря какая площадка и что предполагается строить. От благоустройства сквера до расселения жильцов и сноса ветхих домов, от 300 000 до 1 млн руб. и больше.

Из внешних торговых операторов магазины открыли пока только два международных – Ramstore и EuroSPAR. “Патэрсон” тоже хотел обосноваться в Нижнем, но в последний момент ему не понравились арендные ставки, назначенные местным арендодателем. Цена за 1 кв. м в Нижнем Новгороде может быть как $30, так и $70 в месяц. Местные игроки рынка так не договариваются между собой об арендных ставках, как это делают в Москве.

Известен случай с IKEA, которой не помог даже ее брэнд. IKEA отказалась от площадки в черте Нижнего Новгорода, где первоначально планировала строить очередной большой магазин, и перебралась в Нижегородскую область. По официальной версии самой IKEA, участок в городе оказался болотистым. Принцип же компании, о котором она все время напоминает, – выбор недорогих участков и невысокая себестоимость строительства, так как и торговые центры ее, собственно, рассчитаны на средних посетителей.

У Нижнего Новгорода неплохие экономические показатели. Оборот розничной торговли в 2004 г. составил 11,3 млрд руб., что больше на 29,6% по сравнению с 2003 г. Пищевая промышленность занимает 27% от общего объема производства. В Нижнем около пяти своих продовольственных сетей. Есть среди них компания “Сладкая жизнь” под руководством Вадима Агафонова, который несколько лет назад занимал пост вице-мэра города и директора Департамента экономики. Среди крупных непродовольственных предприятий – мебельное производство “Карина”, возглавляемое Дмитрием Бирманом, одновременно депутатом городской Думы и председателем областного союза предпринимателей.

По мнению консультанта Татьяны Романчевой из “Нижегородского центра научной экспертизы”, регионам сейчас все же нужны внешние инвестиции. В Нижнем из 2690 магазинов разного формата всего 15 крупных торговых центров. Из них только два недавно построенных, “Шоколад” и “Этажи”, соответствуют московскому уровню. Оба эти проекта как раз являются положительными примерами экспансии московских компаний. “Шоколадом” руководило подразделение московской группы “Торговый квартал” совместно с нижегородской СК “Реконструкция”. В прошлом году комплекс вошел в рейтинг лучших ТЦ страны. Кстати, Ramstore арендовал площади в этом торговом центре. Девелопером “Этажей” выступила местная компания “Столица Нижний”, в ТЦ есть доля московских инвестиций. Строительная компания “Гипермаркет”, работающая в одной структуре с оператором “Мосмарт”, освоение регионов начнет с Нижнего Новгорода, где уже получила площадку.

Холодно на Урале

Екатеринбург – преуспевающий промышленный регион. Известные на все государство предприятия “Калина”, “СладКо”, “Уралмаш” находятся здесь. В этом городе администрация не пошла на условия, заявленные McDonald’s, и компания так и не обосновалась в городе. Столичным ритейлорам и торговым сетям здесь тоже сложно. По словам Сергея Николайченкова, в городе есть две местные крупные компании, владеющие сетями продуктовых магазинов, – “Кировская” и “Купец”. Они поддерживают достаточно высокий уровень обслуживания и разнообразный ассортимент. “Наш “Мак Пик” делает гамбургеры не хуже, чем McDonald’s”, – говорит Николайченков. Его мнение подтверждают слова заместителя главы администрации Екатеринбурга Виктора Контеева. “Мы постарались предыдущие 4–5 лет развивать местные сети, – рассказал Контеев. – Ведущими у нас являются “Купец” и еще около 25 сетей. Сегодня мы можем уверенно оценивать их динамику”.

Торговые центры в Екатеринбурге, как пишет местная пресса, “плодятся и множатся”. Арендные ставки в центральных ТЦ Екатеринбурга доходят до $960 за 1 кв. м в год. В 2003 г. розничный товарооборот в городе составил 82,2 млрд руб.

В городе даже устраиваются брифинги на тему “Современный торговый центр”. Так, на одном из последних была оглашена статистика: в городе 29 ТЦ. Виктор Контеев сформулировал дальнейшие задачи – строить много, в 2005 г., по планам администрации, должно быть сдано в эксплуатацию 120 объектов торговли и общепита, общее количество торгцентров должно достигнуть 60. Площадки для строительства крупных ТЦ с парковками есть на окраинах города. По замыслам главных чиновников города проекты ТЦ должны включать в себя комплексные услуги для привлечения большего числа посетителей, для чего девелоперы должны, например, разбивать вокруг объектов парки.

Тем не менее игроки екатеринбургского рынка твердят, что город испытывает дефицит именно качественных торговых площадей международного уровня. Такое мнение высказывает, например, Сергей Николайченков. По данным “Общества Малышева – 73”, обеспеченность торговыми площадями в Екатеринбурге составляет примерно 400 кв. м на 1000 человек (из них 250 кв. м – площади торговых центров). Для сравнения: в 10-миллионной Москве на 1000 жителей приходится 2000 кв. м торговых площадей, из них лишь 72 кв. м – площади ТЦ.

По поводу условий для пришедших из других регионов строителей Виктор Контеев сообщил, что “для получения участка любой компанией – и иногородней, и иностранной – нет никаких препятствий, все предприниматели находятся в равных условиях”. Но пока на екатеринбургский рынок удалось проникнуть только девелоперской компании “Время” из Самары.

На “Молл-2005” екатеринбуржцы приехали в основном в поисках арендаторов для своих торговых центров. Но в буклетах, которые они раздавали, была информация о земельных участках, ожидающих внешних инвестиций и девелоперов.

Ищу арендатора

Во время “Молла-2005” владельцы новых торговых центров из Казахстана, Волгограда, Чебоксар, Новосибирска, Астрахани искали арендаторов. Одним нужны были любые арендаторы, другим – известные брэнды, третьим – крупные сетевики или гипермаркеты, такие как Ramstore. Но, как оказалось, не везде готовы осесть, например, продовольственные компании-арендаторы. По словам Анатолия Платонова, управляющего торговым комплексом в Ульяновске (девелопер DARS company), “привлечь арендаторов даже в относительно небольшой, всего 6000 кв. м, торговый центр в Ульяновске очень непросто”. В Ульяновске невысоки доходы населения. А сетевики обращают внимание в первую очередь на города-миллионники.

С другой стороны, Новосибирск, в котором 1,5 млн жителей, пока еще только ждет прихода крупных ритейлоров. Менеджер из новосибирской девелоперской компании “Труд” Сергей Смолкин считает, что ситуация скоро изменится. Хотя в городе развита сеть супермаркетов-дискаунтеров, качественных продуктовых магазинов бизнес-класса не хватает. В городе в ближайшее время должны появиться новые торговые площади. В Новосибирске также нет ни одного фуд-корта (ресторанного дворика) в торговых центрах. Никто из местных рестораторов, по словам Смолкина, не готов работать в таком формате. Столичные же рестораторы проявляют интерес к открытию ресторана, но не фуд-корта.

Что дальше

Реже всех в регионы заходят столичные девелоперские компании. Хотя привлекательность региональных рынков они не отрицают. Управлять проектами, находясь в Москве, сложно. Многие варяги из столицы сталкиваются с местными девелоперами, позиции которых сильны. “Если поднимать статистику, то я не уверен, что столичные девелоперы будут заметны в регионах на общем фоне, – рассуждает Олег Войцеховский из РСТЦ. – Группа компаний “Время” из Самары, компания “Парк хауз” из Волгограда построили огромные развлекательные центры в Самаре, Волгограде, сейчас у них на очереди Екатеринбург, Тольятти. Эти девелоперы идут по регионам, не заходя в Москву. То же самое – группа компаний “Кит” родом из Екатеринбурга. У нее огромные инвестфонды, компания строит во многих городах”.

На региональный рынок из столицы или из-за рубежа чаще попадают инвестиции, нежели девелоперские ресурсы. Как отмечает Нина Новикова, руководитель отдела исследований компании Noble Gibbons, в этой роли в последнее время стали выступать и непрофильные компании, например банки или промышленные холдинги. Более-менее успешная экспансия удается компаниям полного цикла – инвесторам, девелоперам и ритейлорам в одном лице, вроде зарубежной Metro или российской “Мосмарт”. Олег Войцеховский считает, что наиболее успешно и динамично в регионы продвигаются продавцы электроники и одежды популярных марок. В том же Екатеринбурге, например, первыми обосновались “Эльдорадо”, “М.Видео”, “Техносила”, “Мир”, “Спортмастер”.

Запас участков в крупных городах не безграничен. И вторым этапом освоения России станут, судя по всему, города с населением 0,5 млн, говорит Нина Новикова. Это в первую очередь города Западной Сибири. Войцеховский считает весьма перспективным для развития торговли юг России – города Краснодар, Ростов. “В этих городах солидные планы как у местных, так и у московских девелоперов, и я думаю, что там будет очень много торговых площадей”, – говорит он. Московская компания “РАМО” возвела торговый комплекс “Красная площадь” на 31 000 кв. м в Краснодаре. И начала вторую очередь на 70 000 кв. м. Строительством организация занимается впервые в своей практике. Но до этого она успешно торговала в Краснодаре различными товарами и город знает не понаслышке.

Среди пионеров новых региональных прерий будут и такие, кто не успел в свое время получить площадки в Москве или городах-миллионниках. Однако удовлетворить региональный спрос смогут компании, которые обладают полезной в бизнесе гибкостью. Это качество уже проявили управленцы, которые создали различные межрегиональные пулы на взаимовыгодных условиях.