ДОХОДНОЕ МЕСТО: Загадки Арбата
Многие инвесторы были бы рады купить или арендовать в этом районе помещение, хотя здесь в основном пространства небольшие, на первых этажах, в зданиях, требующих реконструкции, говорит консультант отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSalle (JLL) Юлия Дровянникова. Однако, несмотря на недостатки, предложений аренды и покупки коммерческих площадей на Старом Арбате почти не бывает. Целевая аудитория потребителей на улице специфична и ограничена по структуре, но в то же время прибыль от аренды и продажи владельцы получают внушительную. А если здание в терпимом, неаварийном состоянии, его можно не реконструировать вовсе. На чем, собственно, и держатся многие местные владельцы магазинов.
На контрастах
Улица является не только одной из самых дорогих торговых зон в Москве, но и одной из старейших – по сравнению с теми, что образовались уже в XX в. Тверская, Новый Арбат, Кутузовский проспект считаются молодыми торговыми коридорами. Первые признаки торговой улицы у Арбата появились в позднее Средневековье. Всплеск торговли и ресторанного бизнеса здесь начался в XIX в. Сейчас объем общей арендуемой торговой площади на Арбате, по данным компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, оценивается приблизительно в 20 000 кв. м. По объемам всех присутствующих на этой улице магазинов точных данных нет. Уровень свободных площадей в магазинах на январь 2005 г. составлял 0,7%. Цена продажи, зафиксированная в том же месяце, достигала $10 000 за 1 кв. м. Как сообщили в компании ABN Realty, ставка аренды в зависимости от площади арендуемого помещения может составлять от $1000 до $2000 за 1 кв. м в год, не включая НДС. Однако, если, например, бутик на Старом Арбате занимает помещение размером 50 кв. м, ставка может быть и выше. Для сравнения: средняя арендная ставка на самых элитных улицах составляет на Тверской улице – $3800 за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту – $2000, на Новом Арбате – $1500.
Арбат – туристическая и пешеходная зона, место для отдыха. Некоторые его участки – традиционные шоу-площадки. Летом здесь показывают чудеса мастера брейк-данса и йоги, у Театра им. Вахтангова читают стихи местные поэты, а около McDonald’s играет профессиональный джаз-бэнд. После того как с начала 2000-х гг. улицу стали заполнять кафе и рестораны, в ее облике появилось вдобавок что-то европейское. Как пишет московский художественный критик Лев Колодный в книге-исследовании “Хождение в Москву”, Арбат “напоминает известные в Европе и Америке торгово-развлекательные улицы, появившиеся сравнительно давно; во всяком случае, в Копенгагене я видел подобную свыше 20 лет назад”.
Кафе и бистро, рестораны и ресторанчики, закусочные и рюмочные здесь приживаются хорошо. Они на каждом углу. Это особенно заметно, так как сама улица не слишком длинная. Многообразие точек питания – одна из характерных черт Арбата и его профиль. Со стороны метро “Арбатская” коридор открывает знаменитый и роскошный ресторан “Прага”, замыкает вереницу кафе и ресторанов McDonald’s у метро “Смоленская”. В той части улицы, что со стороны метро “Арбатская” и ресторана “Праги”, расположилось модное молодежное кафе – “магазин готовой еды” Prime (такое же есть в Камергерском переулке). В него любят захаживать иностранцы. На Арбате это не единственное сетевое заведение, многие популярные в столице брэнды общепита тоже нашли себе здесь место: “Му-му”, “Шоколадница”, “Баскин Роббинс”, итальянское “Сбарро”.
Все заведения расположены на первых этажах арбатских особнячков, вторые и верхние этажи традиционно занимают жилые помещения или офисы. Возведение крупных торговых объектов современного формата на Арбате практически невозможно из-за неприкосновенности особняков, за исключением случаев, когда они рушатся от старости и подлежат сносу. Реконструировать исторические здания тоже не так просто. Лев Колодный пишет, что первоначально арбатские дома строили из досок, снаружи деревянные стены скрывали искусно созданные архитектурные детали – лепнина, псевдоколонны, барельефы, так что прохожие не догадывались об истинном строительном материале особняков. Поэтому иной раз, начиная реконструкцию, инвестор сталкивается с безнадежно обветшалыми конструкциями здания.
С другой стороны, здесь, возможно, обилие новых форматов магазинов совершенно излишне. По мнению консультантов торговой недвижимости, у Арбата специфическая и ограниченная по составу целевая аудитория, под влиянием которой на нем приживаются одни профили торговли, марки одежды и обуви, но не появляются другие. Как говорит Юлия Дровянникова, многое обусловлено тем, что Арбат – пешеходная улица. Основные потребители здесь – российские и иностранные туристы. Специально за покупками москвичи на Арбат не приезжают – нет удобных транспортных подъездов. Основная часть клиентов добираются на метро. Потому спросом пользуются больше сувениры, подарки и молодежные марки одежды и обуви.
Большинство специфической потребительской аудитории здешних магазинов составляют представители не самых обычных слоев общества. Есть неформалы в рваных джинсах, и тут же солидные предприниматели, одетые с иголочки. Толпами гуляют иностранцы в русских кроличьих шапках-ушанках. Сувенирно-подарочный профиль на Арбате представляют “Русский промысел”, “Подарки”, “Арбатская коллекция”, “Русские сувениры”, “Русская тройка”, “Матрена”, “Старинные иконы”. Из марок одежды и обуви – Miss Sixty, “Обувь XXI века”, “Парад”. Улица также хороша для эксклюзивных товаров, антиквариата, ювелирных изделий. Здесь немало книжных магазинов, аптек, аудио- и видеопродукции, салонов красоты и туристических агентств.
Волна игорного бизнеса, захлестнувшего Москву, докатилась и до Старого Арбата. Судя по всему, этому поспособствовал соседний торговый коридор – Новый Арбат, где находятся несколько известных казино и игровых клубов. Из крупных игорных заведений на Старом Арбате обосновалась система “Джекпот”. На Арбате ощущается близость криминального мира, считает Александр Тишков, директор по развитию компании “Магазин магазинов”. Во-первых, из-за казино и игровых клубов, которых много в округе. Во-вторых, Арбат – такая улица, где не все коммерческие сделки проводятся по белым схемам. Там много мелких торговцев, в том числе владельцев сувенирных палаток, что посреди улицы. И не все маленькие владельцы желают как-либо видоизменять свои магазины. “Это другой уровень бизнеса, – говорит Тишков. – Ставки аренды сохраняются высокими, владелец получает от этого доход, который его устраивает, и больше ему ничего не нужно”. (Для примера, какой-нибудь бутик здесь же, на Арбате, арендует площадь 50 кв. м по ставке $2000–3000 за 1 кв. м в год.) На соседнем Новом Арбате ситуация несколько иная: там помещения в основном крупные, потому легче легализовать арендные ставки и проконтролировать денежные потоки. Так что Старый Арбат в некоторых аспектах проигрывает другим торговым коридорам столицы, считает Тишков.
Большой формат в узких рамках
Крупные девелоперы и консультанты коммерческой недвижимости предпочитают приходить туда, где есть большие площади. По этой причине изобилием профессиональных участников рынка Арбат похвастаться не может. Но кое-что все же есть. Наиболее крупными на Арбате считаются, по данным Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, магазины, в которых расположились марки Mexx (на площади около 500 кв. м), “Ё-life” (200 кв. м), Silver Row (800 кв. м).
В начале 2004 г. на Арбате появилась новинка – торгово-офисный центр “Дворянский дом” по адресу: Арбат, 10, общей площадью 14 000 кв. м. Как сообщили в Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, его торгово-развлекательная часть, сдаваемая в аренду, приближается к 5000 кв. м. Судя по отзывам консультантов, это спорный объект. Пока “Дворянский дом” – единственный крупный многоэтажный торгцентр в здешних местах, хоть и находится не в новом, а в отреконструированном здании. Но профессионалы не одобряют его концепцию.
“Концепцию для этого объекта точно разрабатывали не мы и не JLL”, – говорят в компании “Магазин магазинов”. Отзывов было несколько – от экспертов, пожелавших остаться неназванными. Например, о том, что основной поток покупателей оседает в магазине одежды Esprit, расположенном на 1-м этаже, сразу при входе в здание. Что знаменитый BHS (“Британский дом”) хоть и занимает весь 2-й этаж, но размещен так, что посетители проходят мимо. Что кинотеатр и лото-клуб, которые тоже здесь есть, затерялись где-то на верхних этажах и не все клиенты до них добираются. Фуд-корт на 3-м этаже пустует, эскалаторы неудобные, а входные двери тяжелые.
“На начальном этапе у комплекса “Дворянский дом” отсутствовала даже маркетинговая концепция, – комментируют Ольга Забара, директор по рекламе и маркетингу компании “Арбат-Менеджмент” (организация, управляющая торговым центром). – Предполагалась, что разработка такой стратегии будет вестись совместно с арендаторами, что частично и было реализовано в рамках их рекламных кампаний и мероприятий, проводимых самим комплексом. Арендаторам же наш объект представлял агент Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko”.
Заказчиком проекта “Дворянский дом” выступила компания “Финснаб-М”, инвестором – Midland Resources Limited. У этого объекта в целом сложная судьба, судя по документации, которую выпускало правительство Москвы на всем протяжении его строительства. Как написано в постановлении № 690-ПП от 31 июля 2001 г., финансирование объекта задерживалось Сбербанком России (первоначальный инвестор проекта) “из-за невозможности ЗАО “Росинтерстрой” реализовать свои обязательства
по выполнению функций заказчика”, и эти функции были переданы компании “Финснаб-М”.
Как сообщили в Cushman & Wakefield, изначально авторами “Дворянского дома” было отведено недостаточно площадей под магазины. Сначала на 1-м и 2-м этажах торгового комплекса планировали разместить по нескольку арендаторов. Но спрос со стороны крупных компаний, таких как BHS, на тот момент был высоким именно на большие помещения. Потому в итоге 1-й и 2-й этажи полностью отвели под два больших магазина. Кроме того, торгцентру недостает профессионального маркетинга, а также опытного оператора в кинозоне.
BHS теряет клиентов, находясь в “Дворянском доме”, говорят эксперты. И не факт, что Esprit останется в здании, если поблизости появится лучшая площадка. Андрей Тимофеев, вице-президент группы компаний “Автолайн”, работающей с BHS по франшизе и открывшей в Москве три точки данного универмага, подтвердил, что магазин в “Дворянском доме” они закрыли в феврале 2005 г. Марка покидает Старый Арбат как минимум по двум причинам. Во-первых, недалеко отсюда, в центре города, открывается еще одна новая точка BHS. А две точки рядом будут неэффективны. Во-вторых, рентабельность в “Дворянском доме” не оправдала ожидания универмага. “На Старом Арбате нет достаточного потока и нужного состава посетителей, чтобы раскупалась эта марка, если не считать наших постоянных клиентов”, – говорит Тимофеев.
Управляющие и владельцы “Дворянского дома” собираются менять концепцию своего торгцентра, сообщила Ольга Забара.
Средняя ставка аренды площадей в торгово-развлекательной зоне “Дворянского дома” составляет $1000–1500 в год за 1 кв. м, в офисной зоне – $550–650 за 1 кв. м в год, по данным управляющей компании.
Состав якорных арендаторов ТЦ помимо четырехзального кинотеатра и фуд-корта дополняет игровая зона. В ней “Лото-клуб”, занимающий площадь 1100 кв. м, где играют в лото, или, как говорят в Европе, в “бинго”. Офисные помещения расположены с 4-го по 7-й этаж “Дворянского дома”. Общая арендуемая площадь в них составляет около 8500 кв. м. Есть подземная многоуровневая автостоянка на 156 парковочных мест. Наземная автостоянка насчитывает примерно 12 парковочных мест. Учитывая, что торгово-развлекательная часть нуждается в более активной рекламе, в проведенных и предстоящих рекламных кампаниях “Дворянский дом” позиционируется как торгово-развлекательный комплекс, сказала Ольга Забара.
Из крупных проектов в ближайшее время в этом торговом коридоре должен появиться разве что многофункциональный “Альфа-Арбат Центр” (Арбат, 1), сообщила аналитик отдела исследований компании ABN Realty Антонина Лаирова. Это вновь построенное многоэтажное здание офисно-торгового центра общей площадью около 50 000 кв. м, под магазины в нем отведено около 2000–3000 кв. м. Инвестором проекта первоначально была компания “Альфа-групп”, девелопером – ее 100%-ная “дочка” “Сиракузы”. Сейчас зданием владеет ТНК-BP. Центр уже построен и ожидает прихода арендаторов.
Магазины россыпью
На Арбате, пожалуй, нет невзрачных, безликих магазинов. Новые ли, давние ли – каждый являет собой эксклюзивный продукт собственных создателей. Есть, например, магазины одежды для неформалов, поклонников музыки в стиле рок и тяжелого металла. Давно существует на этой улице букинистический магазин. Среди наиболее заметных и интересных также магазин “Союз” в доме № 6, торгующий аудио- и видеопродукцией. Эта точка в разветвленной сети компании “Союз” стала одной из самых бойких, здесь хорошо идут продажи. Отделения сети конкурируют между собой по количеству продаж, и староарбатское почти всегда занимает 2-е место в центре города, после точки в ЦУМе.
В доме № 30 находится старейший зоомагазин, сохранившийся еще со времен СССР. Перед ним, как всегда, выстраиваются в ряд продавцы-нелегалы, сжимая в руках котят, собак, клетки с хомяками.
Дальше, у витрины под вывеской “Мир новых русских”, в доме № 36, часто останавливаются прохожие. Здесь можно увидеть палехские шкатулки с индивидуальной росписью, например с изображением автомобилей, купить статуэтку инспектора ГИБДД за $47 или “новые русские карты” за $10.
Есть на Арбате излюбленные места, пользующиеся особой популярностью у московской публики. Например, такие, как пельменная “Моня” – этот формат вообще сейчас редко встретишь в Москве. Или клуб-кафе “Гоголь” в доме № 36/2, открытый одним из основателей “Проекта О.Г.И.”, сюда часто заходят люди творческих профессий и студенты. Или Hard Rock Cafе, название которого говорит само за себя (дом № 44). В этом клубе выставлены напоказ пиджак Джорджа Харрисона, шуба Джимми Хендрикса, шляпа Мадонны, сапоги Майкла Джексона и многие другие вещи музыкальных знаменитостей. Hard Rock Cafе – всемирная сеть, такие заведения есть даже в Шанхае, а всего их 116 по всему свету.
Когда-то весь Арбат был заставлен несколькими рядами торговых лотков и палаток и гулять по улице было затруднительно. В начале 2000-х гг. администрация города навела порядок. Теперь правительство Москвы собирается серьезно реконструировать улицу, сообщили в префектуре ЦАО. План реконструкции сейчас дорабатывается в “Моспроекте-2”, после чего он будет обнародован.
Реконструкция начнется во второй половине 2005 г. В результате на Арбате должны появиться зеленые насаждения, специальные площадки для уличных артистов, разные малые архитектурные формы, а стоящие на проходе палатки с сувенирами уберут.
Оптимальным вариантом развития торговой недвижимости на ближайшее время для Старого Арбата будут точечная реконструкция и создание небольших торговых помещений, считают в ABN Realty.