ОРИЕНТИРЫ: От редакции. Цена ошибки
Когда говорят “профессиональный” торговый центр (ТЦ), имеют в виду не просто многоэтажную конструкцию с крышей, а здание, каждый квадратный метр которого работает на владельца, принося ему максимум прибыли. Где развита инфраструктура и для посетителей создан широкий набор услуг. В последнее время не зря так много говорят о концепции, это слово постоянно витает в воздухе на деловых встречах игроков рынка. Наступило то время, когда московские инвесторы первой волны торгцентров стали пожинать результаты своего творчества. И многие итоги оказались неутешительными. По оценкам заслуживающих доверия экспертов, из 976 000 кв. м арендопригодных площадей в торговых комплексах (данные на конец 2004 г.) только половина, а то и меньше работает успешно, это около 10–12 ТЦ. Такие, например, как “Мега” в Химках, “Атриум”, “Золотой Вавилон”, XL. Хотя и у этих объектов были сложности на ранних этапах существования.
Остальные столичные объекты в большей или меньшей степени теряют прибыль в зависимости от масштаба ошибок, допущенных разработчиками. Это неокупившиеся деньги, которые были инвестированы в объекты (базовые затраты при строительстве – $1000–1400 за 1 кв. м в центре города). Это дополнительные средства на “переделку” – в большинстве случаев инвестор и владелец все-таки пытаются менять неудачную концепцию.
Это потеря столь ценных для ТЦ якорных арендаторов – универмагов или гипермаркетов. Это запятнанная репутация самого объекта, управляющей компании, владельца и остальных участников проекта. Известно, что привлечь новые якоря в неудавшиеся комплексы бывает крайне сложно.
На рынке торгцентров в качестве неудачного примера очень любят приводить комплекс “Гвоздь” на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе. Хотя он не уникален в своих проблемах. Просто так получилось, что о нем много писали в средствах массовой информации. Аналогичные трудности обнаружатся и в других торгцентрах, стоит только повнимательнее приглядеться. Владельцы “Гвоздя” несколько раз меняли планировку верхних этажей и привлекали все новых арендаторов, но каждый раз безуспешно – арендаторы не приживались. К комплексу от метро какое-то время нечасто ходил транспорт, было также недостаточно подъездных путей к самому зданию.
Дороги – это важно. Но все-таки самый большой просчет у инвестора происходит тогда, когда вместо изначально задуманного строительного супермаркета он размещает в том же помещении магазины одежды. В таком случае нельзя говорить о наличии концепции и сразу видно, что инвестор или девелопер не обращался за помощью к профессиональным консультантам. Концепция ТЦ – это единая, тщательно продуманная стратегия, включающая в себя все – от выбора участка и полевых исследований до планировки лестниц внутри здания и рекламной кампании.
Очень распространенная ошибка, когда владельцы комплекса пытаются выжать максимум прибыли из ТЦ, заполнив как можно больше его пространства арендаторами. Но тем самым они создают только дисбаланс, помещение становится похожим на хаотичную ярмарку и отталкивает покупателей, а доходность бизнеса снижается. Часты ошибки в выборе и расположении арендаторов внутри ТЦ. В частности, иногда якоря, расположенные на 1–2-м этажах, лишают дохода арендаторов, разместившихся выше. Например, если первые продают в числе сопутствующих те товары, на которых специализируются последние. Зачем покупателю подниматься? И это повод для “обделенных” покинуть торгцентр. Порой сами якоря неудачны: если ставку создатели центра делают на кинотеатр в развлекательной зоне, то лучше довериться опытному оператору вроде “Формулы кино”. Если в торгцентр решили пригласить большой зарубежный универмаг, то, соответственно, стоит рассчитать, хватит ли площадей на все остальное. Пока что российским инвесторам не стоит слепо копировать американский опыт, в США арендатора спокойно меняют, если он чем-то недоволен – там достаточно развит сектор розничной торговли и существует много компаний одного уровня.
Но и недооценивать западную практику работы тоже не нужно. В США девелоперы обычно обращаются к консультантам по каждому отдельному вопросу – юридическому, техническому, проектному. В Москве к такой форме работы еще не привыкли, да и профессиональных консультантов, которые хорошо знакомы с форматом ТЦ, на рынке немного. Как, впрочем, мало и профессиональных девелоперов. Торговый центр – это специализация. И участвовать в крупных проектах должны девелоперы, которые уже построили два-три подобных комплекса, архитекторы, знающие особенности ТЦ, и даже генподрядчики соответствующего профиля. Сам же сектор торговых помещений пока довольно закрыт. Даже когда инвестор находит хорошую площадку, вблизи транспортных магистралей, в многолюдном месте, он, как правило, не может получить информацию о планах других инвесторов на данной территории ни в государственных органах, ни среди участников рынка. Он не застрахован от того, что через год рядом появится чей-то аналогичный торговый центр. Истинного владельца торгцентра зачастую невозможно определить, так как многие объекты на бумаге принадлежат различным офшорным компаниям.
Конечно, не всегда заранее удается просчитать успех. Бывало, когда ТЦ теоретически казался всем, и в том числе консультантам, удачным, а на практике он не пользовался популярностью у посетителей. Так пока что происходит, например, с “Новинским, 31”.
Засилье неудачных торгцентров будет тормозить формирование рынка. Точно так же, как и дефицит качественных ТЦ. Уже сейчас арендные ставки в объектах, пользующихся популярностью у потребителей, завышены. Иногда они доходят до $5000 за 1 кв. м в год. Компании – владельцы крупных, известных торговых марок стоят в очереди на места в удачных комплексах, потому у владельцев таких зданий есть возможность повышать ставки.