ОРИЕНТИРЫ: От редакции. Не от легкой жизни
Бизнес-парк – такое деловое образование, которое объединяет на одной территории несколько офисных зданий с общей инфраструктурой – охраной, паркингами, точками питания и т. п. – и управляющей компанией. Иногда в таких проектах офисы сочетаются с производственными помещениями и складами, т. е. предприниматели могут выпускать продукт и проводить переговоры, экономя время. Это удобный рабочий формат для малого и среднего бизнеса. Ставки аренды в бизнес-парках обычно ниже, чем в офисах класса В в центре города. В бизнес-парке на окраине цены могут быть в районе $300 за 1 кв. м в год, тогда как внутри Садового кольца – по $500. Такой деловой формат распространен в Европе и США, там подобные объекты тоже создаются вдали от центра города, но рядом с крупными автомагистралями, и арендаторы могут снять такие помещения по невысокой цене. Но в США этот формат был создан в первую очередь для удобства служащих, дабы сократить им время на дорогу до работы. В Москве же бизнес-парк стал приживаться скорее от нужды, так как арендаторам некуда “селиться”, а девелоперам негде строить.
В столице катастрофически быстро иссякает запас земельных участков для строительства. К примеру, в районах станций метро “Курская”, “Бауманская”, “Красные Ворота”, “Комсомольская” новых офисов больше не будет. Поэтому девелоперы и инвесторы рады любой возможности. Но не каждая площадка подойдет для объекта офисного назначения. Например, к будущему зданию должны вести удобные транспортные подъезды. Потому промзоны вблизи крупных автотрасс – неплохой вариант. В черте города есть около 50 млн кв. м предприятий, которые можно реконструировать. Малый и средний бизнес составляет большинство в структуре спроса на недорогие помещения. И так как на рынке ощущается дефицит класса С, бизнес-парки заселяются. Арендатор скорее отдаст предпочтение помещению С на организованной территории, нежели
в морально устаревшем здании НИИ.
В Москве существует правительственная программа по выводу и ликвидации промпредприятий, в ней предусмотрено освобождение около 2000 га в разных районах Москвы. Компании, которые успели вовремя подключиться к программе, а также скупить сотни тысяч квадратных метров заводов и фабрик, сейчас получают хороший доход. Реализовав проект бизнес-парка, компания может его продать или сдавать в аренду, оставаясь собственником. Последний вариант, например, выбрала инвестиционная компания “Визави”, которая даже зарегистрировала торговую марку “Офис-парк “Визави”. Общая площадь коммерческой недвижимости, находящейся сейчас в активе “Офис-парк “Визави”, превышает 500 000 кв. м. В среднем доходность при строительстве здания на продажу составляет 20–30%, а при последующей сдаче в аренду – 12–13% годовых.
Появление бизнес-парков в местах, нетрадиционных для офисов, влечет за собой формирование новых деловых зон. Если раньше самая высокая концентрация помещений “для работы” была в Центральном округе столицы, то теперь намечаются очаги их скопления в других районах. На рынке начался процесс децентрализации. Примеры офисных парков и будущих деловых зон (помимо ММДЦ “Москва-Сити” и Замоскворечья) – территория завода ЗиЛ в Нагатинской пойме (1 млн кв. м первая фаза и 6,5 млн кв. м всего), парк “Крылатские холмы” (57 000 кв. м), Павелецкая деловая зона (26 000 кв. м), “Дербеневский” (25 000 кв. м), “Аврора Бизнес-парк” (более 40 000 кв. м). Крупные игроки офисного сектора, которые берутся за подобные проекты, – Forum Properties, “Визави”, “АЛМ-Девелопмент”, “Росбилдинг”.
В последнее время проектами деловых парков стали интересоваться игроки из других секторов экономики и зарубежные инвесторы. Например, “Ростик Групп”, которая, специализируясь на ресторанном бизнесе, недавно объявила о покупке Института стекла в районе Третьего кольца и строительстве там нескольких офисных зданий класса В. Или как международная инвестиционная корпорация “Хуамин”, которая планирует начать в 2005 г. строительство китайского делового центра “Парк Хуамин” (200 000 кв. м общей площади) на улице Вильгельма Пика в Северо-Восточном округе и вложить в него $300 млн. Проект уже одобрен на общественном градсовете у мэра Москвы.