ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Не во что инвестировать


Многие иностранцы считают российский рынок нестабильным и коррумпированным. Плохие новости распространяются быстро, в то время как новостям хорошим часто не уделяется должного внимания, они редко попадают в репортажи, которые могли бы способствовать их широкому распространению. И все же положительные факты есть. Например, нельзя не заметить, что агентство Standard and Poor’s присвоило России положительный инвестиционный рейтинг. Но почему же в России не случился бум иностранных инвестиций в недвижимость, которые с высокой степенью вероятности могли бы показать хорошую доходность?

Ответить на этот вопрос легко и одновременно сложно, как и почти на всякий вопрос, связанный с Российской Федерацией. Простой ответ заключается в том, что на самом деле покупать нечего. Международные инвестиционные институты имеют четкие критерии, которым должна отвечать недвижимость как объект инвестиций. Например, наиболее простой и хорошо понимаемый иностранцами вариант – это здание с чистой юридической историей, которое полностью сдано арендаторам с хорошей репутацией на средний или долгосрочный период времени. Однако в России найти такое здание невозможно. Но даже если бы такие здания существовали, вряд ли они сейчас продавались бы.

На рынке мало подходящих предложений. За последние годы было совершено лишь три сделки с объектами, которые в наибольшей степени приближались по своим параметрам к международным нормам. Фонд Fleming Family and Partners приобрел здание на Гоголевском бульваре, 11. Другой фонд, основанный в Швейцарии и ориентированный на Россию, купил “Берлинский дом”. Третье здание, Samsung Centre, в свое время приобретенное казахстанской компанией Capital Partners, было продано отечественным инвесторам. На столь маленький рынок инвесторов привлекает то, что эта недвижимость в перспективе возрастет в цене, а также высокий статус двух якорных арендаторов. Одновременно эти немногие примеры говорят об отличии российского инвестиционного рынка недвижимости от других рынков.

Институт частной собственности возродился в России лишь 15 лет назад. С тех пор российские стандарты градостроения в силу ряда причин крайне медленно приближались к международным. Из-за высокого спроса на коммерческую недвижимость девелоперы делали ставку на быстрое строительство, не вникая в изучение современных международных стандартов. Лишь недавно девелоперы начали задумываться о том, чтобы создавать проекты по наивысшим стандартам, которые отвечают требованиям международных конгломератов.

Другое отличие России заключается в том, что в девелопмент инвестировали в основном российские же структуры. Зарубежные инвесторы боялись приходить на этот рынок из-за политических рисков и коррупции. С начала XXI в. рост количества денег в России благодаря высоким ценам на нефть способствовал тому, что российские компании строили здания, которыми сами же и владели, и финансировали лизинговые проекты. Только сейчас появилась возможность реализовывать

проекты по схеме lease-back, т. е. продавать здание с целью его последующей аренды, что позволяет освободить капитал для дальнейшего развития компании. И, конечно, в настоящее время использование схемы лизинга намного прибыльнее обычной продажи недвижимости.

Таким образом, только инвестируя в российские девелоперские проекты значительные средства, иностранные инвесторы могут прочно закрепиться на рынке. Однако для этого требуется ясное понимание рынка, а также наличие надежных партнеров. В России много проектов, для которых девелоперы ищут источник финансирования.

В 2005 г. в Москве планируется ввести в строй около 750 000 кв. м офисных площадей, далеко не все из которых будут отвечать международным стандартам. Значительное количество этих площадей возводится для российских компаний, которые все еще предпочитают инвестировать в покупку офиса в собственность. С арендой других проектов могут возникнуть трудности из-за низкого качества дизайна или только лишь из-за местоположения, которое невыгодно по сравнению с другими предложениями на рынке. Но можно ожидать, что со временем российский рынок коммерческой недвижимости изменится в пользу арендаторов и на смену покупке недвижимости в собственность придет практика ее аренды. Тем не менее существует спрос, и есть некоторое количество приемлемых проектов, строительство которых уже началось или пока только планируется. Примерами нового подхода к офисному планированию (концепции) и местоположению могут служить бизнес-парк “Крылатское” и Международный бизнес-центр на Кутузовском проспекте.

Особенность инвестиций в московскую жилую недвижимость заключается в том, что городские власти берут себе для муниципальных программ минимум 40% площадей в возведенных зданиях. Выгодность этого некогда доходного бизнеса теперь находится под вопросом. Кроме того, несмотря на положения Земельного кодекса, в Москве участки под застройку только сдаются в аренду на 49 лет. Это относится ко всем видам строительства, но, вероятно, это более важно для жилой недвижимости, чем для коммерческой, где собственник, который сдает площади в аренду, много раз вернет стоимость объекта, прежде чем истечет срок аренды земли. В то же время остается вопрос о продлении срока аренды, хотя, возможно, и по новым ставкам.

В ближайшем Подмосковье, где можно приобрести недвижимость в собственность, строительство коттеджей увеличило цену земли до почти неприемлемого уровня. Поэтому опять возникает вопрос о рентабельности инвестиций в этот сектор со стороны международных институтов. Чтобы ориентироваться в специфических правилах игры на этом рынке, стоит изучить используемые инвесторами схемы. Есть возможности инвестирования в рынок недвижимости в других регионах России, особенно в больших городах, где развита индустрия туризма. Решение об инвестициях должно приниматься совместно с муниципальными властями. Последние сами часто ищут инвестиции для осуществления собственных проектов. Поэтому все вопросы приходится решать с чиновниками, а коммерческие интересы девелоперов и инвестиционные интересы чиновников не всегда сочетаются наилучшим образом.

В последнее время российский сектор ритейла показал бурный рост. Ранее в стране были только обычные магазины, так как население не имело доступа к широкому ассортименту потребительских товаров. Сейчас спрос на новые торговые помещения быстро растет, так как усиливается экономика и увеличивается количество денег в обращении. Раньше российские бизнесмены получали доход на строительстве и эксплуатации торговых точек, но, похоже, они скоро начнут искать варианты, когда можно продать недвижимость, а затем взять ее в аренду, чтобы увеличить количество капитала, который можно инвестировать в развитие бизнеса. Иностранные ритейлоры пришли на российский рынок со своим капиталом для первоначальных инвестиций. С распространением торговых комплексов возросла возможность для инвестиций в девелопмент торговой недвижимости.

Хорошим примером является девелопмент Vinci в Санкт-Петербурге. На рынке ритейла сейчас применяется международный опыт, и по мере развития этого сектора такие торговые комплексы станут обычным явлением по всей территории России. Зарубежный капитал вкупе с иностранными методами инвестиций имеют шанс сыграть важную роль в развитии сектора ритейла. Выбор земельного участка будет все еще зависеть от планировки города. Но со временем отечественный опыт сможет составить конкуренцию иностранному. Однако, несмотря на это, на рынке ритейла всегда будет место для зарубежных инвесторов.

Рынку складской недвижимости в России долгое время не уделяли должного внимания, так как считали этот сектор недостаточно доходным. Первоначально под склады использовались здания, построенные в советские времена. Потом, с развитием сектора ритейла, торговцам пришлось самостоятельно решать проблему хранения товаров. Инвесторы же неохотно строили склады на дорогой земле. Теперь эта ситуация меняется, и для удовлетворения спроса необходимы гораздо более опытные консалтинговые компании. Поэтому на этот рынок пришли специализированные компании, например Prologis. Стоимость земли в лучших районах будет продолжать сдерживать развитие этого рынка, но в то же время она должна обеспечить инвесторам с длинными деньгами хорошую окупаемость проекта и высокую доходность.

Резюмируя вышесказанное, можно отметить, что для иностранного инвестора лучшим способом выхода на российский рынок недвижимости являются инвестиции в девелопмент здания с последующей его продажей либо сдачей в аренду. У каждого сектора рынка есть свои достоинства и недостатки, и инвестору очень важно знать эти особенности, равно как и тонкости российского законодательства в сфере недвижимости. Кроме того, инвестору необходим надежный партнер по строительству, который привык работать в России. Эта страна все еще зависит от потоков капитала, и потому здесь есть множество возможностей для смелого, но осторожного инвестора. Даже когда объем потоков капитала уменьшится и больше отечественных денег будет доступно, у зарубежных инвесторов все еще будет преимущество, которое дает им их опыт.

Перевод: Вера Ковалева