НА АСФАЛЬТЕ: Сделки переделают
Новый пакет законов о жилье не несет в себе запретов или исключения из оборота каких-либо ранее проводимых сделок. Сами договоры купли-продажи, мены, дарения и т. п. остаются. Основные изменения связаны с процедурами приобретения первичного жилья.
Мы делили апельсин...
Наибольшее возмущение у специалистов вызвал федеральный закон “Об участии в долевом строительстве...”. Об основных положениях закона, его “проколах” написано уже достаточно много. Закон неизбежно повлияет и на механизм сделок на первичном рынке.
Первое и самое важное его последствие – рынок долевого строительства в том виде и объеме, в котором был, перестанет существовать. Основной целью законодателей было максимально защитить частного участника долевого строительства. Но в этом благородном стремлении они зашли слишком далеко. Правила игры для застройщиков оказались настолько жесткими, что, если закон не претерпит изменений в сторону смягчения правил игры, застройщики теперь предпочтут с дольщиками вовсе не связываться.
Последствия действия нового закона легко прогнозируемы. Исполнение всех предусмотренных законом процедур “приведет к затягиванию сроков строительства, часть строек скорее всего будет заморожена”, комментирует Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании “Миэль-Недвижимость”: “По подсчетам экспертов в сфере недвижимости, реализация квартир на 50–60% объектов будет приостановлена. В результате жилья на рынке будет меньше, в то время как спрос останется на прежнем высоком уровне. А значит, цены начнут расти”. Специалисты прогнозируют рост цен на новостройки от 10% до 20%.
Несмотря на появление такого агрессивного для рынка закона, продавать жилье на стадии строительства не перестанут – деньги частных лиц застройщикам очень нужны. А потому стоит ожидать появления новых схем приобретения жилья в строящемся доме, на которые закон “Об участии в долевом строительстве...” распространяться не будет. Федеральный закон устанавливает две формы договоров: участия в долевом строительстве и переуступки прав требования, т. е. исключаются применяемые ранее инвестиционные договоры, договоры совместной деятельности и т. п.
Более того, по мнению адвоката Бориса Вепринцева, этот закон фактически применяется к тем отношениям, которые возникли до его вступления в силу. Уже оформленные договоры инвестирования и приравненные к ним могут быть признаны недействительными.
“Несомненно, застройщики сумеют найти обходные пути, чтобы минимизировать свои риски и избежать штрафов, – считает Ирина Шихалева, генеральный директор “Русского дома недвижимости”. – В первую очередь они просто увеличат до максимума декларируемые сроки строительства. Кроме того, можно предположить, что будут разработаны различные серые схемы привлечения денежных средств в строительство минуя заключение договора долевого участия”. Ее поддерживает Юлия Иващенко, юрисконсульт департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty: “Новые формы продаж появятся обязательно. Российский рынок недвижимости достаточно гибок и приспосабливается к любым условиям, в которые его ставят”.
Альтернативные формы привлечения инвестиций в строительство появятся на основе заложенного в гражданском законодательстве принципа “свободы договора”. “В частности, у застройщиков в любом случае остается право привлекать денежные средства потенциальных инвесторов иными правовыми механизмами, – отмечает Святослав Белогорцев, заместитель генерального директора “Авгур Эстейт” по юридическим вопросам. – Например, векселями, в том числе третьих лиц, различного рода предварительными сделками и т. п. И только по окончании строительства может происходить оформление правоотношений в соответствии с вышеупомянутым законом”.
Под предварительными сделками понимаются различные схемы с использованием конструкций предварительного договора. То есть клиенты (дольщики) подписывают не сам договор о долевом строительстве, а предварительный договор долевого участия. Это обязательство заключить договор в будущем, своего рода декларация о намерениях, подлежащая обязательному исполнению. На основании такого договора с помощью различных механизмов вполне законно можно взять с человека деньги. Например, клиент может внести деньги как гарантийный взнос (по существу это аналог задатка, но все же не задаток). Проблема в том, что предварительные договоры не подлежат госрегистрации, и если в судебной практике они будут признаны притворными, то такие сделки могут опротестовать.
Как отметил на конференции “Рынок недвижимости в условиях измененного законодательства”, проведенной 1 марта Московской ассоциацией-гильдией риэлторов, Алексей Павлов, заместитель генерального директора по правовой работе “Бест-Финанса”, предварительные договоры не подходят, потому что в этом случае придется платить НДС. Кроме того, пункт 2 статьи 1 ФЗ “Об участии в долевом строительстве...” исключает такие договоры.
Вексельная схема предполагает, что физлицо приобретает вексель, которым потом расплачивается за квартиру. Но при такой схеме человек плохо защищен.
Еще одна возможная схема связана с ПИФами. Участники ПИФа согласно законодательству не могут получать имущество (квартиры) в натуре. Но пайщики могут приобретать сертификаты на сумму, странным образом совпадающую с ценой квартиры, доходность по которым будет нулевая, а потом расплачиваться этим сертификатом за квадратные метры.
По общему мнению участников первичного рынка жилья, продажи новостроек загоняют в черные и серые схемы. Девелоперы, возможно, будут вынуждены использовать так называемые “расчлененные схемы”.
Как отметил представитель одной строительной компании, попросивший не называть его имени, “фирма строит в таком-то районе, а где-то на другом конце Москвы непонятная организация под честное слово принимает деньги”. К примеру, застройщик говорит: “Я жилье не продаю, но есть компания N, через дорогу их офис – они вам помогут”. Фирма почти с тем же названием заключает предварительный договор о том, что в течение двух лет она обязуется найти для клиента квартиру по улице Ивановской, где-то между домом № 1 и домом № 5 (№ 3 как раз строится) примерно на 3-м этаже. Обязуется организовать пять просмотров через два года, и, если ни один из вариантов покупателя не удовлетворит, он сможет забрать свои деньги.
Однако окончательные выводы относительно применимости тех или иных форм привлечения средств можно будет сделать только после формирования достаточной судебной практики по данному вопросу либо после законодательного толкования изданных нормативных актов.
Специалисты советуют подождать два-три месяца, пока новые механизмы начнут работать и застройщик сможет обеспечить соблюдение требований нового законодательства (оформление проекта, регистрацию договора и проч.).
Время приватизации истекает
Ранее продажа неприватизированных квартир, которые являются государственной собственностью, была возможна. Но после принятия нового Жилищного кодекса продать чужую собственность уже не удастся. “Прежде собственник квартиры обменивался с нанимателем, в результате сделки у нанимателя возникало право собственности на полученную по обмену площадь, у собственника – ордер и договор социального найма”, – объясняет Хая Плещицкая, руководитель юридического сектора “Корпорации МИАН”. Новый ЖК разрешает обмен только между нанимателями (соцнаем на соцнаем) и запрещает сделки обмена между собственником и нанимателем.
Жильцам неприватизированных квартир осталось не так много времени – до 1 января 2007 г. – на то, чтобы принять решение о приватизации своей жилплощади. “Сейчас население пытается понять, нужно приватизировать квартиры или нет, так как государство грозится взимать налог на имущество с рыночной стоимости, а не со стоимости БТИ, – говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Ориентировочный размер налога – 1,5%, что в итоге может составить существенную сумму”.
Не приватизированные до 2007 г. квартиры останутся в муниципальном фонде Москвы, и человек уже не сможет ее продать и купить другую, оформив в собственность. “Он сможет пользоваться неприватизированной квартирой, т. е. жить в ней, сможет прописать туда своих родственников, детей, сможет даже обменять эту квартиру на такую же государственную”, – отмечает Борис Басин, управляющий директор компании “Миэль-Недвижимость”.
Фактически рынок муниципальных квартир после отмены приватизации вернется в советские времена, когда для обмена квартир люди составляли сложные многоступенчатые обменные цепочки. Риэлторы в таких сделках участвовать не собираются – они им неинтересны. По словам Басина, уже сегодня риэлторы практически перестали заниматься сделками с неприватизированными квартирами в массовом порядке. Кроме того, государственные органы, которые также понимают, что приватизация должна вскоре закончиться, не приветствуют сделки с неприватизированными квартирами, поэтому уже сегодня продать или купить государственную собственность достаточно тяжело.
“Конечно, существуют случаи, когда человек хочет приватизировать квартиру, однако он уже использовал свое право приватизации, а потом обменял квартиру в собственности на муниципальную, – рассказывает Борис Басин. – В таком случае можно прописать в квартире своего родственника, который имеет право приватизации. Кстати, дети имеют право два раза приватизировать квартиру – до 18 лет и после, поэтому оформить в собственность жилье можно на собственного ребенка, достигшего совершеннолетия”.
Время приватизации уже закончилось еще для одной группы нанимателей – очередников, которым квартиры предоставляет государство или муниципалитет.
Те, кто получил бесплатное жилье после 1 марта этого года, уже не имеют права его приватизировать – только обменять. До принятия нового ЖК, по данным риэлторов, до 60% квартир в доме, предоставленном очередникам, уже через год бывало продано. Теперь эти сделки канут в лету. “А если вы хотите продать то, что вам не принадлежит, то это уже находится в сфере Уголовного кодекса”, – добавляет Юлия Иващенко. Но, по ее словам, выход из данной ситуации для очередников довольно прост – право на обмен, установленное в статье 72 ЖК РФ. Все, как раньше: бюро обмена и т. д.
Вторичка спит спокойно?
Никаких грандиозных изменений на вторичном рынке не произошло. “Налоговый кодекс даже снизил срок владения квартирой для получения имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц, – говорит Константин Ковалев. – Если ранее нужно было владеть на [основе] права собственности квартирой пять лет, то теперь этот срок уменьшился до трех лет”.
Упростилась процедура продажи квартиры, в которой проживает несовершеннолетний ребенок. “В соответствии с законом “О внесении изменений в часть первую ГК РФ” (№ 213-ФЗ), требование получения согласия органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения сохранено только в тех случаях, когда в отчуждаемом помещении проживают члены семьи собственника, над которыми установлена опека или попечительство, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние”, – комментирует Ирина Шихалева. Другими словами, получать разрешения органов опеки и попечительства на продажу каждой без исключения квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, теперь не требуется.
Этим же законом упростилась процедура “выписывания” членов семей бывшего владельца. Введено правило о том, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Права членов семьи бывшего собственника на жилье вызывают много вопросов. Риэлторы, покупатели и продавцы жилья ожидают практического применения нового ЖК, который должен во многом изменить юридическую сторону процесса купли-продажи недвижимости. “Дело в том, что новое законодательство во многом ограничивает права третьих лиц – членов семьи собственника квартиры, в том числе детей, – объясняет Марина Толстик, управляющий директор “Миэль-Недвижимости”. – При продаже квартиры закон фактически ставит под сомнение положение этих людей и их права на жилплощадь. Гарантии для таких категорий граждан должны быть отслежены более пристально и с особенным вниманием”.
На некоторые вопросы о применении норм нового ЖК не способен ответить даже один из его разработчиков – депутат Госдумы Павел Крашенинников. Рядовая ситуация: супруги получали квартиру вместе, а приватизировали квартиру на кого-то одного. Сможет ли собственник выставить после развода бывшего супруга (супругу) за дверь? Как отметил Крашенинников, комментируя кодекс на одной из конференций по новому законодательству, у бывших членов семьи собственника сохраняются права бессрочного пользования квартирой. Загвоздка здесь в том, что, если собственник захочет продать жилье, а бывший супруг (у которого есть право бессрочного проживания) возражает, ситуация становится тупиковой. Продать нельзя, не продать – нарушаются права собственника. Крашенинников признался, что новые нормы вызовут существенные проблемы. “С одной стороны, в такой ситуации действует положение Гражданского кодекса о том, что лица, которые имеют право бессрочного пользования жильем, сохраняют это право. С другой – есть статья, в которой говорится, что они не сохраняют, – отметил он. – Будем разбираться”.
Подобная проблема – как делить жилье при разводе, если квартира приобреталась супругами, а право собственности оформлено было на кого-то одного? По Гражданскому кодексу – пополам, так как это совместно нажитое имущество, а собственность автоматически подразумевается совместная. А по новому Жилищному кодексу собственник – только один из супругов.
По словам Павла Крашенинникова, не имеет значения, на кого оформил покупатель квартиру – на себя или на обоих супругов. “Если нет брачного контракта и в нем не оговорено иное, возникает совместная собственность на квартиру”, – говорит он. Если же квартира была куплена до брака, то после развода бывший супруг утрачивает право на жилье. “Но по решению суда, сказано в Жилищном кодексе, за ним может быть сохранено право пользования квартирой на какой-то срок”, – добавляет он.
Положительный момент в процесс оформления документов для сделки внес ФЗ “О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Он усиливает права добросовестного приобретателя имущества. “Предоставление дополнительных гарантий таким приобретателям позволит сократить время подготовки сделок в части юридической экспертизы правоустанавливающих документов”, – отмечает Ирина Шихалева. Согласно закону квартира признается принадлежащей добросовестному приобретателю на праве собственности с момента госрегистрации (после 1 января 2005 г.).
Ранее были ситуации, когда собственники считались таковыми лишь формально, так как владение и пользование имуществом осуществлял добросовестный приобретатель, а право распоряжения хотя и оставалось за собственником, но реализовано быть не могло. В то же время добросовестный приобретатель сталкивался с трудностями при совершении сделок с таким имуществом.
Собственник жилья, который не может его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Ее размер исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб. Конечно, эта сумма по московским меркам смешная – за $35 000 квартиру не купишь. Но в любом случае это лучше, чем ничего, говорят риэлторы.
По закону “О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” нотариального удостоверения договора об ипотеке не требуется. Также установлено, что должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. В предыдущей редакции изменение условий было возможно лишь в некоторых случаях. Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна осуществляться в течение одного дня, причем бесплатно.
Несмотря на явные недостатки новых законов, специалисты считают, что они были необходимы. “Принятие этих законов было неизбежно, неурегулированность отношений при строительстве жилья тормозила развитие рынка, – говорит Ольга Анциферова, заместитель директора юридического департамента корпорации “Инком-Недвижимость”. – В долгосрочной перспективе рынок выиграет от принятия этих законов”. Но насколько мучительным будет переходный период, предположить сейчас сложно.