НА ВОЗДУХЕ: При своем интересе

История с географией

Для столичных компаний самыми привлекательными являются площадки в ближнем Подмосковье. Для компаний, занятых индустриальным производством, важно также расстояние, на которое приходится перевозить панели. По словам генерального директора ГК “ПИК-Регион” Сергея Канаева, компании рентабельно строить панельные дома в радиусе до 10 км от МКАД. На площадках, расположенных дальше, уже эффективнее возводить монолитно-кирпичные дома. Как следствие, панельное жилье компания строит в Химках, а монолитно-кирпичное – в Долгопрудном, Дмитрове, Лобне.

“ДСК-1” также возить панели на большое расстояние не с руки, поэтому на сегодняшний день интерес комбината сосредоточен в Красногорском районе, Железнодорожном и Балашихе. “СУ-155” работает в Одинцове, Красногорском районе, Серпухове. В отдаленном Серпухове (ЖК “Ивановские дворики”) строятся панельные дома серии И-155 и ИП-46С. “Главмосстрой” возводит панельные дома в Мытищах, Подольске, Красногорске, Железнодорожном.

Справедливости ради можно отметить, что ближнее Подмосковье не менее интересно и для компаний, специализирующихся на “монолитах”. Компания “Сити – XXI век” инвестирует строительство жилья в городах Люберцы, Красногорск, Видное. В Видном компания участвует в застройке 5-го микрорайона, где будет построено 18 17-этажных монолитных домов, которые сформируют шесть жилых комплексов.

Корпорация “Жилищная инициатива” работает в Балашихе, Электростали, ИСК “Новая площадь” – в Балашихе и Железнодорожном. Самая обширная зона интересов – у корпорации “Социальная инициатива”, она распространяется как на ближнее Подмосковье, так и на отдаленные районы. В ближнем Подмосковье площадки компании находятся в Мытищах, Одинцовском и Ленинском районах. В срединной зоне – в Люберецком районе, Солнечногорске, Электрогорске, на периферии области – в Волоколамске, Зарайске, Можайске и т. д.

Дорога за границу МКАД

Хотя столичные инвестиционно-строительные компании и не новички в Московской области, удержаться на строительном рынке региона им непросто. На территории области сформировался свой строительный комплекс, мощности которого также необходимо задействовать. Это обстоятельство по-прежнему играет не последнюю роль, когда в тендерах на получение площадок под застройку участвуют “свои” и “пришлые” застройщики. Более того, примерно год назад ситуация настолько обострилась, что министр строительства Московской области Евгений Серегин подписал распоряжение “О строительстве жилых домов на территории Московской области”, в котором не рекомендовал возводить дома серий столичных ДСК, которые, по мнению областных экспертов, являются устаревшими, а также по причине несоответствия сертификатов на их производство “требованиям территориальных строительных норм Московской области, в том числе градостроительным, по обеспечению пожарной безопасности”. В списках значилась продукция трех столичных домостроительных комбинатов (ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3), а именно серии П-46М, П-3М, П-44Т, П-44ТМ, ПД-4, “КОПЭ”.

Правда, следует отметить, что документ скорее носил психологический характер, чем деловой, так как в нем не содержалось прямого запрета на работу в области столичных комбинатов. К тому же в списки “устаревших” каким-то странным образом попали самые лучшие образцы, являющиеся гордостью столичных домостроителей. Но без более веского повода скандал тихо сошел на нет, и в области все осталось по-прежнему. “Кто будет убивать дойную корову? Мы как строили свои объекты в области, так и продолжаем это делать”, – комментируют ситуацию в “СУ-155”. Не отметили появления каких-то репрессивных мер и в столичном КАСРиРГ, где сказали, что московские комбинаты строили и будут строить панельные дома там, где им это выгодно делать. “В Московской области высококонкурентная среда и, как правило, преимущества имеют местные компании за счет связей, возможностей, – говорит Оксана Басова, пресс-секретарь компании S.Holding. – Но даже создавая “своим” режим наибольшего благоприятствования, администрации Московской области и руководителям районов приходится считаться и с тем, что для освоения намеченных объемов по строительству жилья и объектов социальной инфраструктуры необходимо привлечь серьезный капитал”.

“Без сотрудничества с крупными инвестиционно-строительными компаниями обеспечить высокие темпы возведения жилья и решить комплекс социальных вопросов достаточно сложно, – считает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити – XXI век”. – Поэтому в Московской области просто вынуждены приветствовать приход крупных инвесторов, каковыми и являются московские застройщики”.

Пока самые значимые и масштабные в Подмосковье проекты ведут именно столичные девелоперы. Компания “Новая площадь” реализует два крупных проекта. “Семь звезд” в микрорайоне Северное Кучино города Железнодорожный – это малоэтажный жилой комплекс усадебного типа с объектами инфраструктуры, который разместится на площади 50 га. Общая площадь комплекса – 30 000 кв. м, он сдается в 2005 г. Микрорайон “Солнцеград” в Балашихе будет построен к 2011 г., но уже в 2006 г. планируется ввести в эксплуатацию 125 000 кв. м

жилья и объектов инфраструктуры, в том числе три 17-этажные одноподъездные башни и восемь многосекционных зданий переменной этажности от шести до 10 этажей. Проект предусматривает комплексную застройку по принципу “город в городе” с возведением и сдачей в эксплуатацию всех объектов инфраструктуры, необходимых для современного городского жителя, и благоустройством территории.

Компания “ПИК-Регион” реализует инвестиционный проект “Новокуркино” в Химках. На территории 81 га планируется до 2007 г. возвести современный район площадью более 900 000 кв. м с полным набором объектов социальной инфраструктуры. В “Новокуркине” будут построены многоэтажные дома серии “КОПЭ” и “КОПЭ-М Парус”, а также монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности. В проекте “Красногорье”, который компания реализует на площади 159 га в Павшинской пойме (Красногорский район, около 2 км от Москвы), участвуют несколько столичных компаний. Это “ПИК-Регион”, “АСН-Инвест”, ДСК-1. Всего будет построено около 1,4 млн кв. м жилья. Вдоль берега Москвы-реки будет разбита парковая зона отдыха, включающая в себя детский парк, яхт-клуб, киноконцертный комплекс, аквапарк с гидропарком и ботанический сад. Кроме того, в районе планируется построить крупнейший в стране горнолыжный комплекс и многопрофильный спорткомплекс с бассейном, крытыми кортами и катком, стадионом с трибунами, спортивными площадками, парком экстремальных видов спорта. Застройка микрорайона, начатая в 2004 г., будет вестись в четыре этапа и должна завершиться в 2009 г. Во II квартале 2005 г. ожидается сдача первой очереди “Красногорья” – 284 200 кв. м.

“СУ-155” застраивает мкр. 22 в Балашихе, получивший название “Балашиха-Park”. На территории площадью 38 га планируется построить 28 жилых разноэтажных корпусов как типовых панельных серий И-155, ИП-46С и П-46М, так и домов по индивидуальному проекту жилой площадью 361 800 кв. м. На территории “Балашиха-Park” разместятся детские сады, школа, магазины, кафе, аптека, Сбербанк, почта, спортзал, детский клуб. Будут возведены торгово-выставочный комплекс “Центр “Мерседес” и культурно-торговый комплекс с универсамом “Пятерочка”. В районе застройки предусматривается строительство непрерывной сети дорог, пешеходных бульваров, скверов, площадей, объединенных в единую систему, центром которой будут река Пехорка и Озерный лесопарк, где будут организованы зоны отдыха. Дата окончания строительства “Балашиха-Park” – 2007 г.

Конкурентное предложение

Как заявил руководитель пресс-центра Министерства строительного комплекса Московской области Александр Молодых, региону в общем безразлично, кто именно строит на территории области – москвичи или местные девелоперы. Но разница, по-видимому, все же есть. Значимость прихода столичных застройщиков в Московскую область состоит и в том, что в регионе теперь возводятся дома самых престижных типовых серий. К примеру, ДСК-1 вывел на рынок Московской области дома улучшенной серии П-44Т, П-44Т25, П-44Т6М. Компания “ПИК-Регион” стала возводить дома серии “КОПЭ-М Парус”, “Главмосстрой” – ПД-4, ГМС-1, “СУ-155” – И-155, П3М-7/23. К тому же с непосредственным участием московских ДСК в области появилась возможность реализовать такие грандиозные проекты комплексной застройки территории, на которые у местных домостроительных компаний вряд ли хватило бы мощностей, денег и сил.

По данным маркетингового исследования группы компаний “СУ-155”, московская “панель” превосходит областную по ряду потребительских характеристик. Прежде всего это высота потолка. “Губернская норма” – 2,5 м, а предлагаемая столичными ДСК на 15–25 см больше. В домах столичных ДСК площадь и планировки квартир в большей степени соответствуют требованиям сегодняшнего дня. К примеру, в новом доме серии П3М-7/23 (ДСК-3) улучшены объемно-планировочные решения квартир, при каждой кухне имеется застекленная лоджия, обновлен облик фасадов, усовершенствована эркерная часть дома.

“Московские и подмосковные застройщики, действуя на одном рынке, тем не менее специализируются на разных его сегментах, – считает Дмитрий Орлов, директор по продажам новостроек Подмосковья управления новостроек “Миэль-Недвижимости”. – Подмосковные строители возводят в основном единичные объекты, а московские строители отдают предпочтение комплексной застройке. Комплексное строительство – это принципиально новая концепция возведения жилья в Московской области”. Такие проекты не увеличивают нагрузку на социальную и инженерную инфраструктуру города. В новых жилых комплексах, как правило, уже изначально запланированы детские сады, школы, поликлиники, объекты соцкультбыта, паркинги, тепловые пункты и АТС.

Задача столичных застройщиков, приходящих на территорию области, – не только получить удачные площадки, но и предложить жителям Московской области товар, который сможет достойно конкурировать с предлагаемым местными компаниями по качеству возводимых площадей и ценам. К примеру, в Балашихе (улица Твардовского) предлагается продукция двух столичных компаний – ДСК-1 (серия П-44Т), один дом корпорации “Жилищная инициатива” (по индивидуальному проекту) с планом ввода в первом полугодии 2005 г., а также областной компании “Жилстрой-сервис” (ввод в III квартале 2005 г.). Панельное жилье от ДСК-1 – 1–2-комнатные квартиры площадью 38,8 и 61,8 кв. м в домах серии П-44Т – продается по цене от $730 за 1 кв. м, монолитно-кирпичное от “Жилищной инициативы” – 1–3-комнатные квартиры площадью 46–101 кв. м – от 18 000 руб. за 1 кв. м (менее $700 за 1 кв. м). “Жилстрой-сервис” реализует 1–5-комнатные квартиры площадью от 38 до 250 кв. м по цене от $820 за 1 кв. м.

Практически сопоставимы цены, по которым реализуется жилплощадь из местной панели и привозной, московской. К примеру, в Одинцове квартиры в панельных домах высокой стадии готовности серии РД-90 продаются в среднем по $816 за 1 кв. м, а московских серий П-3М и И-155 – по $860 за 1 кв. м. Стоимость жилья в строящемся микрорайоне “Солнцеград” в Балашихе (ИСК “Новая площадь”) составляет $650–780 за 1 кв. м, в “Новокуркине” (“ПИК-Регион”) – от $715 за 1 кв. м, в микрорайоне “Центральный” Долгопрудного – от $615 за 1 кв. м.

Областное предприятие “Жилищная ассоциация “Раменье” реализует в Балашихе квартиры в монолитно-кирпичном доме в мкр. 28 по $880–950 за 1 кв. м, в Долгопрудном она же продает квартиры в домах серии В-2002 по цене от $750 за 1 кв. м. На практике получается, что столичные застройщики порой предлагают жилплощадь даже по более низким ценам, чем местные компании. По мнению высокопоставленного представителя “СУ-155”, такой вариант возможен в самом начале работы московского застройщика в том или ином районе области. По его словам, никто не пустит на свой рынок компанию, которая будет сразу же, на входе, “задирать цену”. Напротив, поначалу речь может идти о демпинге. Затем ситуация с ценами, как правило, выравнивается.

“Сейчас самое ценное в Подмосковье – это потенциал, который “выстрелит” через несколько лет, когда в области подтянется транспортная и социальная сфера, – рассуждает Дмитрий Некрасов, исполнительный директор коммандитного товарищества “СУ-155”. – Правда, тогда и цена квадратного метра в области будет куда выше. Поэтому нужно брать его сейчас с полным правом называть это инвестициями”.

Вынужденный исход

Любопытно, что экспансию столичных застройщиков нельзя назвать массовой – на территории региона работает немногим больше десятка крупных московских компаний. В Подмосковье их привела необходимость развивать бизнес. “На самом деле мы долгое время даже не задумывались о том, что можно строить за границей Московской окружной автодороги, – рассказывает Сергей Канаев. – Но жизнь вносила коррективы и подталкивала нас к тому, что нужно искать новые площадки, где можно использовать имеющийся потенциал. Ни для кого не секрет, что постепенно в столице уменьшается количество участков, годных для массовой застройки, а в Московской области можно застраивать целые районы. Выходя на строительный рынок области, ПИК, безусловно, преследовала цель загрузить свои строительные мощности. К тому же мы были уверены, что продукция нашего домостроительного комбината, ДСК-2, может быть достойно представленной не только внутри МКАД, но и за ее пределами”.

Сходными причинами руководствовались и другие крупные столичные компании, занимающиеся индустриальным домостроением, – ДСК-1, “СУ-155”, “Главмосстрой”. “В Москве остались в основном незадействованными площадки с низкой рентабельностью или с серьезными обременениями, – говорит Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга ИК “Квартира.Ру”. – В Московской области ситуация ощутимо лучше”.

По мнению экспертов, в последние годы в области удалось создать благоприятный инвестиционный климат, что и является серьезным стимулом для прихода инвесторов. В число привлекательных факторов Сергей Кривошеин, генеральный директор НП “Союз строителей Московской области “Мособлстройкомплекс”, включил более низкие по сравнению с Москвой расходы по оформлению разрешительной документации, сокращенные (опять же по сравнению с действующими в столице) сроки, определенные для рассмотрения и принятия решений по проектам застройки, а также затраты на само строительство. “Дороговизна земельных участков приводит к снижению рентабельности проектов в столице, – говорит Сергей Лядов. – Если в Москве минимальная сумма обременения в строительных проектах начинается с 35%, то в области лишь максимальная сумма иногда доходит до 30%. Логика развития бизнеса диктует столичным инвестиционным компаниям необходимость экспансии не только в Подмосковье, но и на другие российские региональные рынки”.

Но приход большого числа инвесторов в область разжигает аппетит местных чиновников, стремящихся за счет “чужаков” решить свои внутренние проблемы. “Определенные трудности были и есть, но они вполне решаемы, – говорит Юрий Жданов, председатель совета директоров группы компаний “СУ-155”. – Мне кажется вполне нормальной ситуация, когда столичная фирма за выход на рынок какого-либо города возьмет на себя определенную социальную нагрузку”. Логика понятна: прокладывая новые коммуникации и возводя объекты инфраструктуры, столичные застройщики работают не только на область, но и на самих себя, делая жилье в благоустроенных подмосковных городах более привлекательным для покупателей.

Большинство столичных компаний, пришедших на рынок недвижимости Московской области, вынашивают большие планы. Сергей Канаев намекнул, что новые площадки грандиозных проектов “ПИК-Региона” будут располагаться преимущественно на западе Московской области. Обширная программа работ намечена и в корпорации “Жилищная инициатива”, но и она пока держится в секрете. Новые объекты ДСК-1 будут располагаться в Люберцах, Железнодорожном, Балашихе. Дмитрий Некрасов отметил, что по состоянию на март доля прибыли ГК “СУ-155”, получаемая от объектов, расположенных на территории Московской области, составляет около 10%. “Но мы только начали осваивать данную территорию, в будущем доля, разумеется, увеличится”, – уверен он.

Темпы застройки у московских компаний выше, чем у подмосковных, так как они располагают большими мощностями московских комбинатов и стабильным финансированием. Срок возведения панельных домов в среднем составляет девять месяцев по сравнению с 1,5–2 годами, которые нужно ждать готовности монолита.

“Нельзя отрицать, что, к сожалению, покупатель стал гораздо чаще сталкиваться со случаями долгостроя в Подмосковье, – говорит Олег Коленьков, руководитель направления новостроек “Корпорации МИАН”. – Поэтому основополагающим фактором, влияющим на выбор объекта, стало доверие к застройщику, его деловой репутации. Многие подмосковные застройщики редко могут сообщить, где и какого качества дома они уже построили”.

По словам Ирины Егоровой, маркетолога корпорации “Инком-Недвижимость”, спрос на продукцию столичных ДСК в Подмосковье уменьшается. “Тенденция рынка новостроек такова, что в наиболее интересных районах Подмосковья местными девелоперами возводится жилье по индивидуальным проектам, и такие дома постепенно вытесняют “панель”, – поясняет она. Хотя, по данным “Инкома”, наибольшим покупательским спросом в области пользуются квартиры небольших площадей, что присуще как раз жилью типовых серий. Нужно учитывать также, что большинство монолитных домов сдаются в эксплуатацию без межкомнатных перегородок, что влечет дополнительные затраты для потребителя.