ДОХОДНОЕ МЕСТО: Для белых воротничков

Нормы диктует рынок

В идеале руководство компании должно не только создать своим сотрудникам хорошие условия для труда, но и позаботиться о сохранности их имущества на время рабочего дня. Это касается транспортных средств, на которых москвичи приезжают на работу. Одно из решений данной проблемы – подземные паркинги, которые с недавних пор строятся практически в каждом современном офисном центре, а также гостевые парковки на прилегающей к зданию территории. “Согласно постановлению правительства Москвы “О нормах и правилах проектирования, планировки и застройки г. Москвы” при строительстве здания общественного назначения должно быть предусмотрено определенное количество машино-мест, – рассказывает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. – Этим нормативом на основе анализа сложившейся и ожидаемой транспортной ситуации в районе, а также с учетом функционального состава, емкости и концентрации объектов массового посещения на проектируемой территории определяется порядок расчета и размещения требуемого количества машино-мест для обслуживания объектов нового строительства различного функционального назначения”.

По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, строгих нормативов, прописанных в ГОСТах и Московских городских строительных нормах (МГСН), по обеспечению бизнес-центров машино-местами нет, однако существуют нормы рынка недвижимости, которыми руководствуются девелоперы, создающие новый коммерческий объект. Регина Лочмеле, аналитик офисной недвижимости Colliers International, отметила, что ориентиром также служат нормы обеспеченности бизнес-центров парковочными местами, используемые при классификации зданий, принятые на базе международных стандартов Московским исследовательским форумом (МИФ).

Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) для бизнес-центра, соответствующего международным стандартам, должно быть не меньше 1 машино-места на 100 кв. м арендуемой площади здания. В настоящее время данный показатель для бизнес-центров класса А составляет 1 парковочное место на 60–130 кв. м арендуемой площади. Число бизнес-центров класса А с коэффициентом обеспеченности 1 парковочное место на 120–130 кв. м арендуемой площади начало увеличиваться с 2003 г., что явилось прямым следствием существующего дефицита

свободных земельных участков для нового строительства в пределах Садового кольца.

Обеспеченность парковочными местами офисных центров класса В варьируется от 1 машино-места на 60 кв. м до 1 на 200 кв. м арендуемой площади. Даже при желании руководство компаний не сможет обеспечить машино-местами всех своих сотрудников-автолюбителей.

Углубленный расчет

“В центре столицы для строительства современных бизнес-центров, как правило, выделяются сравнительно небольшие участки, – говорит Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента “Миэль-Недвижимости”. – Поэтому застройщики стараются использовать эту территорию по максимуму, а для хорошей окупаемости проекта сооружают высотные здания. Как следствие, на небольшой участок земли приходится огромное количество офисных помещений. Если придерживаться норм, то под таким бизнес-центром должна находиться парковка глубиной не менее трех этажей”.

Перспектива освоения обширного подземного пространства совсем не радует девелоперов. “Проблема – дороговизна и сложность работ по строительству подземного паркинга, – говорит Катерина Семихатова, руководитель пресс-службы холдинга “Капитал Груп”. – Однако сейчас построить привлекательное здание для арендаторов без наличия парковочных мест невозможно”.

Под большинством бизнес-центров классов А и В находятся одно- или двухуровневые паркинги. Практика показывает, что многоуровневые паркинги в столичных бизнес-центрах строятся редко – слишком это затратно. К тому же, по словам Регины Лочмеле, при организации подземной парковки существуют градостроительные ограничения по максимально возможной глубине подземного строительства.

Поэтому эксперты оценили концептуальное решение в организации парковочного пространства в строящемся деловом центре класса А Gorki Park Tower, расположенного по адресу: Ленинский проспект, 13–15. Здесь предусмотрен современный четырехуровневый подземный паркинг на 279 машино-мест. Офисный комплекс Capital Tower находится в центральной части города, на 1-й Брестской улице. В нем размещается штаб-квартира холдинга “Капитал Груп”. Здание класса А высотой 16 этажей (арендуемая площадь – 10 000 кв. м) также обустроено четырехуровневым паркингом на 91 машино-место.

По словам Ильи Шершнева, себестоимость строительства подземного паркинга колеблется от $500 до $900 за 1 кв. м, что объясняется разными инженерно-геологическими условиями территории, на которой ведется строительство. По словам Михаила Геца, опыт показывает: срок окупаемости подземного паркинга – больше пяти лет, что в целом и объясняет, почему девелоперы воспринимают его строительство как навязанную опцию, а не выгодный коммерческий проект. Чтобы убить двух зайцев, застройщики стараются оборудовать минимальное количество парковочных мест – ровно столько, чтобы получить заявленную классность здания.

К примеру, в бизнес-центре “Галерея “Актер”, что на Пушкинской площади, подземный паркинг рассчитан на два десятка машино-мест. В офисном комплексе Central City Tower, расположенном на Овчинниковской набережной, 22–24, после введения в строй второй очереди подземного паркинга машино-место придется на 120 кв. м офисной площади.

Проблема обустройства парковочными местами весьма актуальна при реконструкции зданий. Как рассказали в компании Noble Gibbons, реконструированное здание на улице Тверской, 9, стр. 7 (5500 кв. м) было введено в эксплуатацию в начале 2004 г., но, несмотря на свое центральное местоположение, до сих пор не нашло ни арендаторов, ни покупателей. Одной из основных причин является отсутствие парковки. Намного лучше решается вопрос по организации паркингов в офисных комплексах, возводимых в периферийных районах Москвы. К примеру, в бизнес-центре “Крылатские холмы” 1 парковочное место предоставляется на 40 кв. м арендуемой площади, но, по мнению экспертов, пока это редкий случай для Москвы.

Проблемы на поверхности

Наземные парковки не требуют серьезных затрат, и их строительство обходится девелоперу заметно дешевле (от $50 до $200 за 1 кв. м), но здесь возникают проблемы уже иного плана. “Недостаток парковочных мест вблизи бизнес-центров связан прежде всего с дефицитом земельных участков, – рассказывает Элина Занина. – Особенно это актуально для офисов в границах Садового кольца”. Как следствие, гостевой парковки может и не быть даже в бизнес-центре класса А.

По данным Colliers International, наличием преимущественно наземной парковки характеризуются бизнес-центры класса В, расположенные за пределами центра и представляющие собой реконструированные производственные помещения. Например, наземная охраняемая парковка есть на территории бизнес-парка “Дербеневский”, что построен недалеко от ст. м. “Павелецкая”.

Самую удручающую картину приходится наблюдать вблизи офисных комплексов класса С, представляющих собой административные здания советского периода постройки, где парковка автотранспорта производится стихийно, чаще на обочине проезжей части дороги.

Требования арендаторов

По информации, полученной от Swiss Realty Group, около 45% крупных клиентов, арендующих площади от 2000 кв. м, вообще отказываются рассматривать какие-либо предложения без подземной парковки. “В нашей практике был случай, – рассказывает Илья Шершнев, – когда клиенты, пожелавшие снять 2000 кв. м в бизнес-центре класса А, даже получив хорошую скидку от собственника, отказались по одной причине: отсутствовала подземная парковка”.

По мнению Регины Лочмеле, для арендаторов преимущественное значение имеет не тип парковки, а в целом достаточная обеспеченность бизнес-центра парковочными местами, в том числе гостевыми. “Наличие паркинга – существенное маркетинговое преимущество современного бизнес-центра”, – говорит Эльза Талипова, руководитель направления коммерческой недвижимости “Корпорации МИАН”. Но, по словам Михаила Геца, на практике требования арендаторов касаются только стационарных парковочных мест для руководства и высших менеджеров компании. И если в зоне офиса нет наземной парковки, то рядовые сотрудники вынуждены самостоятельно решать парковочную проблему. Примером, так сказать, проявления инициативы сотрудников бизнес-центра “Риверсайд Тауэр” является длиннющая череда из припаркованных вдоль проезжей части дороги автомобилей как сотрудников офисного комплекса, так и их клиентов. Подобная картина скорее правило, чем исключение в деловых коридорах, расположенных в центре Москвы.

“Некоторые собственники идут на дробление офисных площадей на малые блоки, а поскольку на рынке коммерческой недвижимости существует дефицит таких офисов, то в данной ситуации отсутствие парковки не скажется на ликвидности объекта, – говорит Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty. – Например, офисная часть “Гостиного двора” разбита на небольшие блоки, и, несмотря на отсутствие подземного и наземного паркингов, площади пользуются повышенным спросом”.

Арендные ставки зашкаливают

Недостаток машино-мест в подземных паркингах оказывает непосредственное влияние на арендные ставки, которые зависят и от места расположения бизнес-центра, и от обеспеченности близлежащей территории организованными парковочными местами. По словам Шершнева, ставки аренды машино-места в подземных паркингах современных бизнес-центров могут доходить до $500 в месяц, но стоимость аренды не включается в единый пакет операционных услуг, а оплачивается дополнительно. Самая высокая арендная плата ($500 в месяц) действует в бизнес-центрах “Романов двор – 2” и “Башня-2000”. В “Галерее “Актер” одно машино-место обходится в 400 евро (без НДС) в месяц. В офисно-торговом комплексе на Новинском бульваре, 31, – $300, в бизнес-центре “Пятницкая Плаза” (Пятницкая, 69) и “Голутвинский двор” (Якиманская набережная, 69) – $250, в “Черри Тауэр” (улица Профсоюзная, 56) – $170.

По словам Элины Заниной, для большинства арендаторов офисных площадей ставки аренды машино-мест высоки, поэтому они обходятся одним-двумя машино-местами для автотранспорта руководителей компании. Нередко машино-места в подземных паркингах остаются свободными. На сегодняшний день не заполнен подземный паркинг в бизнес-центре Mosenka Park Towers (улица Таганская, 17–23), так как среди арендаторов нашлось мало желающих ежемесячно платить $350 плюс НДС за машино-место.

В бизнес центре “Турчанинов” в одноименном переулке девелопер заложил в проект пятиуровневый подземный паркинг, хотя для арендаторов офисов хватило и одного этажа. Свободные машино-места снимают жильцы близлежащих домов.

Подземные миражи

“В большинстве новых проектов вопрос с парковкой решается на стадии разработки проекта”, – говорит Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований компании Noble Gibbons. По мере насыщения рынка офисными площадями девелоперам приходится тщательнее изучать потребности клиентов и в проекты закладывать как можно больше дополнительных опций.

Наличие подземного паркинга вне зависимости от того, как там будут сдаваться в аренду машино-места, – одно из основных условий успешного позиционирования объекта на рынке недвижимости. Особенно это относится к бизнес-центрам, строящимся в центральной части города. “Очевидно, что это создает дополнительные плюсы для потенциальных арендаторов, готовых открыть свой офис в центре российской столицы, – говорит Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank. – Вместе сочетание всех факторов позволяет говорить о профессионализме девелоперов, заинтересованных в выходе на рынок коммерческой недвижимости качественного продукта”.

По мнению экспертов, из строящихся объектов можно назвать удачным небольшой бизнес-центр класса А на Баррикадной, 19, где по проекту предусмотрено 90 машино-мест на 5000 кв. м арендуемой площади. Это в два раза превышает минимально допустимый коэффициент. В офисном комплексе класса А “Северное сияние” (улица Правды, 24) офисная часть здания составляет примерно 25 000 кв. м, подземный паркинг рассчитан на 164 машино-места, а наземная стоянка – на 100 машино-мест.

Как рассказали в компании Knight Frank, в западных столицах, например в Париже, в настоящее время городские власти стремятся минимизировать нехватку наземных парковочных мест за счет расширения внутреннего пространства подземных паркингов офисных центров. Отдельные бизнес-центры, расположенные в центре французской столицы, имеют по четыре-пять подземных этажей, используемых под парковки. Однако реализация таких проектов в Москве будет прежде всего зависеть от геологических особенностей строительной площадки, а уже потом – от желания или нежелания девелопера проекта строить такой паркинг.

Если допустить, что нормы по наличию подземных паркингов в строящихся бизнес-центрах будут соблюдены, то, опираясь на данные Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, согласно которым в 2005 г. объем нового строительства офисов классов А и В составит приблизительно 650 000 кв. м, можно рассчитывать, что только за один год в городе дополнительно к цифрам, названным Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы появится около 6000 комфортабельных парковочных мест. А это примерно 60 км свободных от транспорта улиц.