ДОХОДНОЕ МЕСТО: Тридцать сребреников КУГИ

До сих пор город продавал с аукционов только пустующие неликвидные объекты, которые, провисев месяц в листинге КУГИ, не нашли арендатора и не приглянулись никому даже после 25%-ной уценки. Главным образом это требующие серьезного ремонта подвалы. На торгах они, напротив, пользуются стабильно высоким спросом. Покупатели готовы вкладывать серьезные деньги в помещения в хороших местах, которые станут их собственностью. Например, за 2004 г. Фонд имущества Петербурга реализовал на аукционах 112 лотов, заработав на этом 136,2 млн руб. Среди объектов есть и такие, которые, несмотря на удручающее техническое состояние, удалось продать довольно дорого. Так, 200-метровый подвал на Сенной площади ушел по $810 за 1 кв. м, 140-метровый цоколь на Московском проспекте – примерно за такую же цену.

В городском бюджете на 2005 г. заложен практически 10-кратный рост доходов от приватизации. На продаже нежилого фонда казна рассчитывает заработать более 1 млрд руб.

Чтобы выполнить это задание, КУГИ расширяет ассортимент приватизируемых объектов за счет малодоходных помещений, по которым затраты на документооборот зачастую сопоставимы с получаемой арендной платой.

Новые правила были регламентированы распоряжением КУГИ № 576-р, изданным в ноябре 2004 г. Согласно этому документу продаже на торгах подлежат все находящиеся в собственности города нежилые помещения, по которым арендная ставка, установленная по массовой методике, не превышает 30 у. е. за 1 кв. м в год (актуальный курс условной единицы – 35 руб.).

Пауза беззакония

Но оперативно организовать первые аукционы не вышло. Препятствием для проведения торгов стало отсутствие в Петербурге местного закона “О приватизации”.

В прошлом году несколько депутатов городского Законодательного собрания обратились с запросом в Уставный суд СПб, усомнившись в том, что исполнительная власть вправе распоряжаться судьбой конкретных объектов недвижимости, в то время как процесс приватизации в городе не регламентирован. Представители Смольного ссылались на то, что действуют в рамках федерального законодательства.

Судьи заняли компромиссную позицию. Они не стали отменять уже изданные нормативные акты, но указали на то, что наличие местного закона, принятого в разумные сроки, впредь должно стать обязательным условием действий городского правительства в сфере приватизации.

Наиболее радикально настроенная часть депутатского корпуса рассчитывала при помощи нового закона сделать процесс приватизации полностью подконтрольным петербургскому парламенту и добиться, чтобы он принимал решения о продаже любого мало-мальски примечательного объекта.

В результате длительного торга со Смольным закон был принят в редакции, которая вполне устроила исполнительную власть. Депутаты отныне будут вершить судьбы стратегически важных для города ГУПов, а также зданий (строений или сооружений) площадью более 7000 кв. м. Смольный принимает решения о реализации остальных объектов. Наиболее значимые из них (акции нормативной стоимостью более 3 млн руб., здания от 3000 кв. м и др.) вносятся в ежегодную программу приватизации. Остальное имущество, в том числе и нежилые помещения, может продаваться по распоряжениям КУГИ.

“Благодаря закону мы сможем наконец бесспорно легитимно приватизировать госсобственность. У наших оппонентов больше нет поводов для обращений в Уставный суд. Поэтому процесс реализации имущества пойдет быстрее”, – считает первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов.

Петербургский закон о приватизации вступил в силу в марте, и Фонд имущества сразу же активизировал подготовку аукционов.

Арендаторы в нагрузку

По подсчетам КУГИ, около 4000 помещений, находящихся в городской собственности, сдаются в аренду по ставкам менее 30 у. е. за 1 кв. м в год. Такие объекты есть практически во всех районах, в том числе и в центре. Например, на Петроградской стороне их 116, в Адмиралтейском районе – 127, а в Центральном насчитывается 437 помещений общей площадью почти 70 000 кв. м.

В основном речь, конечно, идет о “встройках” (в том числе подвалах), расположенных во вторых-третьих дворах знаменитых петербургских “колодцев” и требующих значительного ремонта. Однако в этом списке есть, к примеру, и объекты на Невском проспекте. Здесь средний уровень городских арендных ставок на порядок выше объявленного отсечения – т. е. суммы, ниже которой предложения об аренде не рассматриваются. Но есть фирмы, которые заключили с КУГИ договоры аренды еще в начале 1990-х по рублевым расценкам и без права одностороннего пересмотра платежей...

Большинство помещений обременены договорами аренды. Есть и проблемные адреса, по которым имеются долги, идут судебные тяжбы или происходит выселение недобросовестных арендаторов. То есть ничего, кроме головной боли, городу такие площади не приносят. Новый частный владелец, который приобретет обремененный объект на торгах, становится правопреемником КУГИ по арендному договору и должен действовать в его рамках. Если арендатор выполняет условия контракта, частник не вправе разорвать его прежде установленного срока, а пересмотр ставки возможен только при корректировке городской методики расчета арендной платы. “К такому выводу мы пришли, тщательно проанализировав типовые формы договоров аренды, с которыми КУГИ работал в разное время”, – поясняет директор Фонда имущества Андрей Степаненко.

Тем не менее он уверен, что помещения, выставленные на аукционы, будут интересны сторонним инвесторам. По крайней мере, для первых торгов отобраны лоты, по которым действующие договоры истекают максимум через 2–3 года.

Юристы частных фирм, впрочем, считают, что в типовых договорах КУГИ можно при желании найти зацепки, позволяющие практически цивилизованным образом выселить нынешних обитателей из купленных “встроек”.

Сразу после майских праздников Фонд имущества намерен организовать аукционы по 56 объектам (их перечень уже сформирован). До лета предполагается продать еще примерно 60. В первый список попали 12 адресов в Петроградском районе, семь – в Московском, по шесть – в спальных – Выборгском и Калининском. Довольно много объектов расположено в пригородах (в Пушкине, Павловске, Ломоносове, Петродворце, Кронштадте).

На момент сдачи номера в печать рыночная оценка этих лотов еще не была завершена. Чиновники оперировали лишь приблизительными цифрами. По словам заместителя директора Фонда имущества Владимира Жуковского, помещения на окраинах, которые нельзя превратить в магазины из-за их местоположения и технических характеристик, могут выставляться на аукцион в среднем по $300 за 1 кв. м. “Встройки”, подходящие под торговую функцию, – по $400–600 за 1 кв. м и больше. В центре города – все сугубо индивидуально (неплохим ценовым ориентиром, кстати, могут служить данные о продаже неликвидных площадей (см. таблицу), поскольку качественные характеристики объектов сопоставимы. – “Ведомости”).

Но эти расценки приведены без учета имеющихся обременений. В зависимости от срока действующего договора аренды стартовая цена объекта может снижаться в пределах 10–50%.

Михаил Зельдин, президент группы компаний “Аверс” (участвует в оценке низкодоходных помещений для торгов), отмечает: “Определенная сложность при определении рыночной стоимости подобных лотов заключается в том, что эксперт, зачастую не обладая всей технической документацией по объекту оценки, должен сделать поправку на затраты будущего собственника, связанные с ремонтом площадей. Учесть обременения не так сложно: мы принимаем в расчет, что в течение определенного срока победитель торгов будет получать доход от помещения только в размере арендной ставки КУГИ. Стартовые суммы получаются довольно скромными. Но что делать – действительно интересных с коммерческой точки зрения объектов среди выставляемых на аукцион лотов наберется не более 5%. Я считаю, город поступает очень разумно, избавляясь от подобного балласта”.

Директор компании “Бекар. Коммерческая недвижимость” Игорь Горский считает, что невысокие аукционные цены не станут поводом для дальнейших спекуляций с помещениями. “Торги открытые, – говорит он. – На них могут прийти все желающие. Да и чиновники уже научились выставлять товар по ценам, близким к рыночным. Эти помещения предназначены прежде всего для малого бизнеса, представители которого, как правило, не могут потратить на приобретение недвижимости более $100 000. Такой массовый выброс объектов, безусловно, оживит этот сектор рынка, где сейчас ощущается явная нехватка предложения”.

Помещения, оцененные дешевле 30 у. е. за 1 кв. м в год, – не единственный товар, который город выставляет на рынок. Еще один пласт объектов, подлежащих продаже, – свободные площади, на которые за две недели до публикации в официальном листинге не поступило ни одной заявки. КУГИ больше не будет ждать месяц и заново выставлять эти адреса в листинг после переоценки. Они сразу же поступят на аукцион – независимо от величины арендной ставки.

Та же участь ждет “встройки”, которые были предоставлены в аренду на заседании городской или районной комиссии по распоряжению объектами недвижимости, но претендент в итоге отказался от заключения договора, а других желающих не нашлось.

Кроме того, в распоряжении КУГИ о торгах есть пункт, который позволяет членам городской комиссии направить на аукцион любое свободное нежилое помещение, если они сочтут, что целесообразнее продать его, нежели сдать в аренду.

Сама процедура подготовки объектов к торгам упрощена. Основной пакет документов будет формировать Фонд имущества, а не районные агентства КУГИ, как это делалось раньше. По оценке Андрея Степаненко, такая схема позволит сократить срок предпродажной подготовки до 1–2 месяцев.

“Уплочено!”

Еще одна категория объектов, которые уже этим летом должны поступить на продажу, – это отдельные здания и “встройки”, чьи арендаторы авансировали платежи по договорам с КУГИ минимум до 31 декабря 2009 г. Речь прежде всего идет о площадях, арендованных банками, – Сбербанком и ПСБ. Они успели расплатиться с городом за 49 лет вперед. Таким образом, бюджет уже получил с этих арендаторов все, что мог. Банки же заинтересованы в приобретении прав собственности на недвижимость.

Поскольку современное законодательство о приватизации не предусматривает целевой продажи площадей их арендаторам, то банковские адреса все равно пойдут на аукционы. Но условия торгов будут сформулированы таким образом, что объекты вряд ли заинтересуют кого-то со стороны, ведь в течение 40 с лишним лет никаких доходов приобретенное помещение “варягу” не принесет.

Единым лотом предполагается продать около 200 отделений Сбербанка, рассыпанных по всему городу (среди адресов – Малый пр-т В. О., 48, пр-т Энгельса, 21, ул. Гаванская, 33, ул. Куйбышева, 36, и др.). Несмотря на выгодное расположение большинства этих “встроек”, стартовые цены довольно символические. Например, одно из самых дорогих помещений оценено в $12 700. “Арендатор уже фактически внес рыночную стоимость этих площадей”, – комментирует Степаненко.

Творческий подход

Особую позицию городские власти заняли в отношении художников и скульпторов, которые арендуют у КУГИ творческие мастерские. Скандал вокруг этих объектов разгорелся еще прошлым летом. Тогда представители свободных профессий вышли на демонстрации, грозя самосожжением в собственных студиях и массовыми отказами от российского гражданства. Они обвинили Смольный в том, что он хочет выкинуть их на улицу из мансард, подвалов и “встроек” на первых этажах. То есть из тех помещений, которые входят в специальный фонд и выделены творцам в аренду на льготных условиях с коэффициентом социальной значимости 0,03. А это, по данным КУГИ, более 1800 объектов общей площадью 116 000 кв. м (в основном помещения до 100 кв. м).

Столь негативную реакцию вызвало предложение КУГИ, сделанное творческим деятелям: авансировать арендную плату до 31 декабря 2009 г. и поучаствовать в аукционах за свои мастерские. Алексей Чичканов поясняет, что комитет просто пошел навстречу просьбам некоторых художников о выкупе. Провести его целевым образом нельзя (как и в случае с банками), значит, остается аукцион с подстраховкой в виде аванса.

Чичканов подчеркивает: приватизация мастерских – дело сугубо добровольное. И инициатива здесь принадлежит исключительно арендатору. Те, у кого недостает денег или желания стать собственником, сохранят прежний статус и соответствующие льготы по оплате площадей. “Принудительного выкупа не будет, – успокаивает он взбудораженную общественность, – хотя мы заинтересованы в приватизации этих площадей. Поступления в казну с них минимальны, а техническое состояние объектов оставляет желать лучшего. Художники, оставаясь арендаторами, естественно, не стремятся вкладывать серьезные суммы в ремонт”.

Представителям творческой интеллигенции дано на раздумье полгода. В течение этого срока они могут авансировать плату, и тогда помещение пойдет на торги. Платеж вносится исходя из действующей льготной ставки с учетом коэффициента дисконтирования, установленного Комитетом финансов (он составляет 13%).

Конкретный пример: за помещение площадью 32 кв. м в мансарде на ул. Пестеля (Центральный район) художник платит 60 у. е. в год (без льгот эта сумма составила бы 2000 у. е.). При авансировании 280 у. е. стартовая цена составит 4000–7000 у. е.

Схему выкупа усложняет то, что арендаторами по большинству договоров выступают не сами художники и архитекторы, а творческие союзы, в которых они состоят. Поэтому заявку на приватизацию придется для начала согласовать с руководством союза. Насколько оно будет лояльно по отношению к конкретному творцу, предсказать сложно.

В аукционах с авансированной платой город также предлагает поучаствовать и арендаторам индивидуальных гаражей – как встроенных, так и отдельно стоящих. Им тоже дано полгода на размышления.

“В сфере приватизации нежилых объектов, безусловно, сделан прорыв. Я думаю, что в 2005 г. торги станут массовыми и повлияют на ценообразование на вторичном рынке коммерческой недвижимости”, – считает Андрей Степаненко.