ДОХОДНОЕ МЕСТО: Время складывать камни

Экономика строительства

По исследованиям Colliers International, на конец 2004 г. общее предложение складских помещений в Москве и Подмосковье составляло около 1 млн кв. м, из которых примерно 450 000 кв. м относились к классам А и В+. А на 1000 жителей приходилось лишь 69 кв. м складской площади. Это говорит о том, что потенциал роста рынка велик. Для сравнения: на Западе на 1000 человек приходится 200–700 кв. м. Еще в прошлом году девелоперские и логистические компании решили работать на восполнение дефицита складов всем миром: отечественные и зарубежные компании запланировали строительство многочисленных складских комплексов в Подмосковье (см. таблицу). Правда, в 2004 г. многие проекты запустить так и не удалось. В некоторых случаях камнем преткновения стали бюрократические проблемы и сложности с решением вопросов землеотвода.

В этом году активная работа по продвижению от замыслов к строительным работам продолжилась. Активная – потому, что этот молодой рынок еще толком не поделен и тот, кто сейчас подсуетится, будет пожинать неплохие барыши в будущем за счет сдачи склада в аренду либо от его эксплуатации в нуждах компании. Впрочем, однозначного ответа на вопрос о том, что выгоднее – построить собственный склад, взять в аренду или купить, нет. “Теоретически торговым и логистическим компаниям выгоднее арендовать склад, не инвестируя значительные средства в его строительство или покупку, – утверждает руководитель отдела маркетинга Национальной логистической компании (НЛК) Александр Федотов. – Практически же компании сталкиваются с отсутствием адекватного предложения, высокими ценами на аренду или продажу складских комплексов и приходят к выводу о необходимости строить собственный склад (удовлетворяющий заданным параметрам) или к схемам built-to-suit, когда склад строится девелопером непосредственно под данную компанию”.

По данным Swiss Realty Group, сумма, потраченная на строительство здания, которое прослужит 25–30 лет, будет равна арендной плате за 3,5–5 лет. А в случае покупки помещения придется заплатить рыночную наценку, которая может составлять до 100% стоимости склада. В результате склад обойдется по цене в 7–10 годовых арендных платежей. С другой стороны, строительство и покупка склада требуют вывода из оборотных средств компании существенных финансовых ресурсов или привлечения дорогих кредитов. По мнению консультанта по складской недвижимости DTZ Zadelhoff Tie Leung Стивена Ньюмана, логистические компании предпочитают арендовать склад на время действия имеющихся контрактов, а предприятия-производители чаще покупают недвижимость в собственность, чтобы иметь возможность ее контролировать. У логистических и производственных компаний принципиально различные требования к складам: логистам требуется универсальное помещение, так как клиенты у них разные, а компании-производителю нужен склад, оптимальный для хранения производимой ею продукции.

Пока российский рынок складских помещений находится на начальном этапе развития, порог вхождения на него относительно невелик и составляет $10–15 млн. Этой суммы достаточно, чтобы построить склад площадью 20 000–30 000 кв. м при себестоимости строительства $500 за 1 кв. м. В эти $500 входят расходы на возведение коробки, а также на установку ворот, систем пожаротушения, кондиционирования и отопления. Дополнительно придется потратиться на получение согласований, подключение к внешним инженерным сетям, проектирование, управление проектом, складское оборудование (стеллажи, погрузчики и др.), а также на оплату кредита, если таковой был привлечен. По мнению Рубена Алчуджяна, директора департамента складской недвижимости Colliers International, спекулятивный девелопмент (строительство для сдачи в аренду) в 2005 г. ожидается на уровне 150 000–200 000 кв. м складов международного уровня.

Важнейшая статья дополнительных расходов – стоимость земли. Величина затрат тут зависит от направления и близости участка к Москве. По данным Swiss Realty Group, в среднем земля обойдется по ставке $100 000 за 1 га на расстоянии не более 15 км от Москвы, $50 000 за 1 га при удаленности от столицы на 15–30 км и $30 000 за 1 га на расстоянии 30–50 км. Однако эти средние цифры приводятся без учета стоимости земли на рублево-успенском направлении, где представлены самые дорогие предложения и цена 1 га достигает $300 000. По данным компании “Миэль-Недвижимость”, на расстоянии от МКАД 50–100 км средняя стоимость 1 га земли находится в пределах $300–1000. Цена земли зависит не только от близости участка к МКАД, но и от его правового статуса, категории, наличия подъездных путей и проведенных коммуникаций. В копеечку может влететь и изменение категории земли. По словам партнера юридической фирмы

“Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталия Можаровского, склад можно построить на землях поселений или промышленных (если речь не идет о складе с/х продукции). Если же речь идет о землях, относящихся к сельскохозяйственным, то категорию придется менять. Расходы на эту процедуру нередко превышают первоначальную стоимость самого участка. На практике в среднем затраты на перевод земли из одной категории в другую составляют примерно $100 000 за 1 га. Эта сумма может меняться как в сторону повышения, так и понижения в зависимости от удаленности от столицы и инженерной инфраструктуры, качества почв и т. п. факторов. Однако не любой участок сельхозназначения можно перевести в другую категорию – это касается особо ценных земель.

Александр Федотов отмечает, что свободных земельных участков, пригодных для строительства складских комплексов, очень мало. По его словам, “большинство предлагаемых участков не соответствуют требованиям: форма изогнутая, расположение неудачное (вдалеке от дороги или в глубине жилой застройки)”. Хлопотным могут оказаться и оформление права собственности на землю, получение всех разрешений и согласований. По оценке НЛК, бюрократические процедуры – кстати, весьма дорогие – занимают от шести месяцев до двух лет. По мнению Стивена Ньюмана, проблема не в дефиците участков, а их состоянии. “В Московской области существует большое количество земель под постройку складских помещений, – говорит он. – Но ввиду недостаточной прозрачности [вопроса о праве собственности и других юридических тонкостей], [случаев] незаконной приватизации земель, отсутствия коммуникаций и т. д. большое количество этих участков не приспособлены к застройке”. Ньюман полагает, что для преодоления этих трудностей необходима поддержка местных органов власти. “Когда у застройщиков будет уверенность в том, что они могут работать с местной администрацией на разумных условиях, мы увидим стабильный рост новых площадей”, – уверен он.

О доходности бизнеса по строительству складов для их последующей продажи либо сдачи в аренду “в общем” судить нельзя. Все зависит от конкретного проекта. А проект может быть как доходным, так и убыточным. Уровень затрат на возведение складского комплекса зависит от целого ряда факторов, к числу которых относятся условия приобретения участка, стоимость прокладки коммуникаций, цена кредита на строительство. “Как считают наши финансисты, прибыльными такие проекты становятся только в случае использования смешанных схем финансирования (mezzanine loan, junior loan, senior loan, long term mortgage loan) с использованием заемных средств западных банков на длительные сроки – до 10–14 лет”, – утверждает заместитель генерального директора по маркетингу компании “Кулон” Марина Мазур. Стоит отметить, что западные банки скорее дадут кредит, тем более дешевый, той компании, которая докажет, что деньги ей не особо нужны, а также сможет похвастаться ведением бухгалтерской отчетности по международным стандартам. Что касается малоизвестных российских компаний, решивших войти в этот рынок на стадии его роста, то вряд ли зарубежные банки выстроятся в очередь, чтобы предоставить таким компаниям длинные дешевые деньги для возведения логистических комплексов.

Контроль качества

Существует опасность, что в ситуации повышенного спроса некоторые компании будут возводить склады худшего качества, чем они это сделали бы в условиях перегретого рынка и жесткой конкуренции. Конечно, в любом сегменте есть недвижимость классов А, В и С. Но даже на рынке московской жилой недвижимости, который в 1999–2004 гг. рос как на дрожжах, так и не появились элитные клубные дома, отвечающие западным стандартам, предъявляемым к самому дорогому жилью. Логисты признают, что проблема низкого качества строительства складов уже существует. “Очень часто в итоге получается склад, не отвечающий современным требованиям: с перепадами высот, некачественными полами, непросчитанными радиусами для разворота и выезда фур и т. д., – рассказывает Федотов. – И все равно такие здания находят арендаторов, так как их собственников спасает неудовлетворенный спрос. Но это временная ситуация, а склады строятся на долгий период”.

Часть складов класса В и ниже поступает на рынок за счет строительства новых помещений либо реконструкции старых. Из-за высокого спроса склады класса В зачастую весьма успешно конкурируют с классами А и В+. Тем более что для некоторых компаний (производителей оборудования, поставщиков сырья и материалов) категория склада не является принципиальной. Однако лояльность этих компаний к качеству помещения не должна быть поводом для экономии при строительстве. “Ведь лет через пять рынок насытится и помещения менее удобные и худшего качества вообще не найдут спроса, – считает менеджер по связям с общественностью FM Logistic Vostok Алла Лаоз. – Не думаю, что серьезные компании пойдут по этому пути”.

В компании Swiss Realty Group называют ряд факторов в пользу того, что будет возводиться много складских помещений высокого класса, а также перечень факторов в пользу обратного. С одной стороны, так как 90% осуществляемых проектов рассчитаны на аренду, а не на единовременную продажу, девелоперы вряд ли будут жертвовать качеством – ведь продукт должен приносить им прибыль в долгосрочной

перспективе. Кроме того, многие проекты строятся в расчете на конкретных арендаторов и соответствуют их требованиям. И, что самое главное, спрос формируют фирмы, очень требовательные к качеству занимаемых помещений (крупные логистические операторы и розничные сети). С другой – на рынок поступит много складских помещений низкого качества. Источником их появления станет множество непрофессиональных девелоперов, некоторые из которых приходят в этот бизнес с ограниченными финансовыми возможностями. Вероятно, такие игроки будут экономить на отделке помещений, инженерном оборудовании и т. д.

“Иностранные застройщики скорее будут возводить складские помещения класса А, так как они предпочитают занимать высшую нишу рынка, – утверждает Ньюман. – И хотя некоторые российские компании строят складские помещения более низкого качества, чтобы получить быструю прибыль в условиях высокого спроса, другие российские логисты возводят помещения класса А и привлекают крупных международных арендаторов. Такие логистические компании можно по праву считать конкурентами известным мировым брэндам”.

В Knight Frank отмечают, что “некоторые логистические компании предпочитают не разрабатывать проект сами, а купить уже готовый объект или внести коррективы на этапе строительства”. По этому пути пошла сама Knight Frank, которая сейчас ведет переговоры с международными логистическими компаниями по реализации складских объектов класса А в г. Видное и на Симферопольском шоссе.

Игроки сделали ставки

Аналитики рынка коммерческой недвижимости вообще и складской в частности сделали весьма интересные прогнозы относительно поведения арендных ставок на склады в 2005 г. По мнению Марины Мазур, средние ставки аренды на склады класса А в ближайшем Подмосковье закрепятся на уровне $160 за 1 кв. м в год (без учета НДС), а такие же склады в Москве будут сдаваться по $180–190 за 1 кв. м в год. Сохранение арендных ставок на прежнем уровне Мазур объясняет тем, что “в 2005 г. явно не ожидается выход на рынок новых площадей в количестве, достаточном для удовлетворения даже существующего спроса, не говоря о постоянно растущем”.

Алла Лаоз считает, что арендные ставки увеличатся. “Процент, на который вырастут ставки, прогнозировать сложно, – отмечает она. – Но это произойдет за счет роста стоимости земельных участков, строительных материалов, энергоносителей и увеличения заработной платы”. Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев полагает, что в прошлом году потенциал роста арендных ставок практически исчерпался, поэтому в 2005 г. рост номинальных арендных ставок будет умеренным и не превысит 5%.

А вот Александр Федотов утверждает, что в случае появления в 2005–2007 гг. масштабных логистических парков крупнейших западных и российских девелоперов можно предполагать, что арендные ставки на склады класса А даже понизятся до $110–120 за 1 кв. м в год (без учета НДС). При этом он прогнозирует, что в 2005 г. увеличится объем продаж складов классов А и В+, в результате чего вырастет спрос на дополнительные складские помещения. Кроме того, цены на услуги по ответственному хранению будут плавно повышаться, так как образовался некий разрыв между ставками аренды складских помещений и стоимостью услуги по ответственному хранению.

Стивен Ньюман менее оптимистичен в прогнозах. Он заявляет, что с появлением на рынке новых складских помещений, строительство которых ожидается в ближайшие 1,5–2 года, возможно снижение арендных ставок на 10–15%. “Несмотря на то что относительно небольшое количество новых предложений складских помещений не может удовлетворить постоянно растущий спрос, арендная плата повысилась лишь на несколько процентов”, – указывает он. Правда, Ньюман отмечает, что благодаря растущему спросу на склады “в Москве и в Московской области вряд ли случится обвал рынка складских помещений, аналогичный происшедшему в Польше”.

Тенденции

В НЛК сомневаются в том, что в этом году будут построены все заявленные складские объекты общей площадью более 700 000 кв. м. Пока никакого реального строительства большинства объектов не ведется. “По нашим оценкам, даже при благоприятном стечении обстоятельств в 2005 г. в эксплуатацию будет введено не более 300 000–400 000 кв. м складских помещений классов А и В+, – заявляет Федотов. – Большинство из них поступят на рынок ближе к концу 2005 г. или в начале 2006 г.”. Поэтому скорее всего в этом году спрос на складские помещения класса А, который оценивается Colliers в 0,5–1 млн кв. м, удовлетворен не будет.

В Swiss Realty Group прогнозируют, что в 2005 г. продолжится обоюдная экспансия столичных и региональных девелоперов складских проектов. Региональные компании начинают осваивать столичный рынок, а московские идут в регионы. Естественно, в этом году также сохранится интерес к российскому рынку со стороны зарубежных логистических и девелоперских компаний. “Логистический бизнес развивается в России большими темпами и потому является очень перспективным”, – говорит Алла Лаоз. Кстати, несколько лет назад западные девелоперы, планирующие построить в Подмосковье складские комплексы, не смогли выйти на отечественный рынок из-за административных барьеров. Возможно, некоторые из них в этом году наконец приступят к реализации своих проектов. Например, в обозримом будущем ожидается приход в Россию западной ProLogis.

“Помимо проектов крупных логистических компаний и опытных западных девелоперов следует ждать лавинообразного появления огромного числа неинституциональных инвесторов и девелоперов”, – говорит Шершнев. К числу непрофессионалов складского бизнеса он относит собственников небольших земельных наделов, а также владельцев промышленных и недостроенных объектов. Они, “поддаваясь общему увлечению складской недвижимостью, выбросят на рынок, только по предварительным оценкам, более 300 000 кв. м новых складских площадей”, – утверждает Шершнев. Эта категория “девелоперов” частично формирует сегмент небольших складских комплексов площадью 5000–15 000 кв. м.