ГРОМКИЕ ИМЕНА: Нужно дождаться краха
В Москве отделение Jones Lang LaSalle Hotels открылось 1 января 2005 г. Его возглавила старший вице-президент компании Марина Усенко. Решение о создании специального подразделения в Москве было принято в лондонской штаб-квартире компании. Ее руководители признали это направление очень перспективным для России. Осенью прошлого года аналогичное подразделение компании открылось в Милане (Италия). В целом проектами гостиничного направления на российском рынке компания Jones Lang LaSalle занимается с 1997 г. Спрос распространялся на такие аспекты гостиничного бизнеса, как разработка концепции проекта, оценка гостиниц, ведение переговоров с гостиничными операторами и проч. Но если раньше потребность в консалтинге в области гостиничного бизнеса возникала спорадически, то в последние два года спрос на эти услуги стал возрастать.
– Гостиничный рынок Москвы испытывает трудности – об этом говорят почти все эксперты. В чем вы видите основные проблемы?
– Главной характеристикой современного состояния гостиничного рынка Москвы является дисбаланс между спросом и предложением. Спрос намного превышает предложение. В связи с этим высокий уровень загрузки номерного фонда и очень большой в процентном выражении рост ставок (цены на номер). На деле это означает, что все, что можно теоретически построить, будет автоматически востребовано. Но возникает риск, что многие будут браться за строительство новых проектов, не заглядывая далеко вперед.
Еще одна особенность московского гостиничного рынка – неравномерное расположение гостиниц. Бизнес фактически сосредоточен в центре города. Гостиницы – последний вид недвижимости, который приходит в сложившийся микрорайон. Вот почему, наверное, девелоперы так неохотно строят гостиницы на окраинах столицы. В Москве особенно востребованы гостиницы, расположенные в непосредственной близости от основных деловых районов.
– Отличается ли гостиничный рынок Москвы от других европейских городов?
– По абсолютным показателям в Москве ощущается нехватка гостиничных номеров. Если здесь насчитывается порядка 30 000–35 000 гостиничных номеров, то в Лондоне этот показатель составляет 63 000 номеров, а в Париже и Праге – 71 000 и 21 000 номеров соответственно. Наряду с этим спрос на гостиницы постоянно возрастает. Мы ожидаем, что подобная ситуация продлится еще 3–4 года, после чего можно ожидать стабилизации спроса и предложения.
Вместе с тем ситуация в Москве лучше, чем, скажем, в Варшаве, где гостиничный рынок находится на “пике спада”. Это произошло потому, что несколько лет назад здесь было построено слишком много гостиниц. Поэтому доходность гостиничного сектора в Польше продолжает падать (доходность вычисляется как произведение среднего уровня загрузки на средний уровень цены на номер. – “Ведомости”). Решать эту проблему можно разными мерами, в том числе и радикальными. Когда в Брюсселе наблюдалась аналогичная ситуация, городской муниципалитет на несколько лет наложил мораторий на строительство гостиниц.
– Считаете ли вы, что в Москве гостиничная недвижимость развивается быстрее, чем другие секторы коммерческой недвижимости?
– Спрос на гостиницы в Москве очень большой. Рынок развивался и будет развиваться не в последнюю очередь потому, что в Москву приезжают новые люди, здесь открывают представительства новые компании. Поэтому размер гостиничного рынка значительный.
Вместе с тем гостиницы явно проигрывают по доходности жилью или многофункциональным комплексам. Девелоперы боятся длительного возврата средств, вложенных в гостиничный сектор, боятся, что не смогут впоследствии продать объект. Доходность гостиничного сектора, конечно, ниже, чем, например, у офисной недвижимости, но жизненный цикл отеля в 3–4 раза больше, чем у офиса. С годами капитализация отелей растет, и их все-таки можно выгодно перепродать.
Для гостиницы управление известной компанией – дополнительное преимущество, но вместе с тем и затраты. У гостиниц с известным международным брэндом увеличиваются расходы. Любая гостиничная сеть с мировым именем вкладывает средства в систему бронирования и централизованного маркетинга. Естественно, необходимые расходы покрываются из карманов владельцев.
При наличии договора на управление гостиницей оператор получает вознаграждение в виде процентов от оборота и прибыли. Весь остальной доход направляется владельцу. Первой составляющей вознаграждения оператора являются так называемые базовые комиссионные, которые, как правило, рассчитываются в процентах (обычно 2–4%) от валовых (общих) продаж гостиницы. Второй составляющей является так называемое премиальное вознаграждение, которое обычно рассчитывается от валовой прибыли (т. е. после вычета определенной доли расходов по работе гостиницы) и может варьироваться от 8–12%.
– Каких отелей (по категории) в Москве не хватает?
– Идеальной модели гостиничного рынка нет. В стандартном состоянии гостиничный рынок напоминает пирамиду: верхняя, самая миниатюрная, часть занята отелями с высокими стандартами, средняя, более объемная, – гостиницами бизнес-класса, а та часть, которая ближе к основанию гипотетической пирамиды, состоит из гостиниц экономкласса, которые мало где рекламируются, разве что в Интернете.
Для Москвы очень сложно предугадать идеальный вариант конструкции гостиничного рынка. Скорее всего он такой же, как во всем мире. В данный момент в центральной, наиболее интересной для девелоперов, части города происходит постепенная замена гостиниц, устаревших морально и физически (“Москва”, “Россия”, “Интурист”), на дорогие отели. Это нормально с точки зрения экономики: в центре города девелоперы платят огромные суммы за выкуп права аренды земли и не могут себе позволить строить дешевые проекты, рассчитанные на массового потребителя.
Однако подобное состояние дел не вечно. Когда ниша дорогих гостиниц будет насыщена, девелоперы начнут перемещаться в сектор гостиниц среднего класса и т. д. вплоть до насыщения спроса на всех уровнях.
– Если 50 лет назад смелыми архитектурными решениями считались здания гостиницы “Ленинградская” или “Украина”, то сейчас в центре внимания уже другие формы. Какие, на ваш взгляд, перспективны?
– Я считаю, что сегодня это такие гостиницы, как Ararat Park Hyatt. Здесь лучшие международные образцы дизайна, разнообразные технические новшества. Но я бы не назвал этот отель экстравагантным, скорее он классический.
Я считаю, что постояльца заставляют вернуться в тот отель, где он уже останавливался, две вещи: комфорт (включая интерьер) и качество обслуживания. Мне запомнилась одна гостиница в Стамбуле. Находясь в ванной, можно было смотреть вовне через жалюзи, непрозрачные снаружи, – проектировщики проявили немного изобретательности и получили уникальный продукт.
Однако, несмотря на большие возможности решения цветовых пространств и форм, проектировщики отелей все-таки определенным образом ограничены. Они должны обеспечивать в любой гостинице наличие трех обязательных параметров: ванной, спальни и сервиса. В рамках этих составляющих уже можно проявлять инициативу. Например, можно сделать в номерах оригинального дизайна батареи; можно добиться от обслуживающего персонала неподдельной чуткости и предупредительности; можно оснастить помещения самыми “умными” техническими новинками…
– Существует ли мода на отели и какие гостиницы в моде в наши дни?
– В Москве следят за развитием гостиничного дизайна. Гостиничные номера не превышают оптимального размера для определенного стандарта, что отражает все растущее стремление постояльцев к камерности. Вестибюли также не обязательно должны быть огромными. Дело в том, что увеличение площади не приносит дохода, а, напротив, приводит к дополнительным расходам, например на уборку и оснащение.
Глобальная тенденция – избежать перерасходов в ходе реализации гостиничных проектов. Огромные роскошные гостиничные пространства можно сравнить разве что с дорогими бутиками, куда приходят не купить, а просто посмотреть. Гигантские ванные и суперинтеллектуальное оснащение, конечно, оценят те, кто остановился в гостинице отдыхать. А для деловых людей это избыточно, им гораздо важнее иметь в гостинице хорошее освещение. Недостаточное освещение – одна из наиболее распространенных жалоб, с которой сталкиваются менеджеры гостиниц. А огромные ванные и другие “спецэффекты” в конечном итоге экономически невыгодны, они увеличивают период окупаемости гостиницы.