ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Ярмарка инвесторов

“Западные инвесторы приходят на российский рынок либо через крупные консалтинговые компании, либо через десятку первых российских банков – Сбербанк, Внешэкономбанк, Альфа-банк и др.”, – рассказывает генеральный директор компании “Стабильная линия” Игорь Лаврик. У консультантов есть необходимые аналитические данные, маркетинговые исследования и информация о компании-заемщике. При заключении сделки иностранные инвесторы иногда обращаются в страховые компании, в которых есть программы страхования от финансовых рисков.

“Cамый выгодный источник финансирования – это тот, который под низкий процент (менее 10%) предоставляет денежные средства на длительный срок (более трех лет)” – так вице-президент “Системы-Галс” Андрей Закревский описал портрет идеального инвестора. Удастся ли компании получить кредит на условиях, близких к “идеальным”, зависит от ее организации бизнеса. Заморские гиганты, такие как IКЕА, “Ашан” (и раскрутившаяся в России сеть “Рамстор”), чаще привлекают средства международных финансовых институтов. Российские же компании обычно обращаются к отечественным банкам или инвесторам. Серьезная западная организация так просто финансировать проект не будет – как минимум она потребует наличия у потенциального заемщика финансовой отчетности по международным стандартам. А белыми зарплатами и прочими прелестями бухучета по GAAP могут похвастать далеко не все российские компании. Но, как показывает опыт, получить средства у зарубежного финансиста российской компании хоть и сложно, но можно.

Как раскрутить инвестора

С западными инвесторами “Стабильная линия” работает с 90-х гг. “Например, для строительства сети гостиниц мы активно привлекаем прямые займы и используем формы соинвестирования, – рассказывает Лаврик. – В последнее время наша компания начала прорабатывать возможность предоставления специальной кредитной линии в итальянском банке San Polo в пользу Внешторгбанка России”. Кредит будет обеспечиваться страховым полисом итальянского экспертно-кредитного агентства Sace.

Чтобы привлечь инвестора, девелопер должен вложить в проект не менее 30% собственных средств. Сам инвестор обычно приходит в проект с собственным капиталом. “Иногда применяют более сложные инструменты финансирования, предполагающие, например, опцион на конвертацию кредита в акционерный капитал проекта на более поздней стадии”, – говорит управляющий директор УК “Конкордия Эссет Менеджмент” Семен Пузрин. Однако инвестора еще надо убедить в том, что проект окажется рентабельным. “Компетентный анализ, маркетинговый прогноз, убедительная подача материала – необходимые условия положительного решения”, – отмечает Пузрин.

Шансы на получение инвестиций возрастают прямо пропорционально объему предоставленных документов. По словам консультанта по инвестициям Noble Gibbons Валерия Полякова, девелопер может предоставить на рассмотрение зарубежному инвестору (а банку – просто обязан) ряд документов. Во-первых, детальный бизнес-план с обоснованием концепции проекта и расчетами экономики. Во-вторых, исходно-разрешительную документацию, которая является определенной гарантией того, что государственные органы разрешили строительство объекта. В-третьих, девелопер должен заключить обязательный к исполнению долгосрочный договор аренды с якорными арендаторами, что послужит лучшим рыночным подтверждением востребованности объекта. И, в-четвертых, девелоперу желательно заключить договор подряда с известным генеральным подрядчиком. Этот договор должен гарантировать фиксированную дату окончания строительства при фиксированном бюджете строительства.

“Состав арендаторов важен и может влиять даже на условия финансирования”, – добавляет Поляков. В качестве примера он приводит проект торгового центра, где якорными арендаторами будут международные операторы и к договорам уже получены гарантии их материнских структур. В таком случае отношение инвесторов к проекту будет более благоприятным. Ведь договоренности с такими якорями подтверждают высокое качество проекта и его концепции, а также его успешность как минимум на последующие 7–10 лет. Кроме того, присутствие в проекте лидеров рынка розничной торговли определяет и более качественный состав прочих арендаторов, которые предпочитают торговые центры с мощными якорями, генерирующими большие потоки посетителей.

Заместитель генерального директора по маркетингу компании “Кулон”, специализирующейся на складских помещениях, Марина Мазур утверждает, что самый важный фактор, способствующий привлечению инвестиций, – успешный опыт реализации проектов. “Кулон” сотрудничает со многими европейскими инвестиционными фондами, работающими с государствами Центральной и Восточной Европы. “Большинство инвесторов жалуются на то, что в России тяжело найти надежных девелоперов, соответствующих их стандартным требованиям”, – говорит Мазур.

Под крышей государства

Один из зарубежных инвестиционных институтов, работающих в России, – International Finance Corporation (IFC), или Международная финансовая корпорация (МФК), подразделение Всемирного банка (World Bank, WB). Акционерами WB и IFC выступают государства. Но WB финансирует проекты, осуществляемые с участием государства и муниципальных структур, а МФК инвестирует в проекты частного бизнеса. IFC была создана в 1957 г. В настоящее время членами этой организации являются 140 государств. Россия присоединилась к их числу в 1993 г. С тех пор IFC вложила $1,8 млрд в более чем 90 российских проектов частного бизнеса. Однако большую часть этой суммы получили в виде кредитов отечественные банки, финансовые институты, лизинговые компании. В свою очередь, они выступают уже непосредственными кредиторами частного бизнеса в России.

Напрямую IFC кредитовала, в частности, зарубежных ритейлоров, пришедших на российский рынок. Крупнейшим ее проектом в сфере отечественного ритейла стало сотрудничество с турецкой “Рамэнкой”. Небольшой кредит получила в IFC шведская IKEA. Однако зарубежные ритейлоры приходят покорять новый рынок, в том числе и российский, отнюдь не с пустыми карманами. Кредит IFC нужен зарубежным компаниям не столько из-за денег, сколько в качестве политического “зонтика”. Ведь Россия – акционер IFC. И вряд ли государство будет чинить бюрократические козни компании, которой само же выдало кредит. Поэтому IFC обладает определенным иммунитетом по отношению к правительственным актам. Например, когда в августе 1998 г. в стране приключился кризис, вышло постановление правительства о замораживании выплат и обслуживания долгов по кредитам международных финансовых институтов. Но к МФК это не относилось – в постановлении была оговорка о том, что оно не затрагивает обслуживание кредитов IFC.

IFC заинтересована в выдаче долгосрочных кредитов на срок 7–10 лет и более. Как правило, заемщикам предоставляется льготный период, в течение которого дается отсрочка до двух лет на погашение основной части долга. Процентная ставка IFC обычно состоит из LIBOR и маржи. Ставки зависят от специфики проекта. Когда IFC инвестирует в проект на ранней стадии, ставки более высокие. После завершения проекта появляется более сильное обеспечение и потому IFC готова снизить процентные ставки. Обеспечением кредита выступает объект, на строительство которого IFC предоставляет кредит, земельный участок, акции проектной компании, права по договорам долгосрочной аренды. Примерно такой же набор элементов обеспечения берут другие банки. “Но в отличие от многих финансовых институтов и банков, которые либо специализируются на финансировании в период строительства, либо рефинансируют готовые объекты, IFC готова делать и то и другое”, – отмечает советник по инвестициям IFC Сергей Кожухов.

По словам Кожухова, IFC предоставляет долговое и долевое финансирование. По правилам IFC не может вкладывать в новый проект (создающийся с нуля) более 25% от его общей стоимости. Но в отдельных случаях доля IFC составляет 30–35% от стоимости проекта, если, например, это дополнительные вливания в развитие уже раскрученного брэнда. Обязательным условием является финансирование проекта самим девелопером. Когда же требуется кредит, превышающий 25–35% от стоимости проекта, IFC создает синдикат из нескольких международных банков, вместе с которыми кредитует проект и берет его под свой патронаж. “У нас есть большой список международных банков, с которыми мы работаем по синдицированию”, – говорит Кожухов. Что касается российских банков, то они не подпадают под определение возможных партнеров IFC. Однако IFC может кредитовать проекты совместно с российскими банками.

Минимальная сумма, которую IFC готова вложить в проект, составляет $10 млн. Компании, желающие получить в IFC кредит, предоставляют корпорации краткое описание проекта, указывают его ориентировочную стоимость и источники финансирования, информацию об основных акционерах, а также примерную сумму, которую планируется привлечь от IFC. “Чтобы корпорация предоставила кредит, команда в российской компании должна отвечать требованиям, которые IFC предъявляет к партнерам, – рассказывает Кожухов. – Это предполагает определенный уровень подготовки с точки зрения финансов, владение базовыми концепциями при подготовке бизнес-плана, ведение бухгалтерии по международным стандартам”.

Кстати, последнее требование нередко становится непреодолимым препятствием для российских компаний, не все из которых готовы перейти на международную финансовую отчетность и выдержать соответствующий аудит. Кроме того, могут возникнуть проблемы юридического характера, так как IFC заключает договоры и готовит другие документы в рамках английского права. Поэтому у российской компании нередко возникает проблема незнания юридических аспектов, из-за чего приходится привлекать юристов или юридические фирмы в опытом работы в английском праве. Принимая решение о финансировании проекта, IFC также изучает его концепцию. По словам Кожухова, “очень важны местоположение объекта, транспортная доступность, парковка, а также предварительные договоренности с арендаторами и срок, на который заключаются договоры аренды”.

IFC стремится быть долгосрочным партнером в проекте и позиционирует себя не только как источник финансирования объекта строительства. IFC сочетает венчурный и консервативный подходы. Проектное финансирование осуществляется на начальном этапе, а после завершения проекта возможна инвестиционная сделка. “Поскольку финансовые инвесторы, как правило, миноритарии, мы используем такие же механизмы защиты, как фонды паевых инвестиций: преимущественное право выкупа, защита от размывания доли, препятствие вхождению новых акционеров”, – говорит Кожухов.

IFC готова инвестировать в строительство любых объектов коммерческой недвижимости, но в основном финансирует проекты в сфере ритейла. В 1997 г. на российский рынок пришла турецкая “Рамэнка”. Несмотря на собственные солидные финансовые активы, “Рамэнка” обратилась в IFC за кредитом. Та предоставила ей кредит на сумму $36 млн. Позже IFC выдала “Рамэнке” еще несколько кредитов и довела общую сумму финансирования до $100 млн.

В 2000 г. IKEA, которая в соответствии с корпоративной политикой строит все свои объекты на собственные средства, все же взяла у IFC кредит в $15 млн на строительство торгового центра в Химках. Причины такого решения в компании не разглашают. В компании IKEA без энтузиазма отнеслись к предложению подробнее рассказать об этом кредите. “Мы считаем, что наше участие способствовало разрешению определенных противоречий, которые IKEA имела с российскими государственными органами в начале своего бизнеса в России”, – говорит Сергей Кожухов.

В 2004 г. IFC предоставила российской компании “Кулон” кредит в $10 млн на строительство двух офисно-складских комплексов площадью 16 000 и 27 000 кв. м. “Один кредит IFC предоставила на срок около семи лет с фиксированной процентной ставкой 8,5% годовых, – рассказывает Марина Мазур, – а второй – на срок около девяти лет – мы получили с повышенной ставкой и небольшой долей дивидендов до его погашения”. Ставки обоих кредитов могут быть скорректированы в случае превышения запланированной доходности или задержек с обслуживанием долга. В качестве обеспечения кредитов выступили земельный участок, постройки, акции, будущие доходы.

“Особенностями договора с МФК (относительно европейских и российских кредиторов) являются громадные объемы подписываемых документов и связанные с этим крайне высокие ставки оплаты услуг их юридических консультантов, которые по условиям договора ложатся на нас”, – делится впечатлениями Мазур. Куда более простыми и менее нагруженными формальностями являются подписанные “Кулоном” соглашения с австрийским Райффайзенбанком по кредитованию тех же проектов. Процентная ставка, правда, немного выше – LIBOR + 5 пунктов. Сроки кредита – около пяти лет.

Российский ответ

Безусловно, притоку западного капитала на российский девелоперский рынок способствуют рост экономики России, стабильная политическая ситуация и тот факт, что даже Standard & Poor’s наконец-то присвоило стране положительный инвестиционный рейтинг. Способствует привлечению инвестиций и количество успешно реализованных девелоперских проектов, которые наглядно демонстрируют привлекательность подобных вложений. Однако на рынке по-прежнему остается немало факторов, которые смущают инвесторов и могут вызвать сомнение у кредиторов в том, стоит ли финансировать проект.

“Туманность формулировок законов и правовые акты, ограничивающие права игроков рынка, значительно тормозят развитие”, – считает управляющий партнер УК “Конкордия Эссет Менеджмент” Марина Кислицкая. Сейчас нередко процесс получения исходно-разрешительной документации и оформления прав собственности затягивается, что негативно отражается на всем проекте. Еще одной проблемой является неурегулированность земельно-имущественных отношений. “Предсказуемость законодательства и ясность в ключевых правовых вопросах будут способствовать привлечению инвестиций”, – уверена Кислицкая.

К числу сложностей российского строительного рынка также относится традиция решать земельный вопрос посредством привлечения административного ресурса. Но это ситуация временная. “Тенденции таковы, что скоро западный капитал найдет решения этой задачи, – считает Станислав Капинос, генеральный директор “Русских отелей”. – В результате конкуренция среди инвестиционных компаний станет еще жестче. Все будут решать только количество денег и правильный выбор партнера с российской стороны”.

Большой проблемой, которая явно не способствует взаимопониманию между российским девелопером и западным финансовым институтом, является частое отсутствие у российской стороны прозрачной финансовой отчетности и детально проработанного бизнес-плана. “Для решения этих вопросов мы в свое время даже организовали обучение ряда сотрудников в Urban Land Institute”, – делится опытом решения проблемы Марина Мазур.

Правда, на зарубежных инвесторах свет клином не сошелся. Отечественные финансисты также готовы вкладывать средства в перспективные проекты. Причем не только в России, но и в странах СНГ. Пример такого инвестора – компания “Русские отели”, которая финансирует строительство коммерческой недвижимости в регионах и некоторых странах СНГ, в частности в Грузии, на Украине и в Армении. “Но независимо от географии требования компании к проектам остаются неизменными”, – утверждает Станислав Капинос. Среди таких требований, по его словам, объект и земельный участок должны быть свободны от каких-либо обременений и судебных споров. Площадь участка должна быть не менее 0,25–0,35 га. Кроме того, компания рассматривает варианты с арендой участка на срок до 49 лет или с возможностью выкупа права собственности на него. “Русские отели” предпочитает выступать мажоритарным инвестором проекта. “Нам неинтересны проекты, долевое участие в которых для “Русских отелей” будет составлять менее 51%”, – говорит Капинос.