ИНТЕРВЬЮ: Олег Сорокин, генеральный директор группы компаний “Столица Нижний”

Группа компаний “Столица Нижний” год назад заявила о планах вложить около $150 млн в строительство нескольких торговых центров в Нижнем Новгороде. Центр “Этажи”, построенный в 2003 г. на территории завода “Старт”, стал первым современным торговым комплексом в городе. Но со “Стартом” связан и громкий скандал. В конце 2003 г. было совершено покушение на совладельца завода и гендиректора группы компаний “Столица Нижний” Олега Сорокина. Об этом и о новых проектах компании он рассказал в интервью “Ведомостям”.

– Как вы пришли в бизнес?

– Зарабатывать деньги я начал еще до армии, начиная с восьмого класса. Первый свой рубль заработал летом 1981 г., колотил ящики для картофеля, который отправляли на Кубу. За летний период заработал 280 руб., что по тем меркам была очень приличная сумма. Вернувшись из армии, работал в кооперативе, прошел путь от простого рабочего до начальника склада. В 90-х гг. стал заниматься собственным бизнесом. У меня были разные мелкие начинания. Я занимался пошивом одежды, изготовлением сувенирной продукции. Деньги зарабатывались серьезные, но какого-то масштабного и системного производства не было. Свой первый миллион рублей заработал еще до кризиса 1998 г. Тогда я уже считал себя обеспеченным человеком.

– А какую цель вы преследовали, когда пошли в чиновники? Чтобы лоббировать бизнес-интересы?

– Мне скучно заниматься тем, что потом я не смогу потрогать, посмотреть, показать. Купля-продажа как бизнес была для меня неинтересна. Она была интересна лишь с точки зрения зарабатывания денег. Но кризис 1998 г. сделал этот бизнес непривлекательным.

Я тогда решил сменить сферу деятельности, и в поле зрения попал завод “Старт”. Однако, будучи на посту гендиректора завода, понял, что я не человек производства. Я каждый день ходил на работу, делал ее хорошо, но удовольствия мне это не доставляло. Потом меня пригласили поработать в Дорфонде (замом финдиректора. – “Ведомости”). Для меня эта работа оказалась крайне полезной. Если ты видишь себя в бизнесе, то госслужбу полезно пройти – хотя бы на годик. Сейчас в нашей стране бизнес и государство разговаривают на разных языках. А работа в Дорфонде помогла узнать, как функционирует государственная машина, научила, как язык бизнеса подстроить под язык государства, особенно в нашей забюрократизированной стране.

– Завод “Старт” стал площадкой для строительства второй очереди “Этажей”. Почему завод был обанкрочен? У него не было шансов работать или начать выпуск какой-то новой продукции?

– Строительство второй очереди “Этажей” – решение правильное и разумное. Это позволит разместить на территории завода тех крупных и интересных для нижегородцев операторов, которых мы не смогли разместить в основном комплексе “Этажей”, – “Спортмастер” и “М.Видео”. И успешность этого проекта уже второй год доказывает сама жизнь.

Сам завод “Старт” специализировался на выпуске весьма специфической оборонной продукции. У него еще была небольшая линейка товаров народного потребления, таких как домкраты для автомобилей “Волга”, кипятильники и электрические плитки. Однако на фоне китайского и корейского ширпотреба эти товары выглядели убого. Производилось все это на оборудовании далеко не первой свежести. Поэтому было принято решение отказаться от выпуска гражданской продукции. А что касается оборонных заказов, то выяснилось, что той номенклатурой, которую выпускал завод, армия уже обеспечена лет на 30 вперед и эта продукция никому не нужна. При этом на заводе было гальваническое производство, вредное для окружающей среды и для рабочих. Мы потратили большие деньги для того, чтобы не только производство демонтировать, но и провести спецмероприятия по очистке территории, корпусов. Сам завод с его продукцией был обречен.

– Вы работали в разных сферах – в торговле, руководили промышленным предприятием, были чиновником. Почему решили заняться именно строительством торгово-офисных центров?

– Я никогда не жаловался на отсутствие бизнес-удачи. Настал период, когда я решил оставить свой след, чтобы через несколько лет я мог с гордостью говорить, что это построил я. Первый проект был реализован в 1998 г., когда был построен Дом моды Валентина Юдашкина на ул. Горького.

– Отразился ли на этом проекте кризис 1998 г.?

– Безусловно, кризис отразился, были вложены деньги, которые в момент строительства обесценились. Это было обидно. Но недвижимость – штука такая, что здесь нужно уметь терпеть. Тогда это был проект на эмоциях, на интересах. Однако прошли годы, заработались другие деньги, и об этом проекте уже не вспоминаем. Тем более что он уже не мой. Я его жене подарил. (Смеется.)

– Строительством торговых центров занимается группа “Столица Нижний”. Какие компании входят в ее состав? Кто их учредители? Кто инвесторы проектов?

– В состав группы входит более 30 нижегородских фирм, я в составе учредителей ряда компаний, другие учредители называть их имена меня не уполномочивали.

– Это нижегородцы? Есть среди учредителей банки? Какие?

– Это группа физических лиц, все нижегородцы. Иностранный капитал тоже присутствовал, но мы их долю практически выкупили. Они инвестировали в строительство торгового центра “Этажи” и вернули деньги с прибылью. Есть взаимоотношения с банками, но это не участие в акционерном капитале. С банками работаем, как с кредитными учреждениями.

– А какова структура управления компании? Это холдинг? Существует юрлицо “Столица Нижний” или нет? И чем оно занимается?

– Профиль деятельности ООО “Столица Нижний” только один – это девелопмент. Сама она бизнесом не занимается. Это компания-имя. Обычно у нас принцип: один проект – одна компания. Мы не любители смешивать проекты в кучу. В нашей деятельности мы ориентируемся на инвесторов, и им гораздо проще работать с тем проектом, который находится в одном юрлице. В 2006 г. мы планируем провести реорганизацию собственности и поменять структуру управления группой.

– Участники рынка считают, что ваши инвесторы из Москвы и в числе наиболее вероятных называют “Планету Менеджмент”. Это так?

– Нет, это не так. “Планета Менеджмент” никогда не имела и не имеет к “Столице Нижний” никакого отношения, хотя не скрою, что определенные контакты поддерживаются для открытия в наших центрах супермаркетов “Эконта”.

– Вы могли бы назвать сумму, которая бы заставила вас подумать о продаже этого бизнеса?

– Пока мой бизнес деньгами не измеряется.

– Первым торговым центром были “Этажи”, группа вложила в них $12 млн. Вначале посетителей было немного, а часть площадей пустовала? Как сейчас обстоят дела? Каковы финансовые результаты за 2004 г.? Когда окупится центр?

– Площади центра никогда не пустовали. Были некоторые проблемы с арендаторами. Например, четвертый этаж “Этажей” был отдан под молодежную и детскую тематику. Поэтому и арендаторов подбирали специально под эти секции. Да, первое время посетителей было меньше. Сейчас в центре достаточно покупателей с разными возможностями. По нашим данным, “Этажи” планируется окупить за пять лет. Первые два года показали, что мы идем по графику.

– Какой оборот у “Этажей” за 2004 г.?

– Точную цифру я сказать не могу, но несколько миллионов долларов – это точно. А я как совладелец на этом проекте в прошлом году официально заработал около $1 млн.

– Я слышал, что первоначально на последнем этаже “Этажей” планировалось построить бассейн, но в итоге там открылся “Тинькофф”. Кто и что за проект там планировал реализовать и почему он не состоялся?

– Бассейн никто не проектировал. Но на этом месте мы планировали разместить офис группы “Столица Нижний”. Но потом возник вариант с Олегом Тиньковым.

– Но офис и пивоварня требуют разных условий для помещений. Пятый этаж был рассчитан на пивное производство?

– Я бы не сказал, что там условия серьезно различаются. Тем не менее любой объект, который мы строим, мы рассчитываем под многофункциональное здание, и изначально закладываются некие повышенные технические характеристики для того, чтобы судьба здания минимально зависела от первоначального проектного решения в долгосрочной перспективе.

– В марте группа обещает построить в Нижнем на Московском вокзале самый крупный торговый центр в городе. Сколько площадей уже сдано арендаторам? Какова там доля москвичей?

– Сейчас в торговом центре на Московском вокзале практически все помещения уже сданы. Среди московских арендаторов будут присутствовать компании “М.Видео”, “Союз”. Из нижегородских – “Национальный торговый альянс”.

– А чем отличается менталитет нижегородских и московских руководителей компаний? С москвичами сложнее договариваться?

– Сейчас с каждой компанией трудно договариваться. У москвичей немного больше требований. В частности, по долгосрочной аренде, качеству отделки.

– Какие еще проекты будут реализованы в Нижнем Новгороде вашей компанией? – Сейчас компания строит офисный центр на ул. Горького. А в этом году приоритетным проектом для компании будет строительство торгово-развлекательного центра площадью 100 000 кв. м на ул. Родионова.

– В другие регионы не собираетесь?

– Нам нужно пока со своими проектами разобраться, обзавестись тем ресурсом, который бы позволил двинуться в другие регионы. Нас в Нижнем Новгороде пока все устраивает.

– Собираетесь заниматься жилищным строительством, которое сейчас тоже на подъеме?

– Нужно понимать, что рынок нижегородской жилой недвижимости – 300 000 кв. м, а 400 000 кв. м – это потолок. Чтобы там ни говорили, что будет построено 1 млн кв. м жилья, все это утопия. Такого количества жилья в ближайшие годы никто не построит по одной простой причине – столько никогда не продадут. Сейчас в Нижнем Новгороде есть лишь иллюзия массового строительства, куча пыли над городом и много подъемных кранов. У нас тоже есть проекты по жилищному строительству, но они скорее точечные – квартал вокруг “Этажей”, дом на ул. Ванеева. Из крупных также будем застраивать микрорайон Мещерского озера.

– В каких еще направлениях компания намерена развиваться?

– Сейчас тема номер один – это складские комплексы, а город задыхается от их отсутствия. Международные компании через год или два обязательно придут сюда. А сам складской комплекс можно построить быстрее и дешевле, чем торговый центр. Как только мы увидим, что рынок дозрел окончательно, то будем их строить. Вот сейчас мы строим офисный центр на ул. Горького, и в течение нескольких лет он будет самым большим в городе. Мы посчитали, что город для этого уже созрел.

– Каковы общие инвестиции в строительство торговых и офисных центров в Нижнем?

– Всего в строительство торговых и офисных центров компания намерена инвестировать более $150 млн в течение пяти лет. В этом году мы должны построить офис для филиала Райффайзенбанка на ул. Горького.

– А за последний год ставки аренды в торговых центрах менялись? Росли или падали? Какие они сейчас в среднем по Нижнему?

– Я могу говорить лишь про “Этажи”. За последний год ставки не росли, а выравнивались. В среднем они составляют $50 за 1 кв. м. Сейчас в “Этажах” работают 95 магазинов, и договорные отношения со всеми разные. Например, заведение “Едок” платит нам немного, так как это комфорт для людей, льготные цены, хороший ремонт, качество еды. Это компания, которая работает на имидж торгового центра. А фирма, имеющая магазин напротив “Едока”, платит в несколько раз больше, поскольку этот магазин пользуется тем потоком людей, которых привлекает “Едок”.

– Та же IKEA предпочитает строить свои “Меги” на выезде из городов, так как там существенно ниже стоимость земли. Вы не боитесь, что в будущем и ваши арендаторы предпочтут уехать подальше от центра, чтобы платить меньше?

– Мы прогнозируем такую ситуацию. Ставки в ближайшее время будут снижаться. Например, в торговом центре на Московском вокзале ставки будут ниже, чем в “Этажах”. В любом бизнесе есть период роста, стабилизации и падения. Прогнозирую, что лет через пять на рынке будет провал.

– Сейчас уже достаточно компаний, заявивших о желании построить в городе торговые и развлекательные центры. Сколько их город еще может поглотить?

– Город очень динамично развивается, и потребности ежегодно растут. Сейчас в Нижнем нет ни одного убыточного центра.

– Год назад на вас было совершено покушение. По этому делу был задержан вице-спикер заксобрания Михаил Дикин. В какой стадии находятся следственные действия?

– Основной причиной покушения на меня стало желание Дикина присвоить мою часть бизнеса. С 2002 г. я и Дикин были соучредителями завода “Старт”, каждому принадлежало по 50% акций. Следственные действия находятся в завершающей стадии, и в этом году должен состояться суд. Надеюсь, что решение суда будет объективным.

– Вы работали заместителем финдиректора в Дорфонде Нижегородской области. Сейчас прокуратура проверяет работу фонда и уже выявила ряд финансовых нарушений, несколько руководителей фонда были задержаны по этому делу. Можете сказать, в чем суть претензий прокуратуры?

– В Дорожном фонде я действительно работал, но совсем в другое время, а с людьми, против которых заведено уголовное дело и которые задержаны, я никогда не пересекался. Сейчас прокуратура уже не проводит расследование работы фонда, расследованием занимается ФСБ. Другое дело, что ГУВД Нижегородской области в этом деле усиленно пиарится. Так как эту тему стали привязывать ко мне исключительно после покушения на меня, то мне абсолютно ясно, что эта привязка искусственная. Это сделано для того, чтобы оказывать на меня давление в рамках расследования покушения. Других оснований я не вижу. В ГУВД большие любители покопаться в воспоминаниях и делах давно минувших дней. Как показывает потом практика, это делается для удовлетворения чьих-то политических интересов и амбиций. То, что ГУВД в последнее время стало играть роль некой политической полиции, ни для кого не секрет. Не было бы покушения – не было бы и этих измышлений. Или, если бы покушение не находилось в той стадии раскрытия, в котором оно находится сегодня, тоже этого бы не было. Единственная цель всех этих проверок – заставить меня отказаться от активного участия и от помощи следователям прокуратуры.

– У компании возникли проблемы с прокуратурой и религиозными организациями при строительстве на Зеленском съезде, где в начале прошлого века находилась Казанская церковь. В чем суть претензий?

– У нас до сих пор не могут понять правила игры цивилизованного государства. Если есть вопросы, то нужно их задать, прежде чем брать рупор и трубить на всю округу. Вот потрубили с гостиницей “Москва” (администрация запретила строить гостиницу, так как на этом месте были обнаружены древние захоронения. – “Ведомости”) – и чем все это закончилось? Загаженный пустырь в центре города с видом на Кремль. Главное – в свое время надо было продрать глотку, и уверен, что это делалось не бесплатно. Аналогичная ситуация происходит и сегодня. Мы перекопали весь участок, там нет никакой церкви, нет никакого фундамента.

– Но в Росохранкультуры заявляют, что данный участок попадает в зону охраны Нижегородского кремля…

– Сейчас они заявляют, что они охраняют территорию вокруг Кремля. Но если ее по-честному охранять, то они давно уже должны были узнать, что строится на данной территории, ведь само разрешение на проектирование было выдано еще в 2001 г. А что получилось на самом деле? Люди дождались, когда мы полностью сделали проект, подвели сети, сделали всю черновую работу.

По гостинице “Москва” была та же самая история. Просто потом к инвесторам втихушку пришли ребята и предложили подешевле продать участок. Инвесторы оказались упрямыми и сказали, что будут сидеть на этом участке столько, сколько нужно. Я уверен, что если мы сегодня прекратим строительство, то завтра к нам придут люди и предложат по дешевке продать участок. Вы поймите одну вещь – это грязный бизнес, которым занимаются отдельно взятые чиновники, которые подобным образом зарабатывают себе на жизнь. А то, что центр будет строиться в охраняемой зоне Кремля, то все это согласовано. А ведь никто не читал заключения экспертов. Даже в книге “История Нижнего Новгорода” историка Храмцова, жившего 100 лет назад, говорится, что Зеленский съезд был исторически торговым местом, а само место называлось Казанская церковь на нижнем базаре. У этой истории тоже будет свой логичный конец.

Пусть общественность в первую очередь задумается о мощах, которые были потревожены на месте гостиницы “Москва”. То, что они до сих пор не захоронены, – вот это и есть кощунство, взяли бы православные по лопате (для этого денег не нужно) и выполнили свой православный долг.

– У вас нет опасений, что подобные проблемы могут возникнуть и по другим участкам?

– Сейчас некоторые люди пытаются плавно подвести к тому, что Дикин сидит в тюрьме по ошибке, а Сорокин строит незаконно. Я к этому отношусь спокойно. Некоторые чиновники до сих пор не могут понять, что обладают властью и полномочиями не для того, чтобы жить и помогать своему ближайшему окружению жить незаконно. Я уверен, что их поправят. Я не питаю иллюзий, что это произойдет быстро. Если посмотреть на тенденцию в стране, то людей в погонах, которые нарушают закон либо помогают это делать другим, с каждым годом наказывают все больше и больше.

– В декабре прошлого года вы выиграли иск к начальнику УБЭП ГУВД Нижегородской области Анатолию Шатохину и полковнику налоговой полиции Андрею Юдинцеву, которые инициировали запросы органов в банки, после чего ряд банков отказались финансировать проекты “Столицы Нижний”. Обжалованы ли эти иски?

– Суд вынес четыре постановления о том, что действия сотрудников ГУВД незаконны, они привели к отказу ряда банков “Столице Нижний” в выдаче кредитов на несколько миллионов долларов. Никаких финансовых претензий с моей стороны не было. Так как мы понимаем, что любое финансовое наказание отразится на добросовестных сотрудниках ГУВД, а не на лицах, совершивших эти правонарушения.

Мое мнение – что только персональное наказание со стороны руководства было бы справедливым и эффективным. Но почему-то должной оценки эти неоднократные нарушения закона не получили. Так как Юдинцев и Шатохин добровольно отказались исполнить решение суда [и принести извинения], то мы были вынуждены обратиться в службу судебных приставов, хотя милиционер в полковничьих погонах, не исполняющий решения суда, – это звучит странно.