Банкиры забивают сваи
Интерес новосибирского филиала Ланта-банка к инвестициям в недвижимость возник недавно. После того как банк построил офисное здание, где часть площадей сдал в аренду, по словам зампреда правления Ланта-банка Петра Докучаева, начали поступать предложения о продаже помещений. “Высококлассная офисная недвижимость по-прежнему очень дефицитна в Новосибирске”, – резюмирует он. Это и подтолкнуло Ланта-банк заняться девелопментом.
Первым проектом станет строительство в Новосибирске 16-этажного бизнес-центра, рядом с офисом Ланта-банка на улице Кирова. Сейчас завершается проектирование здания площадью 18 800 кв. м, говорит Докучаев. В октябре банк, по его словам, планирует начать строительство офисного центра класса чуть выше уровня Б. Приблизительная себестоимость строительства 1 кв. м Докучаев оценил в $1000. Заказчиком и генподрядчиком строительства будут дочерние компании Ланта-банка “Отдел развития” и “Барс-98”. Около трети офисов Докучаев предполагает продать, а остальное будет сдаваться в аренду. Для эксплуатации центра будет учреждена управляющая компания.
Докучаев заявляет, что до 2010 г. Ланта-банк собирается вложить в строительные проекты до $700 млн. Председатель правления Ланта-банка Сергей Докучаев говорит, что банк подписал предварительное соглашение с европейскими инвесткомпанией и банком о создании совместной девелоперской компании, которые и выступят основными инвесторами. На дочерних структурах Ланта-банка лежат обязательства по первичному финансированию проектов. Названия зарубежных партнеров Сергей Докучаев назвать отказался до заключения договоров. Совместную компанию, по его словам, планируется учредить в мае. Банк, по словам Петра Докучаева, будет строить офисную и жилую недвижимость не только в Новосибирске, но и Санкт-Петербурге.
Увлечение Ланта-банка девелопментом совпало с приходом на работу в банк нового топ-менеджера – Игоря Люзенкова. Долгие годы он работал вице-мэром Новосибирска, курировавшим строительную отрасль. Теперь бывший чиновник возглавляет департамент по стратегическому планированию и развитию новосибирского филиала Ланта-банка.
А финансовая группа “Алемар”, принадлежащая бывшему топ-менеджеру РАО ЕЭС Леониду Меламеду, решила начать карьеру в строительстве с возведения отеля уровня “четыре звезды”. Объем инвестиций составит около $16 млн, сообщил гендиректор “Алемар Девелопмент” Юрий Курочкин. Управлять отелем будет французская сеть Accor. Владимир Ларин, замдиректора УК “Алемар”, называет недвижимость сейчас наиболее привлекательным объектом для инвестирования, поскольку доходность на фондовом рынке снижается, а кредитование достаточно рискованно.
Новосибирск привлекает и московских банкиров-девелоперов. “Глобэкс” (построил торгово-офисный центр на Новинском бульваре в Москве) строит “Торговый квартал на Фрунзе” за $60 млн. Дмитрий Чибисов, директор департамента проектного финансирования “Глобэкса”, говорит, что заниматься прямыми инвестициями в недвижимость банки заставляет более высокая доходность по сравнению с традиционным кредитованием. Коммерческий директор компании “Росевродевелопмент” (“дочка” “Росевробанка”, строит в Новосибирске бизнес-центр, в планах – торговый и складской центры) Наталья Коротаева подсчитала, что девелопер может заработать 20–40% годовых, в то время как кредитование приносит 12–20% годовых. “Кредитование строителей более рискованно, чем прямое инвестирование, поскольку в первом случае банк не может контролировать процесс строительства”, – полагает Коротаева.
Средний уровень доходности инвестиций в коммерческую недвижимость в Новосибирске составляет 20–30% годовых, считает директор новосибирского филиала управляющей компании “КИТ” (принадлежит “Вэб-инвест Банку”) Александр Сабаев. Но он предупреждает, что в ближайшие два-три года произойдет насыщение на рынке офисных и торговых площадей в Новосибирске. “Но если за спиной у строителей мощная банковская структура, способная привлекать длинные дешевые ресурсы, то за счет экономии на процентах и транзакционных издержках можно сохранять высокий уровень рентабельности и в условиях стагнации или даже в условиях снижения цен”, – уточняет он.
До сих пор попытки банков заниматься девелопментом были не очень успешными. Созданная в 2000 г. при участии “УралСиба” компания “СибЖилСтройИнвест” просуществовала недолго – в прошлом году застройщик оказался в процедуре банкротства. Та же участь постигла и новосибирскую “дочку” Сбербанка – строительную компанию “Кварсис”. В январе 2005 г. “Сбер” продал “Кварсис” менеджерам Сибирского банка Сбербанка. Сейчас, как рассказал председатель правления банка Владимир Ворожейкин, “Кварсис” находится в конкурсном производстве – у компании нет возможностей для погашения кредиторки и потенциала развития, констатирует банкир.