Ипотека без гарантий
Обеспечение граждан доступным жильем Владимир Путин не раз называл одной из актуальных задач властей. “Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средним доходом”, – объявил он в прошлогоднем послании Федеральному собранию. Созданное для развития ипотеки АИЖК получило в 2003–2004 гг. госгарантии на 7 млрд руб. Под это обеспечение агентство выпустило облигации и разместило их среди инвесторов. На вырученные средства АИЖК купило закладные бумаги у банков и региональных операторов, которые, в свою очередь, выдали ипотечные кредиты населению. По данным АИЖК, на 1 мая благодаря этой схеме предоставлено 16 500 кредитов на 6,6 млрд руб. по средней ставке 15%. Бюджет этого года предусматривает гарантии еще на 4,7 млрд руб.
Между тем Минфин бьет тревогу. В долговой стратегии на 2006–2008 гг. он подчеркивает, что ипотечные гарантии выдаются без права встречного требования к АИЖК и, если его постигнут неудачи, взыскать деньги будет нельзя. “Риск велик, поскольку агентство привлекает деньги инвесторов на семь-восемь лет, а по закладным граждане могут расплачиваться до 27 лет”, – волнуется чиновник Минфина. В долговой стратегии отмечено, что в 2003 г. бюджету уже пришлось выплатить 3,6 млрд руб. за Федеральное агентство по регулированию продовольственного рынка при Минсельхозе, гарантии которому тоже были без права встречного требования. В случае с АИЖК невосполнимые потери казны составят 10 млрд руб., предупреждает Минфин и предлагает прекратить с 2006 г. практику госгарантии.
Такое заключение неприятно поразило замдиректора АИЖК Дениса Гришухина. По его словам, средний срок ипотечного кредита – 16 лет, а с учетом досрочного погашения гражданами – восемь. Дефолт АИЖК исключен, доказывает Гришухин: для этого надо, чтобы целый год половина заемщиков не расплачивалась по закладным. А сами закладные обеспечены все дорожающим жильем, разбивает он доводы Минфина.
Стоимость залога вдвое выше размера кредита, напоминает руководитель департамента корпорации “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев. Только событие, сопоставимое с дефолтом 1998 г., может обрушить рынок жилья, уверен он. Программа АИЖК составляет 25–30% рынка ипотечного строительства, отмена госгарантий АИЖК обернется свертыванием ипотеки и ударит прежде всего по регионам, где ее доля не превышает 1% объема сделок с недвижимостью, отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Устоят, по его мнению, рынки Москвы и Санкт-Петербурга с относительно развитыми банковскими программами ипотечного кредитования. Обескуражен предложением Минфина гендиректор ставропольского ГУП “Свой дом” Владимир Жих. Он говорит, что без госгарантий АИЖК не станет выкупать закладные и тогда “накроется” пятилетняя программа ипотечного строительства в крае. “Люди лишатся порядка 1000 квартир площадью 70 000 кв. м”, – прикидывает потери Жих.
Руководитель аналитического центра IRM.RU Олег Репченко напоминает, что госгарантии служат снижению ставок и удлинению сроков займов на рынке ипотеки. За рубежом срок ипотеки – 25–30 лет, а ставки – 4–5%, поэтому свыше 90% недвижимости покупается именно по ипотечным схемам. В России ставки и сейчас в три-четыре раза больше, а без госгарантий подскочат еще сильнее, убеждены эксперты. Репченко и Апрелев удивлены тем, что чиновники хотят отказаться от госгарантий. “Непонятно, в чем тогда социальная роль государства?” – удивляется Апрелев. “Минфин не хочет нести риски по ипотеке, но управление макроэкономическими рисками и предотвращение кризисов – его основная роль”, – добавляет Репченко.
Чиновник Белого дома говорит, что долговая стратегия Минфина сейчас дорабатывается, а предложение по ипотеке будет обсуждаться на заседании бюджетной комиссии под руководством Михаила Фрадкова. По словам чиновника, на днях Минэкономразвития внесло в правительство концепцию развития ипотечного кредитования, предусматривающую оценку реальных рисков предоставления госгарантии АИЖК.