ГРОМКИЕ ИМЕНА: Строители с интеллектом
– Сейчас многие столичные домостроительные компании задействуют свои мощности на территории Московской области. Вы не задумывались о том, чтобы строить там?
– Нет. Дело в том, что у нас организация скорее финансовая, чем производственная, поэтому у нас нет заводов, которые нужно загружать работой. Наша компания носит название “Тема”, что означает “технологии и маркетинг”, в работе компании мы акцентируем интеллектуальную, а не производственную составляющую.
– Много дискуссий ведется вокруг федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Как вы относитесь к этому закону?
– Если мы забудем про застройщика, а возьмем конкретного человека, Василия Васильевича, который решает свою жилищную проблему, инвестируя денежные средства на этапе строительства дома, то для него, казалось бы, лучшего закона быть не может. Ведь за время, пока дом будет построен, он сможет стребовать с застройщика штрафы на сумму, равную стоимости квартиры. То есть закон позволяет человеку получить квартиру и вдобавок еще и ее стоимость деньгами. Но не бывает односторонней дороги. Хоть через кювет, но вторая дорога все же должна быть. Мне кажется, что хорошую в общем-то задумку не довели до логического завершения. Законодатели совершенно не задумывались: а каковы возможности застройщика работать по таким правилам? Зачем ему брать кредит в банке, вкладывать свои и заемные средства в строительство, если потом практически по любому поводу к нему могут быть применены штрафные санкции? Уверен, что в этот закон будут внесены соответствующие – и весьма необходимые – поправки.
– В результате вступления в силу закона “О долевом строительстве” что, на ваш взгляд, произойдет с ценами на жилье?
– Я думаю, что цены на жилье вырастут.
– Изменилась ли прибыльность девелоперского бизнеса в Москве за прошедшее десятилетие?
– Она сильно уменьшилась, а с началом действия нового закона о долевом строительстве вообще под большим вопросом.
– Расскажите, в чем состояли сложности работы в первые годы и с какими проблемами вам приходится сталкиваться сейчас?
– В самом начале все было просто. Пока только разрабатывались нормативные документы, определялись предстоящие условия работы, у девелоперов было больше свободы действий. Много было и свободных земельных участков, а желающих заняться строительством недоставало.
По прошествии времени работа девелоперских компаний усложнилась. Были приняты новые нормативные акты, которые, с одной стороны, прописали более-менее понятные механизмы работы, а с другой – потребовали их исполнения. Резкое сокращение земельных участков под застройку, стремительное увеличение числа компаний, занятых строительством жилья на территории города, привели к росту конкуренции. Примерно до 1994 г. инвестиционно-строительной деятельностью в Москве занимался узкий круг фирм. В 1995–1996 гг. их количество резко возросло, превысив 1000, но после экономического кризиса 1998 г. многим пришлось уйти с рынка недвижимости, и количество застройщиков сократилось до нескольких сотен. Практически все выжившие продолжают работать по сегодняшний день.
– НПП “Тема” входит в число тех компаний, которые остались в строительном бизнесе. Что вам помогло успешно преодолеть препятствия?
– Если коротко, то есть ряд принципов управления, которыми мы неизменно руководствуемся в своей работе. Один из них – создание творческой среды, когда каждый человек в компании – не просто рядовой исполнитель, а часть команды.
Еще в 1993 г. мы поняли, что панельное домостроение может существовать лишь в привязке к крупным строительным площадкам, но в стесненных городских условиях нужен другой, индивидуальный подход к застройке территории. Нашим первым шагом к индивидуальной застройке стало создание в структуре компании собственной проектной организации. В 1995 г. мы вышли на Академию архитектуры и строительных наук с предложением создать новый тип жилого здания (который соответствовал бы западному подходу с точки зрения удобства планировки квартир) для людей со средним достатком и получили согласие. Для работы над проектом был сформирован временный творческий коллектив, куда вошли наше проектное бюро, Академия архитектуры и строительных наук, МНИИТЭП и Наро-Фоминский завод железобетонных изделий, который участвовал своими технологиями.
– Но ведь в то время уже строились монолитно-кирпичные здания по индивидуальным проектам, существовали технологии. Почему вы решили разрабатывать свой дом?
– Да, монолитные дома уже строились, но их было очень немного, в середине 1990-х примерно 95% возводимого жилья было панельным, а нам хотелось создать дом с лучшими характеристиками. К тому же мы не только опирались на научный и практический потенциал участников творческой группы, но и благодаря помощи технологов могли видеть, как этот дом будет производиться. Так был создан ширококорпусный дом, который впервые был построен в 1997 г. на улице Донецкой в Юго-Восточном административном округе Москвы.
– И в чем, на ваш взгляд, заключаются его достоинства?
– Дом получился односекционный, одноподъездный. Как известно, панельные дома не могут состоять из одной секции, а как минимум из двух, но ширококорпусный дом является более устойчивым. В результате мы увидели на территории города массу площадок, на которых строительство панельных домов было бы невозможно, но которые для нашего дома вполне подходили. На фоне панельных домов наш проект выигрывал и по планировочным решениям внутреннего пространства, и по технологии производства. К тому моменту, когда было построено уже шесть ширококорпусных домов, группа их создателей была выдвинута на соискание премии правительства Российской Федерации. Хочу отметить, что к конкурсу допускаются творческие коллективы, по проектам которых было построено четыре дома, а мы в него вошли, так сказать, с перевыполнением плана. Наш дом оценили, и в 2000 г. мы стали лауреатами этой престижной премии. К настоящему дню построено девять ширококорпусных домов.
Все они находятся на территории Юго-Восточного административного округа.
– Чем объясняются ваши территориальные предпочтения?
– Мы решили в рамках одного округа опробовать разные модификации домов нашей серии, от одно- до четырехкорпусных. Это дало нам возможность понаблюдать и сопоставить результаты.
– Расскажите, пожалуйста, о технологии “МОСС-Тема”.
– В 1996 г., когда мы начали работать над технологией модульной опорной стержневой системы (“МОСС-Тема”), в научных кругах, особенно за за рубежом, высказывалось мнение о том, что с 2000 г. в строительстве наступит эра металла, несущие конструкции зданий будут металлическими. В пользу такой гипотезы говорила и довольно низкая в те годы стоимость металла и арматуры. Еще одно преимущество применения металлических конструкций в том, что металл позволяет создать здание, которое вписывалось бы в ландшафт, дает возможность получить различные планировки квартир.
В результате научных изысканий мы остановили выбор на шестиугольном металлическом модуле как самой прочной рамочной конструкции и универсальном варианте для получения самых различных планировок квартир. В наших домах можно регулировать высоту потолка, в сравнении с панельным домом это большой плюс. Более того, от этого параметра зависит цена квадратного метра. Если высота потолка – 2,8 м, цена одна, если 3 м – совсем другая. Если бы мы во всех своих домах заложили высоту потолка 3,2 м, это автоматически отсекало бы значительную часть покупателей, для которых цена оказалась бы слишком высокой. Мы считаем так: нужно строить жилье, которое могут купить люди с разным уровнем достатка.
Хочу отметить, что технология “МОСС-Тема” позволила создавать квартиры по нормам, разработанным правительством Москвы. К примеру, если мы переселяем в свой дом жителей из сносимых пятиэтажек, то каждая семья получает квартиру такого метража, какой ей полагается по действующим нормам. В других домах, в том числе панельных серий, соблюсти нормы не удается, зачастую переселенцы получали квартиры большей площади, а это потеря огромных средств для города.
– Но в первую очередь технология “МОСС-Тема” позволила экономить средства компании, а не города, не так ли?
– Я считаю, что в первую очередь экономит город. Мы как должны были отдать ему 30% или 40% возведенных площадей, так и отдавали вне зависимости от того, выгодно нам это или нет. Но технология “МОСС-Тема” позволила нам отдавать городу не просто квадратные метры, а квартиры нужного метража. Исключив потери, город сможет удовлетворить потребности большего количества семей-очередников или переселенцев. А если город выигрывает, то выигрывает и социальная сфера.
– А почему сейчас вы не строите дома по этой технологии?
– С момента разработки технологии цены на металл увеличились в восемь раз, поэтому на данный момент применять технологию в том виде, в каком она существовала, экономически нецелесообразно. Технология “МОСС-Тема” живет, но в несколько трансформированном виде. В качестве основы каркаса используется не металл, а железобетон. В домах, которые строит наша компания, монолит используется не везде, а только там, где нужны силовые элементы, в остальных частях здания мы применяем звукопоглощающие материалы, например пенобетон. Такие дома мы строим на Ленинском проспекте.
– Чем объясняется интерес компании к реконструкции пятиэтажного жилья несносимых серий?
– Дух творчества, который характерен для нашей компании, требует расширения сферы деятельности. Часто прежде интересное дело становится привычным, однообразным, а новые возможности, которые так хочется найти, буквально лежат на поверхности, надо просто их увидеть. Мы обратили внимание на те дома, которых много в городе, но которые не подпадают под действие правительственной программы по сносу пятиэтажного жилого фонда. Пятиэтажные дома несносимых серий не соответствуют современным требованиям к архитектурному облику и уровню комфорта жилья. Но это еще весьма крепкие дома. Мы решили поработать как раз над этой задачей, изучили опыт стран Западной Европы (Франции, Финляндии) и увидели, что в несносимые пятиэтажные дома можно вдохнуть новую жизнь. Интересен опыт работы в данном направлении в Германии. Там вне зависимости от сроков строительства дома не сносят вообще, так как считают, что предыдущие поколения вложили в дома деньги и никто не имеет права их разрушать. Улучшать – пожалуйста. Не зря у немецких строителей любимое слово – “санация”.
– Прежде чем приступить к работам, вы, наверное, просчитали, какой экономический эффект это даст? На реконструкции пятиэтажек вряд ли можно заработать столько денег, столько приносит новое строительство.
– Когда запускался первый космический спутник, он был необычайно дорогим, но со временем стоимость космических полетов уменьшилась многократно (хотя все равно осталась высокой). Мы предполагали, что реконструкция первого дома или даже первых домов будет экономически невыгодной для компании, но технология будет совершенствоваться и при массовом ее использовании можно будет выйти
на хорошую экономику. Припоминаю: когда мэр Москвы Юрий Лужков был на нашем уже реконструированном объекте на Химкинском бульваре, он взял лист бумаги, произвел свои подсчеты и сказал, что прибыль у нас маленькая – всего 4%. Но речь-то шла именно об одном доме! Если технологию поставить, так сказать, на конвейер, цифры будут совсем другие. Мы руководствовались принципом: затраты на реконструкцию наземной части домов должны быть не больше, чем при новом строительстве.
– На какую прибыль можно рассчитывать при условии, что реконструкция носит массовый характер?
– По моим подсчетам, если будет вестись работа по удешевлению используемой технологии, если реконструкция будет идти в масштабах целого жилого квартала, то прибыль может составить 15–20%.
На мой взгляд, нужен индивидуальный подход к каждой пятиэтажке. Если исследования покажут, что на ее месте после сноса можно построить новое жилое здание высотой 9–10 этажей, то эту пятиэтажку лучше реконструировать. Если же участок позволяет возвести дом высотой 17 этажей и выше, то, без сомнения, экономически целесообразно пятиэтажку снести и построить новый дом.
Стоимость реконструированного квартала может быть даже выше, чем квартала новостроек. Приведу такой пример: когда мы строили один из первых своих домов по индивидуальному проекту на ул. Севанской (это территория Южного административного округа), то люди из окрестных домов были против появления нового жилого здания в обжитом квартале. Ситуация типичная при точечной застройке. Когда дом уже был построен, ко мне вновь пришла делегация от жителей окружающих домов. Я сначала подумал, что люди опять чем-то недовольны, но оказалось, что как раз наоборот. Они пришли выразить благодарность за то, что после ввода в строй нового дома микрорайон стал качественно другим, а цены на их жилплощадь выросли. То есть даже один дом может сменить социальную и ценовую ситуацию в жилом микрорайоне. А когда речь заходит о целом квартале, в котором будут происходить десятки новаций, то эффект куда сильнее.
– Что вы думаете по поводу реконструкции панельных девятиэтажек?
– Чтобы заняться реконструкцией девятиэтажных домов, необходимо хорошо изучить их конструктивные особенности, посмотреть, сколько еще лет они могут бесперебойно “работать”, взвесить, насколько это будет выгодно делать. Если будет идти речь об их сносе, то придется учитывать, что на месте девятиэтажек предстоит строить дома выше 17 этажей, а это может быть невозможно из-за норм инсоляции в данном квартале и многого другого.
Я полагаю, что специалисты Москомархитектуры уже думают обо всем этом. Когда в Москве появятся десятки высоток, заявленных в программе “Новое кольцо Москвы”, то встанет вопрос и об архитектурной эстетике городских районов. На фоне современных высотных домов с точки зрения архитектурной эстетики сегодняшние девятиэтажки будут выглядеть гораздо хуже, чем нынешние пятиэтажки.
– Вы считаете, что жилые небоскребы действительно украсят город?
– В этом нет сомнения. Представляете картину: городская застройка полностью состоит только из пятиэтажных зданий? Это никак не украсило город. Или, допустим, все дома 17-этажные, или одни высотки – тоже ничего особенного. А вот дома разного уровня – это красиво и технологично.
– Есть мнение, что жить в высотном доме противоестественно для человека.
– Действительно, я знаю зодчих, которые говорят: “Я не представляют свой дом выше семи этажей, я должен жить на 6-м этаже или ниже”. Опыт мировых столиц показывает, что люди из центра мегаполиса перебираются за город, в малоэтажные дома. Сейчас такие процессы идут и в Москве, обеспеченные семьи переезжают в ближайшее Подмосковье, в коттеджи. Но в самой Москве свободной земли нет, поэтому в будущем дома малой этажности в городе вряд ли будут строиться.
В Москве решение по строительству высоток уже принято, теперь перед строителями и властями города встает следующая задача – создавать такую архитектуру, которая позволила бы высотным домам вписаться в застройку столицы. Профессионалы, ученые, архитекторы еще долго будут спорить на эту тему, простого решения здесь быть не может. По сути, это вопрос искусства.
Что же касается перспектив высотного строительства, то все зависит от того, как застройщики смогут такие дома адаптировать к требованиям сегодняшнего дня, как высотки будут позиционироваться на рынке недвижимости. К примеру, многие слышали о небоскребе Трампа в Нью-Йорке. На первых шести этажах высотного дома располагаются рестораны, на нескольких следующих этажах находятся роскошные квартиры, а выше – гостиничные номера. В этом доме имеют квартиры люди самого высокого достатка. Даже если допустить, что в высотном доме жить психологически некомфортно, это не сказывается на ликвидности квартир просто потому, что иметь недвижимость в доме Трампа престижно.
– Тем не менее компании нужно развиваться.
Где вы планируете находить ресурсы?
– При нулевой прибыли компании еще будут работать, потому что есть трудовые коллективы, которые жалко распускать, есть объем работ, который также нужно выполнять, и т. д. Но при минусовой отдаче бизнес, конечно, свернется. Для своей компании мы видим ресурсы в новых технологиях, новых подходах к строительству, постоянном мониторинге финансовых потоков и оптимизации системы управления.
– И каковы ваши планы на ближайшее будущее?
– Мы будем заниматься комплексной реконструкцией территорий. Это 83-й квартал в Северо-Западном административном округе.
– А о новых площадках еще не задумывались?
– Задумываемся. Планируем участвовать в конкурсах и аукционах, проводимых правительством Москвы. В одном из конкурсов мы победили, получили под застройку участок на улице Цюрупы (ЮЗАО).
– Когда вы планируете выйти на площадку?
– В конце года. На месте четырех пятиэтажек мы планируем построить три новых дома по технологии монолитного домостроения. В двух из них будут жить люди из сносимых пятиэтажек, в третьем доме квартиры будут реализованы на коммерческой основе.
– “Тема” – многопрофильный холдинг. Чем еще вы занимаетесь?
– В первую очередь НПП “Тема” – это девелоперская компания, мы занимаемся развитием территорий. Есть задумки расширить сферу деятельности компании. Мы приобрели огромный опыт и как заказчик, и как подрядчик, и как консультанты, и как финансисты, и как риэлторы. В настоящее время развивается такое новое направление, как эксплуатация домов, для этих целей создана компания “Ладонеж”.
Второе – консалтинг. У “Темы” большой опыт ведения бухгалтерии, управления финансами, у нас также есть свой банк. Сейчас многие организации хотят сэкономить и не против пригласить приходящих специалистов для выполнения определенного объема работ по конкретному проекту. Мы планируем обслуживать заказы не только юридических, но и физических лиц.