НА АСФАЛЬТЕ: Мобильный механизм в обмен на квартиру

Изымаемая собственность

Приватизируя квартиру или приобретая ее в собственность иным путем, человек справедливо рассчитывает распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению. Однако бывают случаи, когда права собственника ущемляются – к примеру, по причине изъятия земельного участка, где расположен дом, для государственных и муниципальных нужд. В данном случае закон полностью на стороне властей, выпустивших распоряжение об изъятии, и собственнику остается попросту его выполнять. В то же время и старый, и новый Жилищные кодексы обязывали и обязывают субъекты РФ или муниципальные образования компенсировать собственнику утрату имущества.

“Новый Жилищный кодекс не внес ничего кардинального, – говорит Валентина Логунова, заместитель руководителя ДМЖ. – Как и было предусмотрено комплексом действующих законов начиная с Гражданского кодекса и до закона “О гарантиях г. Москвы лицам, освобождающим жилое помещение”, взаимодействие с собственником строится на принципах равноценности компенсации. Но в новом Жилищном кодексе сместились акценты: если раньше при изъятии жилья собственнику в первую очередь предоставлялось равноценное жилое помещение или, по его желанию, денежная компенсация, то сейчас, напротив, собственнику положена денежная компенсация за изымаемое жилое помещение или, при его желании, равноценное жилое помещение”.

В столице новые положения ЖК в первую очередь затрагивают владельцев квартир в домах, подпадающих под действие программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда. Следует напомнить, что в соответствии с постановлением правительства Москвы от 6 июня 1999 г. программа утверждена в объеме 8,1 млн кв. м, из которых 6,5 млн кв. м – это пятиэтажки сносимых серий, а 1,6 млн кв. м – ветхие дома. На 1 февраля 2005 г. в городе

в целом снесено 3,978 млн кв. м, а это значит, что немногим больше половины морально устаревшего и ветхого жилья будет снесено уже в период действия нового Жилищного кодекса.

Синица в руках или журавль в небе

“Статья 32 ЖК РФ, в которой говорится о смещении приоритета в сторону денежной компенсации собственнику жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а не предоставления равноценного жилого помещения, не противоречит московскому закону о гарантиях, – комментирует Галина Хованская, депутат Государственной думы (будучи депутатом Мосгордумы, именно Хованская была одним из авторов внесенных в январе 2004 г. дополнений к московскому закону о гарантиях, существенно укрепляющих права переселяемых из пятиэтажек граждан). – При переселении из сносимого дома собственник имеет право выбора, получать ему денежную компенсацию или равноценную квартиру”.

По информации, полученной в ДМЖ, в столице практически отсутствует опыт компенсационных выплат за сносимое жилье. Собственники в большинстве своем предпочитали компенсацию в натуральном выражении, т. е. жилой площадью. Введение в действие нового ЖК РФ пока не изменило практику работы департамента с собственниками, выселяемыми из подлежащих сносу домов. По словам Валентины Логуновой, как и раньше, переселенцам стараются подобрать варианты, которые бы совмещали три параметра: собственнику должно быть предоставлено равноценное жилье, что и записано в законе, квартира по количеству комнат должна соответствовать сносимой и по площади быть не меньше той, которую семья занимала ранее. На практике подобрать вариант, точно соответствующий сносимому жилищу, не всегда возможно. В департаменте в каждом конкретном случае сопоставляется, равноценны ли, например, трехкомнатная квартира в новом доме и трехкомнатная квартира в сносимой пятиэтажке. Стоит учесть, что предоставляемые переселенцам квартиры вовсе не обязательно будут находиться в новостройках. По закону о гарантиях собственник может быть переселен в свободную квартиру в уже существующем жилом фонде, так сказать, за выбытием.

В отличие от лиц, проживающих в квартирах по договору социального найма, которым по закону предоставляется жилплощадь исходя из социальной нормы – 18 кв. м общей площади на человека, – на собственников данное правило распространяется только в том случае, когда в квартире проживают очередники города на получение жилплощади. В то же время в департаменте сообщили, что проживающие в приватизированной квартире люди, не являющиеся очередниками, при переселении из сносимого дома могут улучшить свои жилищные условия путем выкупа дополнительной комнаты за свой счет. Продажная цена в таком случае определяется не рыночной стоимостью квадратного метра в данном районе, а оценкой БТИ, что ниже рыночной. К примеру, в 2004 г. собственникам квартир из сносимых пятиэтажек в Ковровом переулке (на территории района Таганский, в ЦАО), которые получали в своем же районе в домах серии П-44Т квартиры большего метража, чем им полагалось по закону, пришлось доплачивать около 13 000 руб. за 1 кв. м, в то время как рыночная цена жилплощади в данном районе как минимум в три раза выше.

Одной из важных проблем при компенсации сносимого жилья другой равноценной жилплощадью в России является отсутствие требуемых квадратных метров в населенном пункте. Как раз отсутствие предложений и явилось одной из основных причин, по которой в новой версии ЖК РФ на первый план вышла именно денежная, а не натуральная компенсация собственникам. В столице строительство жилья для переселенцев ведется по специально разработанной программе комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда. Законом Москвы определено, где может находиться новое жилище, предоставляемое взамен сносимого. При комплексной реконструкции территории, состоящей из пятиэтажек сносимых серий, квартиры, как правило, предоставляются в районе проживания (исключение – ЦАО и Зеленоград, где переселение происходит в пределах административного округа). При желании квартиру можно получить и в другом административном округе столицы, где имеется жилой фонд для этих целей. Если речь идет о переселении из аварийного дома, то, по данным ДМЖ, квартира может быть предложена в границах города.

Новшеством является тот факт, что теперь в общую площадь квартиры не включается площадь балконов и лоджий. В документах, выданных ранее, они входят в общую площадь. Это значит, что при предоставлении новой квартиры собственник должен получить площадь не меньше той, которая зафиксирована в его документах, но уже без учета площади балкона или лоджии.

Много вопросов вызвал пункт 10 статьи 32 ЖК, где написано, что признание многоквартирного дома аварийным является основанием для предъявления к собственникам квартир требования о его сносе в разумный срок. В случае, когда “собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд”. По мнению Логуновой, москвичам вряд ли стоит относить данный пункт на свой счет и опасаться, что жителей сносимых пятиэтажек или аварийных домов заставят заняться сносом самостоятельно. “Жилищный кодекс – закон федеральный, и его действие распространяется на всю территорию России, поэтому то, что актуально и возможно в маленьком городке, не следует транслировать на огромный мегаполис, каким является Москва. На самом деле все обязательства по сносу дома лежат на субъектах Федерации”, – считает она. Впрочем, Логунова подчеркнула, что трактовать закон может тот, кто его написал, а задача департамента – его исполнять.

Вопрос цены

Московской городской думе еще предстоит дать ответы на многие вопросы, возникающие в связи с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ. По словам Галины Хованской, в настоящее время в МГД готовятся поправки в закон о гарантиях и предполагается, что во II квартале 2005 г. они будут внесены на рассмотрение депутатов. “Если нормы будут изменены в пользу денежной компенсации, то московскому правительству придется заняться вопросом разработки методики оценки выкупной стоимости изымаемого жилья. Случаи денежной выплаты компенсаций в Москве пока единичны”, – говорит она.

По практике прошлых лет денежная компенсация выплачивалась собственникам только по их желанию. Чтобы определить стоимость квартиры в доме, намеченном на снос, или оспорить в суде неравноценность предложенного варианта, необходимо произвести его оценку. По словам Логуновой, департамент не занимается оценкой изымаемого имущества, а только компенсирует его стоимость в натуральном виде или деньгами. Если собственник хочет получить денежную компенсацию, он должен самостоятельно заказать оценку квартиры у независимого оценщика, а результаты предъявить в городскую межведомственную комиссию по приватизации жилого фонда, которая и уполномочена принимать решение о размерах компенсации и впоследствии направлять их на исполнение в ДМЖ.

В Москве работают независимые компании, имеющие лицензию на оценочную деятельность. Но немногие из предлагавших услугу по оценке выразили готовность работать с квартирами в сносимых домах. По словам сотрудника компании “Оценка”, пожелавшего остаться неназванным, сам рынок пока маленький, кроме того, это “конфликтное поле”, играть на котором невыгодно для оценщиков.

По словам Ольги Анциферовой, заместителя директора юридического департамента корпорации “Инком-Недвижимость”, в соответствии со статьей 32 ЖК РФ выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Из чего вытекает, что общая сумма компенсации должна быть больше, чем оценочная цена сносимой квартиры. Но позиция Департамента муниципального жилья и жилищной политики Москвы по данному вопросу другая. “Вы полагаете, что собственнику дадут деньги за квартиру и еще дополнительно сумму на оплату его проживания в арендованном жилье? – говорит Логунова. – Это не так. Если человек заявит, что он берет денежную компенсацию, то он должен дать обязательство в намеченный срок освободить помещение. А это значит, что у него есть место, где он будет находиться до момента приобретения новой квартиры”.

За непродолжительное время, прошедшее с момента принятия нового Жилищного кодекса, в столице еще не наработана практика выплаты денежной компенсации, поэтому каким в действительности будет ее механизм, зависит от того, какие поправки внесут столичные депутаты в закон “О гарантиях г. Москвы лицам, освобождающим жилое помещение”. В случае судебных разбирательств отчет лицензированного независимого оценщика выступает основным аргументом, доказывающим величину рыночной стоимости квартиры. Но Виктор Макаров, руководитель департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой компании “НЭО Центр”, отметил, что квартиры в хрущевках на данный момент – самое дешевое жилье и, даже если собственнику выплатят в качестве компенсации справедливую рыночную стоимость, без доплаты купить более качественное жилье в этом же районе он не сможет.

Как рассказали в “НЭО Центре”, в 2004 г. фирма выполнила девять проектов по оценке квартир в домах под снос, отчеты которых были использованы для получения равноценного жилья или денежной компенсации в случае предоставления более дешевых квартир. К примеру, двухкомнатная квартира площадью 43 кв. м в хрущевке на ул. Нижегородской (ЦАО) была оценена в $72 400, хотя, по мнению риэлторов, другую жилплощадь такого же метража в районе Таганский можно было приобрести за $81 000– 90 000. Вряд ли за полученные средства удалось бы купить квартиру и жителям пятиэтажки сносимой серии на ул. Шумкина в Сокольниках. По оценке компании “НЭО Центр”, за однокомнатную квартиру площадью 31 кв. м им полагалось около $68 000, в то время как в парковой зоне данного района однокомнатную квартиру можно купить не дешевле чем за $75 000. Другой случай – клиент заказывал оценку своей старой квартиры, которая находилась в центре Москвы, так как ему предлагали квартиру той же площади, но в доме, расположенном на периферии. Результаты оценки показали, что квартира в сносимом доме стоила дороже и была неравноценной предоставленному жилищу.

Как рассказали в ДМЖ, если дело доходит до возбуждения иска, они стараются выходить на суд с вариантами, которые являются равноценными сносимой квартире, поэтому велика вероятность, что суд выиграет именно департамент. Примеров, когда собственники требовали денежную компенсацию через суд, в департаменте не было. “Однако нужно отметить, что если дело доходит до суда, то расселяющей структуре это теперь невыгодно, – говорит Хая Плещицкая, руководитель юридического сектора “Корпорации МИАН”. – Ведь судебное разбирательство может длиться долго. Предъявить сам иск о принудительном выкупе можно в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии земельного участка. Рассмотрение дела в суде также займет какое-то время. Поэтому скорее всего стороны будут договариваться между собой до суда”.

По действующему Жилищному кодексу люди, дома которых намечены на снос, должны быть проинформированы об этом не менее чем за год. По данным ДМЖ, на практике этот срок больше, за исключением тех случаев, когда решение о сносе дома обусловлено техническими причинами. По словам Логуновой, на данный момент уже есть утвержденный предварительный перечень переселяемых домов на 2006 г. В столице есть кварталы, план сноса которых расписан на много лет вперед. Люди знают не только о факте их переселения, но и о том, где будет построено жилье, предоставляемое им в качестве компенсации.

Что же касается возможности введения денежной компенсации за сносимое жилье, то, по мнению Валентины Логуновой, выплачивать деньги для города проще. Для того чтобы переселенцам предложить готовое жилье, городу нужно освободить участок, построить дома, в то время как механизм денежной компенсации позволит этого избежать и действовать по упрощенной схеме. “Я думаю, что переход на денежную компенсацию вызван стремлением к уходу от распределительной системы, чтобы человек был более свободен при выборе жилья. Сейчас есть люди, которые умеют оперировать деньгами, и, безусловно, найдутся те, кто захочет получить деньги и распорядится ими разумно. С другой стороны, тот, кто умеет распорядиться деньгами, вперед просчитает, что ему выгоднее – получить квартиру и потом обратить ее в деньги или получить деньги сразу. Деньги – более мобильный механизм. Если вырастет число собственников, которые при переселении захотят получить денежную компенсацию, мы будем просить, чтобы в городском бюджете были заложены средства для этих целей”, – говорит она. Похожей позиции придерживается и Игорь Ладычук, руководитель пресс-службы “Миэль-Недвижимости”. По его словам, при получении компенсации деньгами собственнику сносимой квартиры предоставляется возможность не ограничиваться жесткими условиями, которые, как правило, предлагаются при переселении, а, к примеру, добавив к полученным средствам личные накопления или взяв ипотечный кредит, значительно улучшить жилищные условия. И наоборот: сэкономив деньги, он может купить квартиру меньшей площади, а оставшуюся сумму потратить на другие нужды. “Однако есть и оборотная сторона вопроса компенсаций – это то, какая сумма будет выплачена собственнику за квартиру, – отмечает Ладычук. – В идеале, чтобы на эти деньги человек мог купить равноценное жилье, эта сумма должна учитывать неуклонную тенденцию к росту стоимости квадратного метра. Только за 2003 г. цены в Москве выросли на 35–40%, за 2004 г. – на 25%. В этом году, по оценкам экспертов, тенденция стабильного роста цен на рынке сохраняется и предпосылок для ее изменения нет”.