НА АСФАЛЬТЕ: Немассовая ипотека

Госзаказ и госпомощь

Нынешние дискуссии чиновников, банкиров, риэлторов о мерах по развитию ипотеки напоминают звучавшие в 90-х гг. прошлого века речи о фондовом рынке, находившемся тогда в зачаточном состоянии. Разговоры о необходимости создания в стране биржи не приносили плодов до тех пор, пока государство не взяло вопрос под свой патронаж. Сейчас усилия государства в развитии ипотеки сосредоточены скорее в области теории, нежели практики. Практическим вкладом государства в развитие ипотеки могло бы стать разрешение пенсионным и страховым фондам вкладывать свои резервы в ипотечные ценные бумаги. Это частично компенсировало бы острый дефицит на рынке длинных и дешевых денег. Кроме того, государство должно принять участие в создании вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, считают эксперты.

“Из детского возраста рынок ипотеки выйдет, когда будет сформирован вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, – говорит пресс-секретарь “Сити – XXI век” Сергей Лядов. – Без возможности рефинансирования кредитов рынок так и останется в зачаточном состоянии”.

Механизм рефинансирования выглядит следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит, гарантией возврата которого служит купленная на эти средства квартира. На квартиру оформляется закладная. Банк формирует пул закладных и продает их специальной организации (иногда созданной самим банком), которая выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными. Затем осуществляется рефинансирование, при котором ценные бумаги поступают на фондовый рынок и там продаются институциональным инвесторам. В роли последних могут выступать пенсионные фонды, страховые или инвестиционные компании.

Схема рефинансирования посредством выпуска обеспеченных закладными ценных бумаг является типичной для США. Но объем американского фондового рынка многократно превышает объем российского. В США одних только ипотечных облигаций обращается на сумму $2 трлн. “Это больше, чем оборот всего российского фондового рынка”, – отмечает ответственный секретарь Федерального собрания РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Андрей Крутов. К тому же американские ипотечные облигации помимо недвижимости обеспечены также гарантиями государства, что приравнивает их к самым надежным казначейским обязательствам. Американские облигации – очень долгосрочные и низкодоходные. Зато они являются одними из наиболее консервативных и надежных.

В России аналога таким ипотечным бумагам пока нет, а объем фондового рынка мал. “Покупать ипотечные ценные бумаги некому, – напоминает Крутов. – Теоретически ипотечные облигации мог бы приобрести государственный пенсионный фонд”. Но фонду необходимо, чтобы доходность ипотечных бумаг не только покрывала инфляцию, но и приносила доход. Получается, что доходность ипотечных бумаг должна составлять 15–18% годовых в валюте. Но заемщики заинтересованы в наименьшей возможной ставке по кредиту. В Америке эта ставка составляет 5–6% годовых. Для России пока более реальна ставка как минимум 10% в валюте, 15% годовых в рублях. По мнению Крутова, государство могло бы за счет своих средств покрыть разницу в 8% годовых между необходимыми пенсионному фонду 18% и 10% годовых, под которые выдается ипотечный кредит. Инвестировать таким образом средства в развитие ипотеки можно, к примеру, из формируемого сейчас стабилизационного фонда или иных государственных ресурсов.

“Чтобы механизм рефинансирования заработал, объем рынка ипотечных кредитов должен существенно возрасти, – считает старший аналитик “УралСиба” Владимир Савов. – Произойдет это только после того, как уменьшится разрыв между спросом и предложением жилья, а также стабилизируются цены на квартиры”. Еще одной проблемой является то, что объектом ипотеки может быть только готовое и оформленное в собственность жилье.

Когда ипотека станет доступной для большей части населения страны, спрос на жилье резко увеличится. Увеличение спроса повлечет за собой рост цен, об этом напоминают многие аналитики рынка. Чтобы недвижимость не подорожала сильно, надо будет увеличить темпы строительства. По мнению начальника управления по совершенствованию нормативной базы и работе с органами власти Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Дениса Гришухина, государство должно проводить сбалансированную политику в жилищной сфере, создавая условия как для формирования платежеспособного спроса, так и для развития жилищного строительства и первичного рынка жилья. Тогда только можно будет решить задачу формирования рынка доступного жилья.

Подобный сбалансированный подход опробован уже в некоторых областях. Например, администрация Челябинской области недавно выделила 900 млн руб. на цели строительства недорогого жилья, которое затем будет реализовываться в рамках программы ипотечного кредитования АИЖК. Но, конечно, одними мерами прямой бюджетной поддержки проблему не решить. Поэтому необходимо развивать конкуренцию на рынке жилья и бороться с монополизмом региональных строительных компаний. Ведь не секрет, что реальная норма прибыли в строительстве сегодня непомерно велика. Необходимо также решать проблему формирования подготовленных земельных участков для жилищного строительства, а для этого надо привлекать инвестиции в ЖКХ.

Что имеем

Пока в России лишь заявлено с высоких трибун о том, что к 2010 г. необходимо выдать ипотечных кредитов на сумму $50 млрд. Но к настоящему времени в стране выдано кредитов на сумму лишь около $1 млрд. Вышел закон “Об ипотечных инвестиционных ценных бумагах”, но сами бумаги так и не выпустили. “На рынке есть только облигации АИЖК, которые не являются ни ипотечными, ни эмиссионными, – заявляет Крутов. – Эти бумаги обеспечены только гарантиями правительства, а не реальными пулами закладных”.

Правда, деятельность АИЖК не стоит на месте. Два года назад АИЖК рефинансировало всего несколько десятков кредитов, а к настоящему времени – 15 000. Сейчас в АИЖК прирост составляет более 1500 кредитов каждый месяц. Но и это капля в море. По крайней мере на рыночной ситуации эти объемы пока никак не отражаются. “В целом по стране количество ипотечных сделок в общем объеме продаж жилья не превышает 5%, что, конечно, не оказывает значительного влияния на цены, – отмечает Денис Гришухин. – Но по мере развития ипотечного кредитования ситуация может измениться”.

В процессе развития рынка ипотеки на нем появляются новые участники: кредитные бюро, а также ипотечные брокеры, деятельность которых сосредоточена непосредственно на помощи клиентам, желающим взять в банке кредит на покупку жилья, что особенно важно для потребителя. “Сейчас все структуры, которые связаны с тем или иным этапом оформления кредита (банки, агентства недвижимости, страховые компании), преследуют в первую очередь свои интересы, а не заемщиков”, – заявляет Крутов.

Основная проблема взаимоотношений между банком и заемщиком заключается в процедуре андеррайтинга. В России банки оценивают не столько квартиру, сколько заемщика. Стоит ли говорить, что среди последних немало таких, кому будет отказано в кредите, несмотря на уровень их доходов (не всегда подтвержденных). Это госслужащие, получающие гонорары люди творческих профессий, юристы, работающие за процент агенты, сотрудники силовых структур, охранники и т. д. Зачастую банки относятся к своим клиентам с позиции “Скажи спасибо, что прошел квалификацию”. В результате клиент, обрадованный положительным решением кредитного комитета банка, закрывает глаза на то, что эффективная ставка вместо декларируемых 11–13% составляет 19% годовых, говорит Крутов.

Агентства недвижимости в первую очередь заинтересованы продать по ипотеке свои объекты. По словам Крутова, для риэлторов ипотека – “лишь инструмент повышения объема своих продаж”. Что касается страховых компаний, то они, как и банк, подвергают клиента андеррайтингу – правда, на сей раз относительно состояния здоровья. В итоге страховая премия иногда увеличивается до более чем 3% в год от величины остатка по кредиту. Дополнительные расходы на риэлторов и страховщиков могут достигать 8% от суммы кредита.

Однако надо отдать должное агентствам недвижимости – они все же вносят посильный вклад в развитие ипотеки. “В 2004 г. центр ипотечных программ компании “Миэль-Недвижимость” помог приобрести клиентам жилья на $60 млн, было привлечено ипотечных кредитов на $40 млн, – рассказывает директор ЦИП “Миэль” Елена Панова. – 40% ипотечных кредитов было выдано на приобретение квартир в новостройках, 60% – на покупку жилья на вторичном рынке. Ежемесячно в компании заключается около 50 ипотечных сделок”. Панова отмечает, что за последнее время портрет заемщика изменился: раньше ипотечные кредиты брали люди с высоким доходом, теперь – заемщики среднего достатка. К сожалению, средний класс, к которому в развитых странах относится большая часть населения страны, в России представлен весьма ограниченно.

Поэтому “для массового развития ипотеки в стране необходимым является значительное повышение уровня доходов граждан”, утверждает генеральный директор агентства недвижимости “Лаурел”, вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов Ирина Радченко: “Для покупки однокомнатной квартиры в Москве необходимо обладать ежемесячным доходом в размере не менее $1500. Увы, большинство коренных москвичей имеют меньший доход”. Тем более что подобный уровень доходов отнюдь не характерен для среднестатистической семьи в любом другом регионе России.

Пока государство не принимает значительного финансового участия в становлении отечественного рынка ипотеки, наибольшую активность на нем проявляют зарубежные банки: Райффайзенбанк, “Сосьете Женераль Восток”. По словам Радченко, “к настоящему времени зарубежные банки выдали в Москве ипотечных кредитов больше, чем отечественные”. Иностранные банки обладают большими финансовыми ресурсами, а потому могут предложить клиентами условия более выгодные, чем у российских банков. Радченко считает, что если так пойдет и дальше, то через некоторое время московская недвижимость может оказаться в залоге у иностранцев. Скорее всего именно иностранные банки привнесут на российский рынок и механизмы рефинансирования. Сейчас эти банки заинтересованы в работе в России, потому что доходность 15% годовых очень привлекательна. Зарубежных игроков на рынке ипотеки в России станет значительно больше, когда страна вступит в ВТО.

Ипотечный кредит для приобретения квартиры в новостройке может быть предоставлен под 11–18% годовых в валюте. На вторичном рынке процентные ставки несколько ниже – 9–15% годовых в валюте. Но на размер ставок большое влияние оказывают внешние факторы, даже не внутрироссийские. “Ставка ипотечного кредита слабо связана как с инфляцией, так и с долгосрочностью, – заявляет генеральный директор “Арт-Билдинг” Андрей Анохин. – Ведущие банки – игроки на рынке ипотеки занимают на международном рынке крупные суммы по ставке LIBOR + 1,5–3% (всего 5,5–7,5%). Поэтому снижению ставок препятствует окончание эпохи дешевых денег – повышение процентных ставок Федеральной резервной системы США. Все вместе это привело к тому, что, несмотря на усиленное продвижение схем ипотечного кредитования, таких кредитов выданы единицы”.

Законы старые и новые

В конце прошлого года был принят пакет жилищных законов, некоторые из которых прямо или косвенно повлияли на количество выдаваемых ипотечных кредитов. Парадокс – не все законы пошли рынку на пользу, некоторые из них усугубили и без того не самую благополучную ситуацию. Например, заместитель генерального директора АИЖК Александр Черняк к негативным явлениям относит удлинение сроков регистрации до 30 дней. Проблемой являются противоречия между различными нормативными и законодательными актами, которыми регулируется деятельность Федеральной регистрационной службы (ФРС) в части регистрации ипотеки. Косвенно на объемы ипотечного кредитования негативным образом влияют проблемы, возникшие после вступления в силу закона “О долевом строительстве”, а также нерешенные вопросы относительно ЗПИФов недвижимости и Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР).

Отменив обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки и к тому же установив по ним очень низкие ставки госпошлины (200 руб.), новое законодательство ударило по карману нотариусов, зато облегчило бремя расходов по ипотеке заемщикам. Новшество, которое работает в пользу банков, заключается в том, что теперь банк имеет право обращать взыскание на квартиру даже в том случае, если у должника нет другого жилья. Такая норма снижает кредитные риски. “Но процедура обращения взыскания остается еще очень долгой, что не способствует снижению процентных ставок”, – отмечает Сергей Лядов. То есть, с одной стороны, заемщика закон перестал защищать, а с другой – и банки не так много выиграли.

Другая новация связана с тем, что при купле-продаже и иных сделках с квартирами, в которых проживают несовершеннолетние, не требуется согласия органов опеки и попечительства, если права родителей не ограничены, не назначен опекун или попечитель. Но в Семейном кодексе осталась старая норма, а потому не известно, каким именно законом будет руководствоваться суд, если представители ребенка решат оспорить сделку, например, по продаже квартиры, в которой он был прописан, не являясь собственником. “Высока вероятность, что [в этом случае] суд не признает покупателя добросовестным приобретателем и купленная им квартира будет государством изъята, – предостерегает Лядов. – Получит ли в этом случае покупатель назад свои деньги, большой вопрос”.

Отдельный блок необходимых для развития ипотеки законодательных норм связан с формированием рынка ипотечных ценных бумаг. Сейчас в российской правовой базе отсутствует ряд законов, необходимых для эффективной эмиссии ипотечных бумаг. “В частности, нужно сформировать нормативную базу ФСФР, предусмотреть возможность реализации механизмов повышения кредитного качества активов, исправить некоторые погрешности в базовом законе “Об ипотечных ценных бумагах”, – делится видением проблемы Гришухин. Кроме того, необходимо сделать более лояльными условия инвестирования в ипотечные бумаги средств пенсионных и страховых фондов. Когда будут приняты эти меры, можно ожидать значительного числа выданных ипотечных кредитов. “За ипотекой – будущее жилищного строительства, – считает коммерческий директор “Авгур Эстейт” Виктор Козлов. – Должно произойти то, что, по сути, сегодня имеет место на потребительском рынке, когда люди стоят в очереди за покупкой в кредит бытовой техники и автомашин”.