НА КОНТИНЕНТАХ: Точки роста

В 2004 г. Роберт Альбертсон выставил на продажу свой дом с пятью спальнями на берегу озера в Вайзате (Миннесота) за $1,4 млн и почти тотчас же передумал его продавать. Звонки заинтересованных покупателей убедили его, что лучше повременить с продажей до возможного роста цен на рынке.

Ждать пришлось недолго. По данным двух независимых оценок, всего за несколько месяцев стоимость дома в стиле эпохи Тюдоров возросла на $100 000. Теперь Альбертсон планирует продать дом уже за $1,5 млн. “Цены здесь [в Миннесоте] буквально сумасшедшие”, – отмечает Альбертсон, купивший этот дом в 1963 г. всего за $38 000.

Брайан Хаббард из Роквилля (Мэриленд) говорит, что цены на местном рынке недвижимости выросли быстрее, чем он ожидал. Спикер американского Управления безопасности Хаббард рассказал, что выставил на продажу свой дом в викторианском стиле в одном из пригородов Вашингтона на семь спален за $990 000. Это вдвое больше, чем цена, за которую он приобрел этот дом четыре года назад. “Не думаю, что моя семья смогла бы позволить себе этот дом, если бы мы приехали сюда сегодня”, – добавляет Хаббард. Примечательно, что Хаббард надеется продать дом самостоятельно, без помощи риэлторов.

Где жить выгодно

Сегодня нельзя с полной уверенностью утверждать, что рост на американском рынке жилья продолжится. Но по крайней мере некоторые домовладельцы могут похвастаться тем, что их район оказался в числе самых популярных. В региональном обзоре, составленном специалистами Fiserv CSW для Weekend Journal, приводится динамика цен на дома за год (до сентября 2004 г.) в 1237 районах США. Чтобы представить тенденцию в долгосрочной перспективе, были также использованы данные пятилетней давности.

Результаты оказались ошеломляющими. По всей стране от побережья Флориды до Джерси были выявлены районы, где цены на жилье растут быстрее, чем в других местах страны. Примечательно, что именно эти районы до недавнего времени оставались в тени.

Такие факторы, как близость к воде, строительство новых железнодорожных линий пригородного сообщения и появление престижных школ, стали определяющими для районов с самыми высокими темпами роста цен на жилье. Еще одним фактором, обеспечивающим рост цен на недвижимость в таких районах, стало их соседство – большинство этих населенных пунктов расположены вблизи признанных “райских островков”, какими являются, например, Монтклер (Нью-Джерси) или южный Орэндж-Каунти (Флорида). В настоящее время лишь 10 районов из всей выборки демонстрируют снижение цен на недвижимость, четыре из них расположены в пригородах Солт-Лейк-Сити, где в канун зимней Олимпиады-2002 велось интенсивное строительство.

В Fiserv CSW анализировались изменения за последние пять лет (до сентября 2004 г.) в тех районах, где средние цены продаж были выше, чем в других близлежащих районах, и где количество сделок превысило 100. По данным исследования, среднегодовой рост цен (до сентября 2004 г.) в таких районах составил 14,7%.

В погоне за работой

По мнению старшего вице-президента НАР Дэвида Лере, на повышение рыночной стоимости жилья в значительной степени влияет еще один фактор – создание в регионе новых рабочих мест. “Люди “бегут” за работой, а рыночная стоимость жилья растет в регионах с высоким спросом. В 2004 г. в регионах, демонстрировавших самые высокие темпы роста цен на жилье, количество рабочих мест возросло на 1,9%, а число мигрантов составило в среднем 24 600 человек. Для сравнения: в непопулярных регионах количество рабочих мест возросло в среднем на 0,1%, а число мигрантов составило 8300 человек”, – говорится в аналитическом материале Лере, опубликованном в журнале Realtor Magazine (ноябрь 2004 г.). “Сильные” регионы демонстрируют двузначный рост цен на жилье за последний год, – отмечает Лере. – На 52% подорожала недвижимость в Лас-Вегасе и на 38% – в Анахейме. В непопулярных регионах темпы роста много ниже, рост цен на 3,1% отмечался в Южном Бенде (Индиана) и практически нулевой – в Далласе”.

В целом наивысший рост был зарегистрирован в районах, расположенных на западе США. Однако этот показатель вдвое меньше, чем на северо-западе, который все еще не оправился от спада на рынке высоких технологий. На юге страны лучшие показатели наблюдаются в населенных пунктах, расположенных на побережье. Вялым был и рост цен на Среднем Западе и юго-западе, за редким исключением (Скоттдейл, шт. Аризона, и Оук-Парк, шт. Иллинойс).

Самым “дорогостоящим” городом в Америке, по данным исследования НАР, стал Санта-Моника (Калифорния), где средняя стоимость дома составляет $1,928 млн, что почти на 30% выше, чем год назад.

Орел или решка

Продолжающийся рост на рынке жилья озадачил некоторых экономистов, считавших, что уже в начале 2004 г. цены достигли своего пика. Многие из экспертов верят, что уж в этом-то году рынок недвижимости все-таки начнет падать. Они ссылаются на то, что планируемого увеличения ставки по ипотечным кредитам так и не произошло. “Ситуация напоминает фондовую биржу конца 1990-х”, – говорит содиректор Центра экономических и политических исследований в Вашингтоне, экономист Дин Бейкер. Он подчеркивает, что в целом цены на жилье выросли по сравнению с 1995 г. на 40%, что с учетом инфляции продемонстрировало самый невероятный рост за 50 лет. “Рынок слишком перегрет”, – констатирует Бейкер.

Другие экономисты в ближайшем будущем падения цен на жилье не ожидают. Старший аналитик НАР, экономист Лоуренс Юн предполагает, что в ближайшие годы благодаря ожидаемому росту доходности темпы роста на рынке снизятся до 5%. Несмотря на это, по мнению Юна, снижения цен не предвидится главным образом потому, что наметилась тенденция к увеличению числа рабочих мест. Поколение бумеров все еще на пике покупательной способности, а спектр предлагаемых к продаже объектов, как никогда, узок.

Но даже те экономисты, которые считают, что рынок жилья обречен и дальше расти, отмечают, что в некоторых районах цены явно завышены. Примеры – Лас-Вегас и Южная Калифорния, где спекулянты для получения максимальной прибыли избавляются от дома вскоре после его приобретения. По данным исследовательской компании Loan Performance Inc. (Сан-Франциско), в 2004 г. в Лас-Вегасе на долю инвесторов пришлось 16,1% всех жилищных займов. Это почти вдвое превышает аналогичный показатель в целом по стране.

Прикладная география

Ниже приводится краткий региональный обзор Fiserv CSW по районам, продемонстрировавшим особенно интенсивный рост цен за последние пять лет, при условии, что средняя стоимость домов превысила $400 000.

ЮГО-ВОСТОК:

СЕНТ-ПИТ-БИЧ (ФЛОРИДА)

Годовой рост: 22,7%.

Рост за пять лет: 105,6%.

Взгляд со стороны: просыпающийся курортный город.

“Жизнь коротка, возьми все возможное из кредитных карт”, – гласит слоган в лавке ювелира в приморском городке Сент-Пит-Бич (Флорида) на побережье Мексиканского залива. Некогда довольствовавшийся званием любимого места отдыха Клоуренса Дэрроу и Аль Капоне, городок с 17-тысячным населением просто расцветает под влиянием технического прогресса.

За последние пять лет средние цены на дома здесь удвоились, достигнув $410 000. Новые проекты – кондоминиумы – тянут цены вверх, повышая стартовую цену в общем случае до $700 000.

Бывший инвестор в недвижимость Сан-Франциско Кэтлин Джонсон досконально изучила побережье залива Флорида, прежде чем пять лет назад поселилась в Сент-Пит-Бич. В 2002 г. она приобрела два объекта недвижимости – кондо на побережье за $197 000 и дом в городе за $239 000. В прошлом году она их продала, заработав в сумме $164 000. По словам Джонсон, спекуляциями в сфере недвижимости занимаются многие ее соседи. “Покупателей найти легко, – говорит Джонсон. – Беда в том, что с каждым разом все труднее найти дома”.

СЕВЕРО-ЗАПАД:

ЛЕЙК-ОСВЕГО (ОРЕГОН)

Годовой рост: 11,1%.

Рост за пять лет: 41,8%.

Взгляд со стороны: деревня хоббитов у озера.

Этот район в 8 милях к югу от Портленда – один из самых востребованных на северо-западе страны, в регионе, все еще переживающем последствия кризиса компьютерной, аэрокосмической и лесной промышленности. Некогда центр сталелитейной промышленности, Лейк-Освего (Орегон) превратился в нагромождение коттеджей в английском стиле с покосившимися крышами, окруженных густым сосновым лесом. Повсюду строительные бригады, одни возводят новые особняки

в стиле эпохи Тюдоров, другие восстанавливают коттеджи. Городок обновляется: бывшие промзоны превращаются в парки и офисные комплексы. “Сюда вкладываются значительные суммы, и инвесторы не хотят созерцать бесконечные магазины автопринадлежностей и промышленные пейзажи”, – отмечает районный архитектор Рей Тоттен.

В 2004 г. 54 дома были проданы здесь по цене свыше $1 млн каждый, но единственными людьми, которые получили доступ к озеру, стали владельцы недвижимости на “первой линии”. Большая часть покупателей домов в регионе, где средняя цена продаж составила в прошлом году $525 000, – местные жители, которых, кроме всего прочего, привлекают престижные школы.

Физик Артур Ротт решил продать свой дом площадью 3100 кв. футов (310 кв. м), в котором он прожил 15 лет. Ротт не уверен, стоит ли беспокоиться о ремонте кухни и ванных комнат. Глядя из окна своего дома на окружающие его постройки, он иронизирует: “Состояние моего дома можно кратко охарактеризовать как “Оставь бобру”. Дальше так жить нельзя”.

СРЕДНИЙ ЗАПАД:

ВАЙЗАТА (МИННЕСОТА)

Годовой рост: 9,6%.

Рост за пять лет: 67,5%.

Взгляд со стороны: размах строительства поражает воображение.

В пределах 10 кварталов, граничащих с озером Вайзата (Миннесота), не встретишь ни одного ресторана “Макдоналдс” или “Бургер Квин”. “Если на стоянке у магазина припаркованы две машины, можно считать, что налицо транспортная пробка”, – говорит брокер Кейт Андерсон. Всего в 12 милях от Миннеаполиса Вайзата впадает в озеро Миннетонка, одно из красивейших курортных мест в штате. Летом местные жители плавают на лодках, ездят на красно-желтом троллейбусе в центр города или прохлаждаются на борту отреставрированного парохода “Миннехаха”, построенного еще в 1906 г.

Привлекательность местности влияет на цену. Городок с населением 4100 жителей демонстрирует едва ли не самый высокий в штате темп роста недвижимости за последние пять лет. Средняя цена дома – $522 000 – почти вдвое превышает цены в окрестных населенных пунктах. А кирпичные особняки в стиле эпохи Тюдоров могут стоить до $12 млн. Скептики обеспокоены тем, что яппи скупают оставшиеся дома для того, чтобы впоследствии построить вместо них небоскребы, способные до неузнаваемости изменить облик городка. “Они большие, но безликие” – так характеризует новостройки архитектор Сара Сусанка.

СРЕДНЯЯ АТЛАНТИКА:

РОКВИЛЛЬ (МЭРИЛЕНД)

Годовой рост: 20,5%.

Рост за пять лет: 105,4%.

Взгляд со стороны: исторический город, в который, однако, трудно въехать – на дорогах часто образуются пробки.

Роквилль находится всего в 20 милях от Белого дома, это одна из новых остановок на пути в Вашингтон (федеральный округ Колумбия). Здесь есть линия метро, и в настоящее время это один из крупнейших в столице спальных районов. В городке с 200-летней историей есть викторианские дома и историческое кладбище, на котором похоронены Скотт Фицджеральд и его жена Зейда. Основные магистрали можно узнать по полосатым навесам и традиционным дорожным пробкам.

Значительная доля 55-тысячного населения Роквилля работает на федеральное правительство. В прошлом году в городке было введено в эксплуатацию 615 000 кв. футов (61 500 кв. м) офисных площадей, что более чем в два раза превышает аналогичный показатель в соседнем Гейдерсбурге. Проектировщики также настаивают на строительстве большего количества пешеходных зон. В ходе реконструкции центральной части города (объем привлекаемых инвестиций – $353 млн) планируется создать тенистую площадь, в центре которой разместится деревенский рынок, а по краям – здания библиотеки и магазинов, построенные из красного кирпича. Еще один девелопер привлек для работы над этим проектом основателя Нового урбанистского движения архитектора Андреса Дуани. В спроектированном Дуани центре будут совмещены лофты, офисы и магазины.

Средняя цена домов в этом регионе составляет $485 000. “В целом квартиры в Роквилле продаются за 99,7% от запрашиваемой цены, – отмечает агент по недвижимости Венди Баннер. – Это намного превышает средний показатель по стране, составляющий 90–95%”.

СЕВЕРО-ВОСТОК:

МОНТКЛЕР (НЬЮ-ДЖЕРСИ)

Годовой рост: 18,6%.

Рост за пять лет: 104,3%.

Взгляд со стороны: небольшое английское графство, расцветающее в летний сезон.

Долгое время считавшийся “бедным родственником” другого пригорода Нью-Джерси, Шорт-Хиллса, Монтклер превратился в один из наиболее востребованных рынков недвижимости штата. Средняя цена дома составляет здесь $410 000. Брокеры считают, что одним из обстоятельств, привлекающих покупателей, являются хорошие школы, среди которых много специализированных, например международных или отраслевых. В 2004 г. спрос на недвижимость в городке подстегнул запуск прямой электрички в центр Манхэттена.

Несмотря на близость Нью-Йорка и наличие знаменитых жителей – Йоги Берра, основателя косметической компании Бобби Брауна и др., превалирующим стилем в Монтклере остается провинциальное ретро с его многочисленными прогуливающимися парами, мягким освещением и магазинами в стиле “Сода Поп Шоп”. Весной владельцы магазинов колдуют над сногсшибательными корзинами с цветами.

Так как бум на недвижимость в Монтклере начался сравнительно недавно, многие дома на вторичном рынке нуждаются в ремонте. Прошлым летом эпидемиолог Сибил Энг, который ездит на работу в Нью-Йорк, приобрел виллу в колониальном стиле 1927 г. постройки с шестью спальнями за $811 000. Несмотря на немалую стоимость, вилла требовала ремонта (начиная с потрескавшейся плитки в ванной комнате и выцветшего линолеума на кухне и кончая слишком маленькой духовкой, куда не помещалась купленная ко Дню благодарения индейка).

ЗАПАД: КАПИСТРАНО-БИЧ

(КАЛИФОРНИЯ)

Годовой рост: 39,2%.

Рост за пять лет: 161,2%.

Взгляд со стороны: в неприметном городке просыпается вкус к роскоши.

Как поется в старой песенке, ласточки возвращаются в Капистрано каждую весну. Домовладельцы стекаются сюда по другой причине. В городке с населением 7445 человек мало офисов и рабочих мест, однако прибрежная зона становится все более востребованной по мере роста цен на жилье в близлежащих населенных пунктах. Один из самых дорогих домов в Орэндж-Каунти – особняк в Монарх-Бич стоимостью $30 млн, принадлежащий Стивену Удвар-Хейзи, основателю Международной лизинговой финансовой корпорации. В нескольких милях к северу, в живописной Лагуне-Нигуэль продаются шесть домов, каждый стоимостью свыше $10 млн. Дом на океанском побережье в Капистрано-Бич был недавно продан за $6 млн. “Здесь цены на недвижимость еще относительно приемлемые”, – прокомментировала сделку агент по недвижимости Джо Смит.

Брокеры утверждают, что, даже несмотря на ценовые колебания, дома в Капистрано продаются быстро. Это не исключает спекулятивного фактора. Подрядчик Лэри Сакет рассказывает, что в годы калифорнийского бума (1988–1993 гг.) он сменил один за другим 43 дома, а сейчас остановился. “Думаю, что рынок преодолел свой пик, – поясняет он. – Не хочу обжечься”. (Использованы материалы WSJ.)