НА ВОЗДУХЕ: Отформатированный рынок

“Рынок загородной недвижимости начинался с дачного рынка, т. е. с сезонной недвижимости, и эволюционировал в сторону рынка загородных домов для постоянного проживания”, – говорит Андрей Мажаров, генеральный директор компании “Терра-Недвижимость”. Но общее разделение на недвижимость для отдыха и для постоянного проживания сохраняется по сей день.

По мнению Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, рынком востребованы все форматы загородных проектов (спрос на загородную недвижимость в целом по-прежнему опережает предложение). “Все зависит от качества земли и сбалансированности проекта. Иногда привлекательным является само место. Если нет, то привлекательность должна обеспечить инфраструктура”, – говорит он.

Дачи старые, новые, садовые

Александр Рыков отмечает, что жилье для сезонного или временного периодического проживания (дача) в зависимости от направления может находиться за пределами 30–50 км от МКАД. Обычно это небольшие, площадью около 100–300 кв. м, дома из дерева, сэндвич-панелей, различных блоков и прочих дешевых материалов на участках в 12–16 соток. Себестоимость строительства самого дома составляет от $150 до $500 за 1 кв. м в зависимости от материала. Инфраструктура вокруг чаще всего минимальная.

По мнению Сергея Пушкина, руководителя департамента загородной недвижимости компании “Новое качество”, современный дачный формат предполагает загородный дом с возможностью круглогодичного проживания, у которого имеются хорошее соотношение цена – качество плюс определенная инфраструктура. Такие объекты в дефиците. Поэтому уже сейчас люди готовы платить хорошие деньги (по $200 000–300 000) за дома в коттеджных поселках, находящихся в 60-километровой зоне, которые будут использоваться именно как дачи.

Марина Федчун, генеральный директор компании “ДОМ-Недвижимость”, добавляет, что в среднем недорогие дачи стоят от $50 000 до $150 000 за дом, исключая стародачные места, которые эксперты выделяют как вполне реальный сегмент загородного рынка. Андрей Мажаров объясняет, что так называют поселки, в которых в советское время предоставлялись дачи (не путать с садовыми участками) видным советским деятелям (военным, литераторам, художникам). Зачастую стародачные места уже застроены новыми домами, но все равно сохраняют свой особый колорит. Их названия легко узнаваемы и часто покупатели готовы платить за имя поселка, поэтому цены могут быть самыми разными, уточняет Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости “Корпорации МИАН”. Самые известные стародачные поселки расположены в радиусе от 4 до 25 км от МКАД по Горьковскому, Казанскому, Киевскому, Минскому, Рублево-Успенскому, Ярославскому шоссе. Но покупателя дома в стародачных местах могут поджидать проблемы с коммуникациями и качеством жилья, так как многие дома строились давно и именно как дачи. Эти территории зачастую не имеют охраны, подъездные дороги обычно плохого качества, предупреждает Мажаров.

Характерными чертами образовавшихся еще в советское время садовых товариществ и дачных кооперативов являются большая плотность застройки, недорогие материалы строительства и небольшие наделы земли (5–8 соток). Объекты этой категории располагаются в основном на расстоянии от 30 км и далее и используются для сезонного проживания, говорит Кондачкова.

Загородные курорты и арендные поселки – сравнительно новые типы загородной недвижимости в Подмосковье. По словам Мажарова, проекты арендных поселков пока единичны. Немного находится инвесторов, готовых при существующем росте цен на недвижимость вкладывать средства в долгоокупаемые арендные поселки. Из существующих поселков Мажаров отметил несколько поселков на рублево-успенском направлении (“Лайково-Успех”, “Сновидово”), а также “Росинку” на Пятницком, Moscow Country Club на Новой Риге, Forrestville на Дмитровке. Сергей Пушкин говорит, что активное строительство дачных отелей ведется у Истринского водохранилища.

Президент “Парк Групп” Олег Маринин, девелопер проекта жилого курорта “Витро Вилладж”, сообщил, что появляющиеся в Подмосковье загородные курорты – это аналог модного на Западе (особенно в Германии и Франции) направления в индустрии отдыха. Жилые комплексы с апартаментами в аренду строятся в рекреационных зонах и предназначены как для краткосрочного, так и для долгосрочного проживания. В “Витро Вилладж” апартаменты продаются в собственность (в компании говорят, что учли особенности российского менталитета и отношение к недвижимости), а жильцы на постоянной основе получают полный гостиничный сервис и возможность пользоваться элементами рекреационной инфраструктуры.

Рядом с горнолыжным парком Яхрома, созданном на Дмитровском шоссе компанией “Конкор”, ею же совместно с инвестиционной компанией МГСН построен поселок “Петровские дали” с небольшими домами, которые продаются по цене от $258 000 за дом площадью от 140 кв. м на участке 10–12 соток и могут использоваться как дачи. Александр Рыков назвал подобные поселки “приобъектными”. “Как правило, это дешевле, чем постоянное жилье, и дороже обычных дач. Все зависит от качества и свойств объекта, ради которого и рядом с которым строятся дома”, – уточняет он. По оценке Светланы Кондачковой, стоимость земли с коммуникациями в таких горнолыжных курортах, как Яхрома и Сорочаны, составляет от $4000 за сотку.

Жить за городом

Загородная недвижимость для постоянного проживания представлена разнообразными форматами: коттеджи, таун-хаусы, многоквартирные дома. Наиболее распространенными считаются коттеджи в охраняемых поселках. Однако, по словам Мажарова, из построенных объектов преобладает точечная застройка – коттеджи как в охраняемых, так и в открытых поселках. По данным “Парк Групп”, 69% предложения на рынке – это коттеджи.

История охраняемых коттеджных поселков начинается с 1987 г., когда началась застройка поселка “Рассвет” в Раздорах по Рублево-Успенскому шоссе. Поскольку изначально в таких поселках происходит продажа земли без каких-либо условий или обременений, стройка может растягиваться на многие годы, предупреждает гендиректор “Терры”. Наиболее популярный формат – поселок с единой концепцией, где продаются участки с подрядом. Такие условия продажи позволяют закончить стройку за сравнительно короткий срок (2–3 года).

На окраинах деревень зачастую стихийно возникает неорганизованная коттеджная застройка. Хотя в таких поселках цена дома может достигать $1 млн, к прелестям деревенской жизни могут добавляться проблемы с безопасностью, коммуникациями, недостроенными дорогами.

Александр Рыков говорит, что в основном поселки для постоянного проживания расположены в пределах 30 км от МКАД. Дома площадью 200–800 кв. м стоят на участках от 14 до 40 соток. В коттеджном домостроении представлен весь спектр технологий и материалов, главным из которых является кирпич. Себестоимость строительства составляет от $250–450 за 1 кв. м (если строить не из дерева) до $450–800 за 1 кв. м, если дом деревянный. Наличие инфраструктуры варьируется от полного отсутствия таковой до максимально богатого спектра объектов и услуг (примеры – “Николино”, “Павлово”). Цена зависит от класса поселка, которые принято делить на эконом- (от $200 000 за дом), бизнес-класс ($400 000–500 000) и элитные (более $1,5 млн). Поселки экономкласса могут располагаться на любом расстоянии от МКАД. В категорию элитных попадают объекты, расположенные, как правило, по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Калужскому, Ильинскому и Сколковскому шоссе не далее 15–20 км от МКАД. Эксперты отмечают дефицит как дешевых, так и подлинно элитных объектов на загородном рынке при обилии предложения бизнес-класса.

По словам Ирины Мошевой, директора по маркетингу и связям с общественностью компании “Сапсан”, наиболее востребованное сейчас загородное жилье – дома по цене до $200 000 и площадью до 100 кв. м. Но как раз появление такого предложения вблизи Москвы невозможно – инвесторы все еще не проявляют большого интереса к самому дешевому сегменту рынка.

Появляются на рынке проекты замкнутых мегапоселков, подразумевающих помимо большого количества домов (отдельно стоящих особняков) создание развитой инфраструктуры (включая учебные заведения, спортивные, развлекательные и торговые объекты). Благодаря самодостаточности такие комплексы могут располагаться довольно далеко от города, считает Сергей Пушкин. По его мнению, возведение таких мегапоселков под силу далеко не всем застройщикам, так как требует серьезной проработки проекта и больших вложений на начальном этапе.

С русским размахом

Для постоянного проживания приобретаются (строятся) и усадьбы, для жилья такого формата удаленность не имеет значения, говорит Александр Рыков. Хотя пока ареал обитания усадеб ограничивается 50-километровой зоной, но появляются проекты строительства усадеб в Рузском районе (там “Вашъ финансовый попечитель” планирует на территории 15 000 га создать поселение из нескольких тысяч коттеджей и усадеб, гольф-полей, бизнес-центров, горнолыжных склонов, гостиниц и многого другого. Стоимость проекта оценивается в $500 млн, но концепцию проекта эксперты считают недоработанной), на Можайском водохранилище (предложение от “Строймонтажсервиса”), вдоль Оки, на границе Приокского террасного заповедника в Ступинском районе (землю продает “Комстрин”), и других, за 80–100 км от Москвы. Усадьба – это, конечно, большой, от 800 кв. м, дом из кирпича или бетона плюс комплекс зданий, включающий конюшню или псарню, иногда – вертолетную площадку. И все это на большом, от нескольких га, участке в местности, где возможны охота, рыбалка и подобные способы проведения досуга. Себестоимость строительства коробки составляет от $350 за 1 кв. м, сообщил Рыков, стоимость же отделки (и готового дома) пределов не имеет. Счет идет на миллионы долларов.

Сергей Пушкин говорит, что популярность усадеб – следствие ухода богатых людей в далекую, часто уже не подмосковную глухомань. “Успешные и богатые жители мегаполисов (в России это Москва и Санкт-Петербург), уже имеющие в собственности и дорогие дома на той же Рублевке, и квартиру где-нибудь на Остоженке, устают от постоянного стресса, суеты, шума – от города в целом. Даже дом в ближнем Подмосковье не спасает. Поэтому многие обращают свой взгляд на Тверскую или Вологодскую область, Мещеру, Валдай”, – говорит Пушкин, добавляя, что пока таких людей мало и они свои планы не афишируют. Вполне вероятно, что за такие проекты возьмутся даже не московские застройщики, а местные компании, которые будут строить в расчете на москвичей и петербуржцев. “Я не думаю, что “в глушь” пойдут выходцы из Сибири или с Урала, – они скорее всего останутся на Рублевке”, – уточняет эксперт.

“Уезжая в глушь, рублевские, минские, новорижские и прочие мультимиллионеры начнут предъявлять к загородной недвижимости совсем иные требования. Соответственно, и поселки, которые станут появляться за 45–60 км от МКАД, будут непохожи поселки ближнего Подмосковья”, – отмечают аналитики Vesco Consulting.

На западный манер

На другом конце линейки моделей загородного жилья представлены таун-хаусы, также предполагающие постоянное в них проживание, но уже не дальше чем в 10–15 км от Москвы и на гораздо более скромных площадях, нежели усадебный дом. 150–250 кв. м – оптимальный размер. Если площадь меньше, то обычно планировки неудобные, а если больше, то покупатели скорее предпочтут за те же деньги отдельный дом с участком, считает Рыков. Проблемы с реализацией таун-хаусов в поселке “Подушкино-таун” на Рублевке эксперты связывали именно с большой площадью квартир (около 400–500 кв. м), что делало их неоправданно дорогими для данного формата жилья.

Строительную себестоимость (без учета особенностей участка и местоположения) таун-хаусов эксперт оценивает в $250–350 за 1 кв. м, материалом обычно служат пеноблоки, недорогой кирпич. Зато инфраструктура поселка таун-хаусов должна обеспечивать все основные повседневные потребности жителей. В компании “ДОМ-Недвижимость” жилье в таун-хаусах оценивают в $120 000–250 000 (в среднем $1200 за 1 кв. м), в секторе между Новой Ригой и Рублевкой цена выше (более $3000 за 1 кв. м).

“В целом формат имеет ограниченный спрос. Крупные образования таун-хаусов продаются довольно долго. Тяжело сделать удачные планировки”, – резюмирует Рыков. Андрей Мажаров также считает поселки таун-хаусов наименее востребованным на сегодняшний день видом загородной недвижимости, хотя есть ряд успешных проектов. “В основном покупают таун-хаусы молодые бизнесмены, которые не готовы к покупке большого дома. Жители коттеджных поселков приобретают в таун-хаусах квартиры для близких родственников. Наиболее перспективны таун-хаусы, которые находятся поблизости от коттеджных поселков”, – считает Мажаров. Нередко таун-хаусы строятся как часть коттеджного поселка, “прикрывающая” собственно коттеджи от дороги.

Сергей Пушкин напоминает, что этот формат около 14 лет назад пришел в Россию из США, где таун-хаусы – дешевое, быстрое в строительстве жилье для среднего класса. Впервые эту технологию взяли на вооружение в 1992–1994 гг. такие поселки, как “Сетунь”, “Росинка”, которые строились исходя из вкусов и предпочтений иностранцев. “Чтобы русскому человеку перестроиться на американский или европейский лад, понадобится много времени. Пока таун-хаусы – это “не наше”, – считает он.

Большая часть сформированных поселков, где построены и продаются таун-хаусы (всего таких около 40), находится к западу и северу от Москвы, на Рублево-Успенском, Минском, Волоколамском, Можайском, Пятницком шоссе. Но, по мнению специалистов компании “Парк Групп”, к лету 2005 г. число поселков с таун-хаусами в Подмосковье увеличится как минимум на 50%, а рост популярности жилья такого типа уже привел к росту цены с $700–800 за 1 кв. м весной 2003 г. до $1200 в настоящее время.

В качестве примеров в “Парк Групп” привели “Ямонтово” в 8 км от Москвы

по Калужскому шоссе, на границе существующего поселка Управделами президента “Воскресенское” ($850 за 1 кв. м), “Дубровку”, тоже на калужском направлении в 7 км от МКАД. “Дубровку” планируют сдать во II квартале 2006 г., в поселке будет 150 секций, цена – $1200 за 1 кв. м. Поселок таун-хаусов “Ново-Троицкое” расположен между Калужским и Киевским шоссе в 18 км от МКАД. Продается по цене $158 000 за секцию площадью 150 кв. м (включая 3,6 сотки земли).

На 5-м этаже, почти где луна

Многоквартирного загородного (не путать с жилыми комплексами в городах Подмосковья) жилья на подмосковном рынке также пока немного. Жилой комплекс “Петрово-Дальнее”, “Усово-Тупик”, “12 месяцев”, “Жуковка-1”, комплекс “Сосны”, “Жемчужина” – вот основные объекты, которые представляют на рынке этот формат. Обычно это 4–8-этажные дома квартирного типа, площади квартир колеблются от 60 до 500 кв. м, большая часть представленных объектов обладает развитой инфраструктурой и находится в ценовом сегменте “премиум”. По данным Федчун, апартаменты в малоквартирных загородных домах стоят $1000–2500 за 1 кв. м.

Некоторые из жилых комплексов сформированы на базе санаториев, уточняют в Swiss Realty Group, приводя в качестве иллюстрации жилой комплекс “Сосны” на территории лечебно-оздоровительного комплекса Управления делами президента в престижном районе Николиной Горы (22-й км МКАД по Рублево-Успенскому шоссе). Несомненное преимущество квартир в загородном многоквартирном комплексе – сравнительно доступные цены при покупке и меньшие затраты при эксплуатации квартиры по сравнению с коттеджами. Покупатель получает все те же самые удовольствия загородной жизни в престижном месте, за минусом собственного участка (плюс соседи по дому). И у инвесторов, по словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, наблюдается достаточно большой интерес к данному типу загородной застройки.

Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости Paul’s Yard, считает, что квартиры за городом для постоянного проживания востребованы, если находятся недалеко от МКАД и в модном месте. Например, огромной популярностью пользуется жилой комплекс “Тихомирово” (2 км от МКАД), а вот “Сосны” в 24 км от Москвы продаются хуже и дешевле, чем, например, квартиры в ЖК “Жуковка-1”.

По словам директора по развитию компании Delight Realty Ольги Павловой, квартиры в малоэтажных домах на традиционно престижных загородных направлениях рассчитаны в основном на людей, у которых представления о статусе проживания связаны с покупкой жилья именно в этих районах, но которые не готовы финансировать покупку стоимостью от $1,5–2 до $5–6 млн. Квартира стоимостью не более $1 млн является в данном случае хорошей альтернативой. Люди же, интересующиеся именно загородным домом, вряд ли поменяют его на квартиру, даже очень хорошую, в этом же месте.

Сельская новь

Уже существуют в ближнем Подмосковье проекты застройки сотен гектаров бывших сельхозземель. В составе таких поселений и многоквартирные дома, и коттеджи, и таун-хаусы, и объекты коммерческой недвижимости под инфраструктуру. Пока эти проекты сосредоточены на Новорижском шоссе, но на подходе и другие районы, говорит Александр Рыков. По его словам, преимущества проектов освоения крупных участков недалеко от Москвы – в комплексности и обеспечении инфраструктурой, чего так не хватает многим районам коттеджной застройки.

Андрей Мажаров напоминает, что на сегодняшний день заявлено о строительстве нескольких крупномасштабных проектов на западе Подмосковья. На рублево-успенском направлении, в районе “Петрово-Дальнее”, Объединенная промышленная корпорация будет осуществлять проект Межпромбанка, предполагающий строительство разноэтажных домов для 10 000 жителей. На новорижском направлении – проект компании “Нафта-Москва”, предполагающий строительство города в пойме Москвы-реки в районе деревень Архангельское, Гольево и Захарково. Опыта строительства подобных мини-городов на данный момент нет, поэтому судить об успешности таких проектов представляется затруднительным, говорит Мажаров.