Инвесторы любят купцов
Доходность падает, риски растут
Жилищное строительство еще год назад было наиболее привлекательным для инвесторов по нескольким причинам. Инвестиции в жилье – краткосрочные. Как правило, к моменту завершения строительства проект полностью окупается и даже приносит прибыль. Начальные затраты инвестора меньше, чем при строительстве коммерческой недвижимости, поэтому этот сектор был доступен не только для крупных компаний. Цены на жилье росли быстрыми темпами, до 40% в год. С середины 2004 г. темпы роста цен на жилье существенно снизились. В 2004 г. в среднем цены выросли на 16–18%. Снизилась и ликвидность некоторых объектов. Если в 2003 – начале 2004 гг. к окончанию строительства практически в любом доме свободных квартир не оставалось, то сейчас нередки случаи, когда дом близок к сдаче, а квартиры в нем еще не проданы.
В 2005 г. цены растут, но тоже медленно, на уровне прошлого года. Но темпы роста цен на материалы ничуть не снизились. “Уровень инфляции в строительстве гораздо выше, чем в среднем по стране. В 2005 г. уже выросли цены на энергоносители, цемент подорожал на 70%. Такой рост цен снижает доходность строительства”, – говорит Андрей Баранов, генеральный директор “Нижегородского дома и К”.
“Рентабельность по сравнению с 2003 г. упала как минимум в два раза – с 30% до 15% и меньше. Предвидеть такие скачки цен, как недавнее повышение цен на цемент, застройщик не может, управляемость рисками снижается”, – говорит Сергей Иванов, генеральный директор “Выбора”.
По данным Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), рентабельность в строительстве жилья на сегодняшний день составляет 8–15%.
Законодательные новации тоже привели к росту рисков застройщика и себестоимости строительства. По закону “Об участии в долевом строительстве жилья” застройщик теперь не может привлекать деньги на ранних этапах строительства, это заставит его пользоваться кредитами, что приведет к удорожанию проектов. Непроработанность новых законов тормозит строительство. Новый Жилищный кодекс отменил прежние нормы предоставления жилья при расселении, а новые пока не установлены. И застройщики не могут начать подготовку площадок из-за того, что не знают, по каким нормам предоставлять жилье жителям сносимых домов. “Это затягивает осуществление проектов и приводит к их удорожанию”, – говорит Иванов из “Выбора”.
По мнению Сергея Иванова, вероятен рост недостроя и риск банкротства мелких компаний: “В условиях снижения продаж велик соблазн пойти на демпинг. А это может привести к тому, что денег на завершение строительства у застройщика не хватит”.
Андрей Баранов считает, что объемы строительства жилья в 2005 г. снизятся. Прогнозирует снижение объемов строительства и Артем Каразанов, заместитель директора Департамента экономики и прогнозирования администрации Нижегородской области. По его мнению, ситуация стабилизируется примерно через год.
Торговать выгодно
Нина Новикова, руководитель отдела исследований торговой недвижимости Noble Gibbons / CB Richard Ellis, сообщила, что в Нижнем Новгороде средние ставки на площади в торговых центрах выше, чем в других крупных городах Поволжья. Сроки окупаемости торговых центров, по данным Нины Новиковой, 5–7 лет с начала строительного цикла. По этому показателю Нижний Новгород тоже превосходит соседей. Это делает город интересным для московских и иностранных инвесторов.
Татьяна Романчева из НЦНЭ считает, что окупаемость ТЦ зависит от формата: чем крупнее центр, тем выше сроки окупаемости. ТЦ среднего формата окупаются через 3–4 года, гиперцентры – через 4–5 лет.
Летом начнет строительство в Нижнем Новгороде IKEA, начали строить свои объекты Metro Cash & Carry, “Гиперцентр”, “Перекресток”, уже владеющий здесь сетью супермаркетов под торговой маркой “Евроспар”, планирует открыть еще один супермаркет компания “Раменка”.
Не отстают и нижегородские инвесторы. Летом обещает сдать новый ТЦ на площади Революции компания “Столица Нижний”, ведет строительство ТЦ в Ленинском районе нижегородский ЦУМ, планирует строительство ТЦ в Автозаводском районе ЧП Володина.
Спрос на торговые площади остается устойчивым. Например, в еще не сданном ТЦ на площади Революции предварительные соглашения заключены практически на весь ТЦ, общая площадь которого составляет 35 000 кв. м. Нина Новикова из Noble Gibbons считает, что до насыщения рынка торговыми площадями Нижнему Новгороду еще далеко.
Офисов будет много
В ближайшие два года только в центре города предполагается построить около 120 000 кв. м новых бизнес-площадей. В конце года сдает первый в Нижнем Новгороде бизнес-центр класса А “Столица Нижний”. Завершает строительство бизнес-центра “Теледом” “Нижегородский проект”. Заявлено о строительстве Центра международной торговли на ул. Октябрьской, по соседству, на Алексеевской, будет строиться крупный торгово-офисный центр.
По данным Татьяны Романчевой из НЦНЭ, сроки окупаемости бизнес-центров – от 4–5 лет для небольших зданий до 6–7 лет для крупномасштабных проектов.
По мнению Романчевой, инвестиции в офисные площади менее прибыльны и перспективны, чем в торговые. Концентрация такого количества офисных площадей в одном районе плюс сложности с транспортными развязками в центре города могут привести к снижению ликвидности офисных площадей. Арендные ставки на офисные площади растут не быстрее инфляции.
Некоторые инвесторы, понимая, что рынок близок к насыщению, продают площади, которые ранее предполагали сдавать в аренду. Например, компания “Выбор” хотела сдавать в аренду все площади в строящемся бизнес-центре на Солганской, теперь же предлагает их к продаже. По словам генерального директора “Выбора” Сергея Иванова, слишком рискованно в условиях значительного повышения себестоимости строительства надолго замораживать средства.
Косвенно подтверждает невысокую эффективность инвестиций в офисные площади отсутствие иностранных и иногородних инвесторов на этом рынке: все проекты, даже самые амбициозные, заявлены нижегородскими инвесторами.