Недвижимость вместо акций

“Привлекательность недвижимости для инвестирования сейчас высока, и мы создали закрытый ПИФ, который занимается инвестициями в недвижимость”, – говорит начальник отдела по работе с недвижимостью инвесткомпании “Брокеркредитсервис” Александр Мякишев. Он отмечает, что планируемый доход по проектам жилой недвижимости составит не менее 17–25% годовых, а по коммерческой недвижимости – не менее 25–30% годовых. Мякишев считает, что преимущество недвижимости как объекта инвестирования в ее консерватизме и предсказуемости – в отличие от фондового рынка. “Недвижимость дорожает медленно, но верно – в отличие от акций, цена которых изменчива”. По его мнению, доходность от продажи может составить и 50–70% годовых.

Руководитель одной из крупнейших строительных компаний рассказывает, правда на условиях анонимности, что в течение последних пяти лет рентабельность жилищного строительства составляет минимум 15% годовых. “Если дом построен в первоначально установленные сроки, то проект просто обречен на высокую рентабельность”, – поясняет он. Но если сроки затягиваются, то увеличение накладных расходов сведет прибыль к минимуму.

А инвестиционно-финансовая корпорация “Алемар” отдает предпочтение долгосрочным проектам спортивных комплексов. Первый проект группы в Сибирском регионе – горнолыжный комплекс “Манжерок” в Республике Алтай. На территории около 900 га будут располагаться горнолыжные трассы, а также полная инфраструктура – базы, рестораны, казино и проч. Предполагается, что инвестиции составят около $60 млн, а окупаемость – не более девяти лет. Директор предприятия “Алемар-Девелопмент” Юрий Курочкин объясняет, что в нише больших спортивных сооружений до сих пор нет серьезных игроков и это делает спортивные комплексы привлекательными для инвестирования.

Вслед за инвесткомпаниями и банки переключаются на прямое инвестирование проектов недвижимости. По мнению финансового директора компании “Росевродевелопмент” (входит в структуру “Росевробанка”) Натальи Коротаевой, кредитование строителей более рискованно, чем прямое инвестирование строительных проектов, поскольку в первом случае банк не может непосредственно контролировать процесс строительства. Напрямую девелопер может заработать 20–40% годовых, в то время как кредитование строителей приносит лишь 12–20%.

С ней согласен директор департамента проектного финансирования банка “Глобэкс” Дмитрий Чибисов. Он говорит, что заниматься прямыми инвестициями в недвижимость банки заставляет более высокая доходность по сравнению с традиционным кредитованием. Тем не менее дать общую оценку доходности торговой или офисной недвижимости Чибисов затруднился. “Доходность в каждом конкретном случае зависит от множества факторов, из которых первоочередное значение имеют место и концепция. Для будущего “Торгового квартала на Фрунзе”, который “Глобэкс” строит в Новосибирске, расчетная доходность определена в 15% годовых, говорит Чибисов.

По мнению гендиректора агентства недвижимости “Эрмитаж” Тимура Тагирова, сдачу в аренду жилья можно считать самым низкодоходным сектором из всех видов недвижимости. Доходность торговых помещений превосходит все остальные сегменты. Максимальная ставка аренды офисных площадей, по его данным, не более $35 в месяц за 1 кв. м, в то время как ставка по небольшим торговым площадям может доходить до $150–200 за 1 кв. м в месяц. Тагиров считает беспроигрышным вариантом для инвестирования небольшие торговые помещения (до 1000 кв. м), особенно на первом этаже.

Доходность офисного центра класса В при затратах $1000 на 1 кв. м при арендной ставке $25 в месяц может составить $300 в год. По его подсчетам, сейчас срок окупаемости бизнес-центров – от 3–4 лет.

А по мнению директора компании “Трансервис” Александра Бойко, срок окупаемости таких бизнес-центров больше. В начале года компания “Трансервис” построила офисный центр класса В площадью 10 000 кв. м на улице Ленина. Новый проект “Трансервиса” – бизнес-центр класса А площадью 35 000 кв. м на ул. Красноярской. По словам Бойко, инвестиции в $20 млн должны окупиться за шесть лет при ставке аренды 850 руб. за 1 кв. м в месяц.

По мнению директора девелоперской компании “Сибакадеминвест” (первый проект – бизнес-центр Golden Plaza) Георгия Андреева, арендная доходность офисных центров сейчас составляет 25–40%, а доходность торговых помещений – около 25–70%.

С ним не согласна Наталья Коротаева. По ее мнению, сейчас в Новосибирске доходность торговой недвижимости несколько ниже, чем офисной. Она объясняет это тем, что рынок торговой недвижимости только начал формироваться, поэтому ощущается недостаток “правильных”, т. е. концептуальных торговых центров, доходность которых наиболее высока.

Доходность торговой недвижимости по основным торговым коридорам, к которым относятся Вокзальная магистраль, Красный проспект и проспект Маркса, составляет 15–20%, в то время как в концептуальном торговом центре доходность может составить от 15% до 30% годовых, говорит она. Однако доходность офисной недвижимости на сегодняшний день находится в границах 20–40% годовых.