ДОХОДНОЕ МЕСТО: Торговое кольцо

Садовое кольцо – это около 18 улиц и бульваров. От ст. м. “Смоленская” до “Маяковской” проходят Новинский бульвар, улицы Большая Садовая и Садовая-Кудринская. Отрезок от “Маяковской” до “Курской” включает Садовую-Триумфальную, Садовую-Каретную, Садовую-Самотечную и т. д. Далее плавно перетекают друг в друга Земляной, Зацепский, Крымский Валы. Зубовский бульвар опять приводит к Смоленской площади. Земляной Вал, в частности, интересен тем, что в 1940–1950-х гг. задумывался как торговая зона – в зданиях тех времен в первых этажах проектировались помещения под торговлю, общепит и службы быта, рассказала Ольга Ясько, аналитик рынка торговой недвижимости компании Colliers International. Впрочем, по Садовому можно идти и против часовой стрелки и делить его на участки так, как удобно, потому что какого-либо общепринятого зонирования у него нет.

По статистике, на Садовом около 80 000 кв. м объектов стрит-ритейла – встроенных и отдельно стоящих торговых помещений на первой линии. Помимо них существует 150 000 кв. м торговых центров (ТЦ) и торгово-деловых комплексов, по данным ведущих консультантов. В 2005–2007 гг. на кольце планируется построить еще шесть комплексов от 50 000 кв. м общей площади каждый. При их вводе в эксплуатацию приток посетителей и машин на Садовом кольце может увеличиться вдвое. О каких-либо проектах по расширению этой магистрали пока не слышно. Однако администрация города собирается навести порядок – повернуть автодвижение на Садовом лишь в одну сторону и ввести ограничение на строительство крупных объектов. Возможно, движение на кольце скоро станет односторонним, сообщил Игорь Бахирев, начальник отдела организации дорожного движения НИиПИ Генплана. По его словам, сейчас это представляется возможным, потому что Третье транспортное кольцо принимает на себя часть автомобилей. “Садовое кольцо очень привлекательно для размещения объектов торговли, но сдерживающим фактором является плотный транспортный поток, который иногда делает просто невозможной попытку припарковать автомобиль у нужного магазина”, – говорит Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood. По мнению Анны Ширяевой, генерального директора компании “Магазин магазинов”, одностороннее движение может упростить покупателям-автомобилистам доступ к магазинам, однако желающих занять парковки рядом с крупными ТЦ, такими как “Атриум”, станет еще больше. Рядом с тем же “Атриумом” наземных парковочных мест уже сейчас недостаточно.

Грядущие преобразования на Садовом кольце можно рассматривать как часть глобального проекта по превращению исторического центра Москвы в туристическую зону. По замыслу горадминистрации в центре должно быть как можно меньше машин и строек и как можно больше пешеходных зон вроде известного проекта “Золотое кольцо”. Статьи Генерального плана развития столицы до 2020 г., который был наконец утвержден 27 апреля 2005 г., накладывают ограничение на строительство крупных торговых и административных зданий в центре. В постановлении московского правительства о развитии территорий Центрального округа (№ 99-ПП от 24.02.2004) есть пункт, где говорится, что количество строящихся административно-деловых и торговых центров в пределах Садового кольца должно ограничиваться. Правда, большинство опрошенных застройщиков и консультантов по недвижимости о таком постановлении не знают.

Что почем

Уровень вакантных площадей здесь составляет 3–5%, что означает только 1000 кв. м незанятых, говорят в компании Blackwood. Разнохарактерный и перегруженный транспортом коридор в то же время отличает ценовая стабильность. По наблюдениям аналитиков Blackwood, арендные ставки, как и цены продаж торговой недвижимости, на Садовом кольце на протяжении нескольких лет почти не меняются. Соответственно, владельцы помещений не спешат продавать свои квадратные метры. Они предпочитают получать стабильный доход от сдачи площадей в аренду. Доходность от аренды составляет 15–20% годовых. “Садовое кольцо граничит с районами, отличающимися друг от друга характером застройки, покупательской аудиторией и спецификой торговли. Однако в целом можно говорить о едином торговом пространстве Садового кольца, так как на всех его участках большое влияние на торговые профили оказывает центральный район, – комментирует аналитик отдела исследований компании ABN Realty Антонина Лаирова. – Этот район характеризуется относительно невысокой концентрацией жителей, которая компенсируется огромными потоками “дневного” населения. Именно оно обусловливает активную торговлю на Садовом кольце и делает его очень привлекательным для арендаторов”.

Ставки аренды, по данным Colliers Interna-tional, на оживленных пешеходных участках кольца достигают $2000 за 1 кв. м в год – Земляной Вал, Новинский бульвар, Смоленская площадь, но могут составлять и $600 в местах более спокойных, вроде зоны пересечения Земляного Вала с Николоямской улицей. Цена продажи на Садовом иногда может доходить до $10 000 за 1 кв. м. Средняя цена продажи, по данным Blackwood, составляет $5500. По словам Ольги Ясько, при сохраняющейся ценовой стабильности этого коридора в целом в наиболее интересных его зонах (prime location) все же может наблюдаться в будущем и рост ставок.

Как рассказала аналитик компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Анастасия Довченко, на Садовом кольце среди профилей торговли превалирует сервис, он составляет 19% – это банки, агентства путешествий, фотосалоны, различные мастерские и т. д. Вслед за услугами высоким спросом пользуются помещения под кафе и рестораны – 16%. На книги, оргтехнику, спорттовары, игрушки приходится 8%. Наиболее крупные площади занимают, например, открывшийся в конце 2004 г. “М.Видео” на 1850 кв. м торговой площади на Садовой-Спасской улице, 3, стр. 3. Один из 83 московских магазинов “Седьмой континент” на Арбате, 54/2, на 750 кв. м, “Спортмастер” на Смоленской площади, 6 (около 900 кв. м), “Подиум”, занимающий 800 кв. м на Новинском бульваре, 18. Автосалон Hyundai на Садовой-Черногрязской улице, 8 (около 600 кв. м), по данным Ольги Ясько.

Для кого

Садовое кольцо как торговый коридор, по словам экспертов, рассчитано по большей части на средний класс покупателей. “Садовое кольцо не так насыщено магазинами верхнего ценового сегмента, как, например, Тверская улица или Петровка”, – говорит Антонина Лаирова. Как считает Михаил Гец, кольцо – подходящее место для таких сетевых операторов, как Reebok, Nike, Ecco, “Эконика”, Adidas, Carnaby, Hugo Boss, “Ж.”.

Но, конечно, на протяжении кольца можно найти и магазины для богатой аудитории. Например, в “Смоленском пассаже”. Ольга Ясько считает, что участок кольца от Смоленской площади до Новинского бульвара и от Новинского до Триумфальной площади, находящийся в более престижном западном секторе города, может быть интересен для бутиковой торговли.

Площадки есть

При всей загруженности Садовое кольцо имеет запас участков, на которых можно было бы что-то построить. На Садовом средоточие ветхих и “морально устаревших” зданий. “На месте некоторых из них можно возводить новые торговые площади, – считает Анна Ширяева. – Можно, но осторожно. Сам факт расположения на Садовом кольце еще не является гарантией целесообразности строительства торгового объекта”.

Торгово-деловой комплекс “Смоленский пассаж” на Смоленской площади, введенный в строй в 1998 г., одним из первых начал расширяться. О таких планах заявил его владелец – Мосстройэкономбанк еще в 2004 г. Рядом, в 1-м Смоленском переулке, на месте нескольких снесенных домов собираются построить еще 60 000 кв. м площадей. Сейчас общая площадь центра составляет около 64 000 кв. м. По предварительным планам, около 30% новых помещений займут торговые операторы. (Базовые затраты при строительстве торговых комплексов в центре города достигают $1000–1400 за 1 кв. м, на капитальный ремонт особняков под офисы В-класса уходит обычно около $500 за 1 кв. м.)

Из крупных комплексов на этом отрезке Садового кольца, от “Смоленской” до “Маяковской”, в 2004 г. построен торгово-офисный центр “Новинский пассаж” (Новинский бульвар, 31) общей площадью 78 000 кв. м, включая 10 500 кв. м торговых пространств. На пересечении Новинского бульвара с Новым Арбатом возобновила давний проект корейская группа Lotte. Компания строит свой первый московский объект – многофункциональный комплекс с универмагом – уже больше пяти лет. По одной из обсуждавшихся версий, реализация проекта приостанавливалась в связи с кризисом 1998 г. По оценкам аналитиков, первая очередь New Century будет построена уже в этом году. Комплекс включает офисные, гостиничные и торговые площади. Общая его площадь составляет 85 000 кв. м.

На Большой Садовой улице есть также знаменитая гостиница “Пекин”. Девелоперская компания “Система-Галс” взялась за проект реконструкции гостиницы и создания на прилегающем участке дополнительных площадей. В “Системе-Галс” сообщили, что целью проекта является создание многофункционального комплекса, в состав которого войдут гостиничные, торговые, административные и общественные здания, подземная автостоянка. Весь участок реконструкции, включая нынешнюю гостиницу, занимает 2 га. На выходе общая площадь объектов будет достигать 110 000 кв. м. Работы ведутся на основании постановления “О реконструкции гостинично-офисного комплекса “Пекин” и комплексной застройке прилегающей территории” от 24 декабря 2002 г. (№ 1064-ПП). Как говорит девелопер, проект сложный и на его реализацию уйдет еще несколько лет. На данный момент проект находится на стадии согласования архитектурно-градостроительной концепции. Когда реконструкция завершится, площадь перед зданием гостиницы “Пекин” переоборудуется в общественный сквер. Сама гостиница будет соответствовать уровню 4-звездочного отеля. Анна Ширяева называет этот проект интересным. Однако по опыту других подобных объектов, большинство из которых было приобретено в свое время на разных условиях (в том числе не по рыночным ценам. – “Ведомости”), экономическая эффективность проектов их реконструкции низка для владельца по сравнению с доходом от эксплуатации объекта в существующем виде, говорит она.

На отрезке от “Маяковской” до “Курской” находится оазис воскресного досуга москвичей – “Атриум”. Он был одним из первых объектов такого формата, которые возводили в центре Москвы. Его первоначальная концепция не обошлась без ошибок, ее корректировали. В итоге “Атриум” стал почти образцом современного ТЦ на рынке. Его торговая площадь составляет 40 000 кв. м, построен он был в 2002 г. на инвестиции компании “Ингеоком” и правительства Москвы. На этом же отрезке кольца есть “Садовая галерея”, комплекс, введенный в 2001 г. (12 000 кв. м, 5000 кв. м).

Участок от “Курской” до “Смоленской” известен торговым центром моды “Звездочка” (6000 кв. м, 2001 г.). Из новых объектов в 2007 г. должен появиться, по информации Blackwood, комплекс Citydel (Земляной Вал, вл. 11–19) на 63 500 кв. м общей площади, совмещающий в себе торговую зону, фитнес-центр с бассейном и зоной SPA, рестораны, кафе. Девелопером проекта выступает компания ЗАО “Тема”. Финансирование осуществляет Внешторгбанк с участием синдиката французских банков. Генеральный подрядчик – “Буиг Батиман Интернасиональ”. Объем инвестиций в проект оценивается в $100–120 млн.

Намечающийся в этом районе многофункциональный центр будет еще одним подземным объектом после “Охотного ряда”, Пушкинской площади и площади Белорусского вокзала. Основным инвестором комплекса рядом с “Павелецким” станет компания “Техинвест”, которая намерена вложить в него более $150 млн. Надо отметить, что “Техинвест” уже имеет опыт участия в глобальных проектах – например, таких, как ММДЦ “Москва-Сити” или тот же ТЦ “Атриум”. Общая площадь павелецкого комплекса достигнет 130 000 кв. м, и почти вся она будет отведена под торговлю.

По мнению аналитиков Colliers International, Садовое кольцо как торговый коридор будет следовать общим тенденциям развития стрит-ритейла в Москве. То есть будут наблюдаться рост предприятий общественного питания, расширение розничных услуг, предоставляемых банками, салонами красоты, турагентствами и т. п. Прирост площадей будет происходить в основном за счет вовлечения в коммерческий оборот помещений первых этажей жилых домов, а также переоборудования подвалов, сооружения антресолей и освоения административных и других непрофильных зданий.