ОРИЕНТИРЫ: План, которого не было
Все последние шесть лет столица существовала без утвержденного Генплана. В 1999 г. был разработан его проект, и с того момента предыдущий документ, от 1971 г., действовать перестал. Проект нового плана был утвержден законом, и ему должны были следовать все игроки рынка недвижимости. Однако на практике было затруднительно следовать нормам, изложенным слишком общими формулировками. То же самое можно сказать и о градостроительных планах отдельных районов, назначение которых – детализировать основной документ. На рынке превалировал “индивидуальный подход” чиновников к застройщикам и наоборот.
Наконец в 2005 г. общественность увидела “полноценный документ”, который мало чем по концепции, ключевым идеям и стилю отличается от того самого проекта Генплана, за исключением нескольких поправок внутри отдельных пунктов. Другим документ не стал. Посему московский Генплан остается больше похож на протокол о намерениях что-то сделать, но никак не на руководство к действию. Подробного и понятного ответа на вопрос, что собирается предпринять столичное правительство в городе в ближайшие 20 лет, в современном Генплане не найти. Есть фразы о том, что целью градостроительного развития Москвы “является обеспечение” ее “устойчивого развития”, “создание благоприятной среды жизнедеятельности человека, сохранение и приумножение исторически сложившегося своеобразия города”. Непонятно, с помощью каких именно действий будет создаваться вся эта благоприятная среда, в какой последовательности, в какие сроки, что за органы будут отвечать за процесс и какую ответственность они будут нести за невыполнение задач.
Минимальная и самая детальная единица нынешнего Генплана – это участок размером с микрорайон. Каждый такой участок обозначен в градостроительном плане округа или района города. Действия строителей на нем ограничиваются лишь приблизительными нормами по высоте, плотности застройки, соотношению жилых, нежилых и природных зон в этом месте. И не более, хотя сама по себе идея зонирования полезна, что неоднократно отмечали и чиновники, и участники рынка. Но, как показывает практика, московские девелоперы давно научились подгонять проекты на любом участке города до удобных им “норм”. Глава об актуализации Генплана только укрепляет такую позицию девелоперов. Вся конкретика в Москве добавляется в процессе реализации каждого отдельного проекта, будь-то офис, жилой дом или торговый центр. В результате не всегда на свет появляются объекты, соответствующие нормам зонирования. Примеров масса. ММДЦ “Москва-Сити”, участок для которого выбран там, откуда было недорого вывести промзону, но где сложно теперь создать удобные транспортные узлы. Новые жилые кварталы в районах Остоженки и Пречистенки, в которых главным стало количество квадратных метров. Череда масштабных торгово-деловых центров в зоне со строгими ограничениями по плотности застройки – на Садовом кольце.
Принятый Генеральный план, как и его проект, не стал настольной книгой столичного девелопера. Более того, многие игроки просматривали его раз в жизни и не помнят. Хотя бы потому, что девелоперу надо решать локальные и краткосрочные задачи.
Не приближенному ко двору предпринимателю Генплан скорее всего не помогает и не мешает. Чаще девелопер сталкивается с препятствиями на уровне администраций отдельных районов. В Москве намерение строить далеко не гарантия, что местный чиновник поделится подробностями градплана микрорайона. Хотя такая информация в европейских странах открыта для всех и публикуется на интернет-сайтах. Создается впечатление, что задача чиновника – постоянно извлекать для себя выгоду, оставаясь для застройщика ценным источником информации.
Генеральный план, как выяснилось, может быть и политическим инструментом. Его не утверждали шесть лет только потому, что не могли согласовать на федеральном уровне столичные функции Москвы. Генплан можно было бы не обсуждать, если бы в европейской практике не было качественно иных документов.