ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Не надо спешить с арендой
Например, в постановлении дается четкое разъяснение: если собственник недвижимости обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных актов действий (бездействия) этих органов незаконными. Московские власти нередко отказывают предприятиям в приватизации земельного участка, требуя заключения договора аренды, тем самым грубо нарушая их права, предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса РФ.
Случается, органы государственной власти отказывают собственнику недвижимости в приватизации земельного участка в связи с тем, что данный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании. Высший арбитражный суд РФ разъяснил, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Это разъяснение может быть интересно для тех московских предприятий, которых запланировано “переселить” за МКАД. До тех пор пока не принят законодательный акт о резервировании земельного участка предприятия для государственных нужд либо использовании его для государственных или муниципальных нужд, данный участок можно приватизировать. Однако, если такой акт будет принят, отказ в приватизации участка будет правомерен. До принятия закона Москвы об утверждении Генерального плана развития города (принят Мосгордумой в третьем чтении 27 апреля) многие предприятия теоретически могли приватизировать земельные участки. Если же предприятию отказывают в приватизации земельного участка по причине будущего изъятия для государственных нужд, следует в первую очередь убедиться, что этот конкретный участок указан в Генеральном плане, а не в ином документе.
Интересно также разъяснение ВАС РФ и в отношении возможности приватизации земельных участков предприятиями, в уставном капитале которых имеется доля государственных акций, превышающая 25%. ВАС РФ путем сравнительного анализа правовых норм установил, что такие предприятия вправе приватизировать относящиеся к ним земельные участки, а запрет на покупку государственного имущества, установленный пунктом 1 статьи 5 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, в данном случае не действует.
Также ВАС РФ разъяснил, что, если собственник недвижимого имущества до вступления в силу Земельного кодекса РФ (т. е. до 30.10.2001) заключил договор аренды земельного участка, это обстоятельство не лишает его права выкупа земельного участка. Однако если договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, то собственник недвижимости, по мнению ВАС РФ, считается реализовавшим свое право либо выкупить земельный участок, либо взять его в аренду в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, что лишает его права выкупа. И хотя данный вывод представляется спорным, необходимо обратить на него внимание. Предприятиям, которые в настоящее время в силу различных причин приняли решение сначала заключить договор аренды (либо пролонгировать его), а спустя некоторое время выкупить земельный участок, скорее всего будет отказано в приватизации на основании заключений данного постановления либо Москва как заинтересованное в продолжении арендных отношений лицо обжалует сделку приватизации в суде.
ВАС РФ дал подробный правовой анализ того, каким образом должна определяться выкупная цена приватизируемого земельного участка. Согласно статье 2 закона о введении в действие Земельного кодекса РФ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. В Москве до настоящего времени не принят нормативный акт о выкупной цене земельного участка, что позволяет предприятиям выкупать земельные участки по минимальной цене, равной 5-кратной ставке земельного налога. Следует отметить, что те предприятия, которые уже выкупили земельные участки, оплатили цену в размере 30-кратной ставки земельного налога. Однако о конкретных судебных прецедентах об уменьшении выкупной цены не известно.
Нередко в судебной практике возникает вопрос, может ли покупатель здания (сооружения) пользоваться тем же земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и бывший его собственник, владевший земельным участком на основании права бессрочного пользования. ВАС РФ разъяснил, что, если покупатель здания в силу статьи 20 ЗК РФ не может пользоваться правом постоянного (бессрочного) пользования, он вправе лишь заключить договор аренды либо приобрести участок в собственность. Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для его использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования или застройки, землеустроительной, проектной документации.
Вопрос о соответствии площади приватизируемого земельного участка указанным нормативам сложен. Однако если возникнет спор между собственником здания и органом государственной власти, который имеет цель уменьшить земельный участок, то последний должен доказать, что ранее (при оформлении государственного акта на земельный участок либо договора аренды) были превышены пределы предоставления данного участка для использования объектов недвижимости. Существует заблуждение, что собственники зданий вправе приватизировать лишь маленькую часть земли по периметру здания (в зависимости от его этажности), а остальную часть земельного участка возможно только взять в аренду. Предприятию, которое когда-то приватизировало свой имущественный комплекс, в том числе и недвижимое имущество, предоставлялся земельный участок, необходимый для эксплуатации всех расположенных на нем зданий и обеспечения производственного цикла. При строительстве и отводе земельного участка, как правило, учитывались необходимые нормативы. Поэтому собственник зданий и сооружений вправе приватизировать весь отведенный к ним земельный участок.
Автор – адвокат, специализирующийся на арбитражных делах сложных категорий и оказании помощи предприятиям в реализации их прав на выкуп земельных участков.