ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Земля: сам дал – сам и взял
Конкурентные войны
Официальная версия по поводу причин столь неприятного для предпринимателя решения – несоответствие принятых актов земельному и градостроительному законодательству. Однако на практике реальная причина кроется в переделе сфер влияния в городе, смене власти, банальном заказе недобросовестных конкурентов.
К сожалению, в борьбе противоборствующих структур зачастую применяются средства, отнюдь не соответствующие здоровой конкуренции. В ход идет старый проверенный временем метод – давление через административные ресурсы. И наиболее сильным ударом для конкурента является лишение его полученного под строительство участка, поскольку это ведет к большим инвестиционным потерям.
Если все же исходить из добросовестности администрации, то ситуация получается фантастическая: должностные лица, имеющие полномочия издавать правовые акты, плохо разбираются в действующем законодательстве. Иначе как можно объяснить тот факт, что администрация принимает нормативные акты, а потом вдруг обнаруживает, что нарушило ими половину статей Земельного кодекса?
После признания недействительным постановления администрации о предоставлении земельного участка под строительство у предпринимателя отзывают разрешение на строительные работы, становится невозможным согласование проекта и т. д. Затем следует признание недействительным договора аренды земельного участка или спор о праве собственности (иногда данные требования удовлетворяются одновременно с признанием законным постановления администрации об отмене старого своего постановления о предоставлении участка). А противоборствовать практически всем органам местного самоуправления одновременно для предпринимателя весьма проблематично.
Повод найдется…
Порядок предоставления земельных участков для строительства запутан и местами противоречив. И администрация иногда решает не затягивать этот процесс, а просто выносит постановление – предоставить земельный участок, и все, кажется, в порядке.
На самом деле несоблюдение установленного законодателем порядка предоставления участков является поводом для признания этих постановлений в суде недействительными как нарушающих земельное законодательство. Но что делать, если соблюсти этот порядок практически невозможно, не привлекая административные ресурсы?
Примером сложности процесса может служить порядок согласования акта выбора земельного участка при предварительном согласовании места размещения объекта строительства в Воронеже. Решение о формировании документов разрешенного использования, в том числе акта выбора земельного участка, принимает комитет главного архитектора. Для согласования акта выбора создается межведомственная комиссия (МВК) по размещению объектов на территории города. Комиссия имеет право затребовать дополнительные данные и обоснования. К акту в обязательном порядке прилагаются копия той части плана города, где располагается участок, краткая характеристика предполагаемого объекта, краткие условия землепользования, заключение комитета главного архитектора и т. д. Потом при комитете градостроительной политики создается комиссия по выдаче технических условий для строительства. Эта комиссия подготавливает заключение на технические условия инженерного обеспечения объектов. В случае положительного согласования акта выбора земельного участка членами МВК, наличия положительных заключений по техническим условиям и условиям землепользования акт выбора утверждается директором департамента градостроительства и земельных отношений. Приведенный пример касается только согласования акта выбора земельного участка, т. е. это только один из элементов предварительного согласования.
Среди основных и наиболее многочисленных нарушений, могущих послужить причиной отмены постановления либо признания его недействительным в судебном порядке, можно выделить нарушения в первую очередь при проведении торгов (или отсутствие таковых) или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. И та и другая процедуры четко прописаны, и основной повод для отмены – нарушение порядка действий или отсутствие необходимых документов.
Лоб в лоб!
Пожалуй, самый верный способ защитить свои права и впоследствии иметь возможность их реализовать – это обращаться в суд с заявлением о признании постановления администрации недействительным. Тогда на заявителе лежит обязанность доказать только два факта: что нарушены его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и что спорное постановление нарушает какие-либо нормы права. Первое сделать намного проще: нарушение интересов обычно заключается в том, что отмена постановления влечет за собой прекращение строительства и, как следствие, потерю вложенных инвестиций, которые подтверждаются, к примеру, актом оценки.
Гораздо сложнее доказать факт нарушения данным постановлением какой-либо нормы закона. Ведь муниципальные правовые акты могут быть отменены органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт. Таким образом, администрация обладает необходимыми для отмены полномочиями.
Теперь о том, как постановление может вообще нарушать нормы закона. Во-первых, оно может не соответствовать закону по форме, если таковая установлена нормативными актами местного самоуправления. Во-вторых, оно может быть подписано не уполномоченным на это лицом. И в-третьих – по своему содержанию противоречить действующему законодательству. Обычно содержание постановления – это единственно реальная зацепка, где можно найти нарушения закона.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого постановления закону или иному нормативному акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт. А предпринимателю надо только указать те нормы закона, которые, по его мнению, нарушают постановление администрации.
Однако при разрешении спора в судебном порядке суд просто заявляет, что не надо злоупотреблять своим правом на судебную защиту. В данном случае суд обращает внимание на то, что сделал предприниматель после того, как отменили спорное постановление, – подал ли он новое заявление, просил ли согласовать документацию и т. д. Также внимание суда обращается и на действия администрации. Что предприняла администрация, кроме того, что порушила все сложившиеся отношения, – пошла ли на контакт с предпринимателем, выставила ли участок снова на торги и т. д. Проще говоря, суд предлагает сторонам договориться. Но, как показывает практика, это редко удается.
Превентивные меры
Первым и главным упреждающим действием является государственная регистрация договора аренды или права собственности. Ведь право пользования не возникает на основании только постановления о предоставлении земельного участка.
И хотя судебная практика идет разными путями, в любом случае, когда есть зарегистрированное право, это существенная опора в споре с администрацией, так как отмена постановления о предоставлении земельного участка не лишает лицо зарегистрированного права.
А вот регистрация договора с администрацией после выхода постановления об отмене представляется крайне проблематичной – нет действующего постановления, которым предоставляется под строительство земельный участок, а следовательно, отпадает основание для такой регистрации.
Немаловажным представляется возложение обязанности по регистрации арендных отношений (перехода права собственности) на администрацию. Для этого необходимо прописать данный пункт в договоре аренды (купли-продажи) земельного участка. Хотя на практике все наоборот. Еще в постановлении о предоставлении земельного участка администрация указывает, что будущий арендатор (собственник) должен после подписания договора самостоятельно его зарегистрировать. И тут уже ничего поделать нельзя, так как предоставление земельного участка – это отношения административные, подразумевающие под собой неравенство положения сторон: администрация диктует предпринимателю условия.
Также дополнительной гарантией послужит регистрация объекта незавершенного строительства. Особенно это актуально, если участок находится не в собственности, а принадлежит предпринимателю на праве аренды. Зарегистрированный договор аренды устанавливает права на земельный участок, и в Земельном кодексе четко прописаны основания прекращения права аренды, однако право собственности является более сложным для оспаривания институтом, лишить собственника его имущества можно только на основании решения суда. Но здесь есть нюанс: для того чтобы зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, необходимы, в частности, постановление о предоставлении земельного участка и зарегистрированный договор аренды. То есть это действие может быть только в качестве превентивной меры, после отмены постановления оно уже не представляется возможным. Также для регистрации необходим документ об отсутствии или прекращении отношений по договору подряда на строительство объекта. То есть в момент регистрации объекта незавершенного строительства все строительные работы на объекте должны быть свернуты.