ВДАЛИ: Все еще на подъеме

Париж обогнал Лондон

Лидером по доходности капиталовложений в коммерческую недвижимость вот уже который год остается Париж. Одним из главных событий прошедшего года стало введение в эксплуатацию офисного парка площадью 47,5 млн кв. м в парижском районе Ile de France. Это позволило Парижу обогнать Лондон по количеству офисных площадей. Специалисты Cushman & Wakefield / Healey & Baker считают, что в ближайшие несколько лет восстановление французского рынка офисной недвижимости продолжится. Это подтверждает статистика: на сегодня в 21 стратегически важном районе города осваивается около 3,3 млн кв. м офисных площадей. Столица Франции также получила высокий рейтинг среди рынков, имеющих хорошие перспективы для девелопмента.

Привлекателен для девелопмента и Милан, занявший 2-е место по общей инвестиционной привлекательности. Кроме того, оказалось, что этот город является наиболее перспективным для инвестиций в объекты розничной торговли.

Столица Англии, долгое время считавшаяся европейским центром деловой активности, заняла 3-е место в категории общей инвестиционной привлекательности. Лондон привлекает инвестиции в первую очередь стабильным экономическим ростом.

4-е и 5-е места в рейтинге заняли Лион и Брюссель соответственно. Очевидно, что столица Бельгии обязана столь высокому рейтингу тем, что именно здесь находятся штаб-квартиры органов исполнительной и законодательной власти объединенной Европы.

Вместе с тем не все европейские страны могут похвастаться ростом инвестиционной привлекательности. Например, Берлин был признан одним из самых неперспективных рынков. В столице Германии наблюдается затоваривание сектора офисной недвижимости при одновременном недостатке объектов инфраструктуры, призванной соответствовать высокой деловой активности одного из крупнейших городов Европы. “Логичнее было бы вначале построить аэропорт, а уже потом – офисы”, – удивляется нехарактерному для немцев отсутствию предусмотрительности консультант Economics & Investment Research Кейт Гимблет.

Дефицит предложения

Вместе с тем инвесторы не устают напоминать, что качественных продуктов на рынке крайне мало. Главную проблему инвесторов можно выразить в нескольких словах: “Слишком много денег, слишком мало объектов”. Растущие объемы капитала, поступающие от инвестиционных компаний, ПИФов, акционерных обществ, частных синдикатов и предпринимателей, иногда просто не в состоянии найти достойный объект для инвестирования. Это приводит к довольно интересным последствиям. “Острая конкуренция в борьбе за лучшие активы вынуждает практически всех участников рынка работать на тех его участках, которым раньше не придавалось особого значения”, – говорится в докладе. Управление активами и реконструкция недвижимости с ее последующим позиционированием и продажей становятся сегодня главными сферами интересов инвесторов.

Изменились приоритеты и у девелоперов. В этом году надежды возлагаются на проекты застройки смешанного типа. Особенно популярны торговые комплексы, инвестиции в которые будут обеспечивать наивысшие доходы. Правда, лишь после инвестиций в жилье. 3-е место по привлекательности инвестиций занимают складские комплексы.

Турецкий гамбит

Результаты исследования в категории “ведущие рынки для девелопмента” оказались несколько неожиданными. 1-е место заняла столица Турции Стамбул. В отличие от Москвы, занявшей 2-е место в этой категории, Стамбул может похвастаться более низкими рисками и большей определенностью в сфере законодательства.

Что же сдерживает инвестиционный потенциал российской столицы? Среди главных причин аналитики называют несовершенство финансово-кредитной системы. “Российские банки не способны предложить долгосрочные кредиты, в которых так нуждаются девелоперы, – отмечает руководитель комитета по недвижимости Ассоциации европейского бизнеса Хольгер Мюллер, – а западные банки все еще сдержанно-осторожны. Не думаю, что в среднесрочной перспективе ситуация претерпит значительные изменения”.

“Девелоперы жалуются на “дорогие” деньги, – подтверждает этот вывод директор по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев. – Вместе с тем иностранные банки все активнее начинают осваивать российский рынок”. Правда, пока что поведение западных финансистов характеризуется предельной осторожностью. “Уровни рисков банковских систем стран СНГ – одни из самых высоких в мире; банки СНГ уязвимы к внешним потрясениям и возможным изменениям в государственной политике” – так объясняются причины этой осторожности в отчете “Банковские системы стран СНГ: разные перспективы, но общие риски”, опубликованном недавно международным рейтинговым агентством Standard & Poor’s.

“Хотя большинство из 12 стран СНГ достигли значительного прогресса в области рыночного преобразования экономики, сделать предстоит еще немало, особенно в части реформирования банковских секторов”, – считает автор отчета, кредитный аналитик Standard & Poor’s Екатерина Трофимова. Пока что отражением слабости банковских систем СНГ является тот факт, что большая часть рейтингов Standard & Poor’s, присваиваемых банкам этих стран, находятся в “спекулятивной” категории рейтинговой шкалы, причем в ее низшей и средней частях.

Как показано в отчете агентства Standard & Poor’s, этот потенциал роста в разных странах неодинаков. Наиболее перспективными являются банковские системы Казахстана, России и Украины – лидеров региона. “Хотя банковские системы стран СНГ все больше различаются в том, что касается направлений развития и показателей эффективности, их объединяет ряд общих рисков, – отмечает Трофимова. – Речь идет о высоких экономических и отраслевых рисках, сильной зависимости от экономических циклов, низком уровне благосостояния и значительном неравенстве доходов населения, а также неразвитости нормативно-правовых систем, неоднородности стандартов бухгалтерского учета и недостаточном доверии к банковской системе”.

Инвесторы не любят неопределенность

До недавнего времени российские банки развивались преимущественно “внутри” своих национальных рынков, не получая сколько-нибудь значительных иностранных инвестиций. Однако под влиянием необходимости оказания услуг крупным корпоративным клиентам, улучшения макроэкономических условий, а также расширения внутрирегионального сотрудничества и торговли их начинают все больше интересовать соседние рынки. Пока что международные банки только примериваются к региону, ни один из них не выделяет СНГ в целом и Россию в частности в качестве целевого рынка и не имеет четко сформулированной стратегии его освоения.

Возможно, одной из действенных мер по совершенствованию отечественной банковской системы могла бы стать политика укрепления рубля. Агентство Standard & Poor’s отмечает, что Россия страдает синдромом так называемой “голландской болезни”. Страна сталкивается с массивным притоком доходов от экспорта нефти, что приводит к укреплению национальной валюты и угрожает конкурентоспособности промышленности. Как отметила кредитный аналитик Standard & Poor’s Хелена Хессел, в течение нескольких последних лет, а особенно во втором полугодии 2004 г., Россия пыталась нейтрализовать эту проблему путем масштабных валютных интервенций, стремясь ограничить укрепление рубля.

По мнению аналитиков Standard & Poor’s, политика интервенции перестает оправдывать себя. Напротив, вслед за ростом номинального курса валюты Россия выиграла бы от политики укрепления реального курса рубля без масштабных валютных интервенций. “Быстрое укрепление реального курса рубля будет стимулировать реструктуризацию устаревших производств, подрывая их конкурентоспособность, – отметила Хессел. – Реструктуризация экономики позволила бы реализовать преимущества природных богатств России и ускорить темпы ее интеграции в мировую экономику, особенно в контексте планируемого вступления в ВТО”.

Еще одной причиной недооцененности инвестиционных возможностей России является отсутствие необходимых гарантий инвесторам. “Больше всего инвесторы не любят неопределенность, – отмечает директор московского офиса компании DTZ Zadelhoff Tie Leung Стивен Вильсон. – Стамбул обогнал Москву, потому что у инвесторов появилась определенность. Турция приняла решение о вступлении в ЕС, и это дает инвесторам надежные гарантии”.

По мнению Мюллера, отрицательно влияет на инвестиционный потенциал и “негостеприимство”, нежелание впустить инвесторов. Многие иностранные участники рынка отмечают преобладающую активность российских инвесторов. С одной стороны, это объясняется наличием большого количества свободных денежных средств, с другой – слабым знанием зарубежных рынков недвижимости и, как следствие, отсутствием достойной альтернативы инвестированию в российскую недвижимость.

Битва секторов

Очевидно, что стратегии инвестирования следует выстраивать отдельно для каждого из секторов коммерческой недвижимости. Так, авторы исследования Pricewaterhouse-Coopers и Urban Land Institute считают, что лучшим сектором для инвестиций в 2005 г. будут торговые центры и объекты розничной торговли. Их популярность на пике, поскольку доходы российского населения постоянно растут, что увеличивает неудовлетворенность покупательского спроса. Респонденты считают, что необходимо рассматривать возможности для инвестирования и девелопмента не только в крупнейших городах, но и в региональных центрах. Это справедливо и для России. По оценке Владимира Пинаева, рынок торговых площадей будет развиваться опережающими темпами. “Покупательская способность в Москве в 10 раз больше, чем в Варшаве”, – поясняет он.

Что касается развития сектора торговой недвижимости в Москве, то здесь, по мнению Хольгера Мюллера, цены на торговые помещения будут неуклонно расти, так как конкуренция внутри МКАД постепенно усиливается.

Будет и дальше развиваться сектор офисной недвижимости. Спрос на офисные площади в Москве по-прежнему превышает предложение. Об этом свидетельствует последнее – 27-е – место Москвы в исследовании по наличию свободных офисных помещений. “Офисный рынок находится на уровне 50% от потребности, – отмечает Владимир Пинаев, – а в классе А – на уровне 1%. Так что в этом секторе коммерческой недвижимости Москва остается стабильно растущим рынком”. Мюллер считает, что арендные ставки в секторе офисной недвижимости останутся по крайней мере на прежнем уровне, а возможно, и повысятся. Это объясняется стабильно растущим спросом на офисные площади.

Весьма перспективен сектор промышленных и складских помещений. По мнению составителей отчета, в ближайшие несколько лет в этом секторе ожидается бум, поскольку на сегодня спрос на такие объекты велик, а предложение весьма ограниченно. Это подтверждает и Мюллер, отмечая, что особый интерес представляет сектор складской недвижимости. “Объектов складской недвижимости крайне мало, – поясняет Мюллер, – а в ближайшие годы, судя по всему, спрос в этом секторе будет расти опережающими темпами”. Основной проблемой сектора является приобретение земли с готовыми коммуникациями.

Что касается развития сектора гостиничной недвижимости в Москве, то, по данным отчета, в столице наблюдается неудовлетворенный спрос на 3- и 5-звездочные гостиницы. В долгосрочной перспективе этот сектор предоставляет большие возможности.

Трезвые ожидания

Одним из основных мотивов инвестиций в недвижимость по-прежнему остается избыток капитала. “Большинство фирм рассчитывают на рост прибыли в течение еще одного года”, – говорится в вышеназванном докладе.

Вместе с тем ситуация, при которой инвестиции в коммерческую недвижимость приносят высокие доходы, продлится еще максимум 2–3 года. Подобная тенденция характерна не только для России, но и для Европы в целом. По данным последних исследований CB Richard Ellis (CBRE), прямые инвестиции в европейскую недвижимость достигли в 2004 г. рекордного показателя $103 млрд. Рост спроса резко снизил доходность от инвестиций в течение минувшего года. “Несмотря на беспрецедентный рост инвестиций, многие инвесторы так и не удовлетворили свой спрос”, – отметил руководитель департамента исследований и консалтинга EMEA (подразделение в структуре CBRE) Ник Аксфорд.

Согласно прогнозам аналитиков EMEA спрос останется на пике и в 2005 г., а вот объемы инвестирования будут сдерживаться лишь наличием подходящих объектов. Вместе с тем при любом сценарии развития рынка коммерческой недвижимости доходы от инвестирования продолжат снижаться.

Растущий спрос заставляет инвесторов, среди которых лидируют жители Германии и Ирландии, обращать все большее внимание на страны Восточной Европы. “Инвестирование в недвижимость стран Центральной и Восточной Европы, несомненно, занимает высокое место в списке приоритетов для все возрастающего числа инвесторов, – отмечает аналитик CBRE Кори Хрнчирик. – В то же время гигантские объемы капитала устремляются в погоню за относительно небольшим числом подходящих для инвестирования объектов, и это приводит к снижению доходности”.

Аналогичная ситуация наблюдается и в России. “Много инвесторов, мало достойных внимания объектов” – так характеризует российский инвестиционный климат Владимир Пинаев. В свою очередь Хольгер Мюллер считает, что российский рынок является самым привлекательным для европейских инвесторов не в последнюю очередь благодаря стабильно высокой доходности и четкой диверсификации секторов недвижимости. Дальнейшее развитие ситуации зависит от ряда факторов, главным в числе которых можно назвать принятие комплекса мер по защите прав инвесторов на территории РФ.