“Летние рантье”
По словам представителей агентств недвижимости, в целом рынок краткосрочной аренды в столице развит гораздо в меньшей степени, нежели, например, в Санкт-Петербурге, и не является процветающим бизнесом, как сдача квартир на лето в курортных приморских городах. Однако желающие снять квартиру в Москве на 3–4 месяца находятся, что позволяет собственникам столичного жилья, предпочитающим проводить лето на даче, извлечь хоть какую-то выгоду из пустующей летом квартиры.
Представители московских риэлторских компаний затрудняются оценить, сколько всего в городе сдается квартир на лето, поскольку в основном этот рынок формируют частники. Михаил Гороховский, вице-президент компании “Бест-Недвижимость”, оценивает общее число сдаваемых в Москве квартир в 60 000–70 000, по его словам, к лету предложение “сезонных квартир” увеличивается, но на сколько – риэлторы не подсчитывают. “Сегмент квартир для сезонной аренды пока не слишком интересен риэлторам, так как доходность таких сделок невелика. Но уже можно говорить, что через риэлторов проходит около 20% “сезонных” квартир в различных ценовых диапазонах”, – говорит Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды “Корпорации МИАН”.
95% квартир, которые сдаются именно на летний период, относятся не к элитному классу, а к более низким ценовым категориям, отмечают в Penny Lane Realty.
“Летние квартиры” в аренду появляются на рынке Москвы в апреле – мае. Срок летней аренды обычно от трех до пяти месяцев, и даже в дешевом сегменте они предлагаются по более низкой цене, чем обычно стоит месяц долгосрочной аренды, – от $350, по данным компании “Бест-Недвижимость”, но можно найти предложение и от $250 в месяц, сообщили в компании “Миэль-Недвижимость”. По словам Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды компании “Миэль-Недвижимость”, феномен “летних квартир” на московском рынке проявляется именно в том, что в апреле – мае значительно (почти вдвое) увеличивается предложение дешевых, до $450 в месяц, квартир, за счет чего понижается и средняя цена предложения типовых квартир в аренду.
Дисконт обязателен, по словам руководителя отдела аренды “Бест-Недвижимости” Ольги Варакутиной, это позволяет сделать сдаваемую на несколько месяцев квартиру привлекательнее в глазах съемщика, которому осенью по истечении срока аренды придется искать себе новое жилье и по более высокой цене, поскольку традиционно осенью арендные ставки в Москве растут. По оценке Марии Жуковой, в течение нескольких лет в августе аренда дорожала примерно на 10–15%. Однако в этом году, считает эксперт, вряд ли возможен столь значительный подъем цены. Возможно, потенциал роста арендных ставок на квартиры бизнес-класса и элитные в Москве еще не исчерпан, чего, по ее мнению, нельзя сказать про самые дешевые (по столичным меркам) квартиры. Да, спрос значительно превышает предложение именно в ценовом диапазоне до $450 в месяц, но повышение минимальной арендной ставки за типовые квартиры до $500 может просто отсечь часть платежеспособного спроса.
Когда жилье сдается на три месяца, это не интересно ни тем, кто приезжает в Москву в командировку на неделю-другую, ни тем, кто подыскивает жилье на срок более полугода, отмечает Варакутина. Но 10 дней в столичной гостинице весьма среднего уровня обойдутся как минимум в те же $500, что и месяц-два “летней” аренды, поэтому иногда все же выгоднее снять квартиру, напоминает Жукова.
Предложения от “летних рантье” у риэлторов особого энтузиазма не вызывают. “Но лишние квартиры в базе данных не помешают, нам все равно, что сдавать, ведь платит комиссионные тот, кто снимает жилье”, – говорят брокеры московских компаний. Размер комиссионных зависит от агентства, обычно при найме, неважно, на какой срок, наниматель должен выложить тройную месячную ставку (плату за первый месяц, залоговую сумму и комиссионные агентству). Именно поэтому, по словам Гороховского, агентствам невыгодно работать с такими квартирами – наниматель просто не готов платить комиссионные в размере месячной арендной платы, снимая жилье на три месяца.
Дорогие квартиры на несколько месяцев, как правило, не сдаются – слишком высок риск для сдающего, говорят риэлторы. В то же время Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood, отметила, что краткосрочная аренда элитных московских квартир – услуга, востребованная круглый год, не только летом, поскольку позволяет гостям столицы сэкономить около 20–50% бюджета по сравнению с бронированием номера в пятизвездочном отеле.
Компании, работающие в элитном сегменте рынка аренды, в основном работают с клиентами, ориентированными на долгосрочную (от одного года) аренду. “Однако эксперты департамента аренды жилых помещений Penny Lane Realty довольно часто сталкиваются с подобного рода предложениями, они составляют около 5% от общего объема”, – сообщила пресс-служба компании. Сергей Храмов, директор по развитию 4Rent Estate, также говорит, что в практике компании (работающей с квартирами по цене от $1000 в месяц) примерно раз в три месяца бывают случаи, когда квартира может сдаваться на короткий, до трех месяцев, срок. Но подчеркивает, что появление на рынке подобных предложений никак не связано с определенным временем года.
Основными арендаторами “летних квартир”, по словам Марины Маркаровой, являются иногородние граждане, по большей части иностранцы, которые приезжают в Москву с туристическими целями либо в длительные командировки. “Сроки пребывания в Москве порой растягиваются на 1–2 месяца, и многие гости столицы предпочитают останавливаться не в отеле, а в так называемых сервисных квартирах, которые, как правило, находятся в центральной части города, оборудованы всей необходимой бытовой техникой, меблированы, всегда оснащены спутниковым ТВ”, – рассказывает Маркарова.
Пока речь идет о посуточной сдаче, чем меньше срок, на который снимается элитная квартира, тем выше ставка. Так, арендная плата за элитную квартиру, которая снимается на несколько недель, составляет в среднем около $120 в сутки. При аренде квартиры на срок менее одного месяца оплата взимается за весь срок пребывания плюс страховой депозит в размере арендной платы за две недели. При съеме квартиры более чем на месяц арендная ставка будет несколько ниже.
“Как правило, мы работаем со сдаваемой на короткий срок квартирой при условии, что собственник соглашается сдавать ее на 20–50% дешевле долгосрочной арендной ставки. Комиссия агентства в этом случае оговаривается с владельцем индивидуально”, – говорит Храмов.