Недорогое жилье в цене
Опрошенные риэлторские компании затруднились оценить объем рынка вторичной недвижимости в городе. В Главном управлении федеральной регистрационной службы по Ростовской области специального учета сделок по вторичному жилью не ведут. Наибольшее количество сделок, по оценкам участников рынка, проводят компании “Титул”, “Лендлорд”, “Альфа-Дон”. Собственных оборотов компании не раскрывают.
“В городе в месяц проводится около 5000–6000 переходов прав собственности, но это и новое жилье, и коммерческая недвижимость, выделить сделки по вторичному жилью пока невозможно”, – говорит генеральный директор компании “Титул” Евгений Сосницкий. “Оценить рынок объектов, выставленных на продажу, сложно, так как продавцы могут звонить сразу в несколько фирм”, – соглашается управляющий агентства недвижимости “Риэлти-центр” Ольга Леонтьева. Но, по ее оценке, сделок по вторичке заключается больше, чем в любом другом сегменте рынка.
“Спрос на вторичном рынке жилья постоянный, – считает замруководителя агентства недвижимости “Альфа-Дон” Наталья Александрина. – Есть мнение, что в сезон летних отпусков он уменьшается, но в этом году этого пока не видно”. А исполнительный директор риэлторской компании “Дон-МТ” Ольга Текиджи-Хамбурьян считает иначе. По ее мнению, сейчас объем предложения продавцов превышает потребности покупателей. По оценке замдиректора центра недвижимости “Южный округ“ Евгения Тенишева, предложение опережает спрос на 40%. Связывают это с постоянным ростом цен на жилье и оттоком покупателей в сторону первички. О стабилизации спроса в связи с растущими ценами говорит и замдиректора агентства недвижимости “Лендлорд” Олег Ивченко.
Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются квартиры гостиничного типа и однокомнатные. “На такие квартиры всегда несколько покупателей, цены на однокомнатные квартиры доходят до $40 000”, – говорит Софья Анисимова, менеджер агентства “Тяжтеплопроект”. А Ольга Текиджи-Хамбурьян отмечает увеличение спроса на 2–3-комнатные квартиры стоимостью $35 000–50 000.
Независимо от объема продаж, цены на вторичном рынке растут. “По разным категориям жилья рост цен [с начала года] составил от 10% до 17%, и быстрее всего растет стоимость недорогих квартир”, – считает Сосницкий. На первичном рынке квартиры повышенных потребительских характеристик подорожали на 15%, а цена “гостинок” в некоторых районах города выросла на 18%, поясняет он. Другие участники рынка считают, что рост цен на недорогое жилье превышает 25%. “В начале года 12-метровая гостинка в среднем стоила $17 000–17 500, сейчас ее минимальная цена – $21 000”, – говорит Ивченко. А Леонтьева отмечает повышенный спрос и растущую стоимость коммунального жилья. “Тут творится что-то непонятное, получается, что 1 кв. м в коммуналке четко стоит больше $1000”, – удивляется она. “Часть населения, у которой доходы отстают от роста цен на жилье, автоматически выбиваются в сегмент коммунального жилья. А с увеличением спроса растет и цена”, – объясняет Сосницкий.
Впрочем, такое удивление, возможно, связано с отставанием темпов развития рынка Ростова-на-Дону от московского и петербургского. В этих городах давно свыклись с тем, что цена 1 кв. м в самых дешевых объектах приближается, конечно, не к элитной недвижимости, но к экономклассу – точно. Просто общая (конечная) цена квартиры оказывается все равно намного дешевле тех же новостроек, и спрос на нее остается большим.
Цена хрущевок растет медленнее, отмечают риэлторы. “Однокомнатная хрущевка в Западном микрорайоне в среднем оценивается в $25 000, двухкомнатная – $30 000. Если квартиры расположены в девятиэтажках, их стоимость примерно на $5000 выше”, – говорит Леонтьева. С ней согласен Ивченко. По его словам, спрос на квартиры в домах, построенных за последние пять лет, повышается.
Исторический центр города или районы, приближенные к нему (Комсомольская площадь, Нахичевань, площадь Ленина), по-прежнему лидируют по количеству заключенных сделок. Тем не менее соотношение цены и качества жилья в центре “немного отпугивает”, потому стали больше покупать в спальных районах (Северный, Западный микрорайоны), где сдано много нового жилья с улучшенной планировкой, замечает Ивченко. Стала пользоваться популярностью и Александровка, говорит Наталья Александрина. Она связывает это с тем, что рынок вторичного жилья здесь небольшой, активной застройки не ведется. В меньшей степени популярны на вторичном рынке недвижимости такие микрорайоны, как Чкаловский и Темерник.
Отдельным сегментом вторичного рынка недвижимости риэлторы выделяют квартиры на первых этажах. Такие объекты остаются привлекательными для размещения в них офисов или магазинов. “Здесь спрос однозначно превышает предложение на 30%”, – подтверждает Тенишев. Соответственно, цена таких квартир выше в несколько раз. “Квартира на Большой Садовой площадью 50 кв. м может стоит $130 000. Здесь же, но на втором этаже – $50 000–60 000”, – говорит Сосницкий. В других районах города стоимость квадратного метра квартиры на первом этаже колеблется от $1200 до $2000, добавляет Ивченко.
Риэлторы прогнозируют, что до конца года рост цен на жилье составит 30%. Доходы населения увеличиваются, а насыщение рынка произойдет еще не скоро, говорит Сосницкий. Кроме того, повышение цен на первичном рынке недвижимости скажется и на вторичном жилье, считает Ивченко. По оценке Леонтьевой, уже в июне рост цен на первичку составит от 0,4% до 2%. Определенного скачка в ценах на вторичном рынке можно ожидать в августе, уверен Тенишев. А вот вступление в силу закона о долевом строительстве на цены пока не влияет. “Никто не знает, как он будет работать, все идет по-старому”, – поясняет Тенишев.